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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/02/2013 22h28 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

Membre
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Bonjour,

Je suis en train d’analyser la possibilité de créer une sorte de rente « intermittente » basée sur les SCPI.

Je m’explique. Je souhaite créer un support d’investissement qui me permet :
- de capitaliser un maximum les intérêts/loyer lorsque je travaille (et donc sans toucher au revenu de l’investissement)
- de me servir une rente avec un taux correct lorsque je ne travaille plus ( « retraite » ).

Je ne connais bien sûr pas d’avance les phases de travail/retraite.

Les SCPI permettent, a mon avis, de répondre à la seconde problématique : servir un taux correct lorsqu’on a pas d’autre revenu.

Par contre, la SCPI se révèle très peu performante lorsqu’on travaille et qu’on a des revenus importants (TMI 30%). De plus, il est absolument inenvisageable de faire des allers-retours sur des parts de SCPI à cause des frais (on peut le faire avec des SIIC, mais je vais faire l’hypothèse que des parts de SCPI sont plus sûres que des actions de SIIC).

Afin de résoudre ce problème, j’ai donc pensé au montage suivant :

Je crée une SCI à l’IS dont les parts sociales sont partagées entre deux associés dont l’un (moi) à 99% et l’autre à 1%.

Lors de la phase de capitalisation (lorsque je travaille « trop » et que mon TMI dépasse 30%, voir 14%):
- je verse en compte courant d’associer le trop plein de l’activité professionnelle
- la SCI achète des parts de SCPI avec l’apport
- les loyers des SCPI servent également à acheter de nouvelles parts de SCPI
- il n’y a pas de distribution de dividende.

Lors de la phase de service de la rente (lorsque je ne travaille plus et que mon TMI est donc de 0 ou 5,5%):
- la SCI distribue en dividendes les premiers euros de bénéfice jusqu’au TMI 5.5%
- je prend ce dont j’ai besoin (en plus) sous forme de remboursement des apports en CCA.

Voici les limites que j’ai pu voir sur ce système :

- il y a des frais (création de la société 200€, comptabilité(0 à 1000€/an ?), compte bancaire professionnel (100€/an), publication des comptes annuels (50€/an))

- il y a des risques juridiques/fiscales notamment si je fais la compta moi-même (je suis déjà gérant de SARL, je pense pouvoir m’en sortir, mais j’y vois quand même un risque)

- si jamais je suis obligé de liquider, les impôts à payer lamineront sans doute ce montage. (je précise que je n’ai pas d’optique de transmission de patrimoine, ni d’achat de RP, la liquidation n’est donc pas envisagé sauf gros problème)

-il y a aussi le risque que les SCI soient taxées à 33% sur le premier euro (le montage resterait néanmoins rentable, mais plus très intéressant pour un tel travail).

Je me posé également quelques questions que je n’ai pas encore élucidées :

- S’il y a un véritable apport de l’associé minoritaire, si les AGO sont régulièrement faites, les comptes publiés, les dividendes normalement payés aux deux associés, y a-t-il un risque que le fisc considère l’associé minoritaire comme étant un associé de paille ?

- comment se passe l’apport de part de SCPI que je possède déjà en nom propre, faut-il les apporter en nature lors de la constitution de la société ou bien, peut-on aussi les mettre en compte courant d’associé ? Quels sont les frais liés à ces opérations ?

- peut-on loger uniquement des parts de SCPI dans une SCI ?

- à titre accessoire, je me demande si les parts de SCPI peuvent être amorties (mais bon, là ça serait un peu trop beau !)

- de même, peut-on déduire les frais d’achats des SCPI de l’assiette de l’IS ?

Et donc, ma question générale pour les membres du forum : que pensez-vous de ce montage vis-à-vis du but de rente intermittente ?

Mots-clés : rente, sci, scpi

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#2 26/02/2013 00h15 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Quelques remarques sur votre message :

- Pourquoi ne pas acquérir vos parts de SCPI via un contra d’AV ? Ca permet exactement de faire ce que vous recherchez, avec une fiscalité sans doute meilleure, en conservant une bonne disponibilité des fonds (aucun souci pour "liquider"), sans se compliquer la vie, et en plus l’AV est insaisissable (vous êtes gérant de SARL, donc un peu "à risque").
- Pourquoi ne pas acquérir de la nue-propriété de parts de SCPI plutôt que des SCPI ? En n’ayant pas l’usufruit pour (par exemple) 10 ans, vous éviterez au moins de payer des impôts sur des dividendes que vous ne toucherez pas durant ces années, et le rendement net est souvent plus avantageux.
- Si l’autre associé de la SCI est un souci, pourquoi ne pas faire une EURL avec vous comme seul associé ?  (si déjà vous voulez publier les comptes de la société)
- Il n’est pas nécessaire de publier les comptes d’une SCI (ce n’est pas une société commerciale).
- Avec votre "montage" de SCI à l’IS, vous payerez au moins 15% d’IS (sur les premiers 38420 € de bénéfice), en plus de l’IR et des prélèvements sociaux quand vous sortirez le bénéfice de la SCI. Je doute que ce soit très avantageux…
- Avez-vous calculé que votre montage génèrerait moins de frais et d’impôts que quelque chose de plus simple ? De quels montant à investir parle-t-on ?
- Bien sur que vous pouvez loger "uniquement des parts de SCPI" dans une SCI.
- En vertu de quoi pourriez-vous amortir des parts de SCPI ? Ce n’est pas quelque chose qui s’use ou se détériore avec le temps…

Réponse à votre question générale : vous me semblez faire bien compliqué pour résoudre un problème assez simple. Mais comme vous ne dites rien sur vous (age, situation familiale, pro, patrimoniale, montant à investir, etc.), il est difficile de déterminer ce qui serait le plus adapté pour vous.


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#3 26/02/2013 07h08 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Je vais étudier le fait de mettre des SCPI dans une AV. Toutefois :
- je ne pense pas pouvoir y loger des parts que je possède déjà
- d’après ce que je comprend, on ne peut pas acheter n’importe quelle SCPI.

Pour l’usufruit, cela ne répond pas à la problématique : si j’ai envie d’arrêter de bosser disons dans 5 ans, alors je souhaiterais toucher les revenus des SCPI. Si j’ai vendu l’usufruit pour dix ans, cela ne sera pas possible. L’AV répond par contre parfaitement à cette problématique.

L’EURL me semble inenvisageable, car si je suis gérant majoritaire de cette structure, il me faudrait payer le RSI (a moins que si l’EURL a un objet civil, il n’y ait pas de cotisation ?)

J’ai calculé que ma solution était beaucoup plus performante (impot = 15%) en phase de capitalisation (par rapport à la possession en directe), et moins intéressante en phase de service de rente (impot > 27% minimum pour le TMI 0). L’AV est effectivement beaucoup plus intéressante.

Au niveau des montants :
- entre 40k et 100k d’investissement au départ
- 10k à ajouter pendant les années de capitalisation.

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#4 26/02/2013 08h06 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

Membre
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Bonjour NuckChorris,

Actuellement nous sommes partis sur la même option avec ma compagne.
1 immeuble de 5 appartements, que nous mettons dans une SCI à l’IS (attention aux conditions de sortie cependant, à ne pas négliger lors de la création). Lorsque tous deux nous travaillons, il n’est pas intéressant de se verser de dividende, donc la SCI "cumule" son patrimoine (on avait pensé à un compte à terme, l’option SCPI peut être intéressante, à étudier).
Puis, lorsque nous partirons à mi temps tous les deux voire arrêterons de travailler, la SCI pourra verser des dividendes, l’avantage étant de maîtriser l’impôt en modulant la quantité de dividende versé.

Côté frais :

- Vous pouvez voir votre banque pour demander un compte sans frais, quitte à tester plusieurs banques. On a vu tous les prix en passant chez diverses banques, jusqu’à ce qu’une banque nous propose un compte gratuit (services de base : internet, chéquier, virement). Il s’agit du LCL pour ne pas le nommer, mais cela doit vraiment dépendre des agences. En fait une SCI a besoin d’un compte pro, mais certaines banques sont OK pour le faire à moindre frais compte tenu de l’activité de la société civile.

- La compta nous coûte 500€/an. Ce sont des frais déductibles du résultat de la SCI, ce qui est un moindre mal. Mieux vaut à mon sens opter pour un comptable qui met sa responsabilité en jeu plutôt que de chercher à gratter sur ces frais et risquer un contrôle fiscal qui peut faire mal.

En fait l’option IS n’est pas forcément plus avantageuse à très long terme que l’option IR, cela dépend de la façon de gérer les dividende. Et c’est là tout son avantage : on "pilote" sa fiscalité, même lorsqu’on est sur un TMI élevé.
Dans votre calcul, avez vous pris en compte le fait que les dividendes ont un abattement de 40%?

Pourquoi ne pas, à long terme, mixer les différentes formules? Une SCI à l’IS, une à l’IR pour un autre bien? Au moins, cela atténue le risque de changements de fiscalité dans un sens ou dans l’autre.


Julien,

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#5 26/02/2013 15h05 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Si l’horizon de temps (pour consommer la "rente") est dans 5 ans, ou entre 5 et 10 ans, l’optimum pourrait bien être de panacher de la nue-propriété (permettant de percevoir des revenus dans 10 ans) et autre chose (comme l’AV) permettant de percevoir les fond bien avant en cas de besoin.

Pour les montants (40 à 100k€ + 10k€/an), le tyupe de biens (parst de SCPI, accessibles via AV) et ladurée (5 à 10 ans avant de commencer à consommer la rente)que vous indiquez, constituer une SCI à l’IS me semble vraiment une usine à gaz, générant des frais hors de proportion avec les avantages que vous pourriez en tirer.
Si les montants dépassaient 500k€, ça pourrait s’étudier…
Si ça concernait des biens physiques (comme JulienD) impossible à détenir via AV, ça pourrait s’étudier.


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#6 26/02/2013 15h17 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Une différence, qui peut être importante dans certains cas, avec la détention des SCPI en direct :
au travers de la société les biens sont théoriquement impossibles à saisir. Mais en pratique, avec un 2e associé qui a seulement 1% c’est peut-être limite. En effet si la part du 2e associé est suffisamment importante je pense qu’il est impossible de saisir/revendre vos parts de la SCI sans son agrément.

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#7 26/02/2013 17h23 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Bonjour,

En fait, je pense que je n’ai pas donné assez d’éléments.

A priori, je compte surtout sur la SARL dont je suis gérant égalitaire pour m’assurer des revenus. Je ne contrôle pas vraiment ceux-ci : pour la partie salaire et/ou dividende, cela dépend de mes clients et de mon associé.

Ainsi, en créant une enveloppe SCI à côté, je suis à même de gérer mes revenus à l’euro prêt en un temps très court : Si par exemple, mon travail ne rapporte plus que 10k€, je peux retirer quelques bénéfices de la SCI. Si je souhaite ne pas travailler pendant un an, alors, la SCI me financera cette année (avec un taux d’imposition faible vu que je n’aurais pas d’autre revenu).

C’est pourquoi, le démembrement de propriété n’est pas adapté à ce besoin : je suis incapable de donner un horizon de placement.

La solution assurance-vie convient. Toutefois :
- elle ne me permet pas d’inclure des SCPI que je possède déjà
- elle ne me permet pas d’acheter n’importe quelle SCPI, mais seulement celles sélectionnées par un assureur
- selon mes prévisions, en phase de capitalisation, la solution AV est plus intéressante :
* si les frais d’entrée de l’AV sont de 0% et les frais de gestion son inférieur à 0,8% comparé à des frais de SCI de 0€ (je fais la compta moi-même et que j’arrive à négocier un compte gratuit)
* frais d’entrée à 0% et frais de gestion inférieur à 0,9%, alors les frais de la SCI peuvent allez jusqu’à 100€
*etc..

@crosby
Je pense effectivement que la SCI « protège » un peu plus que la possession directe. Mais ce n’est pas mon but

@JulienD
Oui, dans mon calcul, j’ai pris en compte l’abattement de 40% sur le dividende. Je suis conscient que ma solution est bonne lors de la période de capitalisation et pas bien bonne lors de la période de rente (contrairement à une AV)

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#8 27/02/2013 01h42 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Le montage décrit correspond à une stratégie de "cash box" à l’IS :

- Dans un premier temps, l’imposition à l’IS permet une capitalisation efficace des bénéfices engrangés au sein d’une structure faiblement imposée : 15% jusqu’à 38420 euros puis 33,1/3% au delà.

- Dans un second temps, la distribution de dividendes permet de bénéficier d’un revenu fiscalisé après abattement de 40%, éventuellement complété par un retrait sur le compte courant d’associé. La sortie peut également être optimisée si l’investissement est logé dans un PEA (sous certaines conditions et notamment une participation inférieure à 25% dans le capital social).

Dans le montage que vous décrivez, la meilleure forme juridique est celle d’une société civile ayant opté pour l’impôt sur les sociétés. Elle permet de ne pas supporter de charges sociales, car il ne s’agit pas d’une activité professionnelle, la gérance étant, par hypothèse, bénévole. Les comptes ne sont pas publiés. Il est généralement facile d’avoir un compte bancaire sans frais de tenue de compte.

Pour ce type de montage, je recommande souvent l’acquisition de parts de SCPI en usufruit (amortissable) , éventuellement combinée avec de la pleine propriété de parts de SCPI, ainsi que des SIIC et des obligations en direct, pour obtenir une meilleure rentabilité de l’ensemble, avec un meilleur étalement des risques.

Toutefois, comme le souligne GBL, les sommes en jeu sont bien trop faibles pour que cela soit vraiment intéressant pour vous. Il faudrait pouvoir investir au moins 500.000 euros à 600.000 euros, au comptant ou à crédit, pour justifier la mise en place de cette opération.

C’est pourquoi, je vous recommande de vous intéresser à l’investissement en parts de SCPI au travers de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie.

Vous avez, par exemple, Panthéa de Nortia, qui offre un large choix de SCPI (15 de mémoire). Sur ce dossier, les frais d’entrée peuvent être réduits à 0,5% (http://www.nortia.fr/produits/panthea.aspx).

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#9 01/07/2014 08h15 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Bonjour,

@stephane, (ou @ quiconque aurait une reponse, bien sur), cela fait plusieurs fois que je lis sur ce forum qu’il est interessant de detenir des obligations en direct dans une SCI (IS) pour optimiser sa rentabilite.

J’aimerais comprendre ce point, parce que j’ai du mal a voir comment detenir une obligation qui rapporte (sauf erreur) 3/4/5 % (au mieux, sauf a investir sur des obligations plus risquees, ce qui me semblent difficilement justifiable d’un point de vue patrimonial, par exemple vis a vis de l’objet de la SCI ou du fisc) pourrait optimiser la rentabilite de la SCI ?

J’ai l’impression que je rate quelquechose…

Amicalement,

R.


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#10 01/07/2014 14h09 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Tentative de réponse à la question de roro :
   - stephane suggère de détenir des obligations via une SCI IS …. parce que ça permet une fiscalité plus faible (en cas de capitalisation sur une très longue durée) qu’une détention en direct (pour ceux lourdement imposés à l’IR) de ces mêmes obligations;
   - actuellement il y a des obligations avec un TRI entre 1.5% et + de 10%, selon le profil de risque de l’emprunteur, et si vous ne voulez détenir que des obligations assez sures (rapportant 3/4/5%), l’optimum pour vous est sans doute un bon fond €uros (sur contrat d’AV ou de capitalisation ou similaire);
   - il ne faut pas observer la valeur d’un rendement dans l’absolu, mais la mettre en perspective avec le niveau de l’inflation (mieux vaut du 3% avec 0.7% d’inflation, que du 12% avec 15% d’inflation), et avec le niveau de risque encouru;
   - vous observerez que la phrase évoquant les obligation comporte "éventuellement combinée avec" … "ainsi que" …. "des obligations en direct" … "pour obtenir une meilleure rentabilité de l’ensemble, avec un meilleur étalement des risques", et donc que les obligations sont juste une suggestion supplémentaire (cf "combiné avec"), optionnelle (cf "éventuellement"), pour affiner l’atteinte de l’objectif (cf "meilleur étalement des risques").

Une SCI n’est (juridiquement) rien d’autre qu’une Société Civile, et ses statuts peuvent tout à fait ne pas limiter son objet à de l’immobilier.

PS : N’oubliez surtout pas "Il faudrait pouvoir investir au moins 500.000 à 600.000 euros, pour justifier la mise en place de cette opération".


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#11 01/07/2014 15h33 → Rente différée avec une SCI à l'IS et des SCPI ? (rente, sci, scpi)

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Merci GBL, certains points confirment ce que je pensais.

Reflexion toute theorique par contre, car je ne m’interesse pas aux obligations, je n’ai pas de SCI et je n’ai pas 500 000 euros :-) !

Amicalement,

R.


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