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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/02/2013 10h49 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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Bonjour à tous !

Certains d’entre vous ont-ils déjà constitué une Société Civile entre amis ou membre de la famille (autre que conjoint, parents, enfants) ?

D’une part,  je souhaite réaliser plusieurs investissements immobiliers à l’avenir. Peut être qu’un jour ma capacité d’endettement sera trop importante et que les banques ne souhaiteront plus me financer (sauf à limiter la prise de risque en investissant moins, et donc avec d’autres personnes).

D’autre part, plusieurs amis ou membres de ma famille (cousin) m’ont déjà fait part leur volonté d’investir dans la pierre à terme. Et pour plaisanter (à moitié) nous évoquions l’opportunité de constituer une société civile ensemble pour procéder à des investissements immobiliers dans ce cadre.

Je souhaiterais recueillir vos avis sur le sujet d’un point de vue relationnel, d’un point de vue humain.

Avez-vous déjà expérimenté de genre de situation ?
Était-ce confortable ?
Des tensions sont-elles nées ? pour quelles raisons ?
Comment cela se passe-t-il si l’un des associés souhaite quitter la société ? Et met donc en péril le projet de ses autres amis, co-associés ? D’un point de vue humain toujours, pas d’un point de vue statutaire ou juridique…
Comment gérer les disparités de richesses entre associés ? Si l’un a plus d’argent à mettre qu’un autre, ou si l’un des associés souhaite investir d’autres capitaux en cours d’existence de la SC, alors que les autres n’en n’ont pas nécessairement les moyens ?

Merci de vos avis et réponses.

Mots-clés : cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#2 22/02/2013 11h33 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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Bonjour,

Je vais reprendre ce que disait ZX-6R dans une autre discussion liée à un investissement locatif en famille :

Pour la famille, c’est vous qui voyez, mais l’argent et la famille ne font pas bon ménage.

Je partage cet avis : dans tout investissement il y a des risques et des imprévus qui peuvent générer des tensions. Mon avis c’est qu’il n’est pas nécessaire de prendre le risque de mettre en l’air une relation (familiale ou d’amitié) pour un investissement.


"The greatest obstacle to discovery is not ignorance, it's the illusion of knowledge".

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#3 22/02/2013 11h56 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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Bonjour,

Même si je suis convaincu que plusieurs cas de SCI entre amis se sont formidablement déroulés, je déconseillerais cette pratique. Vous et vos amis n’aurez à priori pas les mêmes besoins, ni les mêmes envies aux mêmes moments. Or, une SCI (l’immobilier en général) est une aventure sur le long terme. Exemple : si votre ami souhaite vendre ses parts (besoin de liquidités, etc.), que vous n’avez pas les moyens (ou pas l’envie) de les racheter, vous vous retrouverez peut-être avec un nouvel actionnaire, dont vous n’êtes pas proche. (Ce n’est qu’un exemple.)

Ceci dit, si vous souhaitez vraiment franchir le pas (ce que je comprends, même si je ne le conseille pas :D), pour augmenter votre capacité d’investissement, veillez à avoir une surface financière large hors SCI. Autrement dit, cet investissement devra rester « marginal » dans votre patrimoine, pour éviter les tensions et pouvoir faire face aux aléas de la vie sans avoir à vendre les parts.

Autre point qui me semble fondamental : essayer de s’associer avec des personnes ayant des « moyens » (je sais que ce n’est pas toujours évident à déterminer) et surtout des « philosophies de vie » et des « mentalités financières » similaires (un flambeur et un adepte des réinvestissements de revenus risquent de ne pas s’entendre à LT).

Je n’ai pas eu l’occasion de créer de SCI avec des amis, mais j’ai créé une société avec un de mes meilleurs amis. Les non-dits sont parfois extrêmement durs à gérer, de même que les différences de capacités financières (évidemment, le cas d’une SCI est plus simple à gérer qu’une création d’entreprise, mais il faut rester prudent) et de philosophies de vie. L’arrivée d’un(e) conjoint(e) ayant des aspirations différentes peut également bouleverser la donne rapidement.

En revanche, créer une SCI avec ses parents dans une optique de transmission (voire autre) me semble une piste à étudier sérieusement.

Ce n’est que mon point de vue, mais j’espère avoir aidé :)

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#4 22/02/2013 11h57 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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Mon beauf frère a monté une SCI avec son meilleur pote.
Son pote s’est chargé de la paperasse /la banque etc
Mon beauf sur le bricolage

Choix un immeuble : 2 F2 + 1 local commercial
En 1,5 ans, tout week-end confondu
Creation de 2 F2 supplementaires ( 1 en comble / 1 dans les garage en briques dans le jardin )
Renovation complete des 2 autres F2

Ensuite ils ont revendu.. Mon beauf a été a moitié content quand il recu 6K€
effectivement ca a mis du beurre dans les epinards mais….

Lors du montage de la SCI, Son pote il a dit qu’il prenait l’ensemble des garanties des prets de la SCI contre une répartition des part 10%90%. Il a compris combien il a perdu juste parcequ’il n’a pas pris sa part dans la SCI, sachant que le pote n’a jamais mis les pieds dans l’immeuble pour la gestion ou la renovation ( j’y ai passé 2 Weeks-end )

Je ne prends pas la peine de décrire leur relation par la suite.

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#5 22/02/2013 12h19 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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C’est très simple, dès lors qu’il y a des associés, il y a des tensions.

Alors si en plus c’est la famille ou des amis…

Un bon associé peut devenir un ami, par contre un ami qui devient associé…

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#6 22/02/2013 15h52 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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Il faut une bonne complémentarité chacun apportant ce que l’autre ne peut pas apporter, tout le monde y gagnant alors), expliciter le plus possible les non-dits (au besoin au niveau des statuts), et s’assurer que le montage est équilibré et bien compris par chacun (comme le 90/10 avec celui à 10 qui investi plein de son temps sans réaliser dès le départ qu’il en retirera bien peu), en essayant de penser à tout ce qui pourrait advenir dans N années (y compris quand un des associés souhaite vendre). Il faut aussi que les intérêts soient suffisamment convergents, et aient toutes les chances de le rester dans le futur (ex: deux associés de 20 et 50 ans auront pourront avoir des intérêts divergents, le jour où le 1er voudra lever le pied, ou quand le second fondera une famille ou lancera son entreprise ou partira à l’étranger). 

Bref, ça fait beaucoup de conditions, et de risques (notamment de tensions).
Mais parfois, il peut y avoir plus à gagner qu’à perdre en s’associant…. Chaque cas est différent.

Une analogie : tous les copropriétaires sont un peu "associés" dans la gestion des parties communes, et ça génère aussi parfois des tensions (parfois disproportionnées avec leurs motifs), même s’il est plus facile de "céder ses parts" en vendant son appartement. (Là aussi : un bon voisin peut devenir un ami.)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 22/02/2013 16h11 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Un bon associé peut devenir un ami, par contre un ami qui devient associé…

Cette phrase de notre hôte reflète parfaitement la logique des choses.

J’ai malheureusement vécu cette situation (encore que l’on apprend dans l’échec), malgré les mises en garde de plusieurs "experts" sur une association entre deux amis (on ne croit que ce que l’on voit hein smile et on a facilement tendance à se sentir au-dessus des problèmes que certaines personnes "expérimentées" ont pu connaître, en pensant que notre relation est différente, que "cela ne nous arriverait pas").

Après, il ne faut pas non plus généraliser, puisque certaines histoires ont prouvé qu’il était possible de réussir avec ses amis. Je fais juste part de ma petite expérience.

Je ne vous parle pas des situations dans lesquelles on s’évite… Il faut savoir qu’il est très difficile de mettre un ami face à ses responsabilités professionnelles (les non-dits deviennent vite étouffants et très très très frustrant).

Et que dire des (ex-)moments de détente traditionnels (soirées entre amis, etc.) où le "business" et les problèmes qui en découlent ne peuvent plus être mis de côté…

Bon, vous l’aurez compris, si vous avez un excellent ami, que vous vous entendez parfaitement avec lui et espérez préserver votre relation, j’aurais tendance à vous déconseiller de le mêler à un business quelle que soit sa nature smile

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#8 25/02/2013 13h02 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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Bonjour,

Je vais faire le contre-exemple des situations évoquées….

J’ai monté une SCI avec un ami, un très bon ami.
Et tout va bien.
Nous nous sommes mis d’accord sur tout, même les cas impossibles, AVANT la création.
Je pense que c’est une des deux conditions pour que ça fonctionne.
La seconde condition est que la SCI rapporte dès le départ.
Nous avions placés 10.000 Francs (!) chacun à la création, nous avons prévu de garder en permanence dès que possible la même somme sur le compte en cas de pépin.
Pour l’entretien, les visites… il était convenu de passer par une agence dès que nous ne pourrions pas gérer nous même à égalité de temps. Ce que nous avons fait quelques mois après le déménagement d’un associé. (Avec une baisse de bénéfice, évidemment)

J’ai aussi monté deux SCI avec ma femme, qui est maintenant mon ex-femme. La aussi, tout ce passe bien, mais mon ex-femme est particulièrement honnête et "réglo" Je gère ces SCI, les SCI lui versent des dividendes, et ça roule toujours. Il est vrai que si l’un de nous souhaite revendre et pas l’autre, il risque d’y avoir un problème…

C’est donc possible, et toujours dans la joie et la bonne humeur ;-)

Frédéric

Dernière modification par Frederic89 (25/02/2013 13h10)

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#9 06/03/2013 10h50 → SCI Société civile immobilière entre amis ou famille : vos avis ? (cercle familiale, cercle privé, investissements, relations, sci)

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bonjour,

je souhaite savoir si il est possible de créer une SCI avec un français travaillant à l’étranger (UE).
Existe-t-il des contraintes juridiques ou autres?
Est-il judicieux de faire ce montage pour faire du meublé? a priori non d’après mes souvenirs…
Est-ce que cela peut poser problème pour l’obtention d’un prêt?

merci d’avance pour vos retours.

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