Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 17/02/2016 08h46 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   36 

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété exprimée en tantièmes. Le tantième représente une part exprimée en pourcentage calculée par rapport à l’ensemble de toutes les parts de l’immeuble. Les tantièmes déterminent le pouvoir de vote en assemblée générale au sein de la copropriété et servent de base de calcul dans la répartition des charges de copropriété.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne

 

#27 09/09/2016 11h29 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

je suis en train d’étudier pour investir dans un petit immeuble dans l’ancien, qui ne disposera pas de chauffage au gaz, pas de chauffage commun et ne comportera pas d’ascenseur (choix volontaire de ma part).

En général, sauf si je me trompe, le seul document que l’on puisse obtenir lors de l’acquisition est un relevé des surfaces des appartements et à la rigueur auprès du fisc du relevé cadastral de l’immeuble (matrice cadastrale) (mais connait-t’il les découpages en appartements ?) afin d’obtenir des prorata pour les charges entre les différents logements de l’immeuble.

Ma question est de l’ordre des comptes d’apothicaire mais il me semble judicieux d’être rigoureux dès le départ en terme de charges récupérables de l’immeuble envers les différents locataires (j’ai une certaine habitude actuellement mais dans le cadre d’une copropriété avec un règlement plutôt clair et précis) :

- ampoules des parties communes (charges générales, au prorata de la superficie des appartements ?)
- Electricité des parties communes (charges générales, au prorata de la superficie des appartements ?)
- nettoyage des parties communes (charges d’escaliers, définit en partie par la superficie et le niveau de l’appartement ?)
- TOM (au prorata des données de la matrice cadastrale ?)

Peut-on faire appel à un géomètre pour définir des tantièmes pour à terme en cas de vente intégrer ceci pour transformer dans un avenir lointain en copropriété (et ainsi vendre les lots un à un à un moment opportun ?)
Et auquel cas ces charges peuvent-elles passer dans l’annexe 2044 des revenus fonciers au réel ?

Merci à vous

Hors ligne

 

#28 09/09/2016 12h17 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   337 

Si je comprends bien, vous envisagez d’acheter un immeuble entier. C’est très différent du cas évoqué précédemment dans le fil, qui consistait à acheter un appartement (un morceau d’immeuble), dans un immeuble sans copropriété, ou plutôt, il s’est avéré que c’était dans une copropriété mais non gérée.

Donc, dans votre cas d’un immeuble collectif appartenant à un seul propriétaire, la seule obligation est d’avoir une méthode de répartition équitable et constante dans le temps.

Vous devez en principe la communiquer au locataire au moment où vous lui envoyez le décompte pour régularisation annuelle. Cf article 23 de la loi de 1989 qui dit : "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires".

Ca semblerait logique de lui communiquer ce mode de répartition dès le moment du bail, mais il n’y en a pas l’obligation, contrairement au cas de la copropriété.

Votre obligation dans le bail est d’écrire le mode de récupération de charges (à savoir Provisions sur charges avec régularisation annuelle), et le montant de ces provisions sur charges.

Presque toujours, c’est la surface des logements qui sert de clé de répartition. C’est cela qui est considéré comme équitable.

J’aurais tendance à dire de ne marquer dans le bail que ce qui est obligatoire : mode de récupération de charges (à savoir Provisions sur charges avec régularisation annuelle), et le montant de ces provisions sur charges. Et d’informer à l’oral que c’est une répartition au pro-rata de la surface des logements.

Pour la surface des logements, vous avez de toute façon l’obligation d’indiquer dans le bail une surface raisonnablement juste. Donc cette surface indiquée dans le bail, par rapport à la surface totale louée, est la clé de répartition.

Je pense qu’avec le géomètre, les millièmes, et la prise en compte de l’utilité (*), vous voulez être trop précis. Le mieux est l’ennemi du bien. Qui plus est, si vous vouliez revendre à la découpe dans quelques années, qui vous dit que le boulot du géomètre fait aujourd’hui sera encore valable ? Le contexte réglementaire pourrait changer d’ici là, l’imagination est sans limite dans ce domaine.

(*) c’est vrai que dans l’idéal, on prend en compte l’utilité réelle pour un lot. Par exemple, le nettoyage de l’escalier : on pourrait faire un pro-rata selon l’étage où est situé l’appartement. Dans l’idéal, peut-être, mais je trouve que c’est une complication inutile.

Le locataire voit deux choses :
1) que les charges ne soient pas trop élevées
2) que la répartition soit équitable.

Vous allez avoir des charges basses, et la répartition au pro-rata des surfaces est raisonnablement équitable. Je n’irais pas chercher plus loin.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 12h35)

Hors ligne

 

#29 09/09/2016 13h00 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   218 

Pour compléter la réponse pertinente de @bernard2k, c’est dans le règlement de copropriété que sera définit les règles de répartition.
C’est ce document qui fera référence et viendra arbitrer les questions qui peuvent poser discutions comme par exemple quelle surface est prise en compte ; au sol ou carrez ? Il faut réfléchir à toutes les possibilités qui peuvent survenir pour sa rédaction, un notaire peut être de bon conseil.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#30 09/09/2016 15h09 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   337 

DDTee, certes un règlement de copro va régler, au passage, la répartition des charges. Mais c’est prendre un rocher pour tuer une mouche.

Ce que je disais, c’est que tant que Gamma est propriétaire de tout l’immeuble, donc tant qu’il n’a pas besoin de revendre à la découpe, il n’est pas nécessaire de créer un règlement de copro. Pour répartir les charges sur les locataires, il suffit de faire une répartition des charges "équitable", et le pro-rata des surfaces ira très bien pour cela.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 15h10)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech