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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 07/04/2013 11h46 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Philippe30 a écrit :

Si vous considérez l’immobilier comme la bourse , ça monte , ça descend j’attends , j’achète je vend , j’investis sur la valeur etc ….vous êtes dans l’erreur , l’immobilier je le répète est un investissement payé par la location.

Bonjour Philippe30,

Je ne vois pas tant de différence entre la manière dont vous investissez sur l’immobilier et la manière dont d’autres investissent sur des actions, plus généralement sur des entreprises (cotées ou non). Chercher du rendement, emprunter puis se faire payer l’investissement par les revenus se pratique à grande échelle sur les actions, ce sont les fameux LBO.

Plutôt que de faire une différence immobilier / actions, disons plutôt que vous êtes un investisseur qui utilise l’effet de levier. Cela me paraît important de le préciser car pour les lecteurs débutant l’investissement, il faut bien comprendre ce qu’il se passe.

Warren Buffett a écrit :

Le risque vient de ne pas savoir ce que vous faites.

L’investissement à levier a le gros avantage, comme vous le notez, de ne pas immobiliser de cash. Le jour où vous avez une baisse de marché, vous pouvez donc mobiliser du cash pour acheter un autre actif, ou emprunter davantage pour acheter des actifs "à vil prix" (C) IH. :-)

Cependant l’investissement à levier a d’autres inconvénients, comme celui d’être dépendant des banques et de leurs (mauvaises) décisions. Comme notamment le fait de ne plus suivre lorsque les actifs baissent fortement (alors que c’est là qu’il faut y aller), ou ne plus vous prêter, ou alors remettre à niveau vos garanties (= baisser votre levier) par cession partielle d’actifs au plus mauvais moment.

Vous avez aussi le risque d’avoir un problème (temporaire ou définitif) de perception de revenus sur une partie du patrimoine, vous forçant aussi à prendre une décision pas forcément agréable.

Pour ces raisons des investisseurs comme IH et moi-même écartons cette méthode d’investissement. Certains font usage du levier comme Sergio8000, ainsi que vous-même (je ne peux que saluer votre prise de risque et votre détermination) et peuvent gagner beaucoup ! C’est tout ce que je vous souhaite.

Après le type d’actif est dépendant de la compétence personnelle plus que de la stratégie d’investissement. Vous avez une sensibilité forte sur l’immobilier, et Sergio8000 a une sensibilité forte sur l’analyse des entreprises. Chaque investisseur doit se poser la question au sujet de son domaine de compétence ! Ecarter l’investissement immobilier parce qu’on ne veut pas faire de levier ou écarter l’investissement en actions parce qu’on veut en faire n’est pas forcément un bon conseil.

Je vous rejoins aussi sur le fait que, quelle que soit la période, il y a des opportunités. Attendre que les actifs baissent/montent/se stabilisent/évoluent en fonction des phases de lune/(…), c’est pour moi une mauvaise excuse pour ne rien faire !

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#52 07/04/2013 19h07 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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roudoudou a écrit :

On pourrait raisonner pareil avec les actions (emprunt, achat et prix de l’action paye par les dividendes) or justement c’est exactement la methode inverse qui est pronee par IH (=surtout acheter au bon prix)

Je pense que le marché des actions est plus large en terme de possibilité d’achat , les prix sont plus variés et les marges de progression des entreprises différentes.

L’immobilier est certainement plus figé en terme de prix et de possibilité de rentabilité , la rentabilité est connue et varie peu.

J’apprécie l’immobilier en cela qu’une fois un investissement effectué et sous réserve que la location se passe bien , votre investissement qui n’a été en fin de compte qu’une recherche de bien et une demande d’emprunt , cet investissement fonctionne tout seul , la multiplication de ces achats conduits à une autonomie financière sans disposer d’argent initialement même si le fait de détenir des fonds facilite la progression patrimoniale.

A la différence de la bourse qui est un monde qui n’est pas stable à mon avis et qui m’inspire de moins en moins confiance en tant que petit porteur du fait des système automatisé d’achat , de vente , d’annulation d’option qui tendent à manipuler les cours.

Chacun se retrouve dans sa spécialité mais j’ai une préférence pour la pierre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#53 07/04/2013 19h31 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Derival a écrit :

Je ne vois pas tant de différence entre la manière dont vous investissez sur l’immobilier et la manière dont d’autres investissent sur des actions, plus généralement sur des entreprises (cotées ou non). Chercher du rendement, emprunter puis se faire payer l’investissement par les revenus se pratique à grande échelle sur les actions, ce sont les fameux LBO.

Plutôt que de faire une différence immobilier / actions, disons plutôt que vous êtes un investisseur qui utilise l’effet de levier. Cela me paraît important de le préciser car pour les lecteurs débutant l’investissement, il faut bien comprendre ce qu’il se passe.

Merci pour votre commentaire d’excellente qualité , ce que je préfère avec l’immobilier est la mise en place d’un investissement dont je connais la rentabilité future et dont la gestion m’incombe sans être tributaire de décisions d’AG ou le petit porteur n’est pas représenté et probablement  considérer après les gros actionnaires.

L’immobilier permet l’achat à crédit et els banques ne si trompent pas car elles demandent et voient la rentabilité de l’achat locatif mais est-ce la même chose pour des actions  qui par nature et par conjoncture sont plus fluctuantes ?
Est-il possible d’emprunt pour acheter des actions ?et est-ce bien raisonnable ?

Ce que j’ai voulu indiquer dans les messages précédents et que certains malgré leur expérience n’ont pas intégrer , c’est que l’immobilier doit être acheter à crédit car c’est un formidable vecteur de constitution de patrimoine , l’investissement personnel pour en comprendre les rouages est bien moindre qu’en bourse où les situations sont différentes pour chaque entreprise , les situations évoluent beaucoup plus vite qu’en immobilier et les variations de cours sont sujettes à beaucoup de paramètres.

J’ai souvent conseillé d’investir à 110 % sur de longues périodes car c’est la seule manière lorsque l’on débute de pouvoir se garder la possibilité de continuer à investir sans être bloqué par les banques.
Rien n’empêche un investissement plus court avec un apport dans une option de dégager du cash à moyen terme en conservant toujours un cash flow positif ou sinon neutre.

Il n’est pas simple d’investir dans l’immobilier en gagnant en même temps de l’argent mais en perdre chaque mois vous  placent dans une situation délicate dès le début.

Derival a écrit :

Vous avez aussi le risque d’avoir un problème (temporaire ou définitif) de perception de revenus sur une partie du patrimoine, vous forçant aussi à prendre une décision pas forcément agréable.

Je suis bien conscient que c’est un montage acrobatique pour le moins mais le temps passant j’ai des biens qui sont payés à ce jour , j’ai procédé à 2 venets en 2012 et une prochaine signature de compromis de vente pour un troisième bien.

J’ai eu une période délicate en 2010 suite à un impayé qui m’a fait beaucoup apprendre depuis la situation est très saine et bien entendu aujourd’hui pour ceux qui me suive j’ai signé l’achat d’un troisième immeuble ( finalisation ce mois ci ) mais je dispose par les précédentes ventes d’une trésorerie qui me laisse très serein, je dispose d’un patrimoine important mais aussi de mensualités de remboursement importantes dans un montage qui me laisse de plus en plus de cash et des perspectives d’achat plus importantes et ceci par l’effet de levier.

Certains sur ce forum parte dans la vie avec un capital conséquent tant mieux pour eux  mais vouloir tout mettre en cas dans un achat n’est pas la bonne solution, je l’ai déjà écris.
Il est préférable de faire un apport partiel  ( 20 à 30 % ) , de multiplier le nombre d’achat avec la somme initialement prévu pour un achat unitaire au terme des remboursement sans même regarder la valeur des biens il suffira de regarder les montants des loyers perçus.

Dans le cadre d’une gestion courante locative , il faut savoir que diversifiés ses biens permet de loger un bon locataire dans un bien plus adapté à son changement de vie ( mariage , enfants ) cela m’est arrivé et encore actuellement ou je vais basculer un locataire  dans un autre bien qui lui plait plus.

Ceux qui sont habitués de la location pourront vous dire que lorsque vous passez une annonce , les personnes qui appellent vous demandent  si vous n’avez pas un autre bien à louer si votre annonce est déjà louer.

Une bonne entente peux se développer avec des locataires ( échange , repas etc …)

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#54 07/04/2013 21h28 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Pouvez-vous m’aider à calculer les frais notariaux, pour un achat dans l’ancien de 54 000€ de particulier à particulier ?

Avec cette formule, Les frais de notaire dans l’ancien - Tout savoir sur les frais de notaire dans l’ancien | De Particulier à Particulier - PAP , j’obtiens 4396€ contre 5300€annoncé par le notaire. Si je ne me renseigne pas avant, il va m’entourlouper facile hmm

Egalement, le T1 date de 1971 et a été entièrement rénové. J’ai demandé au vendeur d’amener toutes ses factures lors du compromis, de cuisine équipée, salle de bain, revêtements murs et sols, etc., pour les déduire du prix du bien. Il y a eu beaucoup de travaux, ça pourrait faire tomber la base des frais à 48 000€, ça vaut le coup ici.

Dernière modification par PascalA (07/04/2013 21h30)

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#55 07/04/2013 23h56 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Il y a un outil de simulation sur Calcul de frais d’achat | Chambre de Paris

La somme qu’annonce le notaire est généralement le montant de la "provision pour frais", et ce n’est que lorsque le notaire aura terminé toutes les démarches, et vous remettra l’acte final enregistré, qu’il pourra établir un décompte détaillé et exact, et vous rembourser généralement une petite somme.

Pour diminuer le prix du bien qui sera taxé (les "droits d’enregistrement" à verser au trésor public), il faut qu’une partie de la vente porte sur du ’mobilier’ (cuisine aménagée par ex), car il n’y a pas de droit sur cette partie là. Attention à ne pas abuser, et à fournir une liste détaillée du mobilier, avec des prix "raisonnables".


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#56 07/04/2013 23h58 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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IH a sa façon à lui de devenir rentier apparemment en 10 ans.

L’immo avec effet de levier permet de prendre des raccourcis… moi j’ai commencé à investir en 2009 et je compte arrêter de bosser cette année…

L’important c’est que chacun soit à l’aise dans le domaine qu’il a choisi. Philippe30 ou moi serions bien embêtés si on devait devenir rentiers en investissant 100% en actions. Et IH le serait aussi s’il devait devenir rentier en utilisant l’immobilier. Chacun sa voie.


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#57 08/04/2013 09h25 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour à tous,

Je lis attentivement le forum depuis déjà quelques temps et ai remarqué une tendance qui me semble un biais dans les conseils donnés par quelques uns. Je propose de modérer un peu le propos quitte à déplaire.
Je me répète : l’exposé de sa propre réussite personnelle n’est qu’un exemple mais en aucun cas un modèle. Être convaincu de ce que l’on raconte n’en fait pas pour autant une vérité absolue.
J’aime bien la démarche classique des chercheurs consistant à observer avec un spectre large des données en grand nombre avant de modéliser, plutôt que partir sur un ou quelques cas.

Dire que l’on sait avec l’immobilier quelle sera la rentabilité future me semble à la fois péremptoire, très optimiste et faux. La gestion immobilière est tout sauf un long fleuve tranquille.
- La rentabilité de beaucoup de lots (surtout dans des immeubles moyens ou bas de gamme) dépend intimement des d’allocations quoi que l’on dise ici.
- La rentabilité dépend du rapport offre/demande sur un marché local dont l’équilibre peut être bouleversé par la fermeture d’une usine, d’un service public etc. Ces équilibres sont remis en question quotidiennement dans beaucoup d’endroits.
- La fiscalité n’est pas maîtrisable dans le futur (je parle pour moi qui déclare scrupuleusement tout).
- Le niveau des loyers est lié au revenu moyen local et dans beaucoup de villes très courues, ils n’ont pas suivi l’augmentation des prix (exemple La Rochelle)

etc etc

Enfin, la preuve que l’endettement sur 25 ans est "the good way" ne sera une preuve que dans une quinzaine d’années. Pour l’heure, les cartes sont rebattues et personne n’a encore le jeu en mains.

Bref : proposons nos exemples et arguments, mais restons modestes.

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#58 08/04/2013 09h54 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Juste un point qu’il me semble important de souligner: le temps passé à gérer les biens achetés.

Arrêter le travail salarié est une chose, le remplacer par la gestion de biens en est une autre.

Combien de temps vous prend la gestion de vos biens? 1 jour par semaine en moyenne (compta, entrée/sortie, impayés, travaux …)?


Pourquoi pas Vous?

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#59 08/04/2013 09h58 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Je pense que tout le monde ici est assez modeste, et ceux qui réussissent n’ont pas à rougir, et doivent servir de modèle. Mieux vaut regarder et imiter ceux qui ont réussi que les autres non? Quelqu’un citait un proverbe sur ce forum la semaine dernière qui disait à peu près ceci : Regarde les pommes des donneurs de conseils et inspire toi du plus beau pommier (si quelqu’un retrouve la forumlation exacte…)

Considérer qu’un immeuble en centre ville est plus intéressant, plus rentable et moins fiscalisé que l’investissement boursier n’est pas "une vérité absolue" mais on s’en approche quand même :
si vous avez 40k€, vous pouvez facilement acheter un  immeuble de 250k€ et dégager un beau cash flow sans payer d’impôts pendant une dizaine d’années. Et au bout de 25 ans, vous êtes propriétaire, sans effort.
Pouvez vous en dire autant en placant 40k€ en bourse? pas d’effet de levier, placements plafonnés à 132k€ bloqués 8 ans, dividendes aléatoires (les dividend aristocrats proposent quoi 2% brut?)

Permettez donc à chacun de s’exprimer et de parler de sa réussite avec l’entousiasme qu’il souhaite.

Un forum vit grace à ses membres, et l’intérêt d’un forum peut très rapidement décliner sans quelques membres clés.

Dernière modification par ZX-6R (08/04/2013 09h58)


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#60 08/04/2013 10h05 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Pruls a écrit :

Combien de temps vous prend la gestion de vos biens? 1 jour par semaine en moyenne (compta, entrée/sortie, impayés, travaux …)?

Cela dépend énormément :

- un bien loué, sans travaux : 10 photocopies par an
- un bien récemment acheté avec travaux avant mise en location : jusqu’à 10h par jour si on participe aux travaux.

Mais croyez moi sur parole, bosser pour soi sur son propre chantier n’a rien à voir avec un travail derrière un bureau où on se demande ce qu’on fait là.


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#61 08/04/2013 10h08 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Oula, bosser pour moi est l’un de mes objectifs, vous prêchez un convaincu.

Mais bosser pour soit ne veut pas dire ne rien faire, ou autrement dit, forcément avoir plus de temps libre.

C’est juste un point à considérer dans la marche vers le fonctionnement de "rentier".

Dernière modification par Pruls (09/04/2013 16h17)


Pourquoi pas Vous?

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#62 08/04/2013 10h12 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Disons que votre activité dépend de vos envies.

Si vous avez assez de revenus mensuels et souhaitez vous la couler douce pendant quelques mois, vous finissez votre / vos chantier(s) en cours et vous n’avez rien à faire de particulier. Des photocopies pour l’expert comptable en début d’année, remplacer un locataire de temps en temps…

Si vous vous ennuyez et voulez bosser plus, vous pouvez revendre un appartemment, en acheter un autre à retaper etc etc..


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#63 08/04/2013 11h07 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Permettez donc à chacun de s’exprimer et de parler de sa réussite avec l’entousiasme qu’il souhaite.

Bien évidemment, mais considérer sa réussite future n’est pas la même chose que d’exposer le modèle choisi dans l’espoir d’une réussite future ou encore de parler de sa réussite présente… en présentant des données chiffrées parfois troublantes.

Difficile sur un même forum de lire les doutes clairs et argumentés sur l’avenir de notre système économique et quelques posts plus loin de lire l’exposé de recettes miracles…
La vérité est entre les deux…

Lorsque je me fonde sur ma propre expérience, je peux en occultant quelques infos donner l’impression d’avoir trouvé une martingale. La réalité est un peu différente même si j’ai "réussi" partiellement à atteindre mes objectifs, non sans considérer l’activité d’investisseur comme un travail.
Parti de rien, 46 ans, rentier, quelques passions coûteuses assumées (je ne suis pas pingre) et le tout en étant hyper honnête. Nous ne nous privons pas. Je ne crois pas en mon génie, ne pense pas que ma pratique soit systématiquement la bonne et m’attache à distiller autour de moi mes conseils avec une certaine bienveillance (en gros, je ne conseille jamais de se lancer à quelqu’un qui est techniquement désarmé ou trop bordélique et n’enjolive jamais la réalité, quand bien même cela pourrait parfaire l’image que je souhaiterais renvoyer).

La bonne recette est celle qui correspond à une personne, ses objectifs, son profil (dont ses compétences). À défaut de considérer l’ensemble, on fait jouer à la roulette russe.

L’augmentation du nombre de ménages qui se défont d’un bien acheté à la va vite car mal conseillés, découvrant 6 ans après le début du remboursement qu’ils doivent plus que le prix de vente potentiel… me laisse imaginer que ma façon d’aborder le sujet avec prudence pourrait être la bonne.

Dernière modification par Range19 (08/04/2013 11h24)

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#64 08/04/2013 11h25 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Si vous lisez les posts de ceux qui réussissent en immobilier, vous verrez que personne ne parle de martinguale.

Au contraire, je pense qu’on décrit assez bien tous les efforts que cela demande au départ (recherche du bien, du financement, travaux…)

Nous conseillons d’acheter peu cher, bien situé, de rénover, et nous déconseillons (en général) les produits de défiscalisation. et les achats " à la va vite".


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#65 08/04/2013 12h38 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Vous aurez compris que je distingue ceux qui ont réussi, ceux qui réussissent et, plus problématique, ceux qui réussiront… peut-être.

Les efforts ne sont par ailleurs pas seulement fournis au départ mais sur la durée avec, heureusement, des périodes d’accalmie.
Je consacre beaucoup de temps à la planification et réalisation de travaux mais aussi à la recherche de biens ou projets de construction, avec un projet abouti par période de 2 ans… quand tout va bien.

Je conseille contre vents et marées les produits de défiscalisation en les faisant construire soi même… et l’achat au vrai prix (parfois élevé) de biens ayant de vraies qualités.

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#66 08/04/2013 13h59 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Vous avez apparemment pris le parti de contredire point par point ce que je dis, en jouant sur les mots parfois…

Range19 a écrit :

Les efforts ne sont par ailleurs pas seulement fournis au départ mais sur la durée avec, heureusement, des périodes d’accalmie.

Sur un achat, l’effort est à 99% au début : recherche, fiancement, travaux, ensuite, un coup de peinture tous les 5 ans, c’est pas ce que j’appelle un gros effort.
Consacrer du temps à la recherche d’autres biens, ça entre dans ce que j’appelle "le début" d’une autre opération. Si vous êtes rentier c’est facultatif. Bien par bien, c’est au début qu’il faut se retrousser les manches.

Range19 a écrit :

Je conseille contre vents et marées les produits de défiscalisation en les faisant construire soi même

Combien de gens savent qu’on peut défiscaliser en faisant construire soi même? C’est tellement marginal. Sur le nombre d’opérations de défiscalisations faites en France en une année, combien sont des opérations "faites par soi même"? 0,5% ?  J’ai bien écris nous déconseillons (en général). Ca veut bien dire qu’il existe des cas particuliers où c’est plus avantageux que de faire un meublé classique.

Range19 a écrit :

et l’achat au vrai prix (parfois élevé) de biens ayant de vraies qualités.

Le problème est qu’acheter au vrai prix ne vous met pas à l’abri d’une baisse de l’immobilier, ne vous permet pas de faire un achat revente sans perdre les frais de notaire, ne vous permet pas d’avoir un cash flow positif car trop cher… bref, moi je préconise la recherche de biens en dessous du prix du marché (qui peuvent être des biens de qualité ou des biens tout pourris, peu importe, si vous intégrez toutes les données dans votre estimation.


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#67 08/04/2013 15h00 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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C’est votre perception, elle est acceptable mais pas indiscutable.
Je vous souhaite que sur la durée cela vous réussisse.

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#68 08/04/2013 16h19 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Le problème est qu’acheter au vrai prix ne vous met pas à l’abri d’une baisse de l’immobilier, ne vous permet pas , ne vous permet pas d’avoir un cash flow positif car trop cher… bref, moi je préconise la recherche de biens en dessous du prix du marché (qui peuvent être des biens de qualité ou des biens tout pourris, peu importe, si vous intégrez toutes les données dans votre estimation.

J’ai toujours été sceptique envers cet argument "acheter en dessous du prix de marché permet de faire un achat revente sans perdre les frais de notaire" encore moins en cas de " baisse de l’immobilier" …. car vous aurez sans doute du mal à revendre ce bien à ce que vous appeler le "prix de marché" (sauf si vous avez fait des travaux, ce qui change sa valeur, mais ça ajoute des coûts et prend du temps), ou si votre vendeur était vraiment assez stupide pour ne pas trouver celui qui vous achèterait à ce prix. (Bien entendu, il vaut toujours mieux acheter le moins cher possible.)

Autant je comprend la méthode de ZX-6R pour se construire un patrimoine dans la durée, et je pense qu’elle peut fonctionner, autant je partage l’avis pondéré de Range19 sur les derniers échanges. Même si ZX-R6 a déjà fait une partie du chemin, qu’il génère une trésorerie positive chaque mois, ce n’est pas maintenant, après 4 ans et avec encore des emprunts représentant sans  doute plus de 80% du "prix de marché" de ses biens, qu’il devrait considérer avoir construit son patrimoine (lequel serait réduit à peu de chose en cas de gros accident de trésorerie forçant à revendre les biens dans un marché défavorable). D’ici 10-15 ans, quand la majorité des emprunts sera remboursé, ce sera autre chose.

Il est prudent de savoir modérer son enthousiasme. En fait, j’ai observé que la plupart des personnes qui ont perdu une grande partie de leur patrimoine l’ont fait par excès d’enthousiasme (je ne parle pas des dépensiers/dilapidateurs). On trouve une "bonne recette", elle marche, on double sa mise, ça marche encore, on oublie/néglige petit à petit certains risques, on augmente encore son exposition, etc. et en cas de gros pépin, au lieu de pouvoir l’encaisser sereinement, le levier est trop fort et c’est la catastrophe. La pondération et l’objectivité sont indispensables dès lors qu’on se sent devenir très (trop ?) enthousiaste…

Dernière modification par GoodbyLenine (08/04/2013 16h19)


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#69 08/04/2013 16h30 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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C’est pourtant là la différence capitale entre la bourse et l’immobilier (outre le levier)

Je ne peux acheter des actions qu’à leur cours de cotation.

En revanche, j’achète de l’immobilier au prix fixé par le vendeur. Certains sont gourmands, d’autres sont pressés. Certains peuvent attendre, d’autres non.


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#70 08/04/2013 19h59 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Salut,

Mauvaise nouvelle il me semble finalement.

J’ai vu l’annonce lundi passé, fait 2 visites le mardi, signé une offre d’achat le mardi, contre-signée par le vendeur en passant chez le notaire vendredi. Aujourd’hui, j’ai signé le compromis de vente, pas bien emballé (le robinet des loyers coule depuis un peu trop longtemps et m’a fait principalement rechercher le prix bas), mais ne voulant pas risquer de conflits et dommages/intérêts en ne signant pas.

Il se trouve que l’appartement se trouve dans une copropriété, années 70 de T1s 28m², d’un bâtiment, 2 escaliers, 6 T1 par escalier, et je viens de découvrir que sur mon escalier, 3 appartements sont à vendre ou louer (dont le voisin d’en face, exposé sud), et 1 sur celui d’à-côté, en vente depuis 3 mois pour le plus vieux.

Je sens qu’il y a quelque chose de mauvais là-dessous, une baleine sous gravillons, mais le responsable du syndic m’a dit qu’il n’y a aucun impayé, que les gens s’y sentent bien et qu’il n’y a pas de problèmes de voisinage. Je me dis que pour favoriser le marché, il a son intérêt à cacher les choses et encourager les transactions.

Vue la période de stages étudiants, les problèmes de location ne m’étonnent pas, mais 3 mises en ventes sur 6, ça me fait peur.

Côté sud, une résidence neuve de 2009, côté nord, des bureaux installés depuis longtemps, soit 2 gros vis-à-vis.

La façade est plutôt propre, le proprio l’est depuis 10 ans et il n’y a pas eu de ravalement sur cette période. Les synthèses d’AG ne mentionnent aucune provision pour les 2 ans passés et celui à venir. Vous connaissez surement la périodicité de ravalement d’un tel logement, je l’ignore.

Voici les annonces, qu’en pensez-vous ? :
  - http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=4_s
  - http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=4_s
  - http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=4_s
  - http://www.ouestfrance-immo.com/immobil … 459025.htm

Je pense me rétracter dans le délai imparti de 7j, en espèrant que toute la somme soit reversée et qu’il n’y ait pas de frais.

Dernière modification par PascalA (08/04/2013 20h05)

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#71 08/04/2013 20h11 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Sur un achat, l’effort est à 99% au début : recherche, fiancement, travaux, ensuite, un coup de peinture tous les 5 ans, c’est pas ce que j’appelle un gros effort.
Consacrer du temps à la recherche d’autres biens, ça entre dans ce que j’appelle "le début" d’une autre opération. Si vous êtes rentier c’est facultatif. Bien par bien, c’est au début qu’il faut se retrousser les manches.

Courage à expliquer malgré le parti pris de certains à ne pas vouloir comprendre des choses qui sont évidentes.

Il faudra que l’on m’explique comment on peux acheter des actions sans trésorerie ?
Par contre je sais faire pour l’immobilier comme vous ZX-6R.

ZX-6R a écrit :

L’important c’est que chacun soit à l’aise dans le domaine qu’il a choisi. Philippe30 ou moi serions bien embêtés si on devait devenir rentiers en investissant 100% en actions. Et IH le serait aussi s’il devait devenir rentier en utilisant l’immobilier. Chacun sa voie.

Même incapable en bourse et surtout je ne veux pas en entendre parler c’est trop fluctuant pour moi.

Range19 a écrit :

Les efforts ne sont par ailleurs pas seulement fournis au départ mais sur la durée avec, heureusement, des périodes d’accalmie.
Je consacre beaucoup de temps à la planification et réalisation de travaux mais aussi à la recherche de biens ou projets de construction, avec un projet abouti par période de 2 ans… quand tout va bien.

Je conseille contre vents et marées les produits de défiscalisation en les faisant construire soi même… et l’achat au vrai prix (parfois élevé) de biens ayant de vraies qualités.

Tant mieux si vous avez le temps et la possibilité financière , ce n’est pas le cas de tout le monde ici …

ZX-6R , Siocnarf et moi même concilions activité professionnelle , investissement immobilier , recherche , obtention d’emprunt , rénovation , location en directe et du temps passé sur le forum à expliquer  plusieurs fois les mêmes choses aux nouveaux arrivants , je ne vois pas comment expliquer sans m’appuyer sur un exemple (le mien en l’occurrence).

Si une personne à besoin d’infos en fiscalité , achat , location , rénovation nous sommes plusieurs à pouvoir lui répondre de manière concrète.

Nous conseillons et expliquons en fonction de ce que nous pouvons apporter.

Range19 a écrit :

C’est votre perception, elle est acceptable mais pas indiscutable.
Je vous souhaite que sur la durée cela vous réussisse.

Même si ce commentaire ne m’est pas destiné je pense que si c’est pour être constamment dans la polémique , je suis désolé je n’ai pas le temps ni la patience , nous avons déjà échangé ensemble , il est un fait que nous ne sommes pas sur la même longueur comme avec d’autres sur ce forum alors je préfère me concentrer sur ceux qui pose des questions , j’apporte ce que je peux et si cela ne convient pas tant pis.

ZX-6R a été bien patient aujourd’hui de répondre à ces polémiques récurrentes

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#72 09/04/2013 00h52 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour PascalA,

Voici quelques pistes que vous pouvez creuser pendant votre délai de rétractation :

- quel est le montant des charges de copropriété ? Ces résidences construites dans les années 70 sont en général des passoires énergétiques car peu isolées. Le chauffage est en général central, ce qui n’incite pas non plus aux économies .
Vous vous retrouvez donc à payer des charges élevées si vous voulez y habiter ou les faire supporter aux locataires au risque de les faire fuir sauf à baisser le montant du loyer pour arriver au prix de marché, charges comprises (donc perte de rentabilité).

- en cas de toiture terrasse, attention aux problèmes d’étanchéité au bout de 40 ans

- vérifier l’état de corrosion des balcons, âge et fiabilité de la chaudière, état des éventuels ascenseurs, traces d’humidités (pas de VMC), état des tableaux électriques (fusibles)

- l’isolation phonique laisse souvent à désirer et chaque bruit a tendance à raisonner dans la résidence

- l’état du ravalement semble correct : considérer quand même que la prochaine fois qu’il sera à refaire, ce sera sans doute une isolation thermique par l’extérieure qui sera recommandée (vous pouvez vite grimper à plus de 5 k€ pour un T1 étant donné la taille du bâtiment). Ce lifting redonnera cependant de la valeur à la résidence et abaissera la facture de chauffage.

Je vous conseille, pour avoir plus d’objectivité, de prendre contact avec des propriétaires occupants ou mieux des membres du conseil syndical, qui peuvent plus connaître la résidence et ses problèmes que le principal de copropriété.

Personnellement j’évite d’investir maintenant dans ces résidences ou vous arrivez à un prix / m² attractif, mais vous grignotez toute votre rentabilité par les lourdes charges qui vous incombent ou qui retombent sur le locataire.

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#73 09/04/2013 07h01 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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D un autre côté, il faut avouer que le chauffage central collectif permet d avoir des charges vraiment totales.
Je m explique.
Dans ces cas on a des charges locatives très élevées, c est vrai de 60 a 100e pour 1 pièce. Mais cela inclut eau froide, eau chaude et chauffage.
Dans les annonces concurrentes, pour peu que ce soit chauffage elec et cumulus, le loyer cc est bien entendu tes concurrentiel mais si vous y ajoutez le chauffage (25e par mois ???), le chauffage de l eau ( x euros) et la consommationd eau (y euros), la comparaison sera bien plus réaliste.
(je laisse a ceux qui ont plein de biens de petites tailles le soin de donner des estimations de x et y)
Ou, dit autrement, la facture edf du locataire sera bien plus faible qd le chauffage est central collectif.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#74 09/04/2013 10h02 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Philippe30 a écrit :

Même si ce commentaire ne m’est pas destiné je pense que si c’est pour être constamment dans la polémique , je suis désolé je n’ai pas le temps ni la patience , nous avons déjà échangé ensemble , il est un fait que nous ne sommes pas sur la même longueur comme avec d’autres sur ce forum alors je préfère me concentrer sur ceux qui pose des questions , j’apporte ce que je peux et si cela ne convient pas tant pis.

ZX-6R a été bien patient aujourd’hui de répondre à ces polémiques récurrentes

Philippe

Je travaillais il n’y a pas si longtemps…
Je crois ne pas être dans la polémique mais au contraire tenter de tempérer l’exposé d’un certain modèle.
Vous vous sentez bafoué dans vos certitudes… vous ne devriez pas, ce n’est pas mon propos.
Admettre les limites (je suis loin d’écrire franchement ce que j’en pense d’ailleurs) et risques de son propre choix permet, au contraire, de gagner en crédibilité (Pensez-y si vous écrivez un bouquin).
Ceux qui posent des questions ont aussi besoin de connaître les limites des choix que nous faisons ou avons fait. je me contente de rappeler que les modèles du passé sont probablement dépassés.

@ Pascal A : Je ne connais pas le marché de Caen, mais ce type d’immeuble existe dans mes villes de prédilection. Ils sont en concurrence avec des immeubles plus modernes, mieux isolés et insonorisés et souvent avec un faible écart de loyer.
Soyez prudent, ils sont un peu partout beaucoup moins attractifs qu’il y a encore 10 ans. Les locataires solvables onta aujourd’hui le choix, on a beaucoup construit ces dernières années en province.
Par ailleurs, je suis entièrement d’accord avec les remarques de Guismo et Lemouz.

Le fait qu’il y ait plusieurs appartements à vendre dans le même immeuble est un atout pour faire chuter le prix… mais peut rendre soucieux quant aux motivations (difficultés à louer, turn over ou vacance locative probablement).
Il n’y aura pas de frais lors du délai de rétractation.
Autre point : vous semblez inquiet et peu sûr de vous. Ne vous précipitez pas en achetant un prix plutôt qu’un bien dont vous seriez certain des qualités : emplacement, prix/marché, qualités techniques etc

Dernière modification par Range19 (09/04/2013 10h03)

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#75 09/04/2013 10h40 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Sans vouloir (re)lancer une polémique, il faut tout de même signaler le risque inhérent à un achat immobilier sur 25 ans sans apport (110% du bien, taux 3.9% et j’ai pas mis d’assurance).

Par curiosité, j’ai simulé un tableau d’amortissement.

Si on revends; on a la possibilité de solder le crédit:
Sur un marché stable: au cours de la 4ième année
Sur un marché en baisse de 10% : au cours de la 7ième année
Sur un marché en baisse de 20% : au cours de la 10ième année
sur un marché en baisse de 30% : au cours de la 13ième année

Et il y a aussi les risques énumérés plus haut par range (fiscalité …) qu’il faut prendre en compte. Il y a le incidents classique de la vie immobilière (l’étudiant qui se barre en novembre, les pertes d’emplois…)

et au delà du point d’équilibre, il y a des charges prévisibles d’entretien du bien (les toitures, chauffage…)

Je ne dis pas que votre stratégie n’est pas bonne.
Je tenais juste à signaler les risques associés qui ne sont pas négligeable dans le cadre d’une hypothèse d’un marché baissier. A mon sens, pour appliquer cette stratégie, il faut une bonne réserve de cash pour faire face a ces risques.

Sinon il y a un risque non négligeable de se retrouver à la soupe populaire et de bouffer sa principale sur un simple enchainement défavorable (malchance; mauvaise appréciation des charges risque; évolution du cadre environnementale (fiscalité, marché…).

@PascalA
Les immeubles des années 70; fuyez !!!!
Pour louer, pourquoi pas mais pour y vivre c’est pas terrible. On a l’impression d’être en colocation et un mauvais voisinage (un voisin qui n’a pas les mêmes horaires sans être particulièrement bruyant) peut vous rendre la vie impossible.

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