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Forums des investisseurs heureux

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#26 01/05/2013 06h53 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Il est où votre immeuble , vous n’avez pas un lien vers celui-ci ?
Je vous donnerais mon avis

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#27 01/05/2013 13h25 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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De nouveaux échanges ce matin par sms dont j’étais l’initiateur. J’ai dit que nous nous alignions sur la dernière offre
Du coup elle m’a demandé notre plan de financement pour les fournir au vendeur.
J’ai précisé que ma banque nous suivait pour un projet trois fois supérieur, mon conseiller étant le directeur d’agence…
J’espère que ça nous suffira.
J’ai aussi précisé que ce n’était que notre premier investissement (en gros, si trompé dès le début, nous les éviterions à l’avenir).

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#28 01/05/2013 17h50 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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C’est bizarre votre truc car si ils ont une meilleure offre pourquoi il vous le disent …

L’agence et surtout le propriétaire vendra si il a une meilleure offre tant qu’aucun compromis n’est signé après c’est une question de parole.

C’est pas le jeu des enchères ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#29 01/05/2013 19h22 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Merci c’est notre sentiment aussi… mais c’est notre premier achat donc pas sûr du tout du bon déroulement de la procédure…
Le truc des enchères, je ne sent pas les choses très nettes.
Wait and see, on continue notre prospection, d’ailleurs, un bon feeling avec un autre immeuble :
Un bien a … 277 k (frais de notaires inclu) 1755€ de loyer hors charge, 1500€ de taxe foncière et si possible d’emprunter sur 20 ans 1633€ de mensualités. Il y a encore un grand studio a aménage donc environ 300€ de revenu possibler. Tout a été rénové en 2006.

Dernière modification par crocko (01/05/2013 19h21)

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#30 02/05/2013 06h58 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Vous avez raison ne vous focaliser pas sur un bien prenez le temps de la visite.

Regardez  ce que l’agent immobilier ne vous montre pas , les parties cachés des appartements ( sous évier , derrière les portes de placards , sous les escaliers )

Ne vous laissez pas éblouir par la peinture fraiche , regardez et cherchez l’humidité , regardez l’état des compteurs divisionnaires ( si rénovation en 2006 ça doit être propre ) , regardez le tableau électrique( disjoncteur différentiel , étiquette propre et nette par pièces et appareil ).

Regardez la toiture    , les murs extérieurs , pas d’hernie disgracieuse indiquant que la structure travaille.

Regardez sur internet les photos de google  du bien , nous avons eu le cas d’un immeuble sympa mais dont la porte d’entrée était en PVC pas dans le style de l’immeuble ,nous avons regardez sur google et peu de temps avant elle était en bois sur les photos , signe d’une forte humidité et d’un cache  misère à la va vite.
Humidité = problème et termite …..

Vous prospectez dans quelle ville ?

Philippe


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#31 02/05/2013 07h08 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Merci Philippe, encore une fois, pour ces petits tuyaux qui peuvent sauver notre investissement.

Nous cherchons un bien qui puisse se situer dans un rayon de 50km environ de valence ou d’orange.
Ce deuxième bien, c’est un particulier qui la vends. Lui étant artisant, il a retapé une vielle bâtisse et parait assez simple et honnête au premier contact.
Nous allons essayer de faire une visite ce weekend.
Bonne journée !

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#32 02/05/2013 07h12 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Valence , Orange c’est pas loin de Nîmes ça

Les prix sont pas trop mal par là mais attention à Orange et certains quartiers pas terrible du tout.

Prenez un bien en accès rapide vers l’autoroute.

Attention au artisan qui retape  car parfois c’est juste pour se faire de l’argent et la rénovation n’a pas été prévu pour qu’il loue eux mêmes donc nous sommes en mode le moins cher possible et de plus ils font une opération  financière sans que vous ayez la certitude que le marché locatif existe.

Les grandes demeures découpés en plusieurs appartements sont légions mais il faut voir comment c’est fait parfois.

Philippe


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#33 02/05/2013 21h24 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Avez vous reçu un mail de ma part Philippe ?

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#34 03/05/2013 06h43 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Je vous ai contacté de mon coté

Philippe


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#35 03/05/2013 07h07 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Répondu a mon tour !

Seconde visite dimanche matin !
Ce soir rdv (enfin) avec notre courtière :-)

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#36 03/05/2013 20h17 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Bonjour Crocko,

Nous avons l’impression de nous reconnaître dans vos diverses aventures pour trouver un bien immobilier. De la prospection, en passant par le notaire, le banquier, l’agent immobilier, etc, toutes les opportunités d’apprendre sont présentes.

Comme vous, nous sommes 2 couples amis qui nous sommes associés en SCI IR afin de partager les risques et disposer d’une capacité d’endettement plus élevé.
La SCI présente des avantages :
- dissocier le patrimoine professionnel du patrimoine personnel. Les créanciers professionnels peuvent saisir les parts de la SCI , mais ils ne peuvent pas saisir les biens immobiliers qui sont la propriété de la SCI.
- simplifier la succession. Il est plus simple de partager des parts sociales que les biens eux-mêmes de valeur différente.

Ainsi , la SCI est, à nos yeux, la solution la plus adaptée pour sécuriser une opération d’achat immobilier effectuée par plusieurs associés.

Quant aux inconvénients, elle a un coût et nécessité une certaine discipline au niveau administratif.

En tous cas, n’hésitez pas à nous contacter et bon courage.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#37 04/05/2013 05h56 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Vous avez regardé les règles du forum concernant i, minimum de présentation et non un post limite publicitaire au milieu d’une conversation …

Sachez que pour les SCI les banques demandent une caution solidaire des associés donc votre histoire de parts cela me fait sourire d’autant plus que si il y a une saisie des parts sociales il faudra m’expliquer qui devient propriétaire du bien immobilier de fait car même si le bien appartient à la SCI , si vous n’avez plus les parts sociales vous n’être plus propriétaire.

Ca commence mal votre histoire …..

Philippe


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#38 04/05/2013 07h21 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Mwoui….
Philippe, j’ai bien reçu votre mail, merci (encore une fois).
Donc RDV avec notre courtière hier soir qui était bien gestionnaire de patrimoine auparavant. L’immeuble de trois studios que nous avions trouvé était a ses yeux une superbe affaire. La maison que nous devions visiter dimanche, aussi mais pour un troisième achat au moins pour que la banque puisse nous suivre sans passer par la case commission…

Donc rdv très instructif, remplis de conseils de pro (j’en avais déjà eu pas mal ici et dans les livres).

Le rdv de dimanche matin est annulé, le vendeur a très bien compris.

Nouvel objectif, retrouver un petit immeuble avec trois studios dans les même prix. Enfin,  en trouver 2-3, en vendre un pour trouver plus gros ensuite… mais vous connaissez les rouages ;-)

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#39 04/05/2013 22h57 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Bonsoir,

Un petit break pour faire le point par rapport a mon premier post de ce fil. Ça pourra peut être aider ceux qui sont dans notre état d’esprit que nous il y a quelques semaines.

crocko a écrit :

nous avons commencés à l’envers… Nous : 1 T2 loué qui nous coute de l’argent et une maison flambant neuve… Tout comme mon beau-frère qui viennent aux aussi de finir leur maison.

Ce T2…C’est bien confirmé avec notre courtière…  j’avais oublié de préciser qu’une grande enseigne de courtage nous avait dégoté un crédit sans frais intercalaires… sauf qu’ils avaient été réinjectés dans le crédit !!! Nous avions payés des intérêts sur des intérêts et donc un crédit exorbitant sans aucun amortissement les premières années… Grâce a notre courtière actuelle, nous avons limités les dégâts. Il reste 131k a rembourser ce jour pour un achat de 120k il y a 5ans…
On va chercher une solution a ça mais pas évident…

crocko a écrit :

Les deux livres ainsi que les forums confortent notre choix : trouver quelque chose à rénover, à louer, et d’avoir un cash flow positif dès les premiers loyers.

En fait on n’a pas de super plannings pour renover quelque chose nous meme. Nous partons plus sur un premier immeuble de 100 -120 voir 150k ayant plusieurs studios pour avoir un autofinancement complet. Cumuler 2-3 immeubles de ce type avant d’attaquer plus gros. le but : clairement mieux vivre, s’assurer une retraite……..

crocko a écrit :

Première étape :
Quelle est notre capacité d’emprunt ???

La question aurait dût être : comment convaincre nos conjointes ?  ;-) . En fait plutôt quel budget pour se faire la main et instaurer une relation de confiance entre la banque et nous ?
Aujourd’hui nous le savons : petit immeuble de 3-4 studios a 150k Max. Idéalement 110k pour renouveler l’operation plusieurs fois sur un court terme.

crocko a écrit :

Deuxième étape :
Comment trouver ??

Leboncoin et aussi les alertes automatiques de seloger et autres agences. Notre courtière nous informera si un de ses clients vends un bien nous correspondant.

crocko a écrit :

Troisième étape :
Une fois les locations prêtes, nous ferons gérer.

Non, on gèrera nous même et on prendra un comptable pour tout ce qui est défiscalisations. Gérer nous même = pas de frais pour obtenir un cash flow positif immédiatement.

crocko a écrit :

Quatrième étape :
On recommence….

Ca n’a pas changé

Je vais peut être ouvrir un autre sujet pour ce t2….

Dernière modification par crocko (04/05/2013 23h30)

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#40 05/05/2013 08h09 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Méfiance avec un immeuble constitué que de studios , c’est un peu galère à louer , ça tourne beaucoup et si vous n’avez que des étudiants les parties communes  risquent d’être converti en boite de nuit ….

Un bon immeuble est un mélange de studio , T1 , T2 voir T3 car vous pouvez faire de la rotation locative du studio vers le T1 ou T2 en fonction de l’évolution personnelle de vos locataires et les anciens sauront tempérer les ardeurs festives du nouveau dans le studio.

Vos parties communes seront bien mieux respecter et vous n’aurez pas à vous transformer en peintre tous les deux ans …..

Vous pouvez donnez un petit billet à un locataire qui s’occupera de la sortie des poubelles et un petit coup de serpillière dans le couloir alors qu’avec des  jeunes en studio cela sera plutôt le concours de qui sort le moins possible les poubelles et de celui qui salit le plus.

Philippe


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#41 05/05/2013 08h13 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Bien vu :-)

Mais ceux comportant plusieurs type sont moins rentables d’après ce que j’ai vu, non ?
De toute façon, pas de précipitation, nous faisons de la veille quotidiennement !

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#42 05/05/2013 08h32 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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@crocko
Rentabilité sur le papier , les studios sont plus délicats à louer et surtout en pleine campagne.

Les studios anciens sont en concurrence avec les studios des résidence étudiante avec wifi  dans les
grandes villes.

Par contre un bon T2 ou T3 et vous gardez vos locataires pendant 15 ou 20 ans ( c’est du vécu par personne interposé , sur le dernier immeuble acheté , j’ai des locataires dont les baux ont débuté en 1998 et 2003 )

Ceux la ne vous embêtent jamais , ils sont chez eux , refont les peintures , l’électricité , la salle de bains , vous le entendez jamais râler , c’est du billard.

Vous avez le téléphone rouge , passez moi un sms avec votre mail pour que je vérifie si vous n’êtes indésirable dans mon anti spammeuse

Philippe


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#43 05/05/2013 08h54 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Même remarque que Philippe sur un immeuble exclusivement composé de studios :
l’offre est souvent supérieure à la demande qui a évolué.
Pour prendre l’exemple des étudiants, en dehors de très grandes villes, ils cherchent à avoir à minima aujourd’hui un T1 bis (ie chambre séparée).

À partir de T2, la stabilité locative est élevée.

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#44 05/05/2013 13h40 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Ok, merci pour ces retours d’experts :-)
J’ai justement une maison dans le collimateur. Une fois un des loyers changé, il y aurait un autofinancelent a 100%.
L’agence est fermée la semaine prochaine mais a la réouverture je vais demander une visite.

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#45 07/05/2013 13h50 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Philippe30 a écrit :

Vous avez regardé les règles du forum concernant i, minimum de présentation et non un post limite publicitaire au milieu d’une conversation …

Sachez que pour les SCI les banques demandent une caution solidaire des associés donc votre histoire de parts cela me fait sourire d’autant plus que si il y a une saisie des parts sociales il faudra m’expliquer qui devient propriétaire du bien immobilier de fait car même si le bien appartient à la SCI , si vous n’avez plus les parts sociales vous n’être plus propriétaire.

Ca commence mal votre histoire …..

Philippe

Bonjour Philippe,

Merci de nous avoir rappelé de nous présenter dans la zone prévue : voilà qui est fait !
Notre propos n’est pas de défendre la SCI : elle comporte des avantages et inconvénients et elle ne constitue pas la réponse unique lorsque l’on veut s’associer.
Cela dépend de chaque situation. Le cadre juridique d’une SCI permet de se protéger des différents accident de la vie.

Ce que vous évoquez sur la caution solidaire est parfaitement exact. Nous rappelons d’ailleurs que la caution est même au delà du capital et de la durée du prêt.

En effet, il s’agit de garantir les éventuels interêts de  retard et les frais.

Notre voulons simplement insister sur le fait que le taux d’endettement n’est pas une donnée d’entrée du problème mais qu’il s’agit juste d’un paramètre ajusté en fonction de chaque dossier.
Et à ce sujet, nous pouvons témoigner que le fait d’être associé en SCI a rassuré les banques grâce justement à cette caution solidaire.

En ce qui nous concerne, l’histoire a démarré en 2003 et nous vous invitons à consulter notre présentation.


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#46 07/05/2013 19h44 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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J’ai lu votre présentation , elle donne envie d’en savoir plus mais chaque chose en son temps je suppose que vous allez vous dévoilez progressivement ….

Ce que je n’ai pas aimé dans votre premier post est un invitation à vous contacter  , vous savez nous sommes un forum qui n’aime pas la publicité , par le biais de présentation invitant à prendre contact mais votre parcours bien que fortement édulcoré semble intéressant.

A vous lire plus en détail

Philippe


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#47 09/05/2013 18h22 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Ce matin je suis parti en reconnaissance de l’immeuble que j’ai repéré.
- aspect ancien mais correct , dans le style de la rue
- façade ok
- passes de toit en bois… peinture ancienne qui mériterait un rafraîchissement
- idem porte d’entrée mais correct quand même
- sonnettes vieillottes
- tous les volets sont ouverts avec rideaux aux fenêtres (c’est tout loué comme précisé dans l’annonce)
- très peu de volets fermés dans la rue, aucune pancarte de type a vendre ou a louer
- très peu de places de parking libre… le seul vrai point negatif en fait qui est commun à toute la ville.

L’emplacement est pas mal, il faudra vérifier qu’il n’y ai pas de travaux a l’intérieur et avec une bonne négo ça devrait le faire.

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#48 10/05/2013 19h46 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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Le coup de l’annonce fictive…
Pour l’appartement qui va se libérer (au passage, loyer de 300 actuel a 490€, il s’agit d’un vieux bail), deux touches en 1 jour…

Bon signe ça !

Une visite de l’immeuble est programmée pour le 21 prochain.

Édit : 3 touches de plus depuis hier soir :-)

Dernière modification par crocko (11/05/2013 07h53)

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#49 21/05/2013 23h57 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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J’ai visité l’immeuble ce soir. Je pense qu’il y a vraiment du potentiel  mais il y a du boulot qui doit en rebuter plus d’un. Un simple rafraichissement des murs des appartements pour donner un coup de jeune suffira. Réaménager les placards aussi…
La partie électrique semble ok. L’agencement est bon, les parties communes correctes pour de l’ancien. De graaaandes caves inexploitées…

Le seul GROS truc qui m’a rebuté, c’est l’état des sols. Ils sont vraiment déformés, ça forme des pentes, des cuvettes, ca bouge quand on marche dessus… Mais ca se loue !

Je sais que c’est de l’ancien mais quand même. Comment m’assurer de la solidité de la structure ?

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#50 22/05/2013 05h57 → Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement... (elise-franck, financement, immeuble de rapport, sci)

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La structure n’est pas bonne , la seule assurance c’est de ne pas acheter.

Je doute fortement que l’électricité soit au normes.

Des grandes caves pour en faire quoi ?

Bof bof tout cela me semble bien hasardeux   

Dans le doute passe ton chemin …

Philippe


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