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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 03/04/2013 17h01 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

Membre
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Bonjour smile

A 29 ans, je m’apprête à acheter ma première résidence principale, un T1 d’environ 30m2 pour 60 000€.

Je suis locataire depuis 3 ans, à 550€ mensuels charges comprises.

En épargne, je dispose de 100 000€ à la banque postale, répartis sur LA, LDD, CEL, PEL et CCP.

Etant donné que les taux d’emprunt sont très bas aujourd’hui, même plus bas que ce que propose le PEL, comment me conseillez-vous de financer ce logement ? Le payer comptant va faire un "trou" dans mon épargne, et couper les intérêts.

J’ai une capacité d’épargne mensuelle de 900€ environ.

Merci d’avance de vos conseils !
Pascal

Dernière modification par PascalA (03/04/2013 17h02)

Mots-clés : achat appartement t1 comptant épargne intérêts

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#2 03/04/2013 20h14 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

Modérateur
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Bienvenue PascalA !

Pour vous donner un conseil un minimum avisé, il faudrait aussi (surtout) connaitre vos objectifs (à quoi devra servir votre épargne, et quand/combien ?).

En effet, ce n’est pas du tout la même chose selon que vous voulez (par exemple) :
    - prendre le minimum de risque, même à court terme, sur votre épargne, n’envisagez pas un instant de faire un jour un investissement locatif, et avez un emploi très sécurisé (genre fonctionnaire indéboulonnable);
     - dans quelques mois/années faire un investissement locatif,
     - dans quelques mois/années créer votre entreprise qui aura besoin de fonds propres,
     etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 03/04/2013 21h23 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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En complément du préalable indispensable rappelé par GBL, et pour étayer votre réflexion, vous pouvez poser un dossier dans une banque. En taux fixe à 15 ans avec 20% d’apport soit 12k€ + frais de notaire de 5k€, vous pourrez emprunter 48k€ avec un TEG que j’anticipe à 2,7% ou 2,8%. C’est ce que vous devez vérifier.
Tout dépend ensuite des éléments précités (projets, appétence au risque pour vos placements,etc…). Au regard de ces éléments et de vos anticipations sur l’évolution des taux d’intérêt, pensez-vous être en mesure de gagner plus que ce taux, net de fiscalité, sur les quinze prochaines années ?

J’e n’ai fait que reformuler votre question.

En première analyse, je pense qu’il est raisonnable de penser que c’est possible. Il sera toujours temps de changer d’avis. Ainsi, pensez bien à négocier une clause de remboursement anticipée gratuite si vous vous lancez dans un crédit.

Votre question en appelle une autre. Au regard de votre situation particulière que nous ne connaissons pas, est-il opportun de devenir propriétaire de votre RP qui fera 30m2, dans le contexte actuel de l’immobilier. Avec deux enfants, c’est un peu juste….


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#4 03/04/2013 22h45 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

Membre
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Bonsoir Pascal,

J’aurai tendance à penser que tout dépend de votre projet à moyen long terme…

Ce n’est que mon avis mais ,à votre place, je garderai cette épargne et profiterai de l’effet de levier pour investir dans l’immobilier.

100 000 euros c’est une belle somme. Pourquoi ne pas faire travailler encore plus cet argent ?


www.entrepreneurdebutant.fr
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#5 03/04/2013 23h42 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour,

Personnellement je pense que pour une RP il n’y a aucun intérêt à prendre un crédit. Payer des intérêts pour quoi faire??? Vous allez emprunter à 3,x%, pouvez-vous placer à ce taux net sans aucun risque? bof bof…


Left the Rat Race in 2013

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#6 04/04/2013 00h36 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Je partage l’avis de ZX-6R mais ! Cela dépend surtout de vos envies futures !

Si vous ne souhaitez pas faire d’immobilier locatif et que la bourse ne vous intéresse pas et que vous n’avez pas d’autres projets qui vous demanderont un investissement alors dans ce cas oui, il vaut mieux payer comptant.

Dans le cas contraire, le crédit vous laissera la somme nécessaire pour pouvoir investir dans vos futurs projets !

Dernière modification par Nezpapeur (04/04/2013 00h37)

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#7 04/04/2013 01h13 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Non mais non!!!! smile)))

On prend un crédit pour financer des investissements immobiliers car on déduit les intérêts, et on réduit l’apport au minimum.

On ne prend pas de crédit pour sa RP car on a aucun intérêt à payer des intérêts absolument pas déductibles.

Donc si notre ami veut investir dans du locatif, il peut garder 10 ou 20k€ comme apport, mais pas plus. Le fait d’être proprio de sa RP sans crédit dessus sera une superbe garantie pour le banquier s’il veut se lancer dans le locatif!


Left the Rat Race in 2013

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#8 04/04/2013 06h59 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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à l’inverse des premiers avis,je préfere bloquer un taux d’emprunt bas avec la possibilité de faire des remboursements anticipés que de séquestrer du disponible dans du cailloux.

comme on dit:"cash is king" et avoir du disponible c’est avoir la possibilité de saisir des opportunités et  de diversifier.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 04/04/2013 10h26 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Tout d’abord, merci de votre intérêt pour le sujet, ça fait vraiment plaisir !

Mon objectif n’était pas défini effectivement. Dans quelques années, je souhaite alternativement :
  - faire un/plusieurs investissements locatifs
  - contracter un prêt pour l’achat d’une maison autour de 150 000€ ou plus, si l’on retrouve un équilibre entre salaires et prix de l’immobilier

A court-terme, je veux arrêter de payer du loyer, car contrairement à l’ambiance générale/médiatisée, il continue à augmenter ici (Calvados).

Je ne m’intéresse, et ne souhaite pas m’intéresser, à la bourse, l’implication se limitant aux placements d’intéressement/participation forcés, issus de mon emploi, sur les fonds type "sérénité" ou approchant.

Aujourd’hui, je suis célibataire, compte pouvoir vivre à 2 dans ce logement quelques années, et le placerai en location ou vendrai si des enfants pointent le bout du nez wink

Il peut être loué autour de 350€ cc, construction des années 70 entièrement rénovée, dans une copropriété de 12 T1, bien placé géographiquement, légèrement excentré du centre-ville, dernier étage, vue plutôt bien dégagée. Charges mensuelles de 90€. Du coup, je ne pense pas avoir de difficultés à trouver un locataire le moment venu, mais le rendement sera sûrement faible (j’anticipe dans le pire des cas une baisse de 15% de sa valeur dans les 5 prochaines années, dûe à une baisse engagée des prix de l’immobilier; cet avis est peut-être totalement faux, votre point de vue est le bienvenu big_smile).

Concernant un possible emprunt, je comptais préserver mon PEL en empruntant, mais viens d’apprendre qu’il ne rapporte plus d’intérêts au bout de 15 ans. Aujourd’hui, il est plein, a 12 ans, et fournit 1500€ d’intérêts imposables chaque année. Il ne me semble donc pas crucial de le préserver.

Ce que je comprends de vos contributions sur ce point, c’est que l’emprunt n’est utile que si j’envisage un investissement locatif supplémentaire à court/moyen terme, afin de conserver de l’épargne/disponibilités. Dans le cas contraire, je perdrai les intérêts de l’emprunt.

Alors là, je vous pose la question candide : pourquoi ne pas payer comptant aujourd’hui, et contracter un emprunt pour un investissement locatif si l’occasion se présente ? Ici, l’emprunt ne serait pas fait "en prévision de", mais "en réaction à".

Un emprunt sur 15 ans est proposé ci-avant, avec clause gratuite de remboursement anticipé. Si cette éventualité est choisie, j’ai en tête quelque chose comme un emprunt de 20 000€, vider 40 000€ d’épargne (LA, CEL, etc., mais pas le PEL). Cet emprunt, au taux d’intérêt le plus bas, serait remboursé en 2 ans max., avec possibilité de remboursement anticipé toujours, à hauteur de 900€/mois : quelles implications y a-t-il à choisir un emprunt long ou court ?

Voilà, beaucoup de questions candides ici, et je vous remercie par avance d’éclairer un débutant wink

Bonne journée !
Pascal

Dernière modification par PascalA (04/04/2013 10h42)

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#10 04/04/2013 13h45 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour,
Pourquoi ne pas occuper ce T1 en RP puis le mettre en location lorsque vous achèterez votre maison ?

Dans ce cas, vous devriez emprunter (prêt classique ou in fine ? à voir…)

Dernière modification par Range19 (04/04/2013 13h46)

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#11 04/04/2013 16h09 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour,

achetez un bien maintenant pose la question de sa gestion plus tard. Si vous avez une opportunité de taf à l’autre bout de la France et que vous devez allez y vivre?

Si vous rencontrez votre moitié qui est super attachée à sa ville natale, PétaouchNok?

Pour moi, votre situation n’est pas suffisamment stable pour justifier un achat dans la pierre ou alors visez une rentabilité qui permettra de mettre en gestion le bien sans que vous ayez à sortir d’argent de votre poche ni à vous déplacer.

Si l’avenir vous trouve dans le coin, vous pourrez toujours gérer vous même le bien et économiser des frais de gestion.

Après la question de financer en cash ou d’emprunter, ca dépend dans quoi vous souhaitez investir. On est sur un forum de futurs rentiers, ou du moins de gens qui ont cette ambition, et donc cela passe par de l’investissement.

Si vous souhaitez le faire uniquement dans la pierre, vous aurez accès à des prêts à taux assez bas, d’autant plus maintenant.
Sinon, il est probable que les taux soient plus importants, voire que les banques ne suivent pas. Donc le cash sera le bienvenu.

Donc pour reprendre:
1) votre situation géographique est elle stable?
2) vos choix d’investissement demandent ils du cash?

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#12 04/04/2013 19h17 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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PascalA a écrit :

Tout d’abord, merci de votre intérêt pour le sujet, ça fait vraiment plaisir !

Mon objectif n’était pas défini effectivement. Dans quelques années, je souhaite alternativement :
  - faire un/plusieurs investissements locatifs
  - contracter un prêt pour l’achat d’une maison autour de 150 000€ ou plus, si l’on retrouve un équilibre entre salaires et prix de l’immobilier

Vous disposez de fonds importants , vous souhaitez faire plusieurs achats locatifs alors vous apportez  25 à 30 % du prix d’achat en apport  pour investir dans votre T1.
Les taux sont bas et votre apport vous permettra de dégager de la trésorerie sans problème.

PascalA a écrit :

Il peut être loué autour de 350€ cc, construction des années 70 entièrement rénovée, dans une copropriété de 12 T1, bien placé géographiquement, légèrement excentré du centre-ville, dernier étage, vue plutôt bien dégagée.

Tant mieux , pour un prix d’achat de 60Ke avec 20Ke d’apport et un taux de 3,05 sur 20 ans vous aurez un remboursement de 223 à payer
Calcul des mensualités

Soit un bonus mensuel de 120 € sur un an cela fait du 1440 € pour 20.000 d’investi soit du 7% de rentabilité avec un bien qui s’autofinance

PascalA a écrit :

Concernant un possible emprunt, je comptais préserver mon PEL en empruntant, mais viens d’apprendre qu’il ne rapporte plus d’intérêts au bout de 15 ans. Aujourd’hui, il est plein, a 12 ans, et fournit 1500€ d’intérêts imposables chaque année. Il ne me semble donc pas crucial de le préserver.

Liquidez votre PEL, c’est pas intéressant ce truc.

PascalA a écrit :

Alors là, je vous pose la question candide : pourquoi ne pas payer comptant aujourd’hui, et contracter un emprunt pour un investissement locatif si l’occasion se présente ? Ici, l’emprunt ne serait pas fait "en prévision de", mais "en réaction à".

Parce que
- vous allez payez de l’impôt sur vos revenus locatifs et que vous ne pourrez pas déduire les intérêts.
- un investissement locatif est payé par le locataire.

Vous disposez à ce jour de  100K€ , en faisant cet argent vous aurez un bonus annuel de 1440 € , si vous refaites le même type d’opérations 5 fois avec un apport de 20 K€ à chaque fois vous aurez alors
1440 * 5 = 7200 € par an de bonus soit 600 € par mois

Ces 600 € mensuel de bonus peuvent vous aider à acheter ensuite votre RP

PascalA a écrit :

Un emprunt sur 15 ans est proposé ci-avant, avec clause gratuite de remboursement anticipé. Si cette éventualité est choisie, j’ai en tête quelque chose comme un emprunt de 20 000€, vider 40 000€ d’épargne (LA, CEL, etc., mais pas le PEL). Cet emprunt, au taux d’intérêt le plus bas, serait remboursé en 2 ans max., avec possibilité de remboursement anticipé toujours, à hauteur de 900€/mois : quelles implications y a-t-il à choisir un emprunt long ou court ?

Prenez 20 ans , vous êtes jeune et cela baissera vos mensualités.
Ne remboursez pas en anticipé car vous paierez des indemnités pour rendre de l’argent à la banque , c’est une hérésie.
Les taux sont bas conservez vos remboursements dans le temps , vous allez rendre de l’argent à la banque pour solliciter un autre prêt  plus tard , mettez en place aujourd’hui un financement positif et conservez vos prêts avec votre surplus d’argent investissez de nouveau.

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque
Bien entendu même si la valeur de votre bien baisse , le bien sera toujours en location.

Autre chose , le fait d’acheter du locatif sans disposer vous même de RP , vous permet de vous installer fiscalement dans une de vos locations pour la revendre ensuite sans plus value.


Résumé :
- Achat sur durée longue.
- Apport à 30 % de la valeur maxi
- Ne pas rembourser ses emprunts en anticipé
- Toujours acheter avec un cash flow positif

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 04/04/2013 19h20 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Pourquoi voulez-vous acheter?

Vous louez à actuellement un bien 550€/mois  et vous êtes prêts à acheter un bien qui se loue à 350€/mois.
Un simple déménagement, en restant locataire, vous fait économiser 200€/mois.

Si vous achetez, il y a les frais de notaire. Vous semblez disposer de peu de visibilité sur votre situation à moyen terme. Vous risquez donc de faire un mauvais choix. Je vous conseille donc d’effectuer celui qui est le moins engageant pour votre avenir.

Honnêtement, pensez-vous raisonnablement que ce bien de 30m2 va rester votre RP dans les 10 prochaines années? Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas l’acheter cash. En effet, si vous vendez au cours des 5 prochaines années, il y a peu de chance que vous gagniez de l’argent (évolution des prix de l’immobilier + frais de notaires).


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#14 04/04/2013 21h36 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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D’une manière générale emprunter de l’argent coute cher.
Normalement emprunter beaucoup d’argent sur une période longue coute très cher.
Aujourd’hui, bizarrement, emprunter, même beaucoup, même longtemps, coute peu cher.
Mon conseil : empruntez… le maximum sur le plus longtemps possible.

Et ce c’est surtout valable pour vous, vu que vous avez le cash à côté, en cas de coup dur le risque est nul. car sans ça le crédit est un risque, qu’il ne faut pas conseiller aveuglément

Les questions seraient plutôt :
Est-ce que vous voulez acheter ce bien ? A ce prix? Maintenant? etc…
mon opinion hors sujet est : attendez, vous payerez moins cher dans quelques mois, quelques années

Mais si vous voulez acheter ce bien maintenant : faites un crédit total sur 20 ou 25 ans.

Ce n’est qu’un conseil, le mien, et les conseilleurs ne sont pas les payeurs, donc lisez bien les autres avis de ce (riche) forum.

Dernière modification par clero (04/04/2013 21h37)

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#15 04/04/2013 21h43 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Votre raisonnement est vraiment stupide Clero… pardonnez moi, mais financièrement c’est stupide de payer des intérêts, peu importe le taux. On parle de sa RESIDENCE PRINCIPALE, pas de faire du locatif!!! Aucune déduction, aucun avantage à emprunter! Pourquoi payer sa maison sur 25 ans 200k€ si elle en vaut 100k€ ????

Ceux qui veulent devenir rentier ont intérêt à comprendre qu’en immobilier on s’endette pour LOUER car on a un loyer qui couvre le crédit et les charges. Mais on ne s’endette ni pour sa RP, ni pour sa voiture, ni pour une télé, pour rien d’autre!!!

Ca me sidère de voir tous les commentaires favorables à un crédit…

Philippe30 a écrit :

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque

Là je vous suis pas Philippe, vu que le crédit doit être remboursé, pour moi c’est pareil.

Dernière modification par ZX-6R (04/04/2013 22h01)


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#16 04/04/2013 22h00 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Votre raisonnement est vraiment stupide Clero… pardonnez moi, mais financièrement c’est stupide de payer des intérêts, peu importe le taux. On parle de sa RESIDENCE PRINCIPALE, pas de faire du locatif!!! Aucune déduction, aucun avantage à emprunter! Pourquoi payer sa maison sur 25 ans 200k€ si elle en vaut 100k€ ????

Ceux qui veulent devenir rentier ont intérêt à comprendre qu’en immobilier on s’endette pour LOUER car on a un loyer qui couvre le crédit et les charges. Mais on ne s’endette ni pour sa RP, ni pour sa voiture, ni pour une télé, pour rien d’autre!!!

Ça me sidère de voir tous les commentaires favorables à un crédit…

Emprunter pour acheter un truc qui rapporte rien est dangereux, ok, mais je vais y revenir. Bon et un truc qui se déprécie, c’est encore moins valable (typiquement la grosse voiture).

Ici, il s’agit d’acheter un bien qui sera loué dans un second temps, d’où les conseils vers l’emprunt.

Emprunter quand l’argent ne coute pas cher pourrait permettre de bénéficier de cet argent quand il coutera pus cher.
Les taux sont bas, on peut supposer qu’ils vont remonter. Dans la mesure où l’auteur de ce fil ne sait pas bien de quoi sera fait son avenir, il me parait censé de lui conseiller de conserver son cash.

Imaginons qu’il soit ingénieur dans un domaine de pointe et qu’il souhaite lancer un business sur un truc que personne ne comprend parce que ca n’existe pas.
Aucun banquier ne suit.
Avoir acheté sa RP a crédit malgré une réserve de cash permet d’utiliser le cash pour lancer le business.

Il s’agit en fait de gestion de trésorerie.

Maintenant, il n’y a pas besoin d’être ingénieur avec un projet bizarre pour que les banques ne suivent pas…

Dans mon cas, j’ai acheté ma RP en bénéficiant d’un prêt à taux zéro. J’ai aucun intérêt à le rembourser plus tôt que prévu, même si ma RP ne me permet pas de rentrer de loyer. En fait, je place cet argent, donc j’ai emprunté de l’argent qui me rapporte sans risque.
C’est un cas extreme car les PTZ ne courrent pas les rues, mais le raisonnement est le même avec un prêt classique. Si je peux emprunter moins cher que ca me rapporte, je prends la différence.


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#17 04/04/2013 22h05 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Entièrement d’accord avec votre dernière phrase. Sauf que trouver du 3,5% net aujourd’hui n’est pas évident. Votre prêt à taux zéro est indiscutablement une opportunité, mais on ne parle pas de taux 0 ici.
Et je réagissais surtout au dernier post qui disait d’emprunter le maximum sur la plus longue période possible.


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#18 04/04/2013 22h11 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Les deux points de vue sont pour moi entendables et relèvent d’une mesure de risque.

1) Je prends un risque, j’emprunte à 5% aujourd’hui pendant 20 ans en espérant placer à 10% pendant 15 ans. (à vous d’évaluer les taux en fonction de votre vision de l’avenir.

2) Je sécurise mes positions en payant cash et en empruntant que pour des investissements autofinancés.

Dernière modification par Pruls (04/04/2013 22h16)


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#19 04/04/2013 22h17 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Sauf qu’aujourd’hui vous empruntez à 3,4% sur 20 ans, et vous placez à 1,75% sur un livret A et moins de 3% sur une AV. Et rien n’indique que les taux vont remonter dans les prochains mois/ prochaines années.

Emprunter pour la RP n’a du sens que si vous placez vos liquidités à un taux supérieur à celui du crédit. Et aujourd’hui je ne considère pas que ça soit possible. Faire le pari de taux supérieurs dans 10 ans, oui pourquoi pas, mais d’ici là vous aurez perdu combien?


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#20 04/04/2013 22h20 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Tout à fait.

Pour ma part, j’ai choisi une position intermédiaire en remboursant une partie seulement de mon prêt banque. Bon yavait pas que l’aspect trésorerie en compte mais après tout, à chacun de placer le curseur en conscience.


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#21 04/04/2013 22h24 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Bonjour,

En effet, je n’ai comme seule certitude que d’occuper ce logement durant 2 ans. Au-delà, je peux très bien changer de région et donc devoir le vendre où le placer en location via une agence.

Je n’ai pas spécialement besoin de cash car je ne sais comment l’utiliser : il dort en banque et je suis loin de savoir l’utiliser comme un "pouvoir" (comme une maladie honteuse plutôt, non ? :x) wink

Néanmoins, je n’ai pas la même lecture pour ce qui est de l’achat ou non du bien. Vous me direz si elle est foireuse wink

Actuellement, je perds complètement une épargne de 550€/mois, dans le paiement d’un loyer. Dans l’hypothèse d’un achat comptant, je passerai à 150€/mois (charges + taxe foncière, sur 1 année = ((12 * 90) + 800) / 12)), réalisant ainsi une économie de 400€/mois. Si l’on se pose sur la valeur locative du bien, pour être sur une base comparative équitable, cette économie est réduite à 200€/mois. En restant côté perte, je ne perds plus que 150€/mois.

Si jamais le bien (actuellement, négocié à la baisse pour 56 000€ hors frais de notaire) perd 15% de sa valeur en envisageant le cas défavorable, je devrai l’occuper 3 ans pour compenser la perte sur l’investissement initial. Ainsi, au bout de 3 ans, j’aurai transformé 56 000€ d’épargne dormante en pierre sans aucun gain, et commencerai alors à gagner 200€ par mois, ou à perdre 200€ de moins, selon le point de vue, tout en étant protégé des hausses de loyer puisque n’en versant plus.

Ceci me semble valable, dans la mesure où je ne sais que perdre de l’épargne dans du loyer, et laisser dormir l’épargne existante.

Pour l’emprunt, toute mon épargne se trouve dans une même banque, et le banquier m’a conseillé ceci : apport de 30 000€ (15 000 depuis le CEL, 15 000 depuis LA ou LDD) et emprunt de 30 000€ sur 7 ans (7 ans plutôt que 5, pour bénéficier d’une clause de remboursement anticipé gratuite, 30 000 plutôt que 20 000 pour bénéficier d’un taux inamovible de 2,85 au lieu de 3).

Je ne sais pas s’il pousse à l’emprunt dans son intérêt, ou si la solution est valable pour cet achat.

L’objectif premier est de préserver le PEL, rapportant 1500e nets/an, pour 2 ans encore, qui finalement n’a pas de durée limitée (PEL ouvert en 2004, dont le montage/modalités particulier explique sa survie au-delà de 15 ans, son "immortalité" Oo, et explique peut-être aussi l’inamovibilité de son taux d’intérêt), et qui sera soumis à imposition dès 2015 (j’ignore à quel point cela fera baisser le pourcentage d’intérêt réel, mon salaire mensuel net étant de 2200€ fixe + 1500€ d’intéressement bloqué sur 5 ans; le plafond étant de 68 000€, ça reste néanmoins un bel intérêt par rapport aux autres livrets et comptes, il me semble). Mais au final, ça signifie bloquer 68000€ d’épargne pour la seule raison de toucher 1000€ (estimé lorsqu’imposé) annuels, ce qui n’est pas "folichon".

Si j’emprunte à 2.85% (800€ d’intérêts à rembourser sur 30 000€), je sauve le PEL, dont les intérêts couvriront les intérêts d’emprunt dès la première année. Si je paie comptant, je perds les 1000+€ d’intérêts annuels du PEL, pour les n années à venir, ça fait mal. L’emprunt semble donc valable, en regardant par cette lorgnette exclusivement (l’épargne conservée grâce à l’emprunt, continuera sûrement à dormir). Et si un projet de maison se dessine d’ici 10 ans, peut-être que le taux d’emprunt de 4,2% du PEL sera alors valable, lorsqu’il fait sourire aujourd’hui wink

Quelques commentaires :

loué autour de 350€ cc .. remboursement de 223 mensuel .. Soit un bonus mensuel de 120 € sur un an cela fait du 1440 €

Il me semble que vous oubliez de compter les charges de copropriété (non-supportée entièrement par le locataire, je crois ?) et la taxe foncière, qui viennent manger pas mal sur ce bonus mensuel, non ?

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque

Je ne saisis pas non plus votre raisonnement sur ce point particulier : que le bien soit payé comptant ou par une répartition épargne/emprunt, si le bien perd 50% de sa valeur, j’aurai perdu 50% dans les 2 cas, soit 50% d’épargne (30 000) si paiement comptant, soit 50% d’épargne (10 000) et 50% de la somme à rembourser (20 000), une dette qui m’appartient bel et bien et qui n’appartient pas à la banque, non ?

Je comprends bien votre point de vue général néanmoins, qui est de valoriser ce fond en investissements locatifs. Si jamais je me sens l’audace de cette aventure, j’attendrai surement que les prix baissent de manière plus large (mais les taux d’emprunt remonteront hmm). Le bien dont il est question dans ce sujet, fait un peu exception actuellement (les offres de ventes de studios récents lèchent toujours les 70 000+ euros pour 18 ou 20 m2 avec une place de parking : pas bon du tout à mon sens).

Encore merci, bien à vous smile

Edit: En se plaçant en situation où je réalise un emprunt sur 15 ans, tout en ayant cette somme en épargne mais afin de ne pas y toucher. Imagineons ici que je perde mon emploi et source de revenus, aurai-je la possibilité de rembourser le crédit, sur 15 ans toujours, en puisant dans mon épargne plutôt que dans mes revenus présents/disparus ? Cela aura-t-il des conséquences lourdes (s’il ne s’agit que de dilapider mon épargne là où je pensais la conserver, je considère la sanction comme douce/inexistante pour avoir voulu "jouer" à l’emprunt et avoir perdu en cours de route) ?

Dernière modification par PascalA (04/04/2013 22h52)

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#22 04/04/2013 22h33 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Votre raisonnement est vraiment stupide Clero…

Merci de garder vos mots désagréables.
Je me suis abstenu de citer vos conseils ou de vous "mal-famer" alors que je soumet l’idée inverse.

Et je trouve que la mauvaise recommandation pour un avis qui diverge du votre est simplement inappropriée, c’est le principe de ce forum de confronter les points de vue. Votre mauvaise note est contre-productive. D’autant plus que je conseillais à Pascal de bien prendre connaissance des autres points de vues (comme le votre) pour se faire son opinion.

Selon moi le principe du crédit est de payer "plus tard" pour un bien acheté aujourd’hui au prix d’aujourd’hui un bien avec des euro d’aujourd’hui. Tout ça on sait ce que ça vaut aujourd’hui… mais le "plus tard" personne ne sait ce que ça vaudra, d’où le taux d’intérêt donné à ceux qui prêtent.
Sauf à voir de la déflation ces prochains temps, les taux bas actuels incitent à emprunter. Quand bien même, avec son cash de côte, Pascal ne craint pas la déflation car son cash prendra de la valeur.

Le crédit est puissant, il est historiquement réservé aux riches, ceux qui ont aujourd’hui l’opportunité d’y accéder, en ayant les moyens de s’en passer, doivent considérer l’éventualité.

Dernière modification par clero (04/04/2013 22h41)

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#23 04/04/2013 22h38 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

on ne s’endette ni pour sa RP, ni …

Je pense que tout le monde n’a pas vos moyens!
Pour la majorité des gens, l’endettement est la seule possibilité pour devenir propriétaire de son logement… je crois… mais c’est parce que je suis stupide ;)

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#24 04/04/2013 22h47 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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Clero, je n’ai pas dit que vous étiez stupide!!! J’ai dit que votre raisonnement est stupide! Et je confirme.

Clero a écrit :

attendez, vous payerez moins cher dans quelques mois, quelques années

Mais si vous voulez acheter ce bien maintenant : faites un crédit total sur 20 ou 25 ans.

Attendre pour quoi faire? qu’il laisse son argent moisir sur un compte qui ne lui rapporte rien, alors qu’il paye un loyer tous les mois. Attendre une baisse de l’immo? Il y a bcp d’endroits ou ça a bien baissé déjà, et en négociant bien on peut faire de belles affaires.

Faire un crédit total : j’en ai parlé au dessus, je ne vais pas me répéter.

Enfin, quand je dis on ne s’endette pas pour sa RP, c’est bien évidemment si on a les moyens d’acheter cash.


Left the Rat Race in 2013

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#25 04/04/2013 22h50 → Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ? (achat appartement t1 comptant épargne intérêts)

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ZX-6R a écrit :

Philippe30 a écrit :

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque

Là je vous suis pas Philippe, vu que le crédit doit être remboursé, pour moi c’est pareil.

Moi non plus, je ne suis pas Philippe30 à ce niveau (et je le lui ai déjà écrit plusieurs fois).

Par contre, si le projet est de détenir ce bien pendant 20 ou 30 ans, avec un emprunt sur une longue durée, une baisse du prix de l’immobilier, même de 50%, ne rendra pas forcément déficitaire une opération d’ investissement locatif : On gagnera juste moins, parce qu’on avait une bonne marge de sécurité (un peu comme un investissement value en actions) , et parce que la trésorerie (due à l’emprunt et à un certain autofinancement) permettra de ne pas être obligé de vendre vite (un peu comme de couper sa position avec des actions).


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