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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/03/2013 19h25 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour à toutes et à tous.

Je lis depuis plusieurs moi les posts très intéressants et qui m’ont parfois bleuffés par leur qualité de "devenir rentier" (je viens d’ailleurs de finir l’ouvrage de l’auteur de ce blog), mais c’est la première fois que je poste car j’espère trouver ici une réponse à une question délicate : comment puis-je trouver un bon expert comptable pour remplir mes déclarations de revenus foncier.

Mais d’abord, par courtoisie, je pense qu’il faut que je me présente.

J’ai la cinquantaine, fonctionnaire, j’habite en région parisienne. J’ai décidé il y a quelques années d’augmenter mes revenus passifs pour préparer ma retraite et financer les études de mes enfants. J’ai donc lu beaucoup d’ouvrages et participé à certaines formations (celle d’Olivier Seban par exemple…). Parallèlement, j’ai pris le contrôle de mes finances, économisé et réparties mes économies en :
- immobilier physique (parkings, appartements).
- pierre-papier,
- bourse (compte-titre et PEA)
- assurance-vie,
- livret A et LDD ;-)

S’agissant des investissements immobiliers, car c’est de cela dont il est question, je juge indispensable de faire appel à un expert-comptable afin de ne pas être en indélicatesse avec le fisc. Qui voudrait l’être ? ;-)
Je possède en effet :

-un studio de 23 m² acheté le 6 juillet 2012 en province que je loue 340 € / mois charges comprises (cc). J’ai commencé à le louer à une étudiante en septembre 2012. Prêt sur 20 ans, mensualités de 366 euros. 3000 euros de travaux (salle de bain refaite, peinture + moquette changée) inclus dans le crédit.

-un autre studio de 24 m² acheté en banlieue parisienne loué 480 € / mois cc. Je l’ai acheté occupé. Le locataire est salarié. Je perçois les loyers depuis octobre 2012, mois de l’achat. Aucun travaux. Prêt sur 25 ans. Mensualités de 554 euros.

-un deux pièces de 34 m² en banlieue parisienne loué en location saisonnière. j’ai commencé à le louer fin décembre 2012 après avoir terminé les travaux. Il m’a rapporté autour de 1200 euros pour les mois de janvier et de février, mais je pense que d’ici quelques mois, il me rapportera autour de 2000 euros par mois. 32000 euros de travaux ont été effectués et 6500 euros de meubles achetés. Prêt sur 25 ans, mensualités de 864 euros.

- un studio que je viens d’acheter à Paris et que je vais louer 550 euros cc à compter du mois de juin quand les travaux seront terminés. 12 000 € de travaux prévus et 3500 euros de meubles. Il sera en effet loué meublé (à un étudiant). Prêt sur 25 ans, mensualités de 375 euros.

- 3 parkings extérieurs achetés en banlieue parisienne en VEFA, 10500 les trois. Ils seront loués 50 euros. Prêt sur 36 mois. Je ne connais pas le montant des mensualités car ne m’en suis pas encore occupé. J’ai seulement signé une promesse de vente et ils seront livrés seulement au printemps 2014. C’est un prêt in fine : je ne paierai que les mensualités d’emprunt et le capital à la fin du prêt.

- des scpi pour un montant de 25 000 € achetées cash (et oui une de mes nombreuses erreurs de débutants…). Acquises en 2012 (j’en ai acheté 4 différentes).

Je vais devoir donc faire une déclaration de revenus fonciers pour 2012, ayant perçus des revenus fonciers 2012 pour les trois premiers biens et pour les scpi. Je vais la faire au réel pour pouvoir déduire mes intérêts d’emprunts et mes travaux. Le 2 pièces étant meublé, je vais donc aussi, sauf erreur de ma part, pouvoir amortir.

C’est la raison pour laquelle je souhaiterais m’adjoindre l’aide d’un expert-comptable pour faire cette déclaration.

J’ai lu par ailleurs sur une autre file qu’il était impossible de défiscaliser les fameux 900 et quelques euros lorsqu’on dépasse 32 000 € de revenus fonciers. Pour 2012, ce ne sera pas le cas, mais pour 2012, je vais les dépasser allègrement.

Comment faire pour trouver un comptable spécialisé en immobilier sérieux (j’ai essayé d’acheter le livre de le boulc’h, mais impossible de le trouver…) ? TELLE EST MA QUESTION !

D’avance, merci à ceux qui pourront m’aider.

Gauthier.

Mots-clés : déclaration, expert-comptable, immobilier, réél

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#2 07/03/2013 23h47 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Avez vous essayé le bouche à oreille. Les gens autour de vous travaille avec qui?


Pourquoi pas Vous?

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#3 08/03/2013 00h07 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour,
Je m’y attache aussi, mais j’ai voulu utiliser plusieurs canaux d’informations…
Gauthier

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#4 08/03/2013 02h09 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Je vous ai envoyé un MP.

Vous aurez de toute manière intérêt à bien comprendre tous les aspects de votre compta et de vos déclarations fiscales, même si recourir à un expert vous évitera des erreurs, vous aidera vis à vis du fisc, et vous permettra d’apprendre "sur le tas".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 08/03/2013 07h40 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Merci beaucoup GBL pour le MP.
Je vais suivre votre conseil en m’impliquant dans le suivi des comptes. Je vous ferai un retour du service rendu.
Merci encore.
Gauthier

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#6 09/03/2013 00h48 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Pour les 915€ déductibles, c’est si vos revenus BIC sont supérieurs à 32600€ que vous ne pouvez pas les déduire. Je ne sais pas si ça s’applique pour la location nue?


Left the Rat Race in 2013

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#7 09/03/2013 05h34 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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La déduction s’applique si les revenus ne dépassent pas 32600 e , je viens de le vérifier.
A priori cela s’applique sans distinction de location nue ou meublé.

MAIS il y a quelque chose que je ne comprend pas , ces 915 € déductibles sont le plafond réel déductible par contre toutes les factures passent en charges d’exploitation  DONC si mes frais de de comptabilité et  de CGA sont supérieurs à 915 € je ne vois pas pourquoi ils ne passeraient pas , ce sont des factures comme d’autres factures d’achat ??

Si un comptable passe par là , je suis preneur d’une explication sur cette ambiguïté ?

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (09/03/2013 05h35)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 09/03/2013 08h46 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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***Modération : article 12 de la charte : Le message immédiatement précédent, vous ne citerez.
Bonjour,
Je rencontre un expert-comptable la semaine prochaine. Je lui pose la question à ce sujet.
Gauthier

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#9 14/03/2013 19h55 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour à tous.

J’ai rencontré aujourd’hui une expert-comptable - Merci GBL ;-) - qui a très aimablement bien voulu répondre à "l’ambiguïté" soulevée par Philippe 30.

Je vais essayer de retranscrire fidèlement ce qu’elle m’a dit. Pour elle, fondamentalement, il y a une confusion dans la problématique soulevée, ce qui (là, c’est moi qui parle), peut expliquer cette ambiguïté.

Selon elle, l’intérêt de l’adhésion à un CGA, c’est notamment d’éviter la majoration de 250€. Elle m’a expliqué en effet que lorsque l’on ne passe pas par un CGA, le fisc applique automatiquement une majoration de 250 sur l’ensemble du bénéfice. A titre d’exemple, si vous avez un bénéfice de 10 000 € et que vous n’avez pas de CGA, elle majore ce bénéfice de 250 €. Vous ne serez donc pas imposé sur 10 000 € mais sur 10 250€. L’idée sous-jacente de cette majoration, c’est que le fisc estime que votre déclaration est sincère car vérifiée par un CGA.

Somme toute, c’est une incitation à passer sous les fourches caudines du CGA (c’est moi qui parle là aussi).

Elle explique par ailleurs que le passage par un CGA est, de ce point de vue, pertinent si on veut éviter la majoration si et seulement si on est au réel. Il n’y a pas en effet de majoration de 250 € quand on est en micro-bic. Dans ce dernier cas, le passage par un CGA pour éviter la majoration n’a pas de sens puisque cette majoration… n’existe pas. CQFD.

Autrement dit, dès l’instant que l’on dépasse les 32600 €, on ne peut pas se mettre en micro-bic, on est contraint d’être au réel. C’est donc dans ce dernier cas que le passage par le CGA afin d’éviter la majoration de 250 € prend tout son sens.

Pour elle, un CGA est inutile en cas de location nue.

J’espère avoir été clair ;-)

Gauthier

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#10 15/03/2013 19h34 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Merci pour votre retour , je voudrais juste me permettre d’indiquer que la majoration est de 25 %.

Dans votre explication ce n’est pas clair car le montant de 250 € revient fréquemment.

La problématique portait sur le fait que le plafond de remboursement du comptable et du CGA est plafonné à 915 € d’après ce que l’on peux lire mais j’avais soulevé le fait qu’en terme de remboursement comme il s’agissait de factures , pourquoi étions nous plafonné car ce sont des charges d’exploitation.

Merci pour votre retour mais à mon sens la question reste posée

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 15/03/2013 23h14 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Pour ma part, la facture du comptable dépasse 915€, et passe en "charge". Je n’ai pas de CGA, mais le cabinet d’expert-comptable à l’agrément qui convient pour ne pas en avoir besoin, et je n’ai pas de majoration de 25%. A ce jour chaque fois que le fisc a posé une question ou demandé quelque chose, l’EC a fourni une réponse qui a convenu au fisc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 16/03/2013 13h07 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour Gauthier,

Attention, je pense que votre expert vous a raconté n’importe quoi!!!

Je parle pour le meublé (BIC) que je connais, pas pour la location nue; mais il se peut que ce soit identique.

L’adhésion à un CGA évite de se prendre +25% de majoration des recettes. Ce n’est pas 250€, c’est 25%!!! Rien à voir.
L’adhésion à un CGA permet de déduire 915€ au maximum de son IR pour frais de comptabilité et d’adhésion au CGA si son CA est inférieur à 32600€ (sinon CA supérieur, ça passe en charges)

Si votre CA est inférieur à 32600€, votre comptable et adhésion au CGA est donc gratuit si inférieur à 915€. C’est donc là que ca prend tout son sens!! (vous écrivez l’inverse)

Enfin il y a un délai raccourci en cas de contrôle fiscal (retour en arrière de 2 ans et non 3 ans)


Left the Rat Race in 2013

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#13 16/03/2013 13h25 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Gauthier a écrit :

j’ai essayé d’acheter le livre de le boulc’h, mais impossible de le trouver…

Le livre devrait être disponible en format Kindle (bon, ce n’est pas du papier …)
Immobilier locatif : les nouvelles réductions d’impôts - Logements neufs : loi Scellier, Résidences services, LMNP : réduction Censi-Bouvard
ou encore
Livres de Jean-Louis Le Boulc’h

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#14 25/09/2014 21h16 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Je recherche également un expert comptable en région parisienne. Pourriez vous me communiquer les coordonnées de cabinets avec lesquels vous travaillez svp?


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#15 20/10/2014 01h36 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour,

Je tombe sur votre message maintenant seulement. J’ai trouvé un peu par hasard un expert-comptable qui s’est révélé très efficace jusqu’à présent et plutôt moins cher que d’autres cabinets parisiens. Il s’agit d’une personne du cabinet Exponens, à Nation.

Comme je ne pense pas qu’on puisse citer des noms sur un forum, n’hésitez pas à me contacter par MP si ça vous intéresse.

Je précise que je n’ai aucune action dans ce cabinet et que je ne sais pas ce que valent les autres experts-comptables de la boîte.

Bien à vous,

Arnaud.

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#16 23/07/2015 10h16 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour,

A mon tour je suis à la recherche d’un cabinet pour du lmnp en idf.

Auriez vous des contacts ?

Un avis sur les cabinets en ligne ?

Merci

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#17 28/03/2016 09h51 → Cherche expert-comptable immobilier en région parisienne... (déclaration, expert-comptable, immobilier, réél)

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Bonjour
J ’ai besoin de conseils avises d’un expert comptable  sur Paris, ou proche 94, car j’ai de lourdes décisions à prendre concernant des biens en sci.
  vous pouvez me contacter en MP.
en vous remerciant,

Édit modération: Nous ne sommes pas un site de petites annonces…

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