Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 19/02/2013 22h11 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Début janvier j’ai acheté un immeuble et au rdc il y a un commerce. Le bail commercial 3/6/9 tient compte de la Tva car l’ancien proprio était en Sci.
Moi ce n’est pas le cas, je ne suis donc pas interessé pour redonner la TVA et préfererait être payé en HT. Faut il faire un avenant au bail ?

Je suis allé au centre des împots qui m’a très mal renseigné et m’a renvoyé vers les greffes du tribunal pour l’inscription. Le tribunal surpris m’a renvoyé vers les împots !!!
Bref, c’est plutôt compliqué !

Suis je obligé de maintenir mes revenus locatifs avec la TVA et la redonner sous forme de versement aux impots ?
On m’a dit également qu’il était interessant de garder sous cette forme car je pouvais récupérer moi m^me la TVA sur les travaux que je fais ou bien sur la comission agence lors de l’achat du bien…

Pouvez vous m’éclairer svp, je suis dans le flou
Merci

Mots-clés : bail commercial, local commercial, tva

Hors ligne

 

#2 21/02/2013 09h01 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Personne pour me répondre ????  sad

Hors ligne

 

#3 21/02/2013 12h52 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   104 

Bonjour Pontneuf,

Si le bail précise que le loyer soumis à la TVA, vous devez le conserver.

Mais effectivement, vous pouvez toujours tenter de négocier avec votre locataire un avenant, mais n’espérez pas toucher le montant TTC actuel du loyer… Car ça voudrait dire une grosse augmentation de loyer pour votre locataire, puisqu’il ne pourrait plus déduire la TVA.

En étant soumis à la TVA, vous pouvez en effet la récupérer sur les factures concernant le local commercial : travaux, assurances etc…

Je ne connais pas les démarches concrètes liées aux déclaration de TVA, mais ça doit se trouver dans la littérature, chez un comptable ou sur le net.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#4 21/02/2013 12h59 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Merci pour la réponse.
Comme il s agit d’un immeuble complet que j’ai acheté puis je récupérer la TVA sur les futurs travaux de l’immeuble ou bien que la partie commerce au prorata.
J ai signé via une agence Immo donc pensez vous que je puisse récupérer la TVA sur la commission ? Totale ou au prorata de la surface ?

Dernière modification par pontneuf (21/02/2013 13h01)

Hors ligne

 

#5 21/02/2013 13h22 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

En première approche :
Pour pouvoir facturer avec de la TVA et récupérer celle sur vos factures achats (quelles que soient leur nature) il faut que votre structure juridique (celle qui a acheté l’immeuble ) soit soumise à la TVA.

Si c’est à titre privé, évidemment pas de TVA, si c’est une personne morale (SCI, SARL ou autre société) la oui.
Votre locataire ne pourra récupérer la TVA sur ses loyers que si vous lui établissez des factures avec la mention du montant de la TVA. Ce qui suppose que vous y êtes assujetti (voir ligne ci-dessus).
Donc si vous n’êtes pas assujetti TVA, votre locataire paye le montant HT (le montant d’avant divisé par 1.196).
Pour lui cela ne change rien.

Votre CDI doit pouvoir vous donner toutes ces infos, ainsi que les détails complémentaires.

Dernière modification par Champflo (21/02/2013 13h24)

Hors ligne

 

#6 21/02/2013 13h32 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses
Je vais donc voir avec le responsable du commerce.
Je pensais qu en tant que personne privé je devais collecter la TVA et la reverser au fisc.
Maintenant, est ce que le locataire va accepter l’avenant ?

Hors ligne

 

#7 21/02/2013 14h19 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   104 

Champflo a écrit :

En première approche :
Pour pouvoir facturer avec de la TVA et récupérer celle sur vos factures achats (quelles que soient leur nature) il faut que votre structure juridique (celle qui a acheté l’immeuble ) soit soumise à la TVA.

Si c’est à titre privé, évidemment pas de TVA, si c’est une personne morale (SCI, SARL ou autre société) la oui.

Ca n’est pas exact !
Un particulier (sans structure juridique) peut collecter la TVA et doit la reverser à l’état.

Voir ce lien : http://www.service-public.fr/profession … 00747.html

Pour Pontneuf : d’après ce lien, on peut dénoncer l’option à la TVA à partir de la 9ème année du bail. Le montant loyer perçu restera le montant du loyer HT


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#8 21/02/2013 14h28 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Très bien. Donc je peux rester comme je suis et collecter et reverser la TVA à l’état.
Quel est l’avantage de rester ainsi pour moi ?  Dois je la collecter ou bien faire un avenant afin de percevoir un loyer HT ?  Pas simple !!!! Et heureusement qu’il y a des personnes compétentes sur ce site car même le fisc ne sait répondre ….

Hors ligne

 

#9 22/02/2013 01h53 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Modérateur
Réputation :   1078 

Il n’y a peut-être guère d’avantage pour vous, mais pas plus d’inconvénient, et vous ne pouvez sans doute tout simplement pas changer le bail commercial existant. Il vous faudra faire l’immatriculation auprès du trésor public pour la TVA.

Deux avantages potentiels :
1) si vous avez des charges avec tva sur ce bien, vous récupérerez cette TVA.
2) la TVA collectée constituera une petite avance de trésorerie pour vous. 
Pour la TVA collectée en 2013, vous paierez uniquement vers avril 2014 si TVA < 1000€/an [un exemple de simplification administrative d’il y a qqs années], et si TVA >1000€ il faudra payer 3 avances trimestrielles en 2013 et le solde en 04/2014.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#10 22/02/2013 07h30 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Merci goodbyelenine
La TVA est de 63€ donc je suis dans le 1 er cas je vais donc retourner aux impôts pour m inscrire
En espérant avoir le bon conseiller…. Car lundi ils m’ont dit d’aller aux greffes du tribunal pour m inscrire !!!
Bonne journée

Hors ligne

 

#11 22/02/2013 07h53 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   24 

Bonjour,

Quand j’ai acheté mes locaux commerciaux, les preneurs versaient la TVA. N’envisageant pas de faire de gros travaux et ne souhaitant pas la collecter (pour limiter les papiers administratifs à remplir), j’ai fait un avenant en cours de bail avec les preneurs, mentionnant le non assujettissement à la TVA me concernant et le nouveau montant du loyer HT + les provisions pour charges (qui elles restent en TTC).
Il n’y a pas eu de problèmes au niveau des impôts qui m’avaient précisé la marche à suivre (en fonction des centres d’impôts et des expériences des personnels, on peut trouver des gens compétents. J’en avait contacté deux, avant de trouver une réponse adéquate).

Je précise que je gère les biens en direct et donc pas sous SCI ou autre structure juridique.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne

 

#12 22/02/2013 08h02 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Bonjour salaze,

Tout comme moi je gère en direct en tant que particulier (pas de sci) et si la collecte de la TVA ne me donne pas d’avantage autant que je fasse un avenant. Je n ai pas de travaux à prévoir sur le local.
 
Par contre étant donné que j’ai signé l’immeuble en janvier et que je suis passé par agence on m’a dit que je pouvais récupérer la TVA sur la commission.
Si c est le cas il va falloir réfléchir. Mais comment se fera cette répartition ? Au prorata des loyers de l’immeuble ou au prorata des surfaces m² ?
Et si j’opte pour le reversement de la TVA cela m’engage sur toute la durée du bail ou bien une certaine durée fixée par le fisc ?
Je ne trouve pas toutes les réponses à ma question… et tu as eu de la chance de trouver une personne compétente aux impots car moi cela n’a pas été mon cas !

A réfléchir ….

Dernière modification par pontneuf (22/02/2013 09h49)

Hors ligne

 

#13 22/02/2013 12h38 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   24 

Au niveau des impôts, ce sera tout ou rien. Tu ne pourras pas leur demander de déduire la TVA sur la commission et refuser ensuite de la percevoir au titre du bien immobilier sans rester engagé un certain temps. Je ne pourrais pas te renseigner sur cette durée, mais si on prend le cas du régime micro foncier par rapport au régime réel, la durée est de 3 ans avant de pouvoir modifier à nouveau le régime. La logique voudrait que l’engament soit similaire pour les déclarations fiscales, mais la logique a parfois ses limites. et en matière fiscale, il vaut mieux être sur pour ne pas être désagréablement surpris. De mémoire, c’était le centre d’impôt d’Arras qui m’avait renseigné à l’époque.

Cela dit, bien souvent, plutôt que de consulter des services "spécialisés" quand je cherche des renseignements spécifiques, je fais des recherches sur google. Je trouve généralement des réponses pertinentes à mes questions. J’ai commencé à investir dans l’immobilier d’entreprise il y a deux ans, sans rien y connaitre, après 4 ans d’expérience dans le domaine du locatif résidentiel. C’est bien souvent avec Internet que j’ai pu trouver des solutions aux divers problèmes que j’ai eu à gérer et que trouverai encore pour les problèmes à venir. Et c’est souvent plus rapide que de passer par les services publics ou privés concernés car trouver le bon interlocuteur n’est pas évident.

Il est vrai qu’avec le Forum d’IH (merci à lui en passant), on trouve beaucoup de réponses à des investissements sur plusieurs supports: bourse, SCPI, Immobilier physique… avec un partage d’expérience profitable à l’ensemble.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne

 

#14 22/02/2013 16h06 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Modérateur
Réputation :   1078 

Au niveau des impôts, mieux vaut pour la TVA vous adresser au "Service des impôts des entreprises", où il doit y avoir des agents qui s’occupent de tous les aspects relatifs à la TVA.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#15 27/03/2013 18h22 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Bien, je vous met au courant de mes démarches
Je suis allé aux impôts et pour collecter la TVA il faut bien (et ce depuis le 1er juillet 2013) s’enregistrer aux greffes du tribunal de commerce pour collecter la TVA et crée un compte INSEE.

La collecte de la TVA ne m’interesse pas et mon locataire ne reverse pas la TVA donc aucun intérêt à continuer ainsi. L’immeuble que je viens d’acheter en début d’année comportait le bail commercial avec TVA car l’ancien proprio était en SCI.

J’envisage donc de faire un avenant sur le bail commercial.
Dois je le faire à la date d’achat de l’immeuble ? et reverser le trop perçu au locataire.
Est ce un simple avenant stipulant que je ne souhaite pas collecter la TVA ou bien y a t’il des subtilités à mentionner dans cet avenant ?

Merci

Hors ligne

 

#16 09/10/2014 08h11 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour à tous,

Je déterre ce vieux post afin d’avoir quelques précisions, car malgré le fait que je comprenne vite, il faut m’expliquer longtemps …

Sur un local commercial que je viens d’acquérir (en nom propre), la locataire me verse le loyer HT + TVA (430 euros) , comme mentionné dans son bail . Je lui fait donc une quittance séparant les deux montants, afin qu’ elle puisse récupérer sa TVA . De mon coté, suis je obligé de reverser la TVA, ou puis je simplement déclarer 430x12 dans mes revenus fonciers ? Y-a-t-il un lien direct pour les impots entre la tva qu’il vont lui reverser et celle qu’ils sont censés collecter auprès de moi ?

J’ai bien compris l’utilité de la démarche si il y a de gros frais sur ce local, mais si ce n’est pas le cas, quel est l’interet d’avoir un truc si compliqué ? Un simple avenant pourrait donc lui permettre de me verser que le loyer HT, ce qui simplifierais les démarches ?

Dernière question : puisque j’ai 2 appartements au dessus exactement à la même adresse, pourrais je donc récupérer la TVA sur tout les travaux concernant ces 3 entités ? Et quid de la TVA sur les frais d’acquisition (notaire, hypothèque …) ?

Merci à tous pour vos réponses éclairées, car même les impots semblent perdu sur le sujet (ou faut tomber sur la bonne personne …)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#17 09/10/2014 08h45 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour,

Pour répondre à votre première question, si votre locataire soumis à bail commercial vous verse un loyer HT + TVA vous devez déclarer dans vos revenus fonciers les revenus hors taxes et reverser la TVA collectée au Trésor (soit trimestriellement soit mensuellement selon votre option).

Votre locataire portera les sommes de TVA qu’elle vous aura versées en TVA déductible qui viendra en déduction sur la TVA collectée au titre de son activité (si elle est soumise à TVA, si c’est une activité médicale par exemple, puisqu’elle ne collectera pas de TVA elle ne pourra pas en déduire).

Par principe, l’option à la TVA se fait par unité physique. Donc si vous avez un immeuble avec 3 étages, et que vous optez pour la TVA, par principe, tous les loyers doivent être soumis à TVA, SAUF si vous avez des particuliers auquel cas la TVA ne s’appliquera pas sur leurs loyers : cela aura pour incidence que vous ne pourrez récupérer la TVA sur les travaux pour la rénovation des appartements loués aux particuliers.

Votre immeuble sera donc partiellement affecté à des activités taxables :

- une partie sera affectée à une activité soumise à TVA : la location à bail commercial avec option dans le bail ;
- l’autre partie sera affectée à une activité non soumise à TVA : la location à destination de particuliers.

Vous déterminerez un coefficient de déduction qui sera en fonction des surfaces affectées à TVA (pour le coefficient d’assujettissement par exemple) fonction du CA dégagé par les différentes activités (pour le coefficient de taxation).

En théorie, votre notaire doit vous assister dans cette détermination de TVA récupérable dans la mesure où il s’agit de la TVA sur l’acquisition sur un bien immobilier.

J’espère avoir répondu à vos interrogations, au moins en partie.

Bonne journée

Hors ligne

 

#18 13/10/2014 17h55 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

Merci Julien34 pour votre réponse.

Concrètement, quelle démarche je dois effectuer auprès du centre des impots ? Et question délai, comment ça se passe ?

Cordialement


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#19 13/10/2014 21h45 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Modérateur
Réputation :   1078 

En pratique, vous déclarez un début d’activité, soumise à TVA, et le fisc vous envoie les papiers à remplir régulièrement.

Enfin, c’est comme ça que ça marchait avant. Parce qu’il me semble que d’ici peu, il n’y aura plus comme seul moyen d’envoyer les infos que la télétransmission (et alors, mieux vaut faire appel aux services d’un pro (comptable)) pour le faire (ou peut-être s’acheter le logiciel de compta qui le supporte).

Dans tous les cas, si vous contacter le SIE (Service des Impôts des Entreprises) de votre perception, ils vous renseigneront.   (déjà écrit dans mon message #14)  Si vous faites tout seul dans voter coin, même avec les meilleurs avis des forums, ce sera à vos risques et périls.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#20 14/10/2014 16h32 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

Merci GBL pour ce complément d’informations.
Je vais m’y atteler rapidement avant que cela change, car je n’ai ni comptable, ni compétence en informatique …
Cordialement


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#21 20/10/2014 18h28 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

GoodbyLenine a écrit :

Inconvénients de la TVA : comme dit par alex, sachant que si vous avez moins de 1000€/an à reverser, il y aura juste 1 déclaration/an à faire (1 chiffre à recopier dans qqs cases, +1 chèque à faire), sinon, il y aura 4 ou 5 papiers à remplir et 4 chèques/an à faire. C’est pas non plus la mer à boire….

Avantage : vous bénéficiez de l’avance de trésorerie du montant de la TVA (vous percevez tout l’année, vous reversez +tard, par ex vers avril-mai de l’année d’après si <1000€/an), vous récupérez la TVA sur les achats de la SCI (fournitures de bureau par ex, ou partie des frais de notaire assujetti à TVA, ou honoraire de l’expert-comptable) au prorata de l’activité assujettie à TVA.

A vous de voir si faire qqs paperasses (bcp moins que pour déclarer l’IS) en plus vaut la peine pour récupérer qqs €uros. De toute façon, ça ne jouera pas sur des sommes très importantes.

Bonjour GBL (et aux autres …)

Le SIE de mon secteur à su répondre à mes questions concernant la mise en place de la partie administrative. Vous aviez raison (encore une fois …), depuis le 01 octobre 2014, la télétransmission est étendue à toutes les entreprises.

Même si toutes ces démarches ne sont pas la "mer à boire" effectivement, toutes mes acquisitions ont été faites en nom propre, sans statut particulier, je suis à l’IR, et je suis considéré comme simple particulier (bailleur) au yeux de l’administration fiscale, ce qui simplifie grandement toutes démarches administratives, et m’évite d’avoir recours à tout comptable.

De plus, je n’ai aucun travaux de prévu sur ce local, donc peu d’intêret (Bien que je sois preneur de tout éclaircissement concernant la partie des frais de notaire assujetti à la TVA)

Je vais essayer de faire simple : quel recours puis-je avoir pour m’affranchir de cet aspect TVA (et administratif), en passant bien sûr par l’accord de ma locataire du local commercial, avec qui je m’entends très bien (avenant au bail, son loyer HT devenant donc son loyer TTC ? ). Bien sûr, il faut que cela ne lui cause aucun désagrément … Est-ce faisable ?

Cordialement


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#22 23/10/2014 23h57 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

Quelqu’un pour me répondre ?


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#23 02/11/2014 19h04 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   22 

Et bien en fait la réponse est simple : l’option TVA tombe systématiquement lors du changement de propriétaire du local commercial (elle ne "suit" pas le bail) . Donc c’est uniquement si vous voulez reconduire cette option qu’il faut effectuer des démarches auprès de l’administration fiscale . J’ai toutefois fait un avenant (entre nous) avec ma locataire pour que les choses soient claires, elle me verse donc dorénavant son loyer HT (ou plutot sans TVA …) , et je n’ai strictement aucunes démarches administratives supplémentaires (POI, CA3 …)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

Hors ligne

 

#24 03/11/2014 08h09 → Local commercial : redistribution de la TVA ? (bail commercial, local commercial, tva)

Membre
Réputation :   

Bonjour
J’ai fait également la même chose, j’ai fait un courrier aux impots avec copie de l’avenant au bail stipulant abandonner la recolte de la tva.
Désormais le loyer a baissé de 20% pour le locataire qui lui non plus ne reversé pas la TVA (magasin d’import)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech