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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/05/2013 11h02 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Réputation :   13 

Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

Mots-clés : investissement locatif, lmnp, régime fiscal

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#2 01/05/2013 11h10 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je vais essayer de vous mettre la feuille excel correspondant à mon exemple :

http://www.webm6.com/thumbs/lmnpptp.png

Il faut cliquer, agrandir et mettre vos lunettes !

Dernière modification par Sandra (01/05/2013 13h36)

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#3 01/05/2013 11h16 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Réputation :   317 

C’est bien Sandra d’avoir apporter cette contribution qui devrait apporter de nombreuses remarques.

Il y a quelques autres membres de universimmo ici …

Votre raisonnement est exact en terme de fiscalité , le régime réel est forcement plus intéressant car la base du micro bic est de déclaré à minima mais quelques soit le résultat on déclare…si vous avez pris des charges importantes de copropriété vous ne pourrez pas les déduire.

Par contre  …je vous ai mis un plus , je suis d’accord avec vous sur le régime réel mais pas sur l’ensemble de votre texte , mais pourquoi au grand pourquoi allez payé cash un bien ?????

Et voila le grand débat des durées d’emprunt qui pointe son nez , vous placez vos 200.000 avec un rapport de 5 %  brut ( 10.000 de loyer ) si la valeur de votre bien baisse mathématiquement votre rentabilité augmente mais vous aurez perdu de l’argent lors de la revente ….si la valeur de votre bien augmente votre rentabilité baisse en % mais c’est pas grave dans ce cas.

Pour dire que vous avez de l’argent et vous mettez tout dans le même bien cash , ce n’est pas raisonnable …

Faites un apport , de 20 à 30 % et achetez plusieurs biens , vous répartissez les risques , vous augmentez votre patrimoine , vous préparez l’avenir du petit et vous conservez de l’argent en réserve.
Au fur et à mesure du temps votre patrimoine prend de l’importance et vous pouvez revendre certains biens , réinvestir ou faire autre chose.

J’ai bien compris que ce n’est pas le propos de votre démonstration mais l’emprunt est générateur de richesse , ce que peux de gens qui commencent en immobilier comprennent , ils voient surtout les intérêts à payer.

Si vous souhaitez investir aux pays des cigale ou les prix et les gens sont abordables n’hésitez pas à me contacter  , je suis toujours à la recherche d’un taux à 1,1 % si vous pouviez vous en occupez merci ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 01/05/2013 11h36 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Réputation :   13 

Merci pour l’explication mais je ne comprend toujours pas d’ou viens l amortissement?

Pour mon cas:
Un corps de ferme acheter 50 K€
Frais de notaire 3000€
Frais d agence 0€
Travaux: 40 K€

Loyer 950€

Pour le moment je suis parti sur du non meublé au réel et je ne payerai pas d impots pendant 3ans car beaucoup de travaux.

En louant en meublé réel je ne payerai pas non plus d’impôts pendant 3ans mais après comment déduire au maximum?
Je vais faire un pret sur 15 ou 18ans donc quel calcul prendre pour l’ amortissement ?

Pour info j’ai un TI de 14%

Merci d avance


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#5 01/05/2013 13h53 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

C’est bien Sandra d’avoir apporter cette contribution qui devrait apporter de nombreuses remarques.

Il y a quelques autres membres de universimmo ici …

Votre raisonnement est exact en terme de fiscalité , le régime réel est forcement plus intéressant car la base du micro bic est de déclaré à minima mais quelques soit le résultat on déclare…si vous avez pris des charges importantes de copropriété vous ne pourrez pas les déduire.

Par contre  …je vous ai mis un plus , je suis d’accord avec vous sur le régime réel mais pas sur l’ensemble de votre texte , mais pourquoi au grand pourquoi allez payé cash un bien ?????

Et voila le grand débat des durées d’emprunt qui pointe son nez , vous placez vos 200.000 avec un rapport de 5 %  brut ( 10.000 de loyer ) si la valeur de votre bien baisse mathématiquement votre rentabilité augmente mais vous aurez perdu de l’argent lors de la revente ….si la valeur de votre bien augmente votre rentabilité baisse en % mais c’est pas grave dans ce cas.

Pour dire que vous avez de l’argent et vous mettez tout dans le même bien cash , ce n’est pas raisonnable …

Faites un apport , de 20 à 30 % et achetez plusieurs biens , vous répartissez les risques , vous augmentez votre patrimoine , vous préparez l’avenir du petit et vous conservez de l’argent en réserve.
Au fur et à mesure du temps votre patrimoine prend de l’importance et vous pouvez revendre certains biens , réinvestir ou faire autre chose.

J’ai bien compris que ce n’est pas le propos de votre démonstration mais l’emprunt est générateur de richesse , ce que peux de gens qui commencent en immobilier comprennent , ils voient surtout les intérêts à payer.

Si vous souhaitez investir aux pays des cigale ou les prix et les gens sont abordables n’hésitez pas à me contacter  , je suis toujours à la recherche d’un taux à 1,1 % si vous pouviez vous en occupez merci ….

Philippe

Rebonjour Philippe,

Comme vous le dites, ce n’est pas l’objet de cette file.
J’ai poussé à l’extrême mon exemple pour démontrer que même sans travaux, même sans intérêts d’emprunt, le LMNP au réel peut constituer un beau cadeau fiscal !

Mais malgré tout, puisque vous insistez sur le sujet "pour ou contre l’emprunt", quelques mots supplémentaires.
Je me souviens d’une discussion sur l’autre forum où un petit jeune débarquait et annonçait qu’il venait d’hériter d’une somme de ses parents (100KE je crois mais je ne me souviens plus trop bien) et qu’il souhaitait investir dans du locatif. Beaucoup lui ont conseillé d’acheter plusieurs biens, de prendre des crédits, de retaper les apparts. Quand cette personne a dit qu’il n’était pas du tout bricoleur et qu’il avait peu de temps à consacrer à cet investissement, tout le monde l’a dissuadé. Et il a disparu.

Je pense a contrario que ce jeune homme aurait très bien pu acheter cash un appart, le mettre en agence avec une garantie sur les loyers et s’offrir une gentille rentabilité de 5-6% net. Avec le LNMP au réel, 0 euros pendant une dizaine d’années.

Tout ça que pour vous dire qu’effectivement que votre stratégie est excellente pour se constituer un patrimoine mais elle n’est pas valable pour tout le monde.
Tout le monde n’a pas forcément envie de consacrer la majeure partie de son temps libre à des travaux. Je devine que vous adorez ça, je devine aussi que vous devez passer des heures sur Seloger (moi aussi !), sur excel (moi aussi !!!) mais la terre entière n’est pas forcément comme ça.

Ce petit jeune homme en est un exemple mais il y en a plein d’autres.

A bientôt.

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#6 01/05/2013 13h57 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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julien62 a écrit :

Merci pour l’explication mais je ne comprend toujours pas d’ou viens l amortissement?

Pour mon cas:
Un corps de ferme acheter 50 K€
Frais de notaire 3000€
Frais d agence 0€
Travaux: 40 K€

Loyer 950€

Pour le moment je suis parti sur du non meublé au réel et je ne payerai pas d impots pendant 3ans car beaucoup de travaux.

En louant en meublé réel je ne payerai pas non plus d’impôts pendant 3ans mais après comment déduire au maximum?
Je vais faire un pret sur 15 ou 18ans donc quel calcul prendre pour l’ amortissement ?

Pour info j’ai un TI de 14%

Merci d avance

Bonjour Julien,

D’où vient l’amortissement ? Je ne saurais vous expliquer pourquoi exactement mais quand on choisit le régime LNMP au réel, on amortit son bien à hauteur de 85% (on enlève 15% de terrain).
Donc dans votre cas, vous pourrez déduire chaque année pendant 30 ans : 50000*0.85/30 = 1417 €.

Si vous avez fait 40K€ de travaux, vous pourrez grossièrement amortir 4K€ par an pendant 10 ans.

Il manque des éléments comme la taxe foncière, le montant de l’emprunt mais dans votre cas, vu la rentabilité brute très élevée et sans frais d’agence, j’ai l’impression que vous pourriez être positif des la 1ère année. Surtout que je suppose qu’il n’y a pas d’autres charges.

Je ne connais pas grand chose à la location vide mais sachez une chose importante, si vous créez un déficit foncier (donc déductible de votre IR), vous êtes obligés de garder ce même régime 3 ans après la dernière défiscalisation, ce qui peut être parfois un sacré retour de bâton.

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#7 01/05/2013 14h37 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Ce post est intéressant, mais je pense Sandra que vous donnez une version très "rose" de ce statut. Tout a l’air très simple et y’a qu’à amortir et passer tout en frais pour ne pas payer d’impôt pendant 10 ans.
LMNP depuis 2005, je viens de boucler ma 8ème liasse fiscale (et mon 8ème bilan comptable - car il ne faut pas oublier qu’il faut tenir une vraie comptabilité au réel).
Pas d’impôt depuis le début de notre activité, pas non plus pendant encore 2 ans en principe.
Je précise qu’on pratique cette activité dans le tourisme, il ne faut pas négliger le boulot que cela nécessite. Pas d’impayés avec les touristes, gros avantage (quoique on peut quand même se faire avoir, mais c’est limité).
Au micro-bic c’est 70% d’abattement pour les hébergements touristiques au lieu de 50%.

En meublé classique, faut bien choisir ses locataires, il y a un turn-over et des clients à risques plus souvent que dans la location nue, je connais des gens qui en ont fait l’amère expérience.

Je suis en train d’étudier la revente de notre bien (mixte RP et gîtes), et j’ai contacté en amont ma notaire pour la préparer. Je me "bagarre" avec la notaire qui veut me réintégrer les amortissements pratiqués, ou ne pas prendre en compte les factures de travaux qui ont donné lieu à amortissement, elle fait référence à l’article 150 VB du CGI. Je lui ai envoyé mon analyse perso des textes, j’attends sa réponse.

Dernière modification par Isa6068 (01/05/2013 14h42)

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#8 01/05/2013 15h05 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Il me semble que ce sujet a déjà été abordé largement dans Le statut avantageux de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui figure dans le "Best of" du forum (que chacun devrait lire, voire compléter).

Contrairement à ce qu’écrit Sandra, il existe des cas où le microbic serait plus intéressant que le réel : ce sont des cas d’investissement sans emprunt, des cas où les charges sont très faibles (ça existe !), ou des cas d’investissements pour des montants modestes où l’investisseur ne veut pas s’enquiquiner à tenir une compta.

Je suis d’accord avec Philippe30 sur le fait que bien souvent (mais pas toujours) "l’emprunt est générateur de richesse". En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.
Ceci explique que bien souvent il soit préférable d’utiliser des emprunts importants et longs, pour multiplier les opérations, et donc la génération de richesse. Des limites existent cependant : d’une part les réticences des banques à prêter ’trop’, d’autre part le fait que le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations, enfin le fait que le temps consacré à gérer les biens augmente aussi avec le nombre de biens.

@julien62 : La durée et le montant du prêt n’ont AUCUN impact sur les amortissements du biens. L’amortissement provient du fait qu’on considère qu’il faudra renouveler certaines parties du biens au bout de N années (par exemple refaire les peintures tous les 8 ans, la toiture tous les 30 ans, etc.), et donc en comptabilité on constate la provision nécessaire pour le faire (1/8 de la valeur des peintures tous les ans pendant 8 ans, 1/30 de la valeur de la toiture tous les ans pendant 30 ans). Comme il arrive que le renouvellement ne soit pas nécessaire au final, la provision ne devient pas nécessairement la charge qui a été anticipée. Et comme le Code des Impôts permet de calculer la plus-value lors de la vente d’un bien (si pas détenu par une société à l’IS) sans tenir compte des amortissements, on évite l’impôt (et bien souvent la charge) sur la partie amortie.


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#9 01/05/2013 15h33 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Vous avez raison, GBL, je viens de relire le sujet, où je suis d’ailleur intervenue pour confirmer qu’on ne tenait pas compte des amortissements pratiqués pour le calcul de la PV - c’était avant que ma notaire fasse de la résistance. Je pense lui avoir démontré le contraire, wait and see.
Par contre, je m’interroge plus sur le traitement comptable dans le bilan de l’EI en bic, pour la sortie du bien. Quelqu’un a déjà vendu et sorti un bien de son bilan BIC au réel ?

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#10 01/05/2013 17h42 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Egalement en LMNP ,j’ai quelques remarques ,je passe sur le fait d’un achat cash ,comme d’autres ,je pense que mettre entre 10 et 20 % est suffisant ,suivant chaque cas (apport disponible etc ).

-deficit reportables uniquement sur 10 ans ,ca va vite ,vous avez passez les Amortissement Réputées Différés ,utilisables a vie ,sources de nombreux débats sur universimmo ,quand aux raisonnement et au calcul .

-"complexité" de la liasse fiscale a remplir ,ce n’est pas aussi simple ,cela demande des connaissances pour assimiler les immobilisations,amortissement ,différence résultat comptable&fiscal etc etc.

-sortie de l’activité ou cession ,question que peut de personne se pose ,moi y compris tant que l’on n’y est pas confronté ,par rapport aux amortissement pratiqués .

-ne pas oublier ,pour les personnes qui on résultat positif ,l’adhésion fortement recommandé a un CGA sinon c’est 25% de plus.

Un "bon" LMNP , un crédit long ,emprunt a 80 % minimum ,travaux si possible;valable aussi en foncier d’ailleurs.

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#11 01/05/2013 17h56 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GBL a écrit :

En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.

Il y a quand même des fois ou j’ai du mal à vous suivre dans vos raisonnements sans les remettre en doute la seule chose que je vois c’est que j’ai pas d’argent , j’emprunte , tous les mois j’ai un petit bonus et à la fin le bien m’appartient , c’est simple et cartésien.

@isa6068
Pour les reventes après amortissements , les notaires que j’ai vu lors de mes 3 dernières ventes ne m’ont pas demandé sir j’avais amorti , si j’avais loué en meublé ou nue etc ….

Par contre je comprend que dans votre cas s’agissant d’une activité professionnelle , votre notaire soit plus regardante et plus zélé…..

@bartissimo45
Les amortissements sont reportables sur 10 ans mais avec un principe de vase communicant vous achetez, vous amortissez , vous rachetez , vous amortissez puis vous revendez les premiers pour rachetez etc ….
Vous avez toujours un stock d’amortissements pour être tranquille.

Lors de mon denier bilan comptable de 2012 ou j’ai vendu 2 biens , mon capital détenu à baissé car j’ai vendu 2 biens ce qui m’a fait approcher d’un bilan positif et de ce que je comprend dans la classe 7 j’ai eu un produit exceptionnel sur opération en capital qui correspond aux ventes.
Donc comptablement c’est bien pris en compte et des venets durant une année peuvent impacter votre résultat final.
Je découvre et m’intéresse à la compta mais c’est plus par curiosité que passion ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 01/05/2013 18h21 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GoodbyLenine a écrit :

le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations,

Pour moi c’est plutôt l’inverse. Si j’ai un seul bien et que mon locataire ne paye pas, je perds 100% de mes revenus immos. Si j’ai 20 biens et qu’un locataire ne paye pas, Je ne perds que 5% de mes revenus immo.


Left the Rat Race in 2013

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#13 01/05/2013 18h23 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour Sandra

C’est une bonne initiative que vous avez prise. J’ai moi-même fait pas mal de recherches sur le sujet. Votre texte est une bonne compilation. Toutefois, je n’irais pas conclure que le statut LMNP (régime réel) est forcément plus intéressant que le Micro BIC. Disons qu’il l’est dans la majeure partie des cas.

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

C’est toute la difficulté du choix du régime /statut, cela dépend de la situation spécifique de la personne.

PS je viens de lire la suite des réactions. Entièrement d’accord avec les remarques de mes prédécesseurs.

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#14 01/05/2013 18h57 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Freya a écrit :

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

Les frais d’agence sont toujours payés sauf si achat auprès d’un particulier donc le discours du bon achat je suis d’accord mais vous aurez toujours des frais récurrents qu’il sera difficile d’éviter ( frais de mutation , frais d’agence )
Pas d’accord avec le fait qu’un particulier soit moins cher , pour suivre de près les biens on voit souvent des biens plus cher sur paruvendu ou leboncoin qui sont accessibles aux particuliers alors que le même bien en agence sur seloger est au même car le particulier veux gagner sur les frais d’agence.

Freya a écrit :

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

Oui le régime réel s’applique à l’ensemble des biens et se prend pour un durée de 3 ans avec tacite reconduction de votre part.
Sauf que au micro bic vous paierez toujours de la fiscalité sur 50 % de vos revenus locatifs avec la CSG afférente.
Sans même parler d’emprunt , il suffit d’amortir pour ne plus payer pendant une dizaine d’années mais c’est votre choix …avez-vous déjà déclarer au réel ?
La différence est flagrante , sans compter que vous pouvez passer certaines dépenses de gestion comme un ordinateur , de l’ameublement etc ….dans ce cas vous serez à zéro en fiscal.

Freya a écrit :

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

Changer de comptable ….
Le mien les amorti à 3,33 % annuel sans aucun risque vous prenez ce taux sur une vingtaine d’années et vous arrivez à 80 % de la valeur du bien.

Freya a écrit :

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

La facilité a un cout trop élevé.
Vous avez deux studios , en considérant un loyer mensuel de 350 e sur 12 mois pour chacun des studios cela fait  8400 € donc 4.200 à déclarer et 651 e de CSG ( 15,5 % )
Si vous prenez des travaux dans la copropriété vous ne pourrez pas le déduire
Ces 4.200 € sont imposés plus ou moins à votre taux marginal d’IRPP.

L’année dernière j’avais 4 studios payés , 14 autre lots en cours de remboursement , je n’ai payé aucune fiscalité.

Freya a écrit :

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

Raisonnement par l’absurde ….
En micro BIC vous paierez toujours et ce n’est pas les 1,25 % d’augmentation de loyer qui vont assécher vos amortissements.
Pour votre information , si vous pensez un jour passez  au réel , l’amortissement se calculera à partir de la valeur du bien au début de l’amortissement et non de sa valeur d’achat , valeur à faire certifié par une agence immobilière

Freya a écrit :

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

Le régime foncier …celui ou vous ,ne pouvez pas amortir …..
Le seul avantage du régime foncier est de pouvoir créer du déficit foncier sur vos revenus personnels

Je suis dubitatif sur votre mode de gestion fiscal de vos biens , renseignez vous bien car certaines choses vous échappent visiblement

Philippe


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#15 01/05/2013 20h21 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Isa6068 a écrit :

Ce post est intéressant, mais je pense Sandra que vous donnez une version très "rose" de ce statut. Tout a l’air très simple et y’a qu’à amortir et passer tout en frais pour ne pas payer d’impôt pendant 10 ans.
LMNP depuis 2005, je viens de boucler ma 8ème liasse fiscale (et mon 8ème bilan comptable - car il ne faut pas oublier qu’il faut tenir une vraie comptabilité au réel).
Pas d’impôt depuis le début de notre activité, pas non plus pendant encore 2 ans en principe.
Je précise qu’on pratique cette activité dans le tourisme, il ne faut pas négliger le boulot que cela nécessite. Pas d’impayés avec les touristes, gros avantage (quoique on peut quand même se faire avoir, mais c’est limité).
Au micro-bic c’est 70% d’abattement pour les hébergements touristiques au lieu de 50%.

En meublé classique, faut bien choisir ses locataires, il y a un turn-over et des clients à risques plus souvent que dans la location nue, je connais des gens qui en ont fait l’amère expérience.

Je suis en train d’étudier la revente de notre bien (mixte RP et gîtes), et j’ai contacté en amont ma notaire pour la préparer. Je me "bagarre" avec la notaire qui veut me réintégrer les amortissements pratiqués, ou ne pas prendre en compte les factures de travaux qui ont donné lieu à amortissement, elle fait référence à l’article 150 VB du CGI. Je lui ai envoyé mon analyse perso des textes, j’attends sa réponse.

Effectivement, ça peut prendre du temps le LMNP au réel surtout dans votre cas où vous travaillez avec des touristes.
J’ai la chance d’avoir peu de turn-over (Paris). En 16 ans, je n’ai eu que 4 locataires différents pour un bien. Ca facilite.
Je passe par un expert-comptable.

Je dirais que si le différentiel d’impôts entre le micro bic et le réel est inférieur à 1000 (voire 1500 si c’est compliqué comme vous), vaut mieux opter pour la simplicité du microbic.

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#16 01/05/2013 20h24 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GoodbyLenine a écrit :

Contrairement à ce qu’écrit Sandra, il existe des cas où le microbic serait plus intéressant que le réel : ce sont des cas d’investissement sans emprunt, des cas où les charges sont très faibles (ça existe !), ou des cas d’investissements pour des montants modestes où l’investisseur ne veut pas s’enquiquiner à tenir une compta.

Bonjour,

S’il y a des frais d’agence, je ne vois pas comment ça peut-être mieux le microbic même sans emprunt.

Même sans frais d’agence, la déduction des frais de notaire offrent quelques années sans impôts à moins d’avoir une énorme rentabilité comme dans le cas de julien 62 (plus de 12%)

Après c’est sûr que la déclaration au réel est bien pus complexe que le microbic.

Dernière modification par Sandra (01/05/2013 20h32)

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#17 01/05/2013 20h33 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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@Freya

Bonjour,

1. Je ne suis pas d’accord non plus. En tout cas, sur le marché parisien, je trouve que les meilleures affaires sont par agence. Ceux qui passent par une agence ne veulent pas s’embêter, ils acceptent facilement l’estimation de l’agence qui a tendance à sous évaluer légèrement pour vendre plus vite. A contrario, les particuliers ont tendance a surevaluer leur bien.
J’ai toujours acheté par agence mais toujours revendu en direct.

3. Mon comptable y est allé franco. 3.33% pendant 30 ans. Vous allez m’inquiéter, ma déclaration est partie…

A vous de voir pour le meilleur régime. Excel est votre ami …

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#18 01/05/2013 20h45 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

GBL a écrit :

En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.

Il y a quand même des fois ou j’ai du mal à vous suivre dans vos raisonnements sans les remettre en doute la seule chose que je vois c’est que j’ai pas d’argent , j’emprunte , tous les mois j’ai un petit bonus et à la fin le bien m’appartient , c’est simple et cartésien.

Si vous partez de l’hypothèse que le bien offre un rendement de 12% et est financé à 3%, évidemment que vous générez de la richesse.
Si vous n’avez rien, pas de cash, pas de flux de revenu, personne ne vous prêtera. Si vous avez un flux de revenu plus ou moins assuré, en fait vous avez déjà de l’argent, et le tout est de l’utiliser au mieux.

ZX-6R a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations,

Pour moi c’est plutôt l’inverse. Si j’ai un seul bien et que mon locataire ne paye pas, je perds 100% de mes revenus immos. Si j’ai 20 biens et qu’un locataire ne paye pas, Je ne perds que 5% de mes revenus immo.

CA dépend de quel risque on parle…..

Imaginons 2 situations :
[A] vous avez 4 biens à 100k€, des crédits pour 90% de ce montant (0.36 M€), des loyers de 40k€, soit 30 k€/an net de charges et d’impôts, et des échéances de 26 k€/an, vous générez 4 k€/an de cash flow positif. 
[b] vous avez 20 biens à 100k€, des crédits pour 90% de ce montant (1.8 M€), des loyers de 200 k€, soit 150 k€ net de charges et d’impôts, et des échéances de 130 k€/an, vous générez bien 20 k€/an de cash flow positif. 

Imaginons maintenant un aléas majeur : grosse crise, avec baisse de la valeur des l’immobilier de 50% et des loyers de 30% (sinon, plus de locataire), et 20% de vacance locative et/ou d’impayés. Votre situation de trésorerie deviendrait :
[A] loyers de 20k€/an, disons 15k€/an net de charges…. Ca deviendra dur d’honorer les échéances de 26k€/ans, mais vos réserves vous permettront de tenir un bon moment, sans avoir à céder de bien à prix cassé.     
[b] loyers de 100k€/an, disons 75k€/an net de charges…. Ca deviendra très très dur d’honorer les échéances de 130k€/ans, et vos réserves ne vous permettront pas de tenir bien longtemps, sans avoir à céder des biens à prix cassé.

Le scénario [b] me semble représenter un risque plus important que le scénario [A].
Bien sur, il génère aussi plus de cash flow positif tant que tout se passe bien, juste rémunération du travail supplémentaire que représente la gestion d’un tel parc et le risque pris.
Bien sur, une fois qu’une partie substantielle des emprunts sera remboursée (donc que votre actif net deviendra important), vous serez en mesure de mieux résister à de tels aléas, et donc d’assumer plus de risques (et les banques seront sans doute plus enclines à vous financer).

Par ailleurs, votre raisonnement comporte peut-être un biais mathématique : y a-t-il vraiment plus de chance que 10% (par exemple) de vos locataires ne paient plus le loyer (en moyenne, sur une longue période) si vous avez 5 locataires ou si vous en avez 20 ? J’en doute.
Par contre, avec beaucoup de locataires, vous aurez sans doute à gérer plus d’incidents de paiement, chacun vous fera "moins mal", et vous deviendrez plus familier de la chose (donc le gérerez mieux).


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#19 01/05/2013 20h53 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

Freya a écrit :

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

Les frais d’agence sont toujours payés sauf si achat auprès d’un particulier donc le discours du bon achat je suis d’accord mais vous aurez toujours des frais récurrents qu’il sera difficile d’éviter ( frais de mutation , frais d’agence )
Pas d’accord avec le fait qu’un particulier soit moins cher , pour suivre de près les biens on voit souvent des biens plus cher sur paruvendu ou leboncoin qui sont accessibles aux particuliers alors que le même bien en agence sur seloger est au même car le particulier veux gagner sur les frais d’agence.

Freya a écrit :

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

Oui le régime réel s’applique à l’ensemble des biens et se prend pour un durée de 3 ans avec tacite reconduction de votre part.
Sauf que au micro bic vous paierez toujours de la fiscalité sur 50 % de vos revenus locatifs avec la CSG afférente.
Sans même parler d’emprunt , il suffit d’amortir pour ne plus payer pendant une dizaine d’années mais c’est votre choix …avez-vous déjà déclarer au réel ?
La différence est flagrante , sans compter que vous pouvez passer certaines dépenses de gestion comme un ordinateur , de l’ameublement etc ….dans ce cas vous serez à zéro en fiscal.

Freya a écrit :

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

Changer de comptable ….
Le mien les amorti à 3,33 % annuel sans aucun risque vous prenez ce taux sur une vingtaine d’années et vous arrivez à 80 % de la valeur du bien.

Freya a écrit :

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

La facilité a un cout trop élevé.
Vous avez deux studios , en considérant un loyer mensuel de 350 e sur 12 mois pour chacun des studios cela fait  8400 € donc 4.200 à déclarer et 651 e de CSG ( 15,5 % )
Si vous prenez des travaux dans la copropriété vous ne pourrez pas le déduire
Ces 4.200 € sont imposés plus ou moins à votre taux marginal d’IRPP.

L’année dernière j’avais 4 studios payés , 14 autre lots en cours de remboursement , je n’ai payé aucune fiscalité.

Freya a écrit :

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

Raisonnement par l’absurde ….
En micro BIC vous paierez toujours et ce n’est pas les 1,25 % d’augmentation de loyer qui vont assécher vos amortissements.
Pour votre information , si vous pensez un jour passez  au réel , l’amortissement se calculera à partir de la valeur du bien au début de l’amortissement et non de sa valeur d’achat , valeur à faire certifié par une agence immobilière

Freya a écrit :

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

Le régime foncier …celui ou vous ,ne pouvez pas amortir …..
Le seul avantage du régime foncier est de pouvoir créer du déficit foncier sur vos revenus personnels

Je suis dubitatif sur votre mode de gestion fiscal de vos biens , renseignez vous bien car certaines choses vous échappent visiblement

Philippe

Désolée mais je ne parviens pas à répondre en prenant les passages spécifiques

1) Oui, nous sommes d’accord. Quelquefois, le particulier "empoche" la commission de l’agence. Mais pas tous. Certains veulent juste ’un net vendeur". Un particulier veut 100000 net vendeur, par agence, cela donne 108 000 euros. Le vendeur, même s’il met l’annonce sur PAP à 106 000, aura plus de marge de manoeuvre en terme de négociation.  C’est ainsi que j’ai pu acheter un studio dans le 11e à 104 000 euros. En agence 110 000 euros, par le particulier 108 000 euros, prix ramené à 104 000 euros.

2) Non, je n’ai pas encore déclaré au réel. C’est justement ce que j’examine. Mais pour l’instant, les chiffres me disent que LMNP, dans ma situation, n’en vaut pas trop la peine. Et les frais que vous mentionnez, je peux déjà les déduire au titre de ma profession principale. (ordinateur, transport, téléphone, internet, etc…. sauf le mobilier, car rien à voir avec ma profession)

3) 3,3 % oui, je vais en parler à mon comptable parce que là, cela peut changer la donne.

4) Eh oui, justement, vous en avez 4 de payés et 14 non payés. Moi, j’en ai deux payés et UN SEUL à rajouter. Donc, pour deux, je perds les 50% d’abattement et j’ai très peu à déduire. Le troisième ne me permettra pas de compenser, même avec des amortissements de 5%….C’est vous dire.

De plus, justement, pas de travaux de copropriété importants et les loyers sont respectivement 880 euros et 700 euros. Les studios sont à Paris.

5) L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle.

6) Oui, en Régime foncier, on ne peut pas amortir mais on peut déduire quand même beaucoup et surtout on déduit ce qui m’intéresse, moi. Les travaux. Je viens d’acheter un 70m2 à  40 000 euros FN inclus et j’ai 60 000 euros de travaux à déduire de mes revenus fonciers. L’année prochaine, 2014, je remets cela. J’ai 10700 euros qui sont imputés sur mes revenus globaux, gommant ainsi les revenus MICRO BIC qui me restent, justement, après le fameux abattement de 50%.

Fiscalement, je me débrouille très bien, en tous cas, pour l’instant. Mais dans trois ans, les choses changeront, je n’aurai plus de travaux à déduire. Et là, se posera la question du LMNP:

J’ajoute que certains biens ne se prêtent pas à la location meublée (donc LMNP). J’ai plusieurs biens en régime foncier qui collent mieux à la location en vide.  Grande surface en province.

Je suis consciente que je ne fais pas les choses en fonction d’une logique pure de défiscalisation à l’extrême. Mais je n’ai pas à rougir de mon parcours immobilier, qui équilibre besoin de sécurité et prise de risque. Pour info, il me suffirait de vendre un seul bien (sur 9) pour solder mes prêts. Et cela fait bien longtemps que je suis rentière.

C’est pourquoi je dis que tout dépend de la situation de la personne. Dans certains cas, mieux vaut choisir le micro bic ou le foncier. Dans d’autres, le LMNP, statut que je serai probablement amenée à prendre à l’avenir.

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#20 02/05/2013 06h47 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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@Freya

Votre opération avec beaucoup de travaux vous permettra de faire du déficit foncier , c’est une bonne chose.

Concernant le micro bic je comprend votre démarche toutefois prenez garde que le plafond du micro bic est de 32.600 ( loyer et avances sur charges ).

Je ne parle pas de défiscalisation , terme pour les opérations avec réduction d’impôts pour les particuliers mais je préfère dire optimisation ou bonne gestion.

Vous avez bien mené votre barque  , vous indiquez pouvoir rembourser vos emprunts avec une seule vente ( après tout dépend du bien à vendre ) cela indique que vous avez peu d’encours de prêt.

Pourquoi ne pas envisager une vente d’un bien peu rentable pour disposer d’argent pour un apport sur une nouvelle acquisition pour laquelle vous pourriez déduire des intérêts d’emprunt ?

"L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle."
Je n’ai pas trouvé les textes mais c’est ce que mon comptable m’a dis et à fait.

Dans le cas ou vous auriez fait une défiscalisation de Robien , Scellier d’un studio loué en nue ATTENTION car cette défiscalisation à une influence je crois me souvenir sur l’amortissement en meublé du bien ensuite car il faut alors tenir compte de la période défiscalisation pure et dure.

Philippe


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#21 02/05/2013 07h08 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GoodbyLenine a écrit :

CA dépend de quel risque on parle…..

Par ailleurs, votre raisonnement comporte peut-être un biais mathématique : y a-t-il vraiment plus de chance que 10% (par exemple) de vos locataires ne paient plus le loyer (en moyenne, sur une longue période) si vous avez 5 locataires ou si vous en avez 20 ? J’en doute.
Par contre, avec beaucoup de locataires, vous aurez sans doute à gérer plus d’incidents de paiement, chacun vous fera "moins mal", et vous deviendrez plus familier de la chose (donc le gérerez mieux).

Je suis d’accord avec vous.

Si on parle en nombre d’impayés , il est certain que un impayé pour une location fait du 100 % d’impayé par contre 1 impayé pour 10 locations ne fait plus que du 10 %.

Si on parle en % d’impayé sur le nombre de locations , plus on a de locations et plus on lisse le problème car les autres revenus locatifs si on a pris soin d’être excédentaire couvre le risque on mutualise les risques sur le volume.

Concernant un risque social important , là on sort d’une société bien cadrée pour rentrer dans des zones de turbulences, il est certain que personnes ne peux connaitre l’avenir , je suis un peu pessimiste mais je me dis qu’il faut mieux tenter que regretter ensuite.

Quel risque je prend  ?

Celui d’emprunter à la banque pour me faire payer des appartements par la location  si les locataires ne payent plus , je ferais pareil envers la banque et on verra bien ,de toutes façons à ce jour je suis dans l’incapacité de couvrir mes mensualités par mes revenus.

Philippe


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#22 02/05/2013 08h56 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

Celui d’emprunter à la banque pour me faire payer des appartements par la location  si les locataires ne payent plus , je ferais pareil envers la banque et on verra bien ,de toutes façons à ce jour je suis dans l’incapacité de couvrir mes mensualités par mes revenus.

Philippe

C’est sans doute là la faiblesse de l’exemple. Vous dîtes "on verra bien" : c’est tout vu, vous seriez dépouillé… et vos biens permettraient à de nouveaux heureux investisseurs d’entrer sur le marché locatif à des prix ridicules. La masse de vos efforts de réhabilitation des immeubles serait réduite à néant.

À la manière de Freya et sans faire de meublé, je suis déjà rentier et ce qui est en cours de financement se solderait immédiatement sans vente si je le souhaitais. Je n’ai jamais été en situation de ne pas pouvoir payer sur mes revenus et garde la fiscalité sous contrôle. Sur ces points, tout dépend du profil psychologique de l’investisseur et de ses contraintes.

Par ailleurs, le risque d’impayé sur un immeuble plutôt que sur des lots séparés ne me semble pas inférieur, au contraire.
Un sinistre ou… un sinistre individu dans un immeuble peuvent provoquer des réactions en chaîne.

Philippe, il existe des assurances qui ont certes un coût mais intègrent perte de loyer suite à sinistre, litiges, impayés, sinistres etc
Vous devriez assurer vos arrières pour non seulement optimiser le modèle mais maximiser les chances réussite.

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#23 02/05/2013 14h19 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

En caricaturant : si à 4h du matin je roule sur l’autoroute à 100 km/h dans le brouillard et avec un peu de neige par terre, quel risque je prend ?  sans doute aucun si tout se passe comme prévu (s’il n’y a personne d’autre sur cette autoroute, et que comme je la connais bien j’anticipe le moment où il faudra freiner pour en sortir). Le risque, c’est justement l’imprévu. La marge de sécurité, c’est la capacité qu’on aura alors à réagir (survivre) à cet imprévu. Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…


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#24 02/05/2013 14h32 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GBL a écrit :

Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous sur ce point. 2 fois plus d’immeubles ca veut dire 2 fois plus de cash flow positif et un risque plus réparti.

En n’achetant pas au prix du marché mais 25 à 30% en dessous, on se met quand même à l’abri d’une belle baisse de l’immo.


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#25 02/05/2013 15h26 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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@isa6068
Pour les reventes après amortissements , les notaires que j’ai vu lors de mes 3 dernières ventes ne m’ont pas demandé sir j’avais amorti , si j’avais loué en meublé ou nue etc ….

Par contre je comprend que dans votre cas s’agissant d’une activité professionnelle , votre notaire soit plus regardante et plus zélé…..

Hum Philippe30 … je ne suis pas si mécontente d’avoir affaire à une professionnelle qui s’intéresse à ce qu’elle fait, même si en contrepartie je n’ai pas envie qu’elle m’emm… alors que je suis convaincue d’avoir raison. J’ai vu à plusieurs reprises des notaires (idem pour des avocats et des comptables, experts ou non) qui font des erreurs dans les dossiers qu’ils traitent, par incompétence ou par paresse … et parfois aussi parce que leurs clients ne leur ont pas tout dit, ne leur permettant pas d’avoir la bonne analyse ou de donner le bon conseil.
Pour ma part, j’ai une formation, un parcours professionnel et une curiosité pour tout ce qui touche à la fiscalité, au droit et à la gestion, qui me permettent d’être souvent au moins aussi compétente que ces professionnels. Mais comme eux je ne suis pas infaillible, alors la confrontation des opinions et argumentations est souvent bénéfique.

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