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#76 09/04/2013 14h23 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Réputation :   224 

Alex, cela est vrai si vous achetez au prix du marché.

Je n’ai jamais conseillé d’acheter au prix du marché. J’ai toujours dit, sur tous les posts, qu’on n’achète pas si le prix n’est pas inférieur de 25 - 30% au prix du marché (en ayant bien identifié la raison, qui généralement est un vendeur pressé, mais cela peut être un ignorant aussi..)

La première tâche de l’investisseur et la plus difficile est la prospection. Trouver la bonne affaire, savoir l’estimer à son juste prix, voir son potentiel, connaitre son loyer probable etc…

Et plus vous avez de biens, plus le risque est lissé. Avec 2 biens, un impayé et je perds 50% de mes revenus. Avec 20 biens, je n’en perds que 5%.


Left the Rat Race in 2013

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#77 09/04/2013 16h06 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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@ Pascal A : Je ne connais pas le marché de Caen, mais ce type d’immeuble existe dans mes villes de prédilection. Ils sont en concurrence avec des immeubles plus modernes, mieux isolés et insonorisés et souvent avec un faible écart de loyer.
Soyez prudent, ils sont un peu partout beaucoup moins attractifs qu’il y a encore 10 ans. Les locataires solvables ont aujourd’hui le choix, on a beaucoup construit ces dernières années en province.
Par ailleurs, je suis entièrement d’accord avec les remarques de Guismo et Lemouz.

Le fait qu’il y ait plusieurs appartements à vendre dans le même immeuble est un atout pour faire chuter le prix… mais peut rendre soucieux quant aux motivations (difficultés à louer, turn over ou vacance locative probablement).
Il n’y aura pas de frais lors du délai de rétractation.
Autre point : vous semblez inquiet et peu sûr de vous. Ne vous précipitez pas en achetant un prix plutôt qu’un bien dont vous seriez certain des qualités : emplacement, prix/marché, qualités techniques etc

La messe est dite wink Je compte me rétracter, ou contacter l’étude si je n’ai toujours pas reçu le compromis par LR/AR sous 2 jours (signé hier), puis envoyer une rétractation LR/AR à l’adresse personnelle du vendeur "et" à son étude notariale. Y a-t-il des détails se révelant cruciaux sur ce point (exemples : mentionner le motif du LR/AR sur le bordereau, envoyer une photocopie du récépissé du compromis avec, etc.) ?

Merci de vos contributions. Les éléments remontés par Guismo et Range19 correspondent totalement à la situation que je rencontre. Et comme je viens de piger le principe des "réputations" sur ce forum, je vous annonce que c’est tournée générale. Vous m’avez tous beaucoup appris.

Pour les multiples annonces de vente de cette copropriété, on trouve des annonces miroir en location, et ça se loue apparemment mal. Juste à côté, une résidence neuve de 2009 propose des logements plus récents pour le même loyer cc, "chauffage et eau chaude exclus" : gros vis-à-vis imposé, concurrence locative.

Le carnet d’entretien ne montre aucun gros travaux sur les 20 années passées, les AG n’ont fait aucune provision sur les 2 dernieres années et avant : ça sent l’ardoise prochaine en effet.

Le vendeur m’avait dit qu’il est chef d’entreprise, lorsque l’attestation consécutive à la signature du compromis me dit qu’il est au chômage. Il me parlait d’un voisin d’en face gentil et très discret alors que l’appartement d’en face en question est en vente depuis 3 mois (je l’ai identifié via les photos d’annonces), il avait totalement masqué les vis-à-vis en choisissant de bons angles sur les photos d’annonce. Le responsable du syndic depuis 20 ans m’a dit qu’il y avait 0 impayés par téléphone hier, et en prenant RDV chez le syndic/agence aujourd’hui, la consultation des annexes comptables a revelé 25% d’impayés. Ca a trop entamé ma confiance pour que l’on poursuive.

mieux isolés et insonorisés

Une expérience sur ce point-ci. Je loue actuellement dans une résidence dite "standing" construite dans les années 2000, et c’est un cauchemard : sol carrelé sans isolant ou défaut de construction, j’ai mesuré le niveau sonore des impacts au sol à 70db (entre 30 et 40db en temps calme/normal). Ajoutez à cela des voisins un peu vieux, somnanbules ou qui traînent leurs meubles quotidiennement, et c’est la mouise (--> boules-quies pour un dodo tranquille sans réveils en sursaut à toute heure de la nuit).

Pour le logement des années 70 duquel je compte me rétracter, les locataires de 2 ou 3 apparts m’ont dit que seuls les bruits de couloir sont vraiment intrusifs, donc limités dans la durée. Poser de la mousse sur les contours de porte doit pouvoir bien diminuer ces bruits. Ils n’ont pas de problèmes d’isolation phonique via les murs, sol ou plafond (pas de carrelage, mais du parquet synthétique). Je conçois néanmoins que ces constructions soient plus bruyantes en général.

Pour la rétractation, j’ai demandé, et confirmé oralement par les notaires acheteur et vendeur, qu’ils ne commenceront le dossier qu’une fois le délai de rétractation passé, pour ne pas occasionner de frais en cas de rétractation. Ils ont confirmé oralement qu’il procèdent toujours ainsi.

Je redoute néanmoins des frais de rédaction de compromis, s’élevant à 200 ou 300e. Avez-vous une information précise à ce sujet ? J’ai lu que les notaires ne se rémunèrent que lors de l’acte authentique pour les ventes immobilières, et que s’ils tentent de facturer des choses en amont sur une vente inaboutie, il suffit de tenir tête et de les effrayer en invoquant le défaut de conseil et la liberté d’en référer au premier clerc. Ils n’ont pas du tout évoqué d’éventuels frais de compromis, mais le notaire vendeur a lu, m’a fait parapher et signer, et quand je lui ai dit que j’aimerais lire avant de signer, il m’a répondu que j’aurai tout le temps de lire la copie une fois reçue par LR/AR (après signature donc..). Soumission à l’autorité, je me suis incliné comme un gland et j’ai signé (ayant fait une offre d’achat contre signée chez le notaire, j’avais peur de risquer des problèmes en ne signant pas le compromis).

Pour reélargir la discussion, quel est votre point de vue sur ce contexte : une résidence ancienne voit construire à ses côtés une résidence neuve, dans un emplacement excentré du centre-ville, à l’entrée d’un quartier réputé sensible. Du point de vue de la résidence ancienne, considérez-vous que cela améliore le dynamisme et la sécurité du quartier, lui conférant une plus-value, ou au contraire que cela va tuer ce logement ancien (difficultés croissantes à louer, désertification, voir destruction) ?

Dernière modification par PascalA (09/04/2013 16h28)

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#78 10/04/2013 10h05 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour Pascal,
Si quelqu’un doit financer des honoraires de compromis, c’est le vendeur (chez mon notaire, c’est gratuit pour tout le monde).

S’agissant de votre dernière question, la réponse est dans la question.
Quartier sensible à proximité, immeuble vieillot etc : passez votre chemin.
L’arrivée d’un immeuble neuf ne changera pas grand chose.

Vous avez beaucoup appris avec cette première tentative d’achat et ne reproduirez pas vos erreurs.
Bonne chance dans vos futures recherches… et, surtout, n’achetez pas un prix.
Un bien de qualité ne se vend pas 25% au dessous de son prix mais… à son prix (+ ou - 10%), sauf décote liée au mauvais état et au besoin de travaux sur lesquels on peut "gagner" beaucoup.
S’il y a une valeur réelle, les intermédiaires n’ont aucun intérêt à brader le bien.

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#79 10/04/2013 10h07 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Range19 a écrit :

Si quelqu’un doit financer des honoraires de compromis, c’est le vendeur

Encore faux, c’est toujours l’acheteur qui paye le compromis, et heureusement. Notre ami acheteur se rétracte, en quoi le vendeur devrait-il payer 300€ pour un indécis?


Left the Rat Race in 2013

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#80 10/04/2013 10h56 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Vous ne devriez pas dire "encore"… Nous avons tous les deux faux :-)
Disons que je n’ai pas vérifié la conformité d’une pratique ici où les notaires, et agents immobiliers ne le facturent pas.
Vérifions donc… et gardons le sourire…

Le notaire ne peut facturer le compromis | À Découvrir

La promesse de vente et le compromis de vente | Notaires de France

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#81 10/04/2013 11h04 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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C’est l’acquéreur qui paye la provision pour frais demandée par le notaire lors du compromis.

Apparemment une vente annulée donne droit au remboursement de cette provision. Ca ne doit pas être évident de l’obtenir quand même…

Compromis et "provision pour frais" ?


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#82 10/04/2013 19h47 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Range19 a écrit :

Si quelqu’un doit financer des honoraires de compromis, c’est le vendeur (chez mon notaire, c’est gratuit pour tout le monde).

C’est l’acquéreur qui paye le notaire pour les documents relatifs au compromis et à la vente.

Le vendeur a la charge de payer les diagnostics et les frais de mutation au sein de la copropriété

ZX-6R a écrit :

C’est l’acquéreur qui paye la provision pour frais demandée par le notaire lors du compromis.

Merci ZX-6R pour votre veille

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#83 10/04/2013 21h24 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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J’ai scanné les parties relatives aux frais et à la rétractation.

La première partie est tirée d’une lettre introductive, introduisant la copie du compromis de vente remise sous le même pli. "L’acquéreur reconnaît" etc., mais il n’est ni paraphé ni signé ce document.

Les parties "frais" et "rétractation" se trouvent dans le compromis, paraphé et signé (malgré ma demande au notaire vendeur, j’ai du me contenter de sa lecture parcellaire, parapher et signer, avant de pouvoir lire ma copie; il a refusé que je puisse prendre du temps pour le lire avant de parapher et signer; de fait, il contient des éléments que je n’aurais pas signé le cas échéant, notamment la partie "frais" dont j’ai demandé expressément que le dossier ne soit pas constitué avant le terme du délai de rétractation, ce que confirmé oralement par les notaires des 2 parties, mais bafoué dans l’écrit signé).

http://i73.servimg.com/u/f73/12/06/66/46/sans-t12.jpg

La première partie jette un froid sur les "offres d’achat" : elle sous-entend que le délai de rétractation commence à courir dès lors que l’offre d’achat est transmise au vendeur. Le notaire acheteur, de mon côté, m’a bien indiqué que les 7 jours courent après la signature ou réception de la copie du compromis, offre d’achat ou non. Je pense qu’il y a ici confusion "offre d’achat --> compromis/promesse" (le délai de rétractation inexistant entre ces 2 documents offre/compromis, mais parfois bluffé) et "compromis/promesse --> acte authentique" (le délai de rétractation réel entre ces 2 documents compromis/acte, expliqué dans cette introduction au compromis).

" ’contrat préliminaire’ ou ’promesse synallagmatique ou unilatérale’ " désignent respectivement un contrat avant acte authentique propre aux ventes VEFA, et compromis (synallagmatique) ou promesse (unilatéral) de vente avant acte authentique dans les autres cas, à savoir les 2 options alternativement possibles pour un avant-contrat devant notaire. Il ne s’agit en aucun cas de l’offre d’achat manuscrite ou orale. Le bluff serait là. J’apprends au passage qu’il est possible de signer un acte authentique sans avant-contrat notarié.

La partie "frais" indique que l’acheteur peut être redevable de frais de préparation de l’acte authentique, une fois le compromis signé. Toutefois, "dans les conditions et délais prévus aux présentes". J’ai eu confirmation orale (ça ne vaut rien hmm) des notaires acheteur et vendeur, avant de signer le compromis, que la constitution de dossier en vue de l’acte authentique, ne serait entamée qu’à l’issue du délai de rétractation sur le compromis, ce afin de me permettre une rétractation éventuelle sans frais hâtifs/évitables.

Par contre, la partie "rétractation" précise bien que si des frais ont été engagés avant l’expiration du délai, ils sont à la charge du vendeur.

On peut supposer qu’il s’agisse des frais de rédaction du compromis, mais il peut aussi s’agir de frais de constitution de dossier prématurés (avant la fin du délai de rétractation) en vue de l’acte, et il y a alors une contradiction avec ce qu’expliqué en partie "frais".

On peut voir ça sous 2 angles : une rétractation sur compromis de vente, c’est un acheteur indécis, mais ce peut aussi être un vendeur difficile (difficultés à obtenir les informations, mauvais relai entre acheteur et syndic, etc.). Et comme la loi protège en priorité l’acheteur, ceci expliquerait cela.

On peut répondre à cela que rien ne force l’acheteur à accepter le RDV pour signer le compromis, tant qu’il n’a pas fait un choix suffisamment éclairé et certain. Mais sans l’attestation délivrée à l’issue de la signature du compromis, je ne pouvais pas auparavant consulter le carnet d’entretien ni les annexes comptables de la copropriété auprès du syndic. Je trouve ça vraiment léger de devoir s’engager pour compléter une information parcellaire. J’aurais souhaité atteindre ces infos avant de signer le compromis.

Dernière modification par PascalA (10/04/2013 22h06)

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#84 11/04/2013 11h09 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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PascalA a écrit :

On peut voir ça sous 2 angles : une rétractation sur compromis de vente, c’est un acheteur indécis, mais ce peut aussi être un vendeur difficile (difficultés à obtenir les informations, mauvais relai entre acheteur et syndic, etc.). Et comme la loi protège en priorité l’acheteur, ceci expliquerait cela.

Très clairement voire excessivement.
Je vais finir par avoir raison…
Merci Pascal d’avoir documenté ce fil : on y voit plus clair.
Philippe et ZXR6, je peux me tromper… Vous aussi.
Les pratiques "locales" rendent les avis les plus définitifs très incertains, mais une pratique semble répandue. Interrogez vos notaires respectifs. Une certaine logique se dégage…
Je trouverais absurde que l’esprit de la loi destiné à protéger l’acheteur contre ses propres insuffisances soit bafoué par une pression financière avant même d’avoir contracté.

Dernière modification par Range19 (11/04/2013 11h11)

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#85 11/04/2013 11h29 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Range 19 a écrit :

Je vais finir par avoir raison…

ah bon?

Vous dites dans votre premier message sur le sujet :

Range 19 a écrit :

Si quelqu’un doit financer des honoraires de compromis, c’est le vendeur

Moi je vois 2 erreurs dans vos propos :
- c’est bien l’acquéreur qui paye la provision sur frais
- en cas de rétractation, le vendeur paye les frais et débours engagés avant la fin du délai de rétractation. (et pas les honoraires du compromis)


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#86 11/04/2013 16h06 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Hum…
Nous parlions bien de rétractation(à la demande de Pascal), donc qui aurait la charge des frais de compromis si rétractation dans le délai de 7 jours ! Disons que c’est ce que j’avais sûrement bêtement compris.
Voyons là un quiproquo ne nécessitant pas que l’on s’achemine vers un combat de coqs.

Dernière modification par Range19 (11/04/2013 16h24)

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#87 13/04/2013 11h22 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Finalement, j’ai récupéré le chèque de séquestre non-encaissé à l’étude du notaire, sans avoir à payer de frais pour la rédaction ou lecture du compromis.

La secrétaire de l’accueil, en me remettant le chèque : "Ne vous inquiétez pas, ce n’est pas la première fois que ça nous arrive. A bientôt pour d’autres aventures, n’hésitez pas à nous contacter pour votre achat".

Ca doit varier selon les études, mais ils préfèrent peut-être "rester dans le coup" pour un acte mené jusqu’au bout et rémunérant bien, que de se mettre un prospect à dos sur des frais négligeables, et paumer un acte authentique ensuite ? Surtout en cette période de vache-maigre dans le volume des transactions.

Faut voir également le % d’avant-contrats rétractés et celui d’avant-contrats transformés en actes authentiques. Il est peut-être historiquement négligeable.

Dernière modification par PascalA (13/04/2013 11h31)

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#88 14/04/2013 14h19 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Visiblement PascalA n’a pas fait affaire.
Pour en revenir à sa question, achat comptant ou à crédit.
Une question à ceux qui maitrisent les investissement immobiliers, dans ce cas, ne serait-il pas plus intéressant de financer les 60K€ par un prêt in fine en nantissant 60K€ d’épargne sur une AV en fond Euro ?
Dans ce cas là, les 60K€ de l’AV rapporteraient environ 3,4% brut/an et les intérêts d’emprunt du prêt in fine viendraient en déduction des revenus fonciers.
Qu’en pensez-vous ?
Merci pour vos remarques éventuelles.

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#89 14/04/2013 15h02 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour,
Vous avez raison, c’est le plus intéressant… à faire en connaissance de cause, sur des supports garantis… (pas si facile, on ne garantit pas les taux servis sur le long terme) avec un banquier (bof) ou assureur choisi sur sa solidité financière (un peu aléatoire quand même…) et ses frais.

Nous avons traversé une période où l’on ne savait plus quelle banque ni quel assureur était fiable à 100 %… ce qui m’a fait reconsidérer mes positions sur les prêts in fine. J’étais très favorable à des montages mixant prêt classique et prêt in fine et l’ai pratiqué à plusieurs reprises… jusqu’au jour où le marché s’est retourné. Un de mes contrats avait perdu 25% de sa valeur et le terme arrivait quelques mois plus tard. Je n’ai alors pas regretté de ne jamais avoir acheté à 100% en in fine… et d’avoir constitué une épargne de précaution suffisante.
Ma formule était heureusement prudente : 50% en prêt classique et 50 % en prêt in fine, prêt classique sur une durée plus courte que le in fine… histoire de bénéficier de plus de liquidités pour combler une insuffisance éventuelle de l’AV .

Pour un investisseur, ça peut donc être le montage idéal : optimisation fiscale et assurance sur la totalité du montant du prêt en cas de pépin. Reste à mesurer et accepter les risques liés à la crise de l’Euro et de la zone Euro… et sélectionner attentivement les supports.

Dernière modification par Range19 (14/04/2013 15h03)

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#90 15/04/2013 00h27 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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En plus de ce que Range19 répond, il faut aussi comparer :

   -> le taux net que couterait le prêt in-fine (si on a un TAEG de 4%, avec TMI 30% et 15.5% de prélèvement sociaux, on arrive à 4% * (1-0.30-0.152) = 2.18% net)  (je suppose que tout € d’intérêt payé diminuerait le revenu foncier)
   -> le taux net que rapporterait l’AV  (si on suppose un fond €uro rapportant 3%,, on arrivera en net après retrait des prélèvements sociaux et des 7.5% à la sortie aux environs de 3% * (1 - 0.155 - 0.075) = 2.31% , approximatif car les 7.5% porteront sur les intérêts composés, et ne seront perçu qu’après 4600 ou 9200€ lors du retrait)

… sachant qu’il y a des inconnues, comme le taux des prélèvements sociaux, voire le TMI IR, qui peuvent pas mal évoluer dans le temps, et qu’il faut bien comprendre le coût de l’assurance (selon qu’elle porte sur le montant initialement emprunté ou le montant restant du).

La différence n’est pas forcément très importante (dans mon exemple : 2.18% vs 2.31% net), et la banque proposera aussi souvent un taux plus élevé en cas d’emprunt in-fine.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#91 11/06/2013 21h45 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Sauf qu’aujourd’hui vous empruntez à 3,4% sur 20 ans, et vous placez à 1,75% sur un livret A et moins de 3% sur une AV. Et rien n’indique que les taux vont remonter dans les prochains mois/ prochaines années.

Emprunter pour la RP n’a du sens que si vous placez vos liquidités à un taux supérieur à celui du crédit. Et aujourd’hui je ne considère pas que ça soit possible. Faire le pari de taux supérieurs dans 10 ans, oui pourquoi pas, mais d’ici là vous aurez perdu combien?

Bonjour,

Je me pose à mon tour la même question pour l’achat de ma résidence principale. (Prix achat 250000€ ; apport 200000 €)
Mon amie et moi avons un gros apport. Mon courtier me propose un taux sur 7 ans à 2%.

Je me dit que le taux est vraiment bas (en même temps tant mieux !) Mais ne vaudrait il pas mieux prendre un prêt sur une plus longue durée (9 ans / 2,3% ou 12 ans / 2,55%) et placer une partie des liquidités (une partie de l’apport) sur un support qui rapportent plus de 2% ?

La question précédente rejoint la suivante :
J’ai pour objectif d’investir dans l’immobilier locatif par la suite. Me conseillez-vous de garder quelques liquidités pour l’investissement locatif ou la résidence principale est déjà une très bonne garantie pour le banquier?

Merci d’avance pour vos réponses.

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