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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/02/2013 16h23 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

Membre
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Bonjour à tous,

regardant depuis pas mal de temps votre forum, je me lancé dans une présentation et maintenant une demande pour quelques conseils d’expert smile

Je vous explique mon projet.

Nous avons trouvé un bien de 450m² terrasse 25m² comprise en maison de village entièrement à rénover.
- Nous sommes deux frères sur le projet, en SCI + ma SAS qui s’occupera des travaux.
- Dans la SAS je suis président et mon frère associé.
- La SAS est agrée Plomberie, chauffage, clim, ventilation, peinture, maçonnerie, électricité.
- Ce bien est vendu FAI 132000 avec négociation, compris prévu le 02/03/13.
- Travaux sur 1 ans tous compris, planning terminé.
- Nous avons 162k TTC de travaux, compris architecte, intervention EDF, EAU, FT.
- Apport 20k, crédit sur 25 ans. SCI et crédit en égalité sur les 2 associés.
- Location 7 x 425€ T2 CC et 2 x 525 T3 CC non meublé.
- 25 k imposé revenu par associé, PEL 10k chacun.
- Point négatif, 9 places de parking impossible, taxe entre 15 et 30k (à négocier avec la mairie)
- Taxe foncière actuelle 1500€/an , après calcul location 7000€/an

Le bût de mon post étant de vous demander conseil pour que mon projet arrive au but, à noter que je suis suivi par mon comptable qui s’occupe du prévisionnel de la SAS qui va travailler sur le chantier.

Il me manque aussi un papier important, une sorte de ’offre de location’, je ne connais pas le nom de se document, mais une sorte de papier qui le location promet sur l’honneur (sans y être obligatoire) de louer un appartement à tel prix, à tel endroit, à partir de tel date.

Je vous remercie de m’avoir lu, je reste abonner au sujet pour répondre au plus vite aux questions posées.

Mat.

Mots-clés : immeuble

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#2 23/02/2013 16h53 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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450m² terrasse 25m² comprise en maison de village entièrement à rénover.

Nous avons 162k TTC de travaux, compris architecte, intervention EDF, EAU, FT.

La première chose qui me saute aux yeux est le cout des travaux qui me semble sous-évalué (360€/m²).

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#3 23/02/2013 17h09 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Merci pour ta réponse,

Le montant des travaux est certes bas, nous avons réellement calculé 100k d’achat matériel via la société TTC et 60k TTC de bénéfice brut pour les deux associés de la SAS, étant donné que la SAS va faire un chiffre d’affaire de 160k pour la première année avec 2 associés, cela reste correct.

Mais il est vrai que nous avons un dilemme la dessus et nous avons le choix entre augmenté le devis, ce qui signifierai une demande de prêt total d’exemple 340k, au lieu de 300k mais au risque que la banque refuse un crédit de 170k par salaire de 25k

ou

laisser comme ça étant sur que 150k par 25k est bon (simulation effectué) mais avec une vérif de la banque des travaux, risque de pas accepté à cause de la sous évaluation.

Que me conseillerais tu ?

(j’édite mon message pour revenir sur le "entièrement rénové")

- Nous avons pas de toiture à toucher, le ravalement sera l’ordre que de peinture, et nous avons 6 fenêtres à remplacer, le reste edf eau ft à refaire intégralement)

Dernière modification par Mat06 (23/02/2013 17h28)

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#4 24/02/2013 02h39 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Le banquier n’est pas idiot. Il prendra en compte la globalité de la situation, et le fait que c’est votre entreprise qui facturera les travaux.
Si la SAS sous-facture un peu le chantier (sa partie main d’oeuvre), pour qu’un emprunt plus faible soit suffisant, ou pour diminuer optimiser l’imposition globale (entre l’IS de la SAS, les charges sur salaire, l’IR et les prélèvements sociaux, vs la plus-value le jour où le bien sera revendu), cela revient un peu à faire financer le projet par la SAS.
Le banquier voudra s’assurer que votre SAS pourra encore générer le même chiffre d’affaire (sur d’autres chantiers) et vous payer les mêmes salaires, même si vous passez une partie significative de votre temps sur le chantier du bien de 450m². A vous de le lui démontrer !

Pour l’offre de location, je ne connais pas ce document. A qui/ doit-il servir ? Si c’est pour rassurer le banquier sur la viabilité du projet, un agent immobilier local qui aurait la confiance du banquier pourrait peut-être faire une estimation de la future valeur locative, et confirmer l’existence d’une demande locative (7 T2 + 2 T3 dans un "village"…).

Avez-vous inclus la prime d’assurance décennale dans votre évaluation du montant des travaux ?

Avez-vous élaboré un plan de financement détaillé (j’imagine que vous ne pourrez commencer à rembourser qu’après mise en location, donc il faut un différé important et total), et tient-il la route si vous ne trouvez pas tout de suite des locataires ou si les travaux prennent du retard ou si des surcoûts imprévus surviennent (ces aléas sont … probables, donc il faut de la marge dans le plan de financement) ? Prend-il en compte l’imposition future à l’IR+PS de la partie (croissante) des loyers servant à rembourser le capital des emprunts ?  Avez-vous un apport (en dehors de 2 * 10 k sur PEL) ou d’autres fonds de côté en cas d’imprévus ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 24/02/2013 05h22 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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En fonction des communes , il faudra être en mesure de fournir 9 places de parking prise sur le RDC de la maison ou sur autre bâtiment ou sinon payer une taxe parking pour chaque lot.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 24/02/2013 10h53 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Bonjour,

j’ai fais sensiblement le même projet il y a 5 an, et attention aux surcout de construction avec plusieurs appart dans l’immeuble, déjà ERDF va vous demander une "colonne montante" dans les parties commune, car trop de puissance a distribué, et la, gros surcout sur le matériel,

pour revenir sur ce qua mentionné GoodbyLenine l’es différés sont très intéressant dans votre cas, mais vous aurez un choix a faire :

1=> travailler a plein temps dans vos appart pour avoir le moins de différé possible et/ou rentrer le plus vite possible des loyers, en depis des autres chantiers de votre entreprise, ce qui veut dire: un bilan médiocre sur votre prochaine année.

ou2=> travailler en alternance dans vos appart et sur d’autre chantiers, dans cet option vous allez garder un CA correct mais vos travaux dans vos appart vont s’allonger, le différer va couter plus cher et/ou il y aura du manque a gagner avec les loyers

Un trucs que j’ai fais qui peut être intéressant, vous prenez la durée la plus longue pour le différé, et  une fois les travaux fini et locataire dans les lieux, vous le laisser courir, ça coute un peu en intérêt mais ça permet de dégager une trésorerie en début de location, c’est pas négligeable ( attention a l’imposition)

Bluegrass vous serez étonner de voir combien coute la rénovation ou la construction quand on peut avoir des prix correct en matériaux et que l’on compte pas ou peu de Main d’oeuvre.

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#7 24/02/2013 13h53 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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fabienB a écrit :

Bluegrass vous serez étonné de voir combien coute la rénovation ou la construction quand on peut avoir des prix corrects en matériaux et que l’on compte pas ou peu de Main d’œuvre.

Merci pour votre retour. C’est également ce que me disent pas mal de gens de mon entourage…

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#8 24/02/2013 15h26 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Bonjour à tous,

merci pour vos réponses.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous inclus la prime d’assurance décennale dans votre évaluation du montant des travaux ?

Oui, nous avons fait un devis de modification d’assurance/décennale de la SAS vu que plusieurs corps de métier se rajoute, ce qui sera noté évidemment sur le bilan prévisionnel.

Nous allons acheter en propriété principale, et dans le sud est nous avons un loyer chacun de 750€ et 750 environ de taxe d’habitation.

Nous allons demander pour la première année que 50% du crédit chaque mois (je crois que ça se fait beaucoup) se qui va nous soulager.

Concernant les locations, j’ai pris des mesures évidemment avant de me lancer dans un tel projet en m’étant des faux appartements en location dans se fameux village (proche de Narbonne) qui c’est avéré très recherché. (moins cher que Narbonne, plus calme que Narbonne, proche de Narbonne)

Mais justement, le banquier doit savoir si c’est vraiment louable …

Donc en gros même si on loue pas, en habitant dedans ça nous coutera pratiquement la même chose que notre location actuel (sauf la taxe foncière plus cher)

Après ce que nous voulons mettre en avant, c’est qu’effectivement en 1 an de travaux, nous n’aurons pas le temps de faire d’autre chantier, alors comment allons faire après c’est 1 an ?

Nous comptons louer ces appartements logique, et renouveler le même projet plusieurs fois.

Concernant ERDF, etc c’est prévu dans le devis avec les colonnes montantes adapté (2 colonnes montantes) et le raccordement etc avec toutes ces foutues normes.

D’ailleurs à se sujet nous serons obliger de faire intervenir un géomètre pour valider chaque appartement à une valeur de 800 / pièce (confirmez moi).

Avez-vous un apport (en dehors de 2 * 10 k sur PEL) ou d’autres fonds de côté en cas d’imprévus ?

Oui fort heureusement, environ 10k (sans compter 10k d’argent de la SAS déjà passé à l’IS)

Bluegrass vous serez étonner de voir combien coute la rénovation ou la construction quand on peut avoir des prix correct en matériaux et que l’on compte pas ou peu de Main d’oeuvre.

Oui effectivement votre point de vue sur le paiement différé est intéressant, nous demanderons surement 2 ans.

Nous comptons 1 appartement gratuit en matos en prenant en masse smile

Merci à tous pour votre aide.

Dernière modification par Mat06 (24/02/2013 15h28)

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#9 24/02/2013 16h20 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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geometre ?? pour quoi faire ?? si vous vendez votre bien en plusieurs lot, d’accord mais sinon je vois pas pourquoi

je reviens sur la décennal  et les assurances quand on fait soi même ou par sa propre entreprise, pour moi c’est inutile et surtout inefficace: en cas de litige ( il faut deja de grosse malfaçon pour qu’elle rentre en jeu), votre assurance va se retourner contre VOUS, je comprend pas cette logique. a savoir que si la maison est construite sans assurance ( de la par du constructeur) elle ne pourra être vendu ou c’est vous qui prendra le rôle de l’assureur en assument le remboursement des réparations.
d’autre part one assurance decennial complete pour tout les corps de métier n’est pas accessible et/ou pas rentable

si quelqu’un a un retour d’expérience sur se sujet, je suis preneur également

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#10 24/02/2013 16h35 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Merci pour ta réponse,

merci pour le géomètre je ne savais pas.

Après mon assurance et décennale actuel que de Plomberie/chauffage/clim est obligatoire avec une entreprise que je travail ou non.

Après il est certain que j’ai aucun intérêt à prendre une plus grosse assurance par la suite, dans le sens que le me blesse dans le chantier, c’est mon assurance actuel qui va prendre.

Mat

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#11 24/02/2013 18h51 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Bonjour Mat,

Je viens justement d’acquérir un bien dans une maison qui a été divisée en plusieurs lots.
J’avais, à un moment donné, la même idée que la votre.

Puis j’ai eu l’occasion de rencontrer un gros investisseur immobilier ayant déjà effectué ce type d’opération. Il m’expliquait qu’il était bien plus rentable d’acquérir, directement, un immeuble de rapport plutôt qu’en créer un.  Vous vous épargnerez alors des soucis administratifs pouvant être lourd.

Par ailleurs, la division d’un bien en plusieurs lots engendre très souvent des frais importants.

Cependant, je pense que chaque situation est particulière et donc différente.

Quel serait votre objectif final avec cette opération ?

Salvio,
www.entrepreneurdebutant.fr


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Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

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#12 24/02/2013 18h59 → Transformer une maison de village de 450 m2 en 9 appartements... (immeuble)

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Bonjour et merci pour ton aide.

bhen c’est surtout que c’est impossible de trouver un bien de +400m² avec 9 appartements dans les 150k tous simplement.

Le bût étant de louer l’ensemble, d’avoir une rent d’environ 8% net et refaire la même opération.

Nous sommes du btp, que ce soit de travailler pour un client ou nous même, nous préférons autant travailler pour nos vieux jours.

Après il faut savoir qu’un investisseur en cravate qui ne m’est pas la main, aura forcément plus de frais dans une maison à diviser.

Mat

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