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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/02/2013 16h21 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble, travaux)

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Bonjour,

après moult recherches il m’apparaît nécessaire de cibler des biens qui nécessitent des travaux afin d’avoir une meilleure marge de manoeuvre pour la négociation et meilleure rentabilité au final.
Aujourd’hui je trouve bcp d’immeuble vers 6/8% de rentabilité brute alors que je cible >10% (illusoire??!), les plus intéressants sont dans des quartiers populaires et nécessitent qd meme quelques travaux. Sans compter que ce n’est pas ma cible de locataire.
Je me dis aussi que cela me permettra aussi de découper le bien comme je veux et éventuellement revendre certains lots.

J’ai donc repéré ces 2 immeubles vendus ensembles (angle de rue, quartier dortoir/étudiant, face école primaire, <10 min de transport en commun et axe principal avec commerces):
4 studios dont 3 loués (entre 20 et 27m²)
1 local commercial loué (50m²)
2 T2 à rénover (40m²)
comble de 45m² à aménager
1 atelier (32m²) avec 1 garage (39m²) à transformer?

250m² de surface au sol sur 2 lots cadastrés (!) et les T2 sont communs au 2 bâtiments…
pour la modique de somme de 375K.
revenu locatif actuel = 16K
revenu potentiel = 39K sans compter l’atelier/garage
Estimation budget travaux faite par le vendeur 35-50K.

Vu que la matrice n’a que 2 lots cela me parait limitant pour les travaux sans déclarer en mairie…En revanche pour faire du meublé coté habitation ça me semble pas mal.

A ère vue qu’est ce que cela vous inspire? cela mérite-t-il une étude approfondie?

Mots-clés : immeuble, travaux

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#2 27/02/2013 17h35 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble, travaux)

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Bonjour,

selon les éléments que vous donnez, il faudrait pouvoir acheter le bien tout frais d’achat et travaux compris à 390k€.

En partant de (375k*1.07)+35k de travaux, donc environ 440k, cela me semble jouable mais tendu.

A votre place, j’évoquerai tout de suite la question prix afin de ne pas bosser sur un projet qui ne se fera pas: évoquez une proposition à 330k pour voir si le prix pourrait être baissé de 45k, soit 12%, ce qui n’est pas négligeable pour le vendeur.

En parallèle, faites faire une estimation des travaux par des professionnels, si la facture arrive à 70k, vous saurez tout de suite que l’affaire aura du mal à se faire.
Si vous arrivez à 45-50k, vous devrez encore faire baisser le prix en disant que le vendeur s’est trompé et que votre offre doit être baissée d’autant.
Si vous arrivez à boucler pour moins, c’est du bonus.

Concernant les 10%, comment êtes vous arrivé à ce chiffre? Souhait de revenus complémentaires, recherche de biens autofinancés, autre?..

Pour le cadastre, je vois pas ou est le frein, si ce n’est peut être l’obligation de déposer 1 dossier de demande de PC/déclaration de travaux par unité foncière (éventuellement à négocier avec la Mairie).

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#3 28/02/2013 00h56 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble, travaux)

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Voici ce que m’inspire votre descriptif :

En effectuant 50 k€ de travaux, le loyer annuel augmente de 23 k€ par an, soit 2 ans de retour / investissement. Pourquoi le propriétaire ne s’est-il pas donné la peine de les cueillir ?

Augmentation de la surface habitable : renseignez-vous sur la SHON maximum autorisée sur le terrain. Si la SHON résiduelle est nulle, impossibilité de transformer l’atelier en appartement

Faut-il envisager l’aménagement du garage en appartement ? Vous pouvez peut-être créer des places de parking en essayant de les valoriser au niveau du loyer des appartements, ce qui vous permettrait également à terme d’éviter de devoir payer une taxe parking au moment d’une vente partielle à la découpe.

Attention au raccordement EDF des nouveaux lots : si l’installation actuelle n’est pas adaptée, ERDF peut vous réclamer une mise aux normes + création d’une colonne, dont le coût peut dépasser 5 k€. Prévoyez peut-être une contre-visite avec un électricien éclairé.

Aménagement des combles : si l’escalier commun dessert un 3° étage, il faut prévoir un système d’évacuation des fumées. Si le 3° étage est desservi par un escalier en partie privative (duplex), cela n’est pas nécessaire.

Revenu locatif potentiel : avez-vous pris en compte pour les studios une vacance locative sur la période estivale ? envisagez-vous une location saisonnière pendant l’été ?

Bail commercial : regardez sur le bail si la taxe foncière est répercutée au locataire au pro rata de la surface, c’est toujours cela de pris.

Prix de vente : difficile de vous conseiller sans connaissance des prix de marché. Vous pouvez fixer votre prix d’intérêt en fonction du taux de rentabilité souhaité et du montant des travaux que vous aurez vous même estimé, en excluant les combles, atelier et garage (à considérer je pense comme bonus). Je me méfie toujours des propriétaires qui vendent un potentiel.

Sur le principe, je suis du même avis que vous : je pense que les meilleures rentabilités s’obtiennent sur des biens avec travaux (mais tout dépend du taux horaire personnel que vous prenez en compte !)

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#4 28/02/2013 12h31 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble, travaux)

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Merci à vous 2 d’avoir pris le temps d’analyser ce projet, c’est encourageant! smile

L’estimation faite par le vendeur est approximative car jusqu’à présent c’est lui qui faisait les travaux, je compte 500e/m² de mon coté.

Pruls a écrit :

Concernant les 10%, comment êtes vous arrivé à ce chiffre? Souhait de revenus complémentaires, recherche de biens autofinancés, autre?..

Pas très compliqué, 10% brut va donner du +/-5% net, et me prendre la tete à gérer un bien pendant 20/25 ans pour moins que ça je passe mon tour. Sinon c’est aussi pour avoir de la marge en cas de vacances locatives ou imprévu, moins de stress / pression pour louer vite et donc effort d’epargne moins important.

Guismo a écrit :

En effectuant 50 k€ de travaux, le loyer annuel augmente de 23 k€ par an, soit 2 ans de retour / investissement. Pourquoi le propriétaire ne s’est-il pas donné la peine de les cueillir ?

Il n’habite plus sur place et surement plus le temps de s’en occuper, en regardant sur googleview je me suis appercu qu’il a fait des travaux de consolidation coté facade + changement de fenetre. Peut etre le minimum afin de pouvoir vendre en état correct…

Guismo a écrit :

Augmentation de la surface habitable : renseignez-vous sur la SHON maximum autorisée sur le terrain. Si la SHON résiduelle est nulle, impossibilité de transformer l’atelier en appartement

Direction l’urbanisme pour ces infos?

Guismo a écrit :

Faut-il envisager l’aménagement du garage en appartement ? Vous pouvez peut-être créer des places de parking en essayant de les valoriser au niveau du loyer des appartements, ce qui vous permettrait également à terme d’éviter de devoir payer une taxe parking au moment d’une vente partielle à la découpe.

le garage fait 39m² je pensais le réduire et faire de l’atelier un T2, à voir selon la configuration du bâtiment.
Je ne suis pas sûr de pouvoir revendre à la découpe si je ne crée pas de lot en mairie?? actuellement la matrice comporte 2 lots, 1 par batiment…

Il y a quelque chose que j’ai du mal à cerner définitivement avec cet histoire de lot, pour être parfaitement en règle coté fisc et mairie je dois déclarer la surface par appartement, exact?
Le fisc c’est évident car les locataires paient des taxe d’habitation donc on ne peut y couper.(sinon c’est moi qui paie..)
La mairie c’est moins évident, si je déclare mes lots je me vois contraint de payer une taxe de parking si je n’en ai pas donc nombre de proprietaires découpaient leur immeuble mais ne declaraient rien. L’heure étant plutot à récupérer de l’argent partout il me semble y avoir un risque lors de l’achat de se voir régulariser!
Votre exemple d’ERDF le montre dans mon cas, pas de déclaration de travaux validé pas de raccordement individuel des apparts.
Est-ce correct?

Guismo a écrit :

Aménagement des combles :…

merci je n’étais pas au courant! savez vous quel peut être le coût de ce système?

Concernant les travaux je pense en faire une partie mais l’ayant déjà fait et travaillant à coté je sais que ce n’est pas evident mais au moins on sait ce que l’on fait.

Dernière modification par freesas (28/02/2013 12h32)

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#5 05/03/2013 23h18 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble, travaux)

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Effectivement cette notion de création de lot est difficile à cerner. Après m’être renseigné auprès du marchand de biens qui m’a vendu mon dernier lot (ce qui explique ma réponse tardive), il s’avère que le droit de stationnement acquis reste flou et relève du cas par cas (nous voila bien avancé).

Apparemment (une seule source, pas d’écrit) pour que l’administration puisse statuer, il faut un acte d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire…). Si le nombre de lots inscrits à la matrice est inférieur à la réalité, il faut pouvoir en prouver l’existence par le passé (compteurs, taxes d’habitation…).

Dans mon cas, l’immeuble comportait 2 appartements à la matrice cadastrale alors qu’il y en avait 4 en réalité (2 appartements étaient reliés aux réseaux des commerces situés en dessous = appartements de fonction).
Avant de commencer les travaux, j’ai fait intervenir un huissier afin qu’il constate l’existence des 4 appartements, avec prise de photo des compteurs, portes palières, salle de bains, cuisines…(suite au conseil d’un agent immobilier qui avait procédé de la sorte lors d’une opération personnelle).
Parallèlement, je me suis rendu au centre des impôts fonciers pour expliquer ma situation et en suis reparti avec 4 imprimés Cerfa pour déclarer la consistance des locaux, à retourner une fois la rénovation achevée.
J’espère ainsi pouvoir éviter de payer la taxe parking, le jour ou je souhaiterais éventuellement créer une copropriété en vue d’une vente partielle.

Pour les autres questions :
- informations sur SHON, COS… : service de l’urbanisme
- raccordement EDF : pas de DP nécessaire => je fais actuellement installer 3 compteurs supplémentaires sans demande préalable en mairie, idem pour l’eau
- coût d’un système d’évacuation des fumées : n’étant pas concerné, je n’ai pas approfondi le sujet

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#6 06/03/2013 09h56 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux... (immeuble, travaux)

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Guismo a écrit :

Effectivement cette notion de création de lot est difficile à cerner. Après m’être renseigné auprès du marchand de biens qui m’a vendu mon dernier lot (ce qui explique ma réponse tardive), il s’avère que le droit de stationnement acquis reste flou et relève du cas par cas (nous voila bien avancé).
…/…
Avant de commencer les travaux, j’ai fait intervenir un huissier afin qu’il constate l’existence des 4 appartements, avec prise de photo des compteurs …/…
J’espère ainsi pouvoir éviter de payer la taxe parking, le jour ou je souhaiterais éventuellement créer une copropriété en vue d’une vente partielle.

Excellente idée, la taxe parking ne serait ainsi plus du tout payé ?
Je suis en train d’étudier un cas assez semblable et la mairie exige autant de "taxe parking" que de lots futurs, ce qui me semble abusif. En effet l’ensemble (grosse maison avant transformation) avait un droit de stationnement auparavant, donc une taxe parking non due pour un lot (au minimum).

Eviter que la mairie statut est sans doute mieux, il est toujours temps de régulariser par la suite…
500€/m2 pour les combles c’est peut-être un peu juste, non ? (Il y a souvent des créations d’ouvertures à réaliser)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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