Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 14/04/2013 09h30 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,
Je suis en train de consulter différentes sociétés et CGP en vue de réduire fortement mon imposition personnelle (50 000€ d’IR/an).
Ayant écarté les Girardin pour les importants risques de requalification, je regarde donc du côté des lois Malraux et Monuments Historiques.
Là ou le bât blesse, c’est qu’en regardant les simulations proposées, je me retrouve la plupart du temps avec les grandes masses suivantes :
Acquisition d’un bien de 50m² environ dans une ville moyenne pour 300 000€ environ dont 200 000€ de travaux. Ce montant de travaux me permet selon les cas d’économiser sur 3 ans entre 60 et 85 000€ d’impôts. donc Théoriquement, avec deux investissement de gommer la quasi totalité de mon IR sur cette période.

Par contre, là ou je bloque c’est que sr chaque projet, on me propose un bien vendu 300 000€ avec un loyer mensuel charges incluses de 530€ ! Avec un bête calcul de rentabilité nette hors avantage fiscal, on est à environ 1,6% . Si on rajoute l’avantage fiscal, on remonte péniblement à 2,4%

J’entends bien que ce type d’investissement ne se fait pas en vue d’une importante rentabilité mais plutôt pour se constituer un patrimoine de prestige, avec de la belle pierre, etc…

mais en regardant des annonces pour des biens proches (hyper centre), certes avec de moins belles caractéristiques intrinsèques et moins prestigieux, on tombe à des prix d’achat entre 3 et 4 fois inférieurs !! avec des loyers comparables… J’ai donc l’impression de surpayer franchement mon acquisition même en contrepartie d’un considérable avantage fiscal.

J’aimerais donc ici recueillir quelques avis éclairés car à ce jour, les seuls que j’ai a me mettre sous la dent sont ceux de CGP qui finalement poussent leurs produits…

Bien à vous

Mots-clés : défiscalisation, investissemment

Hors ligne

 

#2 15/04/2013 09h54 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

Bonjour
je suis un peu dans le meme cas que vous .
malraux et la loi monument historique  étant hors plafond fiscal ( ir / 40000  an ) ; j’ai deja un scellier qui arrive quasiment au plafond( 8300 an de deduc de l’IR)
je regarde egalement de ce coté .
effectivement , le prix est quand meme surpayé mais il en resulte quelques avantages selon les cgpi :

1/  baisse ir sur 3 ans ( c’est pas negligeable  toout de meme)
2/ creation d’un deficit foncier ( autant de moins à payer  surtout dans des tmi à 41 % et au dela )
3/ possibilite  d’effectuer pour ce type d’operation  un credit in finé adossée à une AV ,. on deduit alors des interets d’emprunts plus elevé.

mais malgré  tout cela , je reste aussi un peu sur ma faim .
j’attends l’avis de ceux qui ont effectués ce genre d’opération avec impatience

Dernière modification par lise35 (15/04/2013 10h12)

Hors ligne

 

#3 15/04/2013 10h16 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Administrateur
Réputation :   1313 

FlashGordonGekko a écrit :

mais en regardant des annonces pour des biens proches (hyper centre), certes avec de moins belles caractéristiques intrinsèques et moins prestigieux, on tombe à des prix d’achat entre 3 et 4 fois inférieurs !! avec des loyers comparables… J’ai donc l’impression de surpayer franchement mon acquisition même en contrepartie d’un considérable avantage fiscal.

C’est le corollaire de tous les programmes de défiscalisation. L’économie d’impôt est déjà intégrée dans le prix.

Dans le cas d’un Malraux, le risque est encore plus élevé, car l’entrepreneur qui fait les travaux peut faire faillite.

J’ai le cas avec un ami. Cela fait des années que son bien Malraux est en travaux (il doit en être au 4e entrepreneur de mémoire) : le bien n’est pas habitable et il risque de perdre l’avantage fiscal.

Donc il a tout perdu :
- bien survalorisé à l’achat
- dépenses massives en travaux mais bien tjs non habitable
- possible perte de l’avantage fiscal

C’était un bien conseillé par un CGP, lui ne l’avait pas visité, il avait fait entièrement confiance au CGP.

Hors ligne

 

#4 15/04/2013 11h56 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

effectivement , c’est pas trop rassurant .

apres , je pense que lorsqu’on veut se lancer , il ne faut pas perdre de vue  qu’il s’agit d’abord  d’un investissement immobilier et donc le critere est toujours le meme , c’est l’emplacement .
la defisc n’arrive qu’en second plan .

apres ces placements  qui permettent de la defisc peuvent induire des surprises ( pas toujours agreable…..) et on peut legitimement se demander :
ne faut-il pas payer plein pot ses impots sur le revenu et faire de l’epargne de son coté  plutot que de se lancer dans ces operations  ?

on en reviens  toujours à la meme chose, faire confiance et/ou bien choisir le programme .

en ce moment , je regarde la formule MALRAUX et MONUMENT HISTORIQUE ;
j’attends des propositions , mais il faudra que le bilan chiffré soit claire et net pour savoir si l’avantage est reel . toujours en fonction des soucis eventuels

en effet ,dans mon cas ,il s’agit de faire :

de la defisc
du deficit foncier
de la transmission de patrimoine

bref , chaque cas est different .

Hors ligne

 

#5 15/04/2013 13h32 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   166 

La logique des niches fiscales de ce type, c’est simplement de redistribuer différemment. Au lieu que votre argent aille dans les caisses de l’état, il va dans les caisses des intermédiaires et détenteurs des biens initiaux. C’est logique, et démontre que ce marché est bien arbitré. Mais pas par vous.
Pareil pour le photovoltaique, les réductions ISF pour investissements en PME etc.
Pour vraiment bénéficier de niches fiscales je pense qu’il faut toujours créer quelque chose ex nihilo.

Hors ligne

 

#6 15/04/2013 13h38 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   17 

Lise35 a écrit :

en effet ,dans mon cas ,il s’agit de faire
de la defisc - du deficit foncier -de la transmission de patrimoine
bref , chaque cas est different

Pourtant les réponses à votre idées ont été très claires : Achat d un bien surévalué , avec une liste de désagréments assez probables
On a déjà vu par let temps qui courent des facilités fiscales disparaître avec effet rétroactif
quant à la transmission du patrimoine hors plus value …..

Hors ligne

 

#7 15/04/2013 13h55 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   17 

Pour compléter votre avis au sujet de  l intérêt de l incitation fiscale :

Crosby a écrit :

Pareil pour le photovoltaique

Intéressé par ce produit , je m étais  rendu à plusieurs salons consacrés à l énergie solaire
Depuis , grâce à la concurrence Chinoise le prix des panneaux s est effondré , puis pour joindre les plaques , il faut du silicium 
et cerise sur le gâteau : 
matieres-premieres.fr/energie-solaire-briller-silicium/    Extrait :
En moyenne, le marché devrait connaître une croissance de 20% jusqu’en 2015.
La Chine fait pour l’instant la pluie et le beau temps
La Chine est le premier consommateur de silicium.

Dernière modification par Swx (15/04/2013 13h57)

Hors ligne

 

#8 15/04/2013 13h57 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

Disons que pour ma part, j’ai présélectionné différents intermédiaires en qui j’ai plutôt confiance, avec une grande expérience (plusieurs centaines de programmes gérés en Malraux depuis les années 90 sans incident)

Mon incertitude provient surtout du prix des biens, avec le montant des travaux.
Sur un bien à 300 000€ répartis en 100K de foncier et 200k de travaux, on peut trouver sur le marché à surface équivalente des biens neufs ou très récents voire de l’ancien rénové dans les mêmes quartiers pour le prix du foncier seul. Et avec les mêmes loyers…

Alors OK on est sur des biens de prestige, etc mais j’ai un sérieux doute sur la possibilité de revendre même après 10 ou 15 ans avec une PV voire même que la valeur de marché du bien soit de 300 000€ une fois les travaux terminés !

Quand je lis certans threads avec des membres qui ne regardent même pas un projet à moins de 10-12% brut, je me dis que même en réintégrant l’avantage fiscal, on en est quand même très très loin…

Dernière modification par FlashGordonGekko (15/04/2013 14h01)

Hors ligne

 

#9 15/04/2013 17h20 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   224 

Juste pour dire, un loyer de 500€ pour un bien de 300k€, ça devrait être un gros warning rouge non? Je suis sur un achat de 250k€ avec 2200€ de loyers…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#10 15/04/2013 17h25 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

C’est bien ce que je me dis !

Hors ligne

 

#11 15/04/2013 17h27 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

ZX-6R a écrit :

Juste pour dire, un loyer de 500€ pour un bien de 300k€, ça devrait être un gros warning rouge non? Je suis sur un achat de 250k€ avec 2200€ de loyers…

C’est bien ce que je dis !
En monument Historique on peut gagner 60 000 d’impots mais avec 500€ de loyer brut pour 240 000€ d’investissement, on est à 2,5 % de rentabilité brute !

Après, quand on paye 50 000€ d’impôts, on est sensible à tout ce qui peut faire baisser la facture. Et en dehors du plafonnement des niches fiscales (10700€) que je fume déja avec la nounou, femme de ménage et quelques dons, il n’y a pas grand chose à se mettre sous la dent. Et le Girardin est à mon goût bcp trop risqué

Dernière modification par FlashGordonGekko (15/04/2013 17h30)

Hors ligne

 

#12 15/04/2013 18h02 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   82 

Sur Montpellier, avec 300.000 euros plus 200.000 euros de travaux, vous louez trés trés facilement 1200 euros/mois…

Hors ligne

 

#13 15/04/2013 18h23 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   221 

BorderLine a écrit :

Sur Montpellier, avec 300.000 euros plus 200.000 euros de travaux, vous louez trés trés facilement 1200 euros/mois…

Quand vous intégrez, les risques locatifs, la fiscalité, les différentes charges … C’est plus de l’investissement, c’est du mécénat wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#14 15/04/2013 18h32 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   

Oui, en effet, c’est ce que je me dis !
Et il faut voir la tête d’un conseiller lorsque j’ai commencé à sortir ma calculette pour faire un calcul de rentabilité.
Il me dit texto "ah mais si vous commencez à chercher de la rentabilité, il ne faut pas partir sur ce genre de programme". Ils sont réservés aux gens qui veulent se constituer un patrimoine de prestige et aux amoureux de la belle pierre"

@borderline, on est à 100k€ de foncier + 200k€ de travaux soit 300k€ en tout. Si on enlève l’avantage fiscal de 60 000€ (30% des travaux) on tombe à 240k€ d’investissement.
mais c’est vrai que les loyers sont hyper bas pour du 50m² environ (on parle de Nantes hyper centre et de Narbonne Hyper centre dans mes derniers exemples).

Hors ligne

 

#15 15/04/2013 19h31 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Modérateur
Réputation :   1084 

@FlashGordonGekko :    Vous devriez ne pas avoir trop de mal pour tirer la conclusion qui s’impose dans ce cas : fuir/oublier ce "conseiller", et payer vos 50k€ d’impôts.

Autre option (il me semble que vous êtes "chef d’entreprise") : investir 50 ou 100 k€ dans votre entreprise (augmentation de capital) si elle répond aux critères de  Réductions d’impôt : les investissements dans le capital des PME mais le plafonnement devrait limiter les possibilités.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#16 15/04/2013 21h55 → Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ? (défiscalisation, investissemment)

Membre
Réputation :   82 

DDtee a écrit :

BorderLine a écrit :

Sur Montpellier, avec 300.000 euros plus 200.000 euros de travaux, vous louez trés trés facilement 1200 euros/mois…

Quand vous intégrez, les risques locatifs, la fiscalité, les différentes charges … C’est plus de l’investissement, c’est du mécénat wink

J’ai dit ça à la louche …aprés  je suis pour considérer que bailleur est un métier. Moins on y connait plus on est pigeon et moins on gagne (et pour certains, perdent).

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech