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#1 27/02/2013 11h35 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

Membre
Réputation :   27 

Bonjour à tous,

Une gestion efficace du patrimoine s’apprécie sur le long terme.

En me projetant dans un horizon moyen terme, mes objectifs sont les suivants :

- acquérir des biens immobiliers au rendement élevé (plus de 10 % après déductions des charges hors IR et PS) en profitant de l’effet levier du crédit au maximum (emprunt à 110 %);
- constituer une famille (enfants);
- déménager pour acquérir une nouvelle RP, et mettre en location l’actuelle (T3 sur NANTES).

Malgré ma détermination, quelques calculs m’ont conduit à me poser des questions, que je vous expose.

De fait, d’ici 2017:
- les revenus professionnels de mon couple seront d’environ 60 000 € annuels;
- les revenus fonciers seront d’environ 23 000 € sous réserve d’un taux d’occupation à 100 % dont les revenus locatifs de notre RP actuelle (certainement plus, mais je préfère être pessimiste);
- mes charges d’emprunt seront d’environ 20 000 €.

Pour une banque, nos revenus s’établiront donc à 76 100 €. Compte tenu des charges d’emprunt, le taux d’endettement sera de 26,30 %. Pas de problème jusque là.
Pour élever nos enfants dans un cadre sein, nous avons pour projet avec mon amie d’acquérir une maison en périphérie nantaise (2e ou 3e couronne, ou plus). Nous aurions potentiellement un budget de 235 000 € + frais de Notaires, soit un emprunt de 255 000 € (sur 20 ans compte tenu de nos revenus).

Et vous comprendrez le hic, autant le reste à vivre après simulation de l’emprunt serait raisonnable : 35 000 € annuel.
Autant notre taux d’endettement exploserait : 53,20 % (sur la base d’un emprunt pour la nouvelle RP de 255 000 €, sur 20 ans, taux de 4,10 %, ass. à 0,58 %, soit des échéances annuelles de 20 500 €).

Dans ces conditions, j’ai quelques craintes quant à l’aboutissement de nos projets : une banque nous suivra-t-elle ? Autant je n’accorde que peu d’importance au taux d’endettement en matière d’investissement locatif, autant la situation est différente lorsqu’il s’agit d’une RP, sans revenu locatif par définition.

Quels sont vos avis en la matière ?
Restreindre le budget de la nouvelle RP ?
Céder notre RP actuelle (à regret !) ?
Tenter de développer au maximum notre patrimoine immobilier les 5 prochaines années, pour pouvoir proposer des garanties à la banque ?
… ?

Je vous remercie vivement pour vos éclairages et avis qui sont les bienvenus !

Cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (27/02/2013 11h36)

Mots-clés : immobilier de rapport vs résidence principale


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#2 27/02/2013 15h06 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Réputation :   15 

Bonjour,

La première question qui me vient est: est-il indispensable pour vous d’être propriétaire de votre RP?
( voir: Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale)

Ensuite, je serai mitigé pour deux raisons:
1) Les banquiers calculent souvent en taux d’endettement, et vous avez vous même calculé….
2) Si vous tombez sur un banquier qui réfléchit beaucoup, il séparera vos dépenses et revenus fonciers du reste.
On aura alors: Locatif qui "tourne tout seul" et revenus 60k - crédit 20.5k, donc correct à condition de ne pas avoir d’autres crédits.
Malheureusement, il y a plus de banquiers ignorants en immo que connaissant un peu le dossier.

Frédéric

PS votre reste à vivre sera de 35k€ (comment avez-vous compté), mais l’IR sera comptabilité sur bien plus.

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#3 27/02/2013 17h39 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

à votre place, je crois que je chercherai également à mettre en évidence le reste à vivre.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#4 27/02/2013 18h39 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,

De tout mes amis qui ont choisi de financer en premier leur outil de travail, que ce soit de l’immo locatif, la création d’entreprise, le rachat de clientèle ou de licence d’exploitation, 20 ans plus tard ils sont tous plus fortunés que moi qui ai fait le choix de la résidence principale.

Ils ont voyagé d’avantage que moi, mais ils ont aussi eu beaucoup plus de soucis, de stress, de périodes difficiles et de problèmes que moi.

Si je pouvait faire "Control Z" et choisir à nouveau, je pense que j’accepterais les désagréments et ma résidence principale ne serait plus ma priorité.

Biais Français !


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#5 27/02/2013 18h55 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

Membre
Réputation :   69 

Ok, mais pour moi, la fortune n’est pas une fin en soit.


Pourquoi pas Vous?

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#6 28/02/2013 00h21 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

Membre
Réputation :   224 

Après avoir étudié votre cas, je dirai :

Quels sont vos avis en la matière ?
Clairement votre RP actuelle sera un frein, 23k€ de loyer contre 20k de crédit (+ la TF). La banque ne prendra en compte que 70% des loyers. Vous pourriez éventuellement allonger la durée du crédit pour réduire les mensualités et minimiser l’impact sur votre capacité d’endettement. Avec les taux actuels ca peut valoir le coup.

Restreindre le budget de la nouvelle RP ?
C’est toujours une solution. Maintenant on parle de RP, pas de locatif, donc on peut faire plus de sacrifices…

Céder notre RP actuelle (à regret !) ?
Avez-vous une plus value latente dessus? Si oui, aucune hésitation, vendez sans être imposé, c’est le dernier cadeau fiscal.

Tenter de développer au maximum notre patrimoine immobilier les 5 prochaines années, pour pouvoir proposer des garanties à la banque ?
Non, chaque bien sera déjà pris en garantie pour qu’on vous accorde les prêts, et ce n’est pas évident d’augmenter sa capacité d’endettement en acquérant de nombreux bien, car les recettes doivent être largement supérieures aux charges (toujours cette histoire de 70%)


Left the Rat Race in 2013

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#7 28/02/2013 02h33 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si vous avez une plus-value latente sur votre RP actuelle, il serait préférable de la vendre, plutôt que de mettre en location (ce qui fera instantanément baisser sa valeur du montant de l’impôts sur la plus-value, sans compter le fait que le bien deviendrait "occupé")?

Quel serait le rendement que vous pourriez obtenir en louant votre ancienne RP (sachant que les intérêts d’emprunt ne seraient pas forcément déductibles des revenus fonciers -ceci est à vérifier-) ? En d’autres termes : serait-ce un bon investissement locatif, ou ne vaudrait-il pas investir dans un autre bien plus rentable ?
Ne vous laisser pas influencer par vos sentiments vis à vis de votre actuelle RP….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 28/02/2013 09h56 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Réputation :   

Comme dit ZX6r,si importante plu valu je vendrais sans hésiter ,et me servirait d’une partie pour réinvestir et placer une partie pour éventuel achat(apport) RP a moyen/long terme .

Louer votre RP me semble un frein également,j’ai des amis qui ont décider de louer leur RP en Picardie et pour aller du coté de Nantes(professionnel) ,ils envisagent d’acheter d’ici quelques années,pas sur qu’ils puissent conserver leur RP.

A mon avis les intérêts d’emprunt sont déductibles durant la location du bien,ce qui serait logique.

La RP est toujours poussé par l’affectif ,normal avec des enfants ,j’ai fait ce choix ,ce qui ne m’empêche pas ,a mon petit niveau ,d’investir (en cours en ce moment) .

J’avoue ne pas avoir calculer mon endettement ,mais si on me prête,c’est que je suis lucide et apporte des projets bien ficelés.

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#9 28/02/2013 11h25 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Bonjour à tous !

Je suis satisfait de voir que ma situation et mes projets suscitent plusieurs réactions de votre part !

Alors, pour tenter de répondre à vos remarques et/ou interrogations dans l’ordre :

@ Frederic89 : s’agissant de mon reste à vivre ?

C’était un calcul assez grossier.
Mais dans le détails :
Revenus pro + locatifs = 83 000
Charges d’emprunt (dont nouvelle RP) = 40 500
TF locative = 2 000 (environ 1/12e des rendements locatifs)
TF + TH nouvelle RP = 3 500
IR = 7 200 (calcul imprécis)
PS = 1 500

Au final : 83 000 - 40 500 - 2 000 - 3 500 - 7 200 - 1 500 = 28 300 (reste à vivre après impôt approximatif).

@ Sky :

D’un point de vue personnel également, je préfère m’enrichir et galérer, que rester loin des soucis et laisser mon patrimoine à un stade d’évolution minime !

@ ZX-6R :

Je me suis peut être mal exprimé.

Quand j’évoque des charges d’emprunt à 23 000 € cela comprend le financement de plusieurs immeubles de rapport + l’emprunt relatif à ma RP actuelle (environ 10 500 € par an).

S’agissant de ma RP actuelle (T3 sur NANTES, proche du TRAM, du périph’ et de tous les commerces dont grand cente commercial), je pense pouvoir la louer pour 700 € par mois. Rendement potentiel d’environ 7,25 % par an après déduction de la TF.

Je n’ai réalisé aucune PV dessus pour le moment (acquisition il y a moins d’un an), et financement à crédit à 110 %. Si je regrette de la vendre ce n’est pas du tout par affection, mais parce que je considèrerais plutôt cela comme un échec, dans la mesure où je me suis fixé pour objectif de la mettre en location en cas de déménagement.

S’agissant des emprunts pour les biens immobiliers de rapport : je pars sur des cautionnement bancaire et non des hypothèques, je serais donc susceptible d’offrir des biens en garantie (?)

@ GBL :

Idem, pas de PV pour le moment. D’ailleurs, pour rappel, il s’agit d’un projet à moyen terme (5 ans). Peut être que d’ici là le marché immobilier se sera affaissé, ou peut être que je réaliserais une PV. L’avenir nous le dira…
Pour le rendement de la RP environ 7,25 % avant IR & PS (4,25 % après déduction de tous les frottements fiscaux ce qui n’est pas "déconnant")

Voilà, j’espère avoir répondu de manière attendue à vos interrogations.

Je reste naturellement à votre écoute pour poursuivre cette discussion.

Dernière modification par Despe44 (28/02/2013 11h29)


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#10 28/02/2013 11h40 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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GoodbyLenine a écrit :

Quel serait le rendement que vous pourriez obtenir en louant votre ancienne RP (sachant que les intérêts d’emprunt ne seraient pas forcément déductibles des revenus fonciers -ceci est à vérifier-) ? En d’autres termes : serait-ce un bon investissement locatif, ou ne vaudrait-il pas investir dans un autre bien plus rentable ?

Je confirme. Je déduis actuellement de mes revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté alors que c’était encore ma RP.
Même si j’ai un plus value latente dessus de 10% environ j’ai choisi de la conserver en locatif car elle s’autofinance (juste juste juste) et d’ici la fin du pret (probablement dans 16-17ans vu que je le renégocie actuellement), je pense avoir toujours une plus value (l’immobilier à Bourg la Reine reste très dense et il n’y a pas de nouveaux terrains…donc les biens de qualité le resteront).
Garder une ancienne RP en locatif permet quand meme de s’enrichir chaque mois de la part de capital remboursée à la banque.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#11 28/02/2013 11h46 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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J’ai beau lire et relire, je ne comprends rien à l’aspect financier de votre projet…

Vous parlez de 23k€ de revenus fonciers et 20k€ de charges.

C’est, si je comprends bien, votre situation future, incluant votre actuelle RP mise en location et plusieurs immeubles de rapport.

Mais ça n’a aucun sens! Rien que votre RP rapportera 700*12 = 8400€, donc vous comptez ne tirer que 11600€ de plusieurs immeubles de rapports???  Un seul immeuble rapporte normalement dans les 20k€ par an…

Je croyais ne pas comprendre hier soir car il était tard mais je comprends encore moins bien ce matin smile)))


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#12 01/03/2013 10h08 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Bonjour ZX-6R,

Pardonnez-moi pour les données imprécises du projet.

Comme indiqué en amont, j’escompte percevoir 23 000 € de revenus locatif dans 5 ans. Cette hypothèse était volontairement pessimiste, et se décomposait ainsi :

Revenu d’un immeuble de rapport dont je serais propriétaire le 30 mars 2013 : 9 900 €
Revenu de ma RP actuelle (en cas de mise en location après déménagement) : 8 400 €
Revenu potentiel d’autres investissements à venir (projection) : 4 700 €

Après coup, il est vrai que cette hypothèse est vraiment trop pessimiste, dans la mesure où je n’ai ajouté que 4 700 € de revenus locatifs, ce qui semble en effet décoléré de la réalité compte tenu de mes projets d’investissements immobiliers.

Pour tenter d’être plus proche de la réalité, présumons un investissement locatif de 100 000 € par an de 2014 à 2017 compris, avec un rendement de 10 % (après déductions des charges hors IR & PS). Soit en 4 ans, 400 000 € d’investissements, et à compter de 2017/2018, 40 000 € de revenus locatifs en plus (naturellement la réalisation de ces projets sera largement conditionnée par l’obtention d’un crédit préalable).

En définitive, pour faire une synthèse des revenus en 2017/2018 :

Revenus pros : 60 000 € (pour le couple)
Revenus locatifs : 40 000 + 9 900 = 50 000 (pour l’arrondie)

Revenus globaux : 110 000 €

Charges d’emprunt :

RP actuelle : 875 * 12 = 10 500
Emprunt pour l’immeuble en cours d’acquisition : 410 * 12 = 4 920 €
Pour les autres investissements (400 000 €) = mensualité de 2 450 € * 12 = 29 400 €
J’ai considéré un emprunt de 400 000 € sur 20 ans, au taux de 3,65 %, avec ass. de 0,30 %
Soit un niveau de charge d’emprunt équivalent à 44 820 €.

Dans ces conditions :
Taux d’endettement bancaire (100 % revenus pro + 70 % revenus locatifs) = 47 %
D’ores et déjà, ce taux est très important, raison pour laquelle j’ai des doutes quant à la possibilité d’obtenir une nouvelle ligne d’emprunt pour l’acquisition d’une nouvelle RP.

Toujours le même projet : 250 000 € à emprunter pour l’acquisition d’une nouvelle RP dont frais de Notaires
Sur 20 ans, mensualité = 1 530 € x 12 = 18 360 €

On atteindrait un taux d’endettement de 66,5 % ((10 500 + 4 920 + 29 400 + 18 360) / 95 000)…


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#13 01/03/2013 11h15 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Bonjour Despe 44,

Cela donne donc :

Revenus pro : 60k€

Immeuble de rapport : Loyers : 9900, crédit 4920
RP : Loyers 8400, Crédit 10500
Futurs investissements : Loyers 40000, crédit 29400

Personnellement, ce n’est pas le taux d’endettement qui me gène, mais si on se place du côté du cash flow, votre RP vous fait perdre plus de 3k€/an :

Cash flow :
Immeuble de rapport :+9900-4920-TF-divers = 3 à 4k€
RP : +8400 - 10500 - TF - Divers = 3 à 4k€
Futurs invests : +40000 -29400 - TF - divers = +5k€

=> Au lieu de gagner environ 10k€ par an, le fait de garder votre RP ne vous permet de dégager un CF que de 5k€.
Bien évidemment, une partie de votre crédit est constitué du capital que vous remboursez, mais vu que vous avez besoin de surveiller votre taux d’endettement, je pense que garder votre RP serait une erreur. D’ailleurs, le coût de votre RP (les 3 à 4ke par an) n’est-il pas équivalent au capital remboursé?


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#14 01/03/2013 12h01 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Merci de votre retour ZX-6R, je suis ravi de voir que j’ai été plus clair smile

En effet, autant les investissements immobiliers à proprement parler sont pertinents d’un point de vue cash-flow, autant la mise en location de ma RP réduirait de manière importante ces petits profits (à hauteur de 50 % en me fiant à vos calculs).

En 2018, le Capital Restant Dû de l’emprunt relatif à ma RP sera d’environ 80 000 €. Il me restera 10 ans à rembourser, et je n’ai pas d’IRA par ailleurs.

Mon appartement valant environ 110 000 € (acquis par emprunt à 110 %), le boni dégagé sera donc minime. Raison pour laquelle je m’interroge quant à la pertinence de la vente de ce bien…

Dans l’hypothèse de la cession de ma RP actuelle, j’aurais donc un apport d’environ 30 000 € pour la nouvelle RP.

Dans ce cas de figure, en 2018 :

Rev. pro = 60 000 €
Rev. loc. = 50 000 €

Charges emprunt : 34 320 € (exclusivement pour les biens de rapport)

Soit un taux d’endettement de 37 % avant acquisition de la nouvelle RP.

En présumant d’un emprunt de 220 000 € (car apport de 30 000 € lié au boni de la vente), les mensualités seraient d’environ 1 350 €, soit 16 200 € par an.

Dans ces conditions, mon nouveau taux d’endettement serait de 53 %…


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#15 01/03/2013 12h14 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Un peu moins car vous aurez le cash généré par vos investissements d’ici 2018 qui servira d’apport, minimum 25-30k€.

Donc l’emprunt de votre RP actuellement représente un montant de 10k€ / an, et votre projet 14k€. (200k sur 20 ans)

Si d’ici là vous faites de bons investissements, chacun générant un cash flow positif, vous devriez trouver une banque qui vous prêtera pour votre RP, il n’y à que 4k€ d’écart entre votre crédit actuel et votre crédit futur. (on pourrait même tomber à 1k€ par mois si emprunt sur 25 ans)


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#16 01/03/2013 13h58 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Je prends bonne note de vos remarques. Fort instructives, ces dernières soulèvent d’ailleurs deux interrogations complémentaires:

1/ Un emprunt sur 25 ans pour la RP ?
Certes, une bonne chose en terme de réduction des dépenses. Mais d’un point de vue strictement économique, je ne suis pas certain que ce soit la meilleure chose à faire, dans la mesure où le coût de l’emprunt sera plus important. Autant je suis convaincu de l’intérêt de recourir un maximum au crédit pour des investissements d’ordre locatif, autant en matière de financement de la RP, j’aurais tendance à minimiser au maximum ce recours, soit en réduisant la durée du crédit, soit en mobilisant un apport conséquent.

2/ Se servir du cash flow positif pour renforcer l’apport à terme pour le projet de la RP ?
Je trouve cette idée très bonne sur le principe !
Je me situe actuellement à l’aube d’entrer dans le monde de la gestion locative. Alors certes, je vais pouvoir générer un cash flow positif tous les ans (mois), mais toujours est il que des "surprises" peuvent apparaître (carence locative, travaux imprévu, remplacement du mobilier…).

D’un point de vue personnel, que faites vous du boni retirer chaque mois ?
Disposez vous d’un compte bancaire dédié à la gestion locative ?
Épargnez vous cette somme sur un support plus dynamique que les comptes bancaires (AV avec allocation prudente notamment) ?
Financez vous des loisirs personnels avec ces sommes ? (vacances, activités diverses, voyages, …)

Merci à tous pour vos retours !


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#17 01/03/2013 14h25 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Despe44 a écrit :

D’un point de vue personnel, que faites vous du boni retirer chaque mois ?

Je tente de payer les divers impôts supplémentaires (CS and co)….

Frédéric

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#18 01/03/2013 14h27 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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1) Vous avez entièrement raison. Il faut emprunter le moins possible pour la RP d’un point de vue "financier". Maintenant, si vous voulez à tout prix une maison à 250k€ et que la seule solution c’est d’emprunter sur 25 ans, ben… C’est un peu stupide d’un point de vue patrimonial, mais la logique financière qui s’applique de manière implacable pour du locatif compte beaucoup moins quand il s’agit de la RP. Si vous et votre famille avez besoin de cette baraque à 250k€, vous empruntez sur 25 ans, comme ca vous avez de petites mensualités pendant x années, et le jour où vous avez une rentrée d’argent, vous renégociez le crédit (diminution durée et remboursement anticipé partiel ou total)

2)
D’un point de vue personnel, que faites vous du boni retirer chaque mois ?
Ma situation est particulière, disons que je n’ai pas eu un seul mois positif depuis plusieurs années car je n’arrête pas d’investir. Mais quand j’arrêterai, le boni sera "ma rente" à 90%.

Disposez vous d’un compte bancaire dédié à la gestion locative ?
Oui, j’en ai même 2 uniquement pour le locatif.

Épargnez vous cette somme sur un support plus dynamique que les comptes bancaires (AV avec allocation prudente notamment) ?
J’ai un PEA, un CT, une AV…  Je laisserai 4 ou 5ke sur un compte courant et placerai le reste sur un compte liquide type LA LDD.

Financez vous des loisirs personnels avec ces sommes ? (vacances, activités diverses, voyages, …)
Je finance ma liberté avec cette somme. Je paye mon affranchissement.


Left the Rat Race in 2013

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#19 01/03/2013 14h58 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Petite remarque : quitte à emprunter pour sa RP et ses investissements locatifs, il vaut mieux emprunter le plus possible (et pour la durée la plus longue possible) sur les investissements locatifs, et le moins possible pour la RP (pour un montant total emprunté donné). En effet, dans un cas, les intérêts diminuent le bénéfice foncier, pas dans l’autre (le trésor public "subventionne" une partie des intérêts et frais de l’emprunt pour un investissement locatif, mais pas pour la RP !).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#20 01/03/2013 18h39 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Les Echos a écrit :

Immobilier francilien : la baisse des prix est enclenchée
Par Anne-Sophie Vion | 28/02 | 17:27 | mis à jour à 18:25
Le coup de frein sur les ventes immobilières en Ile-de-France a fini par faire baisser les prix au 4ème trimestre 2012. Selon les derniers chiffres des notaires, le recul des prix a été un peu plus fort à Paris que dans les autres départements.

C’est dit. Les logements franciliens, Paris compris, perdent de la valeur. La fin du cycle haussier dans l’immobilier ancien se confirme . La forte chute des ventes immobilières en Ile-de-France amorcée depuis début 2012, dans l’ancien comme dans le neuf, a eu raison des prix. D’après les derniers chiffres des notaires de Paris-Ile-de-France (voir cartes et tableaux ci-dessous), le prix des logements anciens a baissé de 1,4 % au 4ème trimestre 2012 par rapport au 3ème trimestre 2012 à 5.510 euros le mètre carré. Sur un an, du fait de la poursuite de la hausse des prix jusqu’en septembre, le recul n’est que de 0,6 %. Les transactions accusent pour leur part une baisse de 13 % en 2012 à 150.000 ventes.

Une saine correction...

Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

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#21 04/03/2013 17h05 → Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ? (immobilier de rapport vs résidence principale)

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Exact, il faut mieux préferer l’endettement pour un investissement locatif qu’une Résidence Principale, même si amener un apport n’est pas toujours simple de nos jours pour la génération sacrifiée (les jeunes).

Pas de problème pour le ratio d’endettement, le plus important est le "reste à vivre". Attention quand même à integrer les impots dans vos calculs (IR - CSG). Pour cela, bien réflechir à votre stratégie pour ne pas vous bloquer, surtout avec les revenus élevés que vous espérez.

Le moment venu, il faudra trouver le banquier comprehensif, cela dependra de sa tete, de la votre et aussi du contexte économique du moment… En attendant, vous pourrez toujours consulter un courtier indépendant pour avis.

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