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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/04/2013 12h57 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Réputation :   69 

Bonjour à tous,

me voilà heureux investisseur devant vous pour vous présenter l’immeuble qui me semble être le plus proche de mes critères aujourd’hui, et pour lequel je souhaiterais faire une offre.

Situation:
Il s’agit d’un immeuble de rapport situé au centre d’une ville de 40k habitants et il est composé d’un commerce en RDC, et de 3 studios dans les étages.

La situation est bonne pour les logements, les étudiants aiment être en plein centre ville, ce qui est le cas ici, tout en étant dans une rue piétonne, donc calme.

Pour le commerce, je suis plus mitigé, bien qu’on soit dans le centre commerçant, je doute que le flux de passant soit très important.
Le commerce en place est quand même là depuis 9 ans, ce qui est plutôt rassurant (le passé ne présage pas de l’avenir, m’enfin).
Le stationnement client n’est pas aisé, mais comme dans tout le centre ville. Les livraisons sont possibles avec un badge pour ouvrir les bornes anti voiture. Le commerce semble fonctionner sans avoir un succès phénoménale non plus, je suis pas sûr qu’il prendrait le risque de déménager compte tenu des coûts induits.
Le gérant a 46ans, il lui reste donc quelques années à faire.
Je dois encore creuser un peu la santé financière du commerce.

Rentabilité:
Les loyers sont de 1617€ mensuel avec 35€ de charges comprenant eau et électricité des communs, pour un prix de vente FAI de 212k€ soit environ 8.5% de rentabilité brute, frais de notaire inclus, frais de dossier exclus.

Sur les loyers, le bail commercial arrivant à échéance, une augmentation de loyer est en cours de négociation. Un courrier du proprio a été envoyé avec une formule pour validation tacite sans réponse dans la semaine. Il n’y a pas eu de réponse formalisée. Cela porterait la rentabilité brute à 8.8%.

L’augmentation est elle acquise? Le commerce pourrait il décider de partir? L’engagement du commerce court il à nouveau sur 9ans?

La taxe foncière est supérieure à 1 mois de loyer, la ville est chère. Elle est à la charge du commerce au prorata de la surface louée.

Bilan technique:
La façade est pas sexy mais ne présente pas de fissure et semble saine.

La toiture aurait été vérifiée dans les 2 dernières années, je confirmerai son bon état.

Les parties communes sont en bon état avec toile de verre au mur. Seule une reprise au niveau de l’entrée serait nécessaire.
J’ai pu visiter 2 logements que j’ai trouvé en bon état, cuisine aménagée, toile de verre au mur. Une menuiserie est pas top, et le bâtiment est en secteur ABF mais le proprio serait en train de la faire changer.

Compteurs individuels pour l’électricité et compteurs divisionnaires pour l’eau.

Le chauffage est électrique, mais ce sont de vieux appareils à changer au changement de locataire, sans forcément d’urgence. Par contre, le locataire du haut a rajouté un chauffage car il se les caille la nuit… Un peu d’isolant dans les combles ne feraient pas de mal.

Je n’ai pas noté de soucis particulier pour la structure.

Il existe une cave impraticable, la trappe est juste derrière la porte d’entrée de l’immeuble et on a eu un mal de chien à la refermer! Éventuellement, le commerce pourrait être intéressé pour y entreposer ses archives, mais c’est humide.

Niveau bruit, j’ai déjà dit que c’était calme. J’aurais du demander si le bruit passait d’un appart à l’autre.

Des VMC ont été installées.

Je n’ai pas vu de trucs choquants au niveau de l’électricité.

Les bus passent à proximité, mais je suis pas sur que les étudiants les utilisent, ils doivent se rendre à pied directement en cours.

Conclusion:
L’incertitude porte à mon sens sur le commerce. Je pense faire une offre à 190k FAI avec clauses suspensives:
- Validation du nouveau loyer
- Pas de problème pour la toiture
- Obtention des prêts

Avez vous des remarques ou des conseils? Ai je oublié quelque chose?

Dernière modification par Pruls (08/04/2013 14h27)

Mots-clés : cas concret, exemple, immeuble de rapport


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#2 06/04/2013 15h03 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Regardez sur societe.com  la structure  juridique du commerce , l’age du gérant et le bilan annuel.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 06/04/2013 23h19 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pensez à regarder les dossiers de diagnostic amiante, plomb, termite…..
surtout l’amiante qui peut provoquer des surprises douloureuses.

Pensez aussi que trois studios peuvent nécessiter un fort investissement en temps.

Frédéric

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#4 06/04/2013 23h47 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Vous calculez comment la renta?

1617*12/212000=9.15%

(1617*12-1617)/212000=8.39%


Left the Rat Race in 2013

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#5 07/04/2013 12h37 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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212K€ prix de vente + 8% de notaire soit 16960k€ >> 228960€prix d’achat
1617*12= 19404€ de loyers

19404*100/228960=8.47% de renta brute


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#6 07/04/2013 20h02 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour,

Ayant un immeuble ancien composé de 3 logements, j’essaie aujourd’hui de le vendre. Lorsque je l’ai acheté, la configuration était assez similaire à la votre, si ce n’est le local commercial du RDC qui n’était pas loué et, vu son état, je ne comptais pas le réhabiliter.

La rentabilité brute est toujours attractive sur le papier. mais avec le temps, on se rend vite compte qu’il est plutôt virtuel. Ayant des F3, ce sont des surfaces ayant un turn over moins important que des studios. Cependant, il faut prévoir des périodes de vacances et des rénovations à chaque changement de locataire. Ce qui a un coût. Tout comme les travaux d’amélioration de l’immeuble, notamment pour essayer d’améliorer le diagnostic énergétique qui est de plus en plus scruté par les locataires potentiels.

Ca comprend l’installation de radiateurs nouvelles génération, installation de double vitrage si ce n’était pas déja fait (dans mon cas, j’avais vérifié tous ces détais à l’achat), isolation des combles et caves (d’autant plus que l’humidité de celle-ci peut entrainer des champignons et autres désagréments pour les occupants), rénovation ou changement des boiseries (notamment les volets extérieurs ou les fenêtres pour qu’elles soient bien isolées thermiquement de l’extérieur).

Il ne faut pas non plus négliger l’état des installations électriques et des canalisations qui sont aussi des sources de frais sur le moyen terme.

Pour le local du RDC, en dehors de la solvabilité du commerçant, il faut surtout voir si le local pourrait être reloué s’il partait. Un bail commercial est de 3, 6, 9 ans, mais à chaque période triennale, avec un préavis de 6mois, le preneur peut quitter les lieux.

Seul un examen des alentours et du tissu économique (environnement, attractivité de la zone, état du local, dynamisme du centre-ville, démographie,…), peut vous y aider.

Aujourd’hui, je vends mon immeuble, car je me rends compte que le rendement net est finalement peu intéressant, en plus du temps que cela prend pour la gestion, régler les litiges, les travaux perpétuels à y faire.

Personnellement, le prix de la vente sera réinvesti sur de l’immobilier de bureaux ou commercial, sur des produits spécifiques, me permettant moins de gestion, une meilleure rentabilité et une pérénnisation de celui-ci afin d’avoir une planification financière plus aisée.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 08/04/2013 09h52 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Ne pas oublier de regarder si le réseau de distribution d’eau n’est pas constitué de tuyau de plomb, ce qui arrive dans du très ancien. En fin d’année cela est susceptible de rentrer dans les diagnostiques et changer les tuyaux coûte un bras.
Le commerce n’a t-il pas d’aménagements trop spécifiques ? Afin d’être potentiellement louable plus facilement. Par exemple une ancienne boucherie ou boulangerie c’est pas forcement facile à louer de nouveau…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 08/04/2013 10h41 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour à tous et merci pour vos retours.

Rentabilité:

Kool31 a écrit :

212K€ prix de vente + 8% de notaire soit 16960k€ >> 228960€prix d’achat
1617*12= 19404€ de loyers

19404*100/228960=8.47% de renta brute

Oui, à quelques détails près, c’est le calcul que j’ai effectué.

Diagnostics

Bien vu pour les diagnostics, je n’y avais pas songé!
Donc Amiante, plomb, termites.

Gestion:
La rotation dans des studios est effectivement plus élevée, d’autant plus que les locataires potentiels sont des étudiants qui auront intérêt à ne pas louer l’été.

Pour cela, la qualité des logements sera surement déterminante sur le long terme, d’autant plus que des résidences étudiantes sont en projet.

Commerce:
Il s’agit d’un commerce de couture qui fonctionne notamment avec les magasins de vêtement des alentours.

Il ne peut donc pas déménager très loin et dans l’hypothèse où il l’envisagerait, le coût que cela représenterait (stock, machines, réorganiser les espaces) pourrait le dissuader. Mais bon, si il trouve un loyer moitié prix, j’imagine que ça le motiverait.

Après comme je le disais, il s’agit d’une rue où le flux de passants ne va pas vraiment. Elle se trouve entre 2 artères passantes mais ne l’est pas pour autant.

Seul un commerce spécifique qui serait une destination à lui tout seul peut fonctionner ici. Donc un magasin spécial barbu, ou LE magasin de pétanque du département, enfin vous voyez le genre.

Donc un risque fort existe au niveau du commerce. Sans le couturier, l’investissement n’a plus de sens.

Par ailleurs, j’ai échangé avec un agent immobilier qui m’a dit qu’il ne fallait rien lâcher sur le prix, que le contexte permettait de négocier fortement. Je vais donc plutôt revoir ma proposition autour de 180k ou moins.

Mais avant cela, je vais demander une nouvelle visite où j’irai jeter un œil dans les combles et où j’irai avec ma moitié, qui est moins dans le feu de la recherche et sera plus posée pour prendre une décision moins portée par l’envie que ça marche!

Je demanderai également les précisions évoquées ici.

Encore merci d’avoir pris le temps de vous pencher sur mon cas!

Cordialement.


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#9 08/04/2013 11h22 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour Pruls,
Avez-vous jeté un oeil sur les diagnostics de l’immeuble et des appartements ?
Je vous conseillerais de vous faire accompagner lors d’une visite par des pros (électricité, plomberie, etc) en évoquant une mise à niveau.
Savez-vous de quand date la rénovation de l’immeuble ?

Un point particulier lié au commerce : soyez vigilant pour l’assurance de l’immeuble, la présence d’un local commercial augmente sensiblement le tarif (et peut consommer une partie des loyers).

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#10 08/04/2013 11h37 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Range19 a écrit :

Bonjour Pruls,
Avez-vous jeté un oeil sur les diagnostics de l’immeuble et des appartements ?

Non, je ne les ai pas en ma possession. Je ne me rends pas bien compte si je peux les demander avant de faire une offre ou si je peux attendre que le notaire se mette au travail.

Range19 a écrit :

Je vous conseillerais de vous faire accompagner lors d’une visite par des pros (électricité, plomberie, etc) en évoquant une mise à niveau.
Savez-vous de quand date la rénovation de l’immeuble ?

Oui, la prochaine visite sera faite avec mon père qui est bien plus bricolo que moi, et j’envisage de faire passer un bureau d’étude thermique pour évoquer une mise à niveau de ce point de vue.

Range19 a écrit :

Un point particulier lié au commerce : soyez vigilant pour l’assurance de l’immeuble, la présence d’un local commercial augmente sensiblement le tarif (et peut consommer une partie des loyers).

J’avoue que j’ai suivi les conseils du forum en visant une rentabilité brute de 10% et que je ne suis pas encore entré plus dans le détail.
J’ai prévu de rencontrer un expert comptable et de brancher mon notaire assez rapidement maintenant.

Je ne manquerai pas de faire des retours ici.

Dernière modification par Pruls (08/04/2013 14h11)


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#11 08/04/2013 15h12 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Je ne me rends pas bien compte si je peux les demander avant de faire une offre ou si je peux attendre que le notaire se mette au travail.

Il faut les avoir avant de faire faire une offre ferme: Vous imaginez bien que s’il de l’amiante, du plomb, une électricité à refaire, le gaz non conforme, quelques termites dans la charpente, …., votre offre de prix peut varier.

Frédéric

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#12 08/04/2013 15h32 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

Sur les loyers, le bail commercial arrivant à échéance, une augmentation de loyer est en cours de négociation. Un courrier du proprio a été envoyé avec une formule pour validation tacite sans réponse dans la semaine. Il n’y a pas eu de réponse formalisée. Cela porterait la rentabilité brute à 8.8%.

L’augmentation est elle acquise? Le commerce pourrait il décider de partir? L’engagement du commerce court il à nouveau sur 9ans?

Si vous tombez sur un commerçant un peu tâtillon (pour ne pas dire chiant), l’augmentation du peut s’avérer délicate si une procédure stricte n’a pas été suivie. En effet, pour être valables devant la justice, tous les échanges doivent se faire par voie d’huissier. L’augmentation de loyer en fin de bail ne peut en théorie avoir lieu qu’avec un renouvellement du bail. Voir ici : http://vosdroits.service-public.fr/prof … tml#N100AF

Ce que j’ignore par contre, c’est : si l’augmentation du loyer n’a pas été faite dans les règles mais que le commerçant l’a acceptée, peut-il la contester par la suite ?

La condition suspensive dans ce sens est donc une bonne idée.

Enfin, s’il y a bien un renouvellement, celui-ci se fait pour une durée de 9 ans minimum.

Concernant le message ci-dessus, de Frederic89 : pour moi, les diagnostiques ne sont pas indispensables avant de faire une offre. Ils le sont avant l’étape du compromis (et encore, on peut toujours se protéger avec une condition suspensive qui va bien), mais pas avant. En effet, vous pouvez faire une offre, déjà négociée. Si les diagnostiques font apparaître des problèmes, c’est une marge de négociation supplémentaire qui arrive.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#13 08/04/2013 16h27 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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L’augmentation de loyer nécessite une résiliation du bail avec proposition de renouvellement avec un nouveau montant de loyer, à notifier dans les bonnes formes (huissier) et aux bonnes dates. Sinon, c’est nul et non avenu.

Si le commerçant ne réagit pas ou n’accepte pas explicitement l’augmentation, l’augmentation n’est pas acquise, en application pure et simple des textes légaux régissant les baux commerciaux.

Après, s’il paye le montant revalorisé, et conteste ensuite, j’ignore ce qu’il adviendra….


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#14 08/04/2013 16h30 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Siocnarf a écrit :

…pour moi, les diagnostiques ne sont pas indispensables avant de faire une offre. Ils le sont avant l’étape du compromis (et encore, on peut toujours se protéger avec une condition suspensive qui va bien), mais pas avant. En effet, vous pouvez faire une offre, déjà négociée. Si les diagnostiques font apparaître des problèmes, c’est une marge de négociation supplémentaire qui arrive.

Je partage ce point de vue. Avoir bien estimé l’état des choses mais sans avoir de diagnostique officiel permet de ménager une éventuelle marge de négociation supplémentaire pour la "mauvaise surprise"


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#15 08/04/2013 17h23 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Disons qu’être informé avant de faire une proposition permet aisément de ne pas se mettre en situation d ’aller jusqu’au bout d’un projet qui pourrait être absurde, surtout lorsqu’on n’est peu habitué et techniquement désarmé.

Je ne vois d’ailleurs pas bien l’intérêt de faire une offre sans savoir ce que l’on met en face.

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#16 08/04/2013 17h43 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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L’intérêt peut être de ne pas rater une (très) bonne affaire, pour laquelle il faut parfois être (très) réactif si on ne veut pas qu’elle nous passe sous le nez…


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#17 08/04/2013 18h55 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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En l’occurrence, j’ai vu cet immeuble depuis que je cherche, donc ca fait déjà pas loin de 6 mois qu’il est à vendre à ce prix.

Je peux attendre encore 15 jours, il va pas s’envoler.

Et puis je sens que la question du bail va être ardue et centrale.


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#18 15/04/2013 18h09 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Pruls a écrit :

En l’occurrence, j’ai vu cet immeuble depuis que je cherche, donc ca fait déjà pas loin de 6 mois qu’il est à vendre à ce prix.

Voilà une bonne raison pour faire baisser le prix jusqu’à 10 % de rentabilité brut wink


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#19 15/04/2013 21h18 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Oui et bon, avec la loi d’encadrement des loyers à venir, ca doit pas aider à motiver les gens d’acheter.

Un proprio qui a une offre d’achat écrite en période de perspective de baisse ne devrait pas faire la fine bouche. Du moins j’espère…


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#20 16/04/2013 09h45 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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A priori, dans une ville de 40 000 habitants votre bien ne devrait pas être concerné par cette loi d’encadrement (50K habitants et +).
Pour le reste, effectivement, ne devrait pas…


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#21 26/04/2013 13h02 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour à tous,

petit point d’étape après avoir rencontré mon notaire:

Statut sous lequel acheter:
l’indivision fonctionne à l’unanimité pour prendre des décisions. Quand on est en couple pour acheter, il vaut mieux se parler donc il n’y a pas de raison de chercher une autre formule.

La SCI prend son sens quand l’unanimité ne peut pas fonctionner, donc pour lui à partir de 4 ou 5 personnes.

En terme de transmission de patrimoine, il ne voit pas d’avantage car la dissolution d’une SCI est soumise à impôt, ainsi que toute donation de parts…

Le bail commercial
Il a été signé sous sein privé, donc n’a pas la même valeur que si il avait été passé devant notaire.
En clair, les procédures de recouvrement en cas d’impayés sont plus complexes et plus longues.

En soit ce n’est pas forcément gênant dans la mesure où la santé du commerce rassure face aux impayés. Je verrai ce point avec ma banque.

Intérêt ou non du meublé
Euh, joker, il était pas du tout calé pour répondre et n’a pas vraiment posé d’avis argumenté sur ma situation. Il vaut mieux que je vois ça avec un comptable.

Bonus
Exiger les diagnostics lui semble le plus sérieux. A quoi bon faire une offre soumise à trop de conditions suspensives?
Moi je veux savoir ce que j’achète et combien je suis près à mettre en face. donc je vais insister à la première occasion pour obtenir les diagnostics.

Je reste dans l’attente du retour d’un comptable. A suivre.

Dernière modification par Pruls (26/04/2013 15h44)


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#22 26/04/2013 13h12 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Je vous conseille de vous renseigner par vous même sur l’intérêt du meublé plutôt que de demander à un comptable qui aura forcément des connaissances très limitées. Je ne vous raconte pas les inepties que me sort régulièrement mon expert comptable spécialiste du meublé…
Et puis si les locaux sont actuellement loués nus, vous devrez attendre pour éventuellement les passer meublés.


Left the Rat Race in 2013

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#23 26/04/2013 15h48 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Ha j’ai oublié d’ajouter un truc:

Pour mon notaire, le respect des formes n’a pas été suivi donc l’augmentation du loyer est compromise…

Bon demi nouvelle, j’ai déjà anticipé cette éventualité.


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#24 05/05/2013 12h19 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Bonjour à ceux qui suive ce fil,

la visite d’hier s’est bien passée, on a pu voir l’ensemble de l’immeuble et même plus!

En fait, l’arrière de l’immeuble semblait donner sur une cour d’après le cadastre, et je souhaitai voir à quoi cela ressemblait avant d’aller trop loin. Ce n’était pas prévu, mais on a quand même pu jeter un oeil grace à l’agent immobilier qui à trouver le moyen d’accéder à l’arrière.

Depuis la petite cour on a pu voir que l’immeuble voisin n’est construit que jusqu’au R+1, à peu près. Donc l’immeuble à le dos nu, ouvert au vent d’ouest, ce qui ne le favorise pas vraiment d’un point de vu thermique.  Mais le mur était en bon état. Juste le jour où il faudra intervenir, ca sera soit en rappel, soit avec un échafaudage galère d’accès.

On a fait le tour des appartements, des combles, des parties communes, de la cave et du commerce. La totale. Ça n’avait pas été facile de trouver une date qui colle avec tout le monde mais la visite a été productive.

D’un point de vue technique, on est rentré dans le détail et rien de très alarmant n’est ressorti. Quelques travaux d’amélioration :
ventilation à mieux gérer avec des solutions relativement faciles à mettre en oeuvre, mise à jour des radiateurs, quelques coups de peinture, remplacer la boite aux lettres commune, les alarmes incendies, un peu d’électricité (fils dénudés, boitiers branlants), un chiotte taché qui fait crade, une douche à améliorer…
Si yen a pour 5k€, ca doit être tout, à vu de nez.

Plus important, différentes menuiseries ont besoin d’être changées, en secteur ABF ce n’est pas neutre car yen a vite pour des ronds et il est clair que les murs sont mal isolés.

Ma moitié n’est pas sorti en criant au fou. Donc le projet continue.

Je dois encore voir ma banque pour confirmer la bonne santé du commerce et l’agence immo va faire passer une entreprise pour confirmer que la toiture est en bon état, mais ce qu’on a vu est rassurant (crochet ardoise en très bon état alors que la dernière intervention a eu lieu en 2004).

Concernant le local et le cout d’un éventuel déménagement, je m’étais trompé, ya 3 machines et du tissu, rien de compliqué à déménager.

A suivre!


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#25 06/05/2013 10h00 → Investir dans un immeuble à 8,55% de rdt en centre ville... (cas concret, exemple, immeuble de rapport)

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Par expérience un banquier est généralement incapable de lire un compte de résultat ou un bilan, mais le votre est peut-être une perle ?
Pour vérifier l’état de la toiture, vous ne pensez pas que votre couvreur serait mieux que celui de l’agent immo ?
Vous semblez prendre vraiment votre temps, vous n’avez pas peur le bien vous file sous le nez ?


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