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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/05/2013 10h37 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Réputation :   69 

Bonjour,

le bien est à la vente depuis au moins 6 mois au prix affiché, donc personne n’a pour l’instant abouti pour l’acheter.

Il s’agit de mon premier investissement, je ne veux pas faire de boulette, et je suis l’adage "mieux vaut louper une bonne affaire qu’en faire une mauvaise".

Donc même si je passe à côté de cet immeuble, je me serai formé et serai sûrement plus prompt une prochaine fois.

Par ailleurs, le marché est moribond pour les vendeurs, et il y a toujours moins eu d’acheteur d’immeuble entier, ça fait peur au investisseurs normaux. Acheter un studio est plus rassurant car moins dur à digérer si l’investissement est raté.

Depuis que je cherche, j’ai identifié une 15aine d’immeubles et seuls 2 sont partis avant que je n’ai pu vraiment m’y intéresser.
Le premier était en vente depuis très longtemps, et je l’ai vu avec de grosses différences de prix dans plusieurs agences. J’ai pris le temps de trouver les coordonnées du vendeur pour éviter les frais d’agence, mais j’ai eu l’info trop tard.
Le second comprenait un volume de travaux important et il parait que l’acheteur a fait 5 visites avant de faire une offre.

Il y a donc de grandes chances pour que je sois le seul acheteur potentiel.

Concernant mon banquier, en fait, ma conseillère est larguée depuis un moment pour gérer mes affaires et c’est moi qui tient le crayon. J’ai eu l’occasion de rencontrer le responsable d’agence quand elle était en congés, le courant est passé et ce sera lui qui donnera son avis sur la santé du commerce.
L’agence est petite mais gère des comptes de professionnels, donc a la compétence pour évaluer la santé du commerce.

Pour la toiture, j’ai déjà mon avis dessus, je ne pense pas que l’entreprise de l’agence apportera de nouvelle information.

Pour en revenir à ma capacité à prendre une décision rapide, maintenant que j’ai visité quelques immeubles, que j’ai vu certaines affaires me passer sous le nez, que j’ai pas mal échangé sur le forum, que j’ai rencontré mon notaire et pris contact avec ma banque, j’ai levé pas mal de frein qui devrait me permettre d’aller plus vite.

Avant de capitaliser de la valeur, je capitalise de l’expérience smile


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#27 06/05/2013 10h43 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

le bien est à la vente depuis au moins 6 mois au prix affiché, donc personne n’a pour l’instant abouti pour l’acheter.

Si d’autres immeubles, en vente au même moment dans le même secteur, ont été vendus rapidement, c’est sans doute qu’ils étaient intéressant et pas celui-ci. A moins que ce dernier ne soit invisible sur le marché, ou que vous imaginiez quelque chose que les autres n’ont pas vus pour mieux le rentabiliser.

La meilleur façon de le rendre intéressant reste sans doute une sévère négociation sur le prix wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#28 06/05/2013 10h59 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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En l’occurrence ce n’est pas le cas.

Le premier immeuble était en vente depuis longtemps, c’est juste que j’ai commencé à réfléchir dessus un peu avant qu’il soit vendu. D’ailleurs je serai curieux de connaitre le prix final.

Le second a été visité 5 fois par l’acheteur, donc il fallait se creuser la tête pas mal pour prendre une décision.

Mais effectivement, j’attends que le vendeur baisse d’environ 20% son prix.


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#29 06/05/2013 11h38 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Je vous souhaite un vendeur compréhensif/pressé, bon succès à vous !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 06/05/2013 22h25 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Lors d’une discussion sur le projet avec un ami, je me suis rappelé que mon notaire m’avait indiqué qu’il prévoyait un gros paragraphe dans ces baux pour les modalités liées aux travaux.

J’ai cherché par curiosité quelle pouvait être l’incidence de l’absence de clause dans le bail du commerce de l’immeuble en question et je suis tombé sur ça.

Si je pige bien, ca veut dire que sans clause précisant de modalité particulière, le propriétaire doit prendre à sa charge les travaux de mise aux normes (électricité, accessibilité handicapé…).

Donc non seulement le bail n’a pas été signé chez un notaire, mais en plus il est rédigé au désavantage du propriétaire… Si ca c’est pas un argument pour faire baisser le prix!


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#31 07/05/2013 08h58 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Si je pige bien, ca veut dire que sans clause précisant de modalité particulière, le propriétaire doit prendre à sa charge les travaux de mise aux normes (électricité, accessibilité handicapé…).

Oui, vous pigez bien.
J’ai un ami dont la notaire a mal rédigé le contrat sans s’assurer de la nature de l’immeuble…
Malgré la présence de cette clause, il a été condamné en référé à demander un permis de construire donc intervention d’un architecte, de l’APAVE (3200 euros en 2 fois) et début d’une belle galère avec impayés de loyers et résultats aléatoires de la procédure…

Dernière modification par Range19 (07/05/2013 11h09)

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#32 07/05/2013 10h01 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Si ca c’est pas un argument pour faire baisser le prix!

Voilà, il est trouvé !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#33 07/05/2013 11h00 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

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#34 07/05/2013 11h27 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

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#35 07/05/2013 12h57 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour et merci pour votre message d’alerte.

L’immeuble devient rentable (10% brut) après une baisse de prix d’environ 20%.

Aujourd’hui, au prix affiché, il ne l’est pas.

Mais je suis intrigué par la rapidité dont vous parlez, pour l’instant, les signaux que j’ai pu capter me disent que la concurrence entre acheteurs n’est pas forte.


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#36 07/05/2013 14h01 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Mais je suis intrigué par la rapidité dont vous parlez, pour l’instant, les signaux que j’ai pu capter me disent que la concurrence entre acheteurs n’est pas forte.

En effet lorsque le bien est bien placé, en bon état et présente disons une "valeur sûre", la négo est faible (5%) et la vente est bouclé en 48/72h si ce n’est pas moins. Après il est fort possible aussi que l’acheteur n’ai pas l’accord de la banque et cela vous donne une 2eme chance ;-)

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#37 07/05/2013 14h09 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Oui, j’ai bien cette idée en tête.

Un peu comme un entretien d’embauche où on arrive second. Si la personne retenue ne passe pas la période d’essai, la boite peut être intéressée de tester le second plutôt que relancer un processus de recrutement!

Je pense que je vais d’ailleurs reprendre des nouvelles bientôt du premier immeuble dont je parlais, qui se serait vendu il y a 1 mois ou 2 mais que je vois toujours sur le site de certaines agences…


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#38 07/05/2013 14h16 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

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#39 07/05/2013 14h20 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pontneuf, je crois qu’on vous a compris big_smile

Pruls, il dans quelle ville cet immeuble ? Quels sont les prix moyens du m² en vente et en location?

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#40 07/05/2013 15h50 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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L’immeuble est à Blois, dans le Loir et Cher (le premier qui chante "les pieds dans la boue"…).

D’après la vie immo, qui se baserait sur les prix des notaires, le prix m² moyen des appartements serait de 1573€.

Le loyer moyen de 9.10€/m².

J’ai regardé les annonces des studios et compte tenu de l’emplacement et de la surface, c’est cohérent.

Les cuisines aménagées relativement spacieuses devraient aider à louer.

Et puis l’école d’ingé du coin devrait tripler son nombre d’étudiant.

Même avec les projets de résidences étudiantes à côté de la gare et de l’école d’ingé, je ne pense pas que la demande sera absorbée par le neuf. Ya pas la place pour 1 000 logements.

En considérant qu’un immeuble mérite un prix de gros, je serais prêt à aller jusqu’à un peu plus de 1500€/m² en restant dans l’objectif de 10% brut.

Autrement dit, l’immeuble est affiché à 212k FAI, j’attends que l’agence revienne vers moi pour démarrer la discussion à 170k, soit environ 20% de baisse avec une souplesse pour aller jusqu’à 180k (1516€/m²) dernier grand max soit 15% de baisse.

A 175k, avec 2 mois de vacance y compris pour le commerce, je suis quasi en autofinancement sur 20ans avec en apport les frais de notaires, selon ce site.


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#41 07/05/2013 16h47 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Merci pour ces informations franches Pruls.
J’ai jeté un oeil sur le prix de studios un peu fringants à blois.
La concurrence avec du plus récent (avec parking, un vrai plus actuellement) semble réelle.

Si l’immeuble est celui auquel je pense, je reste circonspect sur la valorisation au terme du financement et ce que vous risquez d’avoir à faire pour maintenir le rendement… surtout quand on voit des studios récents dans les 40 000 euros dans le centre avec parking.
Diversifiez autant que faire ce peut votre offre : c’est l’intérêt du local commercial, mais pour les studios, je reste prudent.

Dernière modification par Range19 (07/05/2013 16h43)

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#42 07/05/2013 17h25 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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J’ai repéré qu’il n’y avait pas beaucoup d’investisseurs heureux dans mon coin, donc je peux être franc, et puis j’apprends.

Je vous propose de continuer plus en détail par MP, je ne voudrais pas que le propriétaire ou l’agence lisent ce post.

Cela dit, d’après mes connaissances de la ville, du plus récent avec parking avec un emplacement équivalent est peu probable.
Je rappelle qu’on est en zone ABF, ya notamment un château royal dans le coin et la ville fonctionne pas mal avec l’économie du tourisme.

Pour avoir du récent avec parking, il me semble qu’il faille s’écarter du centre ou des écoles, ou attendre les projets à côté de la gare (pas sûr qu’il y aura du parking d’ailleurs).

En plus, ya la Loire qui passe pas loin, elle représente une barrière géographique importante. Je ne crois pas que beaucoup d’étudiants soient motivés pour traverser le pont, même si objectivement il s’agit uniquement d’une barrière psychologique.

Si vous pensez le contraire, j’ai une opportunité à 12% brut avant négo, si vous voulez! smile Au pied du pont avec vue sur le Blois historique, et avec une belle fissure en façade ! J’ai même le téléphone du proprio si ça vous branche!

Cela n’empêche pas qu’on échange par MP, j’ai peut être loupé quelque chose, et les échanges que j’ai eu sur le forum m’ont bien fait progresser, autant continuer sur cette lancée smile


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#43 07/05/2013 17h50 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Oui, je vous réponds demain par MP.

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#44 07/05/2013 19h27 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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pontneuf a écrit :

Bonjour
Pour en revenir à votre immeuble, soyez sur que c’est un bon coup….  car en tant qu’investisseur je peux vous dire qu’un immeuble bien placé et rentable ne tient pas la semaine en annonce, il est vendu dans la foulée.
Pourquoi ne s’est il toujours pas vendu en 6 mois ? Posez vous la question ?
Cdt

Bof bof …..

Ne nous emballons pas car il existe aussi une loi qui s’appelle l’offre et la demande , ce n’est pas parce que c’est une super affaire que vous allez trouver un acheteur au moment ou vous le mettez en vente.

Une super affaire rentable sur le papier peux cacher des problèmes structurel ou autre.

C’est sur qu’une mauvaise affaire ne part pas vite mais une bonne affaire peut aussi trainer car elle ne trouve pas l’acheteur.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#45 08/05/2013 00h08 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pour aller un peu dans le même sens, n’ayant pas de baguette magique ou de réseau bien implanté, je ne suis pas sûr de trouver d’affaires très bonnes qui partent avec moins de 5% de négo.

Je pense plutôt agir sur un autre levier de la période que nous vivons, l’usure des propriétaires faute d’acheteur donc abattus après avoir compris que la fin de la hausse avait sonné et qu’une baisse s’enclenchait.

Ya une formule pour dire ca autrement: pour bien acheter, il faut trouver un vendeur motivé pour vendre.

Donc, un bien qui n’a pas bougé de prix depuis 6 mois et qui n’a pas reçu d’offre est pour moi un bien ayant un potentiel de baisse qui peut être satisfaisant. Mieux, si le bien a reçu une offre refusée, mais cette information n’est pas toujours disponible.

Je me projète à long terme et j’espère une stabilité des loyers, voir une légère progression. Donc si j’autofinance au point de départ, même si le bien perd de la valeur, je suis gagnant.

Encore faut il que mes hypothèses (usures des proprio, maintient des loyers) tiennent la longueur… Rendez vous dans 20ans si internet et ce forum existent toujours! cool


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#46 08/05/2013 03h54 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Ya une formule pour dire ca autrement: pour bien acheter, il faut trouver un vendeur motivé pour vendre.

Donc, un bien qui n’a pas bougé de prix depuis 6 mois et qui n’a pas reçu d’offre est pour moi un bien ayant un potentiel de baisse qui peut être satisfaisant. Mieux, si le bien a reçu une offre refusée, mais cette information n’est pas toujours disponible.

je suis beaucoup plus d’accord avec cette approche et j’aime bien la formule qui est vrai.

Quand on parle de plusieurs milliers d’euros et que le gars vous parle de cacahouètes en face il faut mieux laisser tomber , ceci peux expliquer des biens long à vendre.

Il est inutile de perdre son temps avec un vendeur non motivé pour vendre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#47 18/05/2013 01h01 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Un petit message de mise à jour:

1) mon banquier a analysé le bilan du commerce, RAS si ce n’est une petite baisse du résultat dans les dernières années.

2) j’ai eu un échange avec l’agence immobilière assez musclé.

Elle m’avait fait miroiter une révision du loyer du commerce permettant de rapprocher fortement le prix de vente d’une bonne rentabilité, or cette révision est plus qu’incertaine d’après l’analyse de mon notaire et le propriétaire ne serait pas prêt à baisser son prix (je vends si je trouve un pigeon sinon je garde mon bien…).

Donc j’ai l’impression d’avoir perdu mon temps.

J’ai également exigé d’avoir les diagnostics avant de faire une offre définitive. Si le proprio veut vraiment vendre, qu’il les fasse. Moi je suis pas pressé d’acheter un truc pas rentable.

A charge à l’agence immobilière d’aller négocier avec le vendeur!

Si la négociation s’arrête maintenant, je n’aurais pas complètement perdu mon temps car j’aurais beaucoup appris, mais ya quand même un goût amer.


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#48 18/05/2013 01h20 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Si la négociation s’arrête maintenant, je n’aurais pas complètement perdu mon temps car j’aurais beaucoup appris, mais ya quand même un goût amer.

Bonsoir Pruls,

Pour vous rassurer, vous n’êtes pas le seul a avoir un goût amer … Nous avons nous aussi passer beaucoup de temps et parfois d’argent en déplacement sur des dossiers qui n’ont pas abouti. Cela fait partie du jeu.

Mais il y a une chose que nous avons gagné à chaque fois, c’est bien d’avoir enrichi notre retour d’expérience et d’avoir la sensation de progresser en pouvant se dire : la prochaine fois, nousle saurons.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#49 18/05/2013 06h24 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Si la négociation s’arrête maintenant, je n’aurais pas complètement perdu mon temps car j’aurais beaucoup appris, mais ya quand même un goût amer.

Comme vous l’avez dis vous avez beaucoup appris tant en terme juridique sur les baux commerciaux que dans le domaine de la psychologie des transactions.

Les diagnostiques sont valables 6 moi , de fait aucun vendeur ne les fait avant de mettre en vente par contre si vous êtes d’accord sur le prix , le diagnostique peut être fait rapidement avant la signature du compromis ce que tout notaire compétent doit exiger.

Si un défaut majeur apparait libre à vous de ne pas signer mais si un défaut mineur pouvant entrainer une baisse de prix surgit il est plus délicat de négocier juste avant signature du compromis.

Je ne vais pas revenir sur les diagnostiques mais vous comprenez ce que j’en pense sachant que c’est une machine à générer de l’activité et faire rentrer de la TVA…..

Philippe


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#50 18/05/2013 10h08 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour,

j’ai été surpris par la durée de validité que vous donniez, 6 mois me paraissait super court.

En cherchant à vérifier cette info, je me suis rendu compte qu’elle était incomplète Source.

Ainsi, il existe différentes durées de validités. Par exemple, le diagnostic sur les risques naturels et technologiques est valable 6 mois, et un diagnostic électricité 3 ans.

Si l’agence revient vers moi en disant, ok, le proprio veut bien faire les diagnostics ayant une validité de 3 ans, la moitié du chemin aura été faite.

Si le proprio refuse, clairement, il n’est pas motivé pour vendre et il faut passer à autre chose.


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