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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/04/2013 21h05 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Bonjour à vous,

Comme posté dans ma présentation, mon conjoint et moi possédons un appartement (à Fontainebleau) que nous louons depuis maintenant 2 ans.
Auparavant, nous avions la chance d’avoir mes parents qui vivaient dans la même ville et qui s’occupaient donc de la gestion de facon générale (nous avions du trouver un nouveau locataire durant ces 2 ans).
Malheureusement, ils ont déménagés depuis 2 mois et je viens de recevoir un avis de résiliation de bail de mon locataire actuel.

Pour tout vous dire, nous sommes un peu perdus: que faire?
Nous avions fait un devis avec une agence C*21 en Janvier par ma mère, et l’agence était vraiment chere: 9% de frais de gestion (plus 2% d’assurance loyers impayés)- TTC mais surtout, environ un mois de frais de loyer pour nous trouver un nouveau locataire ce qui me parait très excessif!
Qu’en pensez vous?

Pour ceux d’entre vous qui êtes dans la même situation (pas forcément de l’étranger d’ailleurs), comment faites vous?

Merci d’avance pour vos conseils smile

Dernière modification par Ninette (18/04/2013 01h28)

Mots-clés : etranger, expatrie, gestion locative

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#2 17/04/2013 22h47 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Quand je discute avec des AI je m’arrache les cheveux. Il y a peu il y en a un qui me soutenait que la location lui rapportait tellement peu qu’il travaillait presque à perte. Seulement quand on calcule ce que ca leur rapporte à l’heure, c’est plus que confortable! 2 mois de loyer (un du locataire, un du proprio) pour une dizaine de visite et un état des lieux qui prend 15 minutes, merci bien!!

Peut etre sont-ils trop habitués à gagner bcp trop sur les ventes par rapport au travail fourni… Une commission de 20 ou 30k€ pour 2 visites, c’est monnaie courante. Je trouve ça anormal…

Et 10% pour la gestion… la gestion de quoi? Faire passer leurs entreprises affiliées super chères?

Faudrait que je songe à ouvrir une agence peut être, ou mieux, agence immo + syndic, avec un slogan facile : la seule agence qui ne prend pas les proprios pour des pigeons.

Bon, désolé du monologue, je ne vous aide pas beaucoup.

Dites où se situe votre bien, peut etre quelqu’un du fofo peut faire des visites et un état des lieux contre quelques bouteilles de champagne…


Left the Rat Race in 2013

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#3 18/04/2013 01h27 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Haha j’ai bien ris, et je suis tout à fait d’accord avec vous!
Pour info, l’appartement est situé à Fontainebleau en région parisienne.

Je vote pour l’ouverture de votre agence!! smile

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#4 18/04/2013 02h36 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Si vous ne pouvez pas faire vous-même, soit vous payerez quelqu’un pour faire à votre place, soit vous pourriez envisager de profiter du congé pour … mettre le bien en vente.

Vous imaginez sans doute qu’encaisser des honoraires pour gérer des locations est un bon moyen de gagner beaucoup d’argent à ne pas faire grand chose. Je pense que vous faites une erreur, que tout travail mérite salaire, et que si c’était si facile il y aurait pléthore d’agences gagnant beaucoup d’argent (ce n’est pas vraiment le cas, même s’il y a eu beaucoup de créations d’agence quand le marché immo était foufou, ça c’est bien calmé depuis, et seuls les bon professionnels continuent à bien en vivre).

PS pour ZX-R : Pour ouvrir une agence, il faut respecter quelques contraintes (garantie + carte pro, qui nécessite diplôme minimum, lire Magazine Immobilier (.ORG) – Comment créer une agence immobilière ? par ex.). Mais dans le cadre de votre projet pro, c’est peut-être une piste à envisager.


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#5 18/04/2013 03h20 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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GoodbyLenine a écrit :

même s’il y a eu beaucoup de créations d’agence quand le marché immo était foufou, ça c’est bien calmé depuis, et seuls les bon professionnels continuent à bien en vivre).

En effet j’ai pu constater dans Paris intra-muros qu’il y a beaucoup d’agences immo (récemment ouvertes pour la plupart) qui, sentant le vent tourner,  sont en vente …

PS pour ZX-R : Pour ouvrir une agence, il faut respecter quelques contraintes (garantie + carte pro, qui nécessite diplôme minimum, lire Magazine Immobilier (.ORG) – Comment créer une agence immobilière ? par ex.). Mais dans le cadre de votre projet pro, c’est peut-être une piste à envisager.

Une autre solution est de créer un GIE (Groupement d’Intérêt Economique) entre plusieurs bailleurs et de salarier une personne pour gérer l’ensemble du parc locatif. Dans ce cas il n’est pas besoin de carte pro, garanties, diplômes etc. de bonnes compétences suffisent.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 18/04/2013 09h41 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Oui, tout travail mérite salaire, mais il y a normalement un rapport entre l’effort consenti et la rémunération. Il y a bien sur des exceptions car certains ont un talent que d’autres n’ont pas : les footballeurs par exemple, ou les artistes.

Mais pour être agent immo, aucun talent n’est requis. Et quand certains disent que les locations ne rapportent pas assez, je m’interroge.

Sur Paris pour un studio, admettons 10 visites qui prennent 1/2h chacune (en réalité elles sont souvent regroupées) et un EDL qui prend 1H : 6h de travail, disons une journée. La facturation qui correspond? 2 mois de loyer, 1 mois du proprio et un mois du locataire, soit 1500€ pour un 15m².

C’est quand même hyper bien payé non? Plus qu’un cadre sup’!

Et pour les honoraires de transactions, c’est pire! J’ai un cas très récent : mise en vente un lundi, 2 visites le mardi à 1/2h d’intervalle, le 2e fait une offre presque au prix acceptée par le vendeur => 10k€ pour l’agence qui ne fera même pas le compromis. Là encore, c’est plutôt pas mal!

Rien que le nombre d’agence immo est flagrant. Il y en a autant que des boulangeries, pourtant onn’achete pas de l’immo tous les jours!

Dernière modification par ZX-6R (18/04/2013 09h43)


Left the Rat Race in 2013

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#7 18/04/2013 10h40 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Pour avoir eu de la famille dans le métier, il y a beaucoup de temps morts et les transactions faciles et rapides ne sont pas la norme.

Et je pense que la conjoncture n’aide pas.

Entre le client qui ne vient pas au rendez vous convenu sans prévenir ou s’excuser, celui qui signe puis se rétracte parce que l’horoscope a dit que c’était pas le bon moment, et les banques qui sur-couvre un risque faisant capoter la vente…

Qu’il y a 5 ou 10 ans la situation ait été exagérément avantageuse pour les agences, peut être.

Après voilà, ya toujours le type qui fait son business assis au bar du coin, qui prend que les bons clients faciles etc..


Pourquoi pas Vous?

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#8 18/04/2013 11h39 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Je pense cher ZX-6R que vous vous fourvoyez dans votre "haine" (le mot est certainement un peu fort) de l’agent immobilier.
Connaissez-vous beaucoup de métiers qui ne sont pas rémunérés pour du travail effectué ?
Vous dites que tout travail mérite salaire…

Vous comptez 6h de travail pour vendre un bien…
Ajoutez le temps passé au téléphone pour répondre à toutes les demandes des acheteurs.
Celui passé dans les transports pour aller aux RDV
Celui passé à essayer de convaincre un vendeur que son prix est trop haut
Celui passé à convaincre un acheteur que non, -40% n’est pas justifié si le bien est au prix.
Celui passer à recevoir les flâneurs du dimanche qui font croire qu’ils sont acheteurs/qu’ils ont de gros moyens…juste pour visiter…
Celui passer à vérifier la solvabilité des candidats locataires, récupérer tous les dossiers…

Les AI ont souvent de gros défauts, je suis le 1er a le dire. Mais ils abattent aussi beaucoup de travail souvent pour 0 € (1 bien vendu est souvent dans plusieurs agences et si vous ne vendez pas, vous touchez que dalle)

Je vous encourage à lire, si possible de façon non partisane et sans a priori, cet excellent blog : http://immobilier-revelateur-de-la-natu … -blog.com/
Je n’ai pas l’habitude de recommander des blogs mais celui là est suffisamment intéressant pour alimenter la réflexion (ce qui ne veut pas dire le prendre pour argent comptant sans discernement).

Comme dit plus haut, je vous invite à vous installer comme AI (et uniquement comme AI) et à faire le compte des revenus tirés de cette activité après 2 ans. Comme on dit chez moi, il n’ty a que le "planchot" qui compte. Donc prouvez par les actes que vous pouvez faire mieux que ceux que vous critiquez vertement et je reconnaîtrai haut et fort que vous aviez raison.

Malgré leurs défauts, j’essaie de considérer que les AI :
- sont plutôt des partenaires car c’est en partie grâce à eux si on peut trouver des biens très rentables
- sont constamment entre le marteau et l’enclume. Un peu comme un arbitre : quelle que soit sa décision, il fera toujours au moins 50% de mécontents…

Je précise que je ne suis pas agent immobilier et n’ai pas de famille l’étant.

Dernière modification par lemouz (18/04/2013 11h44)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#9 18/04/2013 11h43 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Pour revenir à la question initiale, voici les données du seul bien que j’ai en agence.
Gestion : 6% HT
Ass Loyers impayés : 1.9% HT
Honoraires d’état des lieux entrée/sortie : 120€
Honoraires de recherche/sélection de locataire : 1 mois de loyer (jamais utilisé car loué en - de 2jours via leboncoin)

On peut trouver moins cher en gestion (F****a m’a proposé 5.5% HT) mais pas beaucoup en assurance (F****a : 2.5%)

Attention ensuite aux détails : paiement tous les 3 mois (vous etes la banque de l’agence), obligation de passer par eux pour la relocation (F****a m’a proposé ca ! quelle blague…)


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#10 18/04/2013 11h59 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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GBL a écrit :

Si vous ne pouvez pas faire vous-même, soit vous payerez quelqu’un pour faire à votre place, soit vous pourriez envisager de profiter du congé pour … mettre le bien en vente.[/quote]

Une raison supplémentaire pour le vendre , c est votre qualité de non-résident

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#11 18/04/2013 12h54 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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La taxation est devenue assez violente pour les non-résidents aussi.
Et vu que le bien est loué, il ne peut profiter de l’exonération… Du coup, imposition au tiers plus prélèvements sociaux, c’est fort.

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#12 18/04/2013 14h32 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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lemouz a écrit :

Pour revenir à la question initiale, voici les données du seul bien que j’ai en agence.
Gestion : 6% HT
Ass Loyers impayés : 1.9% HT
Honoraires d’état des lieux entrée/sortie : 120€
Honoraires de recherche/sélection de locataire : 1 mois de loyer (jamais utilisé car loué en - de 2jours via leboncoin)

On peut trouver moins cher en gestion (F****a m’a proposé 5.5% HT) mais pas beaucoup en assurance (F****a : 2.5%)

Attention ensuite aux détails : paiement tous les 3 mois (vous etes la banque de l’agence), obligation de passer par eux pour la relocation (F****a m’a proposé ca ! quelle blague…)

Merci pour cet exemple, cela donne une idée. Quelle est la différence avec le % TTC ?
Car dans mon cas, voici la simulation:

Loyer: 850€
Cout de mise en place du nouveau locataire (etat des lieux+redaction bail compris) : 823€
Gestion: 76,24€ TTC
garantie des loyers impayés:18.70€ TTC

Aussi je me demandais, dans votre réponse, vous indiquez avoir loué vous même le bien mais avoir pris une agence pour la gestion. Pour quelles raisons?

Pour répondre aux messages de vendre, comme dit précédemment, les conditions sont peu favorables à la vente pour nous: taxation élevée (nous ne sommes pas résidents européens, donc ’est encore pire), et marché immobilier so so. En plus, on a fait cet investissement pour du très long terme, pour préparer nos vieux jours smile

Merci beaucoup à tous pour vos réponses, c’est très apprécié.

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#13 18/04/2013 14h41 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Dans cette hypothèse, la taxation est donc à 48,5%… Ce qui est assez élevé, en effet.
(Sauf si vous vivez au Botswana, Montserrat, Brunei, Nauru, Guatemala, Niue, Iles Marshall, Philippines… Là, c’est 88,8…)

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#14 18/04/2013 16h40 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Ninette a écrit :

Quelle est la différence avec le % TTC ?

Au montant HT, vous rajoutez la TVA (19.6% actuellement, 20% au 01/01/2014) pour obtenir le montant TTC (100€HT -> 119.60€ttc).

L’AI versera la TVA au trésor public.


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#15 18/04/2013 18h09 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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lemouz a écrit :

Je vous encourage à lire, si possible de façon non partisane et sans a priori, cet excellent blog : http://immobilier-revelateur-de-la-natu … -blog.com/
Je n’ai pas l’habitude de recommander des blogs mais celui là est suffisamment intéressant pour alimenter la réflexion (ce qui ne veut pas dire le prendre pour argent comptant sans discernement).

Je dis tout pareil smile excellent blog, effectivement !
Dans mon coin, j’ai vu ces dernières années beaucoup d’agences pas pro du tout ouvrir et prospérer, depuis un an environ, elles ferment les unes après les autres…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 18/04/2013 18h10 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Ninette a écrit :

Aussi je me demandais, dans votre réponse, vous indiquez avoir loué vous même le bien mais avoir pris une agence pour la gestion. Pour quelles raisons?

Tout simplement car je ne suis pas sur place pour gérer en cas de besoin. Cela fait 2 ans bientot, il n’y a jamais eu besoin…mais c’est comme les assurances, on les trouve inutiles jusqu’au jour où on a un sinistre.
Pour la remise en location, nous avons passé une annonce sur leboncoin, recu les candidature et justificatifs par mail, organiser 2 visites enchainées que nous a fait une voisine et amie. 930€ économisés en échange d’une bouteille de rhum arrangé… je crois que nous sommes gagnants !


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#17 19/04/2013 02h11 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Oui je comprends mais je reste à me poser la question: si vraiment il y a un probleme, genre plomberie, est ce qu’au fond, ca ne reviendrait pas au même d’appeler soi meme un plombier à distance par exemple?

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#18 19/04/2013 06h20 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Un ami  fait ça  : ça fait des années qu’ils n’a pas vu ses apparts, qu’il n’a pas vu d’artisant , signé de bail,  vu ses locataire. Tout ce qu’il fait est recevoir son rapport d’activité par le courrier et encaisser les sous. 
=> c’est cher mais c’est la tranquillité d’esprit.

Il faut faire le tour des agence, comparer les devis, les offres de gestion (vérifier  quelles prestations ne sont pas  incluses).

Demandez aux gens que vous connaissez sur place quelle agence ils utilisent et ce qu’ils en pensent.

Je préfèrerai privilégier une agence un peu grosse avec au moins 5 salariés dédiés a la gestion.
En général ils travaillent avec un pool d’artisans compétents et gèrent la partie petit travaux sans soucis.
Agence plus grande = plus de disponibilité :  (ouvert  les samedis, toujours quelqu’un pendant les ponts du mois de mai en en Juillet-Août )
Si vous êtes a l’Étranger et que vous passez en France a Noël, accrochez vous pour avoir un rendez-vous le  26 décembre dans une petite agence avec une seule personne qui s’occupe de la gestion.


“The trouble with not having a goal is that you can spend your life running up and down the field and never score.” - Bill Copeland

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#19 19/04/2013 20h22 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Si on veut investir dans l’immobilier pour ne pas voir ses apparts et ne pas s’en occuper, alors il vaut mieux envisager d’investir dans une foncière (ou une SCPI ou un OPCI) : l’investissement concernera des biens généralement bien plus rentable, ce sera plus diversifié au niveau des biens, ce sera géré de manière pro aussi, et avec génération de rapports réguliers (et en respectant les règles de l’AMF), on peut répartir son capital sur plusieurs foncières, on peut vendre avec peu de frais et du jour au lendemain, etc.


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#20 20/04/2013 14h57 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Bonjour,
Est-ce que vous avez réalisé que votre location est taxée , en tant que non-résidente à près de 40 % sans possibilité de "niches"
Vous pensez vraiment que  tout ce tralala pour au bout du compte obtenir 60 % de la location vaut la peine ??

GBL a écrit :

Si on veut investir dans l’immobilier pour ne pas voir ses apparts et ne pas s’en occuper, alors il vaut mieux envisager d’investir dans une foncière (ou une SCPI ou un OPCI) :

C est également mon avis ,et pour être encore moins pénalisé de les  acquérir en  nue-propriété -
Sauf erreur, pas de taxation  jusqu à l échéance ,
Compte tenu d abattements pour la durée de détention,   on peut  également  espérer   que la taxation sur les plus-value aura été adoucie . d ici là

Dernière modification par Swx (20/04/2013 21h52)

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#21 20/04/2013 22h25 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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C’est intéréssant comme possibilité, je crois que pour l’avenir (nous voulions investir dans un 2ème appartement), ca sera plutot dans cette direction que nous irons. Auriez vous des conseils/idées pour se renseigner là dessus? Je ne suis pas du tout familière de cela, et comme je suis non résidente fiscale, je me demande si cela change quelque chose?

Pour revenir au sujet, l’appartement que nous avions acheté était vraiment dans un but de long terme (du genre avoir des revenus pour une retraite anticipée ou autre), et nous avions tablé sur le fait qu’il étaient situé dans la ville de résidence de mes parents, donc que la gestion serait faite par eux. Hélas, cela ne s’est pas passé comme voulu…

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#22 20/04/2013 23h07 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Vous pouvez aussi chercher à acquérir un bien immobilier en nue-propriété : vous ne percevez pas de loyer pendant 10 ou 15 ans, mais en échange vous payez seulement (par exemple) 65% ou 55% du prix normal, et un bailleur se charge de louer le bien, de l’entretenir, et de tous les impôts associés.
Au bout des 10 ou 15 ans, sans rien avoir à faire, vous récupérez la pleine propriété du bien (et tout ce qui va avec). google devrait vous donner pleins de liens avec des offres de ce genre…


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#23 21/04/2013 16h48 → Gérer son bien immobilier depuis l'étranger ? (etranger, expatrie, gestion locative)

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Merci du conseil, mais j’avais lu que c’était intéréssant surtout dans le cas de très hauts revenus car il faut tout de même payer le prêt sur l’achat du bien. Est ce en effet le cas?

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