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Forums des investisseurs heureux

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#51 18/05/2013 12h01 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Réputation :   61 

Je trouve quand même étrange de mettre en vente un bien immobilier sans pouvoir produire les diagnostics dont certains sont obligatoires pour les locataires.

Même si certains diagnostics sont mal faits, certains professionnels font leur travail parfaitement. C’est intéressant de recouper des infos sur ces pros dans les villes où on vend, achète, loue.

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#52 18/05/2013 22h46 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Et si vous appeliez le propriétaire en vous faisant passer pour une autre personne en lui indiquant que vous avez eu l’information qu’il était potentiellement vendeur ? Vous connaissez ses coordonnées puisque vous avez le bail.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#53 19/05/2013 00h01 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Je ne suis pas sûr de vous suivre, quelle est la stratégie? Quel angle d’attaque prendre?

1) Dire que son bien ne vaut pas ce qu’il en attend, pour ensuite faire une meilleure offre via l’agence et passer pour un sauveur?

2) Plus d’acheteurs potentiels c’est donner de l’importance à son bien, donc conforter dans l’idée d’un prix élevé.

3) Contourner l’agence et créer une société écran pour qu’on ne fasse pas le lien? C’est légal? Moral?


Pourquoi pas Vous?

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#54 19/05/2013 23h07 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour,

Si nous avons bien compris, vous avez un doute sur la volonté du vendeur de vendre. Parfois, on ne sait pas pourquoi mais un vendeur n’a pas nécessairement le même comportement en fonction de son potentiel acheteur.

Aussi, même si vous êtes passé par un agent immobilier (et que vous êtes engagé probablement), vous connaissez probablement les coordonnées du propriétaire. Vous pouvez l’appeler ou demander à quelqu’un de l’appeler pour voir s’il est vraiment vendeur. Cela permet de faire un peu de recoupement d’informations pour vous faire un autre avis pour la négociation.

Bien évidemment, cela ne fonctionne pas à tous les coups.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#55 19/05/2013 23h13 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Hum, je comprends mieux votre idée.

Je vais y réfléchir et voir comment je pourrais m’y prendre mais comme ça, à vu de nez, j’ai envie d’attendre le retour de l’agence.


Pourquoi pas Vous?

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#56 23/05/2013 10h31 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Mon intervention peut paraître incongrue mais j’ai remarqué à plusieurs reprises que les vendeurs ayant des demandes de prix élevés sont assez réfractaires à la négociation, alors que les vendeurs raisonnables discutent plus facilement le prix…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#57 25/05/2013 11h59 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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J’ai pas tout bien compris, le vendeur retire son bien de la vente pour des raisons personnelles roll

Sauf pour moi, j’ai le droit d’acheter le bien sans baisse de prix.

Donc je passe au suivant.

J’ai repéré deux immeubles avec travaux.

Le premier compte 1 studio de 17m² et 3 de 22m². Je suis pas super emballé mais il est à côté de la fac.

Le second est une maison ancienne dans un bourg voisin, elle est située entre la gare SNCF et le centre ville, avec possibilité de stationnement.
En prenant 800€ par m² de travaux pour remettre en état, ya quasiment autant de budget travaux que d’achat.

Si cela devient sérieux, j’ouvrirai un nouveau fil.


Pourquoi pas Vous?

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#58 25/05/2013 12h16 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

J’ai pas tout bien compris, le vendeur retire son bien de la vente pour des raisons personnelles roll

Sauf pour moi, j’ai le droit d’acheter le bien sans baisse de prix.

Donc je passe au suivant.

J’ai repéré deux immeubles avec travaux.

Le premier compte 1 studio de 17m² et 3 de 22m². Je suis pas super emballé mais il est à côté de la fac.

Le second est une maison ancienne dans un bourg voisin, elle est située entre la gare SNCF et le centre ville, avec possibilité de stationnement.
En prenant 800€ par m² de travaux pour remettre en état, ya quasiment autant de budget travaux que d’achat.

Si cela devient sérieux, j’ouvrirai un nouveau fil.

Pour les premier si t’es pas emballé,passe ton chemin:d’après moi,il faut avoir le coup de coeur puis prendre un temps de reflexion et passer à l’achat ou pas après analyse.Si la premiere condition n’est pas remplie,faut laisser tomber.

Pour la maison à renover,il suffit de faire un calcul de rentabilité:loyer au m²/achat + cout de renov+ aleas+temps passé…tu peux louer 12€/m²?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#59 25/05/2013 18h53 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Je trouve en effet les studios petits mais ca va me permettre aussi de tester un architecte qui va m’accompagner pour faire la visite.

Pour l’autre, non, 12€ le m² ne sera pas envisageable. Ici il faudra réaménager en T2 et T3 qui auront chacun de grandes surfaces.
Peut être que des gens qui vont bosser dans les grandes villes par le train pourraient être intéressés, en transit avant d’acheter.


Pourquoi pas Vous?

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#60 25/05/2013 22h47 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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toudoucement a écrit :

Pour les premier si t’es pas emballé,passe ton chemin:d’après moi,il faut avoir le coup de coeur

Attention de ne pas mettre trop de "coeur" dans un investissement immobilier. Il s’agit plutôt de la rentabilité qui doit être prise en compte ;-)


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#61 25/05/2013 22h58 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Ici il faudra réaménager en T2 et T3 qui auront chacun de grandes surfaces.
Peut être que des gens qui vont bosser dans les grandes villes par le train pourraient être intéressés, en transit avant d’acheter.

Vous voudriez découper la maison en 2 appartements ? Compter donc les frais du style :
- doubler les compteurs
- doubler la ligne téléphonique
- salle de bains
- cuisine

Nous avions visité il y a quelque temps une maison qui avait été découpée. Dans notre cas, cela donnait  tout de même quelque chose de bizarre et l’on sentait que c’était bricolé (sous compteur à gérer avec l’autre locataire, isolation moyenne, porte condamnée, entrée par l’arrière de la maison, …).


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#62 25/05/2013 22h59 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

En prenant 800€ par m² de travaux pour remettre en état, ya quasiment autant de budget travaux que d’achat.

Veiller à ce que la valeur ajoutée apportée par les travaux + le prix d’achat ne dépasse pas le prix du marché !


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#63 25/05/2013 22h57 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Construiresaretraite a écrit :

Pruls a écrit :

Ici il faudra réaménager en T2 et T3 qui auront chacun de grandes surfaces.
Peut être que des gens qui vont bosser dans les grandes villes par le train pourraient être intéressés, en transit avant d’acheter.

Vous voudriez découper la maison en 2 appartements ? Compter donc les frais du style :
- doubler les compteurs
- doubler la ligne téléphonique
- salle de bains
- cuisine

Nous avions visité il y a quelque temps une maison qui avait été découpée. Dans notre cas, cela donnait  tout de même quelque chose de bizarre et l’on sentait que c’était bricolé (sous compteur à gérer avec l’autre locataire, isolation moyenne, porte condamnée, entrée par l’arrière de la maison, …).

Il faut également penser à l’éventuelle taxe de parking.


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#64 25/05/2013 23h01 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Construiresaretraite a écrit :

Pruls a écrit :

En prenant 800€ par m² de travaux pour remettre en état, ya quasiment autant de budget travaux que d’achat.

Veiller à ce que la valeur ajoutée apportée par les travaux + le prix d’achat ne dépasse pas le prix du marché !

L’objectif de 10% brut me semble être une manière de s’en assurer.


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#65 25/05/2013 23h08 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Construiresaretraite a écrit :

toudoucement a écrit :

Pour les premier si t’es pas emballé,passe ton chemin:d’après moi,il faut avoir le coup de coeur

Attention de ne pas mettre trop de "coeur" dans un investissement immobilier. Il s’agit plutôt de la rentabilité qui doit être prise en compte ;-)

Pour que ce soit rentable,il faut que ce soit plaisant. je préfère ,à l’aise du 8% de rendement locatif loué facilement  à des locataires sans pb que du 12% en jouant les marchands de sommeil.C’est ce que je voulais dire par "coup de coeur".

J’ai visité,il y’a quelques années, un immeuble type "marchand de sommeil".C’etait une belle machine à générer du cash et pourtant,c’est le dernier truc que j’acheterais


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#66 25/05/2013 23h48 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

L’objectif de 10% brut me semble être une manière de s’en assurer.

C’est une autre considération.
Exemple :
- Achat d’un bien à rénover de 50 m² pour 30 k€
- le prix au m² moyen est de 1000 €/m²
- le coût à la location est de 10€ m²
- 750€ /m² de travaux ajouté soit 37,5 k€
- rentabilité locative brute = 10 x50 x 12 / (30+5 (frais)+37,5)

Cela fait une rentabilité proche de 9% mais un bien difficilement revendable. (Ce cas est un cas réel)


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#67 26/05/2013 08h44 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Dans votre exemple, si je vous suis, un bien opérationnel au prix du marché aurait une rentabilité brute de l’ordre de 17% (10*50*12/(30000+5000))?

Pfiou, 10€ le m² avec une telle rentabilité me surprend!

Dans la ville où se situe le bien, si je fais ressortir une renta brute à 10% je pense pas avoir de mal à revendre.


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#68 26/05/2013 21h15 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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toudoucement a écrit :

Pour que ce soit rentable,il faut que ce soit plaisant. je préfère ,à l’aise du 8% de rendement locatif loué facilement  à des locataires sans pb que du 12% en jouant les marchands de sommeil.C’est ce que je voulais dire par "coup de coeur".

A 200% d’accord avec vous, nous jouions aux naïfs !


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#69 26/05/2013 21h27 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Dans votre exemple, si je vous suis, un bien opérationnel au prix du marché aurait une rentabilité brute de l’ordre de 17% (10*50*12/(30000+5000))?

Pfiou, 10€ le m² avec une telle rentabilité me surprend!

Dans la ville où se situe le bien, si je fais ressortir une renta brute à 10% je pense pas avoir de mal à revendre.

Vous n’avez pas ajouté les 37,5k€ de travaux ? (le bien n’était pas loué et nécessitait d’être totalement refait).

Oui il y avait une rentabilité correcte (à peine 9%) mais si l’on ajoute les 600€/m² et les 750€/m² de travaux, cela nous fait au dessus du prix du marché (qui était de l’ordre de 1000€/M²). Donc, dans ce cadre, il est difficile de revendre à 1350€/m² sur un marché à 1000€/m².


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#70 26/05/2013 22h43 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Construiresaretraite a écrit :

Pruls a écrit :

Dans votre exemple, si je vous suis, un bien opérationnel au prix du marché aurait une rentabilité brute de l’ordre de 17% (10*50*12/(30000+5000))?

Pfiou, 10€ le m² avec une telle rentabilité me surprend!

Dans la ville où se situe le bien, si je fais ressortir une renta brute à 10% je pense pas avoir de mal à revendre.

Vous n’avez pas ajouté les 37,5k€ de travaux ? (le bien n’était pas loué et nécessitait d’être totalement refait).

Oui il y avait une rentabilité correcte (à peine 9%) mais si l’on ajoute les 600€/m² et les 750€/m² de travaux, cela nous fait au dessus du prix du marché (qui était de l’ordre de 1000€/M²). Donc, dans ce cadre, il est difficile de revendre à 1350€/m² sur un marché à 1000€/m².

Oui, non, j’ai fait une erreur.

Je voulais prendre 1000€ le m² et 10€ le m². Ca fait une rentabilité brute de 11% sur un bien standard. C’est moins extravagant que 17%, mais ca reste élevé. Vous devez chercher dans une zone peu tendue?


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#71 26/05/2013 22h57 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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si sur la zone le prix moyen est à 1000€ soit le prix de vente avant réno est trop élevé,soit le cout de rénovation n’est pas maitrisé ou les deux.

celà dit un prix moyen est un prix moyen:un bien rénové à neuf doit etre rapproché du prix des constructions neuves plus que du prix moyen de l’ancien,à mon avis.

Il faut d’abord juger de la qualité de l’existant pour savoir si ça vaut le coup de mettre de l’argent dans la rénovation et si le standing de ce bien particulier sera au dessus du prix moyen du secteur ou pas.

(en gros si c’est un "monument historique" ou un vulgaire empilement de parpaings et  composer entre rendement locatif et valeur patrimoniale)


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#72 27/05/2013 23h13 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Je voulais prendre 1000€ le m² et 10€ le m². Ca fait une rentabilité brute de 11% sur un bien standard. C’est moins extravagant que 17%, mais ca reste élevé. Vous devez chercher dans une zone peu tendue?

Bien vu ! C’est la raison pour laquelle nous cherchions dans ce coin ! Il y a souvent des rentabilités intéressantes dans des coins perdus mais le problème est que dès que l’on ajoute des travaux, on est au -dessus du prix au m² de revente !


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#73 27/05/2013 23h16 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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toudoucement a écrit :

si sur la zone le prix moyen est à 1000€ soit le prix de vente avant réno est trop élevé,soit le cout de rénovation n’est pas maitrisé ou les deux.

Les montants des réno importantes variant en gros entre 750 et 1000€, si le prix au m² est très bas, le vendeur doit quasiment nous donner de l’argent !


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#74 27/05/2013 23h27 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Oui, je me demande même comment trouver une rentabilité avec des travaux.

J’ai visité la maison de 480m² et j’arrive à un prix de sortie de 90k€ FAI. Ridicule pour le vendeur qui en attend le triple. Et encore, j’ai baissé mon objectif de rentabilité à 9% brut.

Autour de 200k doit y avoir moyen de le décider à vendre, mais bon.

Ça serait un projet énorme, création de 10 appartements du studio au T4! J’ai mis une annonce fictive et j’ai eu 5 touches en moins de 24h.

Le gros avantage est que la structure n’a quasiment pas besoin d’être changée, et que les volumes sont importants. Ça ferait des parties communes spacieuses donc valorisantes, et des T2 supportant sans soucis des lits en mezzanine avec bureau ou salon dessous.

En faisant les travaux soit même, ya ptet moyen d’en sortir quelque chose. Mais ca me convient pas, j’ai pas le temps pour ça. Si ça branche quelqu’un (yen a un qui va ptet se reconnaitre wink je peux partager mes informations sans problème.
Ou une partie. Déjà tout ce qui est à casser ne demande pas une grosse compétence!

En reprenant les chiffres, avec 800€ de travaux au m², pour un objectif de 10% brut avec 10€ le loyer au m² mensuel, on doit trouver un bien à maximum 400€ le m². Autrement dit une ruine ou un achat aux enchères. Faut avoir du bol pour tomber sur un truc qui peut se modifier sans toucher au gros oeuvre, et qui est en plus bien placé.

Par contre c’est déprimant car vu le temps passé pour le rendement final, autant investir dans des scpi.


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