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#1 06/02/2013 11h26 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   219 

Je m’intéresse à l’achat d’un appartement qui me semble mériter l’attention (+ 10% de renta brut, bon emplacement) seulement celui ci-est dans un immeuble sans copropriété. Je m’interroge sur les conséquences que cela peut occasionner.
L’appartement (45 m2 en duplex) partage un immeuble avec un commerce. L’ensemble est constitué de deux bloc. Le plus étendu est celui du commerce sur deux niveaux (stock à l’étage), le second bloc un passage au rez de chaussée pour accéder aux bureaux du commerce et l’appartement au 1er et second étage.
L’appartement appartenait à une vielle dame et aucune copropriété ni mise en commun quelconque n’existe depuis une vingtaine d’année. Chacun entretient son petit morceau sans rien demander à l’autre…
Je crains plusieurs choses, notamment de devoir participer à la réfection du commerce si celui-ci le décide !
Merci d’éclairer ma lanterne de vos connaissances/expériences.

Mots-clés : copropriété


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#2 06/02/2013 12h31 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   14 

Nous avons acheté il y a quelques années un petit magasin située au RDC d’une parcelle, avec au 1er étage un bout d’appartement qui continuait sur la parcelle d’à côté, et au 2ème étage un grenier appartenant au propriétaire de la parcelle de l’autre côté. Le magasin et le 1er étage appartenait à un même propriétaire, qui ne vendait que le magasin.
Le notaire a fait intervenir - au frais du vendeur - un géomètre qui a déterminé les parties communes et les tantièmes, et a rédigé un projet de règlement de copropriété. Il a attiré notre attention sur l’état très moyen d’un toit en copropriété.
Les parties communes étaient assez réduites : toits  et façade (l’accès aux étages se faisaient par les parcelles mitoyennes).

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#3 06/02/2013 14h22 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise à son article 1 que :" La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs."


Vous êtes donc dans le cadre d’une copropriété ! (Même si aucun document n’a été établi dans ce sens)… Pour éviter la copro, il aurait fallu, qu’au moment du découpage de l’immeuble un autre mode d’organisation soit choisi (par exemple une division en volume)…. hors d’après ce que vous indiquez, il ne semble pas exister d’écrit (de convention) allant dans le sens contraire à une organisation sous forme de copropriété.

En résumé, l’absence de toute convention implique de fait l’existence d’une copropriété loi 65.

Ce qui est très gênant dans votre cas de figure, c’est qu’aucun règlement ne prévoit la répartition de charge… ce qui risque d’être la source de grosses mésententes avec l’autre copropriétaire quand il faudra faire des travaux sur les parties communes (réfection de la toiture, intervention sur le gros œuvre etc…).

L’article 3 de la loi de 1965 précise d’ailleurs ce qui est réputé être parties communes en l’absence de titre : " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
"

En conclusion, avant de signer quoique se soit, il faut bien analyser cette situation qui peut vous réservez de mauvaises surprises.


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#4 06/02/2013 16h33 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   219 

Isa6068 : Merci pour votre comparaison, il y a effectivement beaucoup de similitudes. Une différence cependant, les lots sont dans mon cas précisément décrits. J’ai oublié une information d’importance ; le nombre de tantièmes 120/1000. Accessoirement, vous souvenez vous du coût de la rédaction du règlement de copropriété par le notaire ?

Sasuke : Merci pour toutes ces précisions forts utiles. Dans cette situation d’une copropriété loi 65, comment les décisions se prennent-elles ? Ai-je les moyens légaux d’imposer un règlement de copropriété à cet autre propriétaire ?


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#5 06/02/2013 17h19 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   14 

Pour l’intervention du géomètre et le règlement de copropriété, je crois que c’était de l’ordre de 700 euros.

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#6 06/02/2013 17h20 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   23 

Bonjour,

Vous écrivez qu’il n’y a pas de copropriété et vous évoquez des tantièmes : c’est un peu contradictoire.
D’où viennent ces tantièmes si ce n’est d’un règlement de copropriété ?

Quelques infos générales sur le règlement de copropriété.

Le fonctionnement d’une copropriété est régie par la loi du 10 juillet 65.


Biskeo, infos pour gagner de l'argent

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#7 06/02/2013 17h37 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   219 

Biskeo : Merci pour ces liens, je vais prendre le temps pour les lire…
Vous avez raison, il y a eu une copropriété, qui semble avoir été abandonnée au début des années ’90.

Dernière modification par DDtee (06/02/2013 17h47)


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#8 06/02/2013 19h48 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   14 

Vu ce que vous décrivez je pense qu’il existe une copropriété. Cependant je pense que vous voulez dire que cette copropriété n’est pas géré par un syndic professionnel mais par un syndic bénévole.
Ce syndic bénévole c’est réparti les tâches comme l’indique votre premier message.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#9 06/02/2013 20h04 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Kool31 : Il n’y a pas de syndic, ni bénévole ni professionnel, juste un usage sans concertation, ni accord. Toute entente semble abandonnée depuis vingt ans environ (sans mésentente pour autant) avec plusieurs propriétaires successifs pour le commerce.


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#10 06/02/2013 21h53 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   17 

DDtee a écrit :

Je crains plusieurs choses, notamment de devoir participer à la réfection du commerce si celui-ci le décide !

- Si les lots sont clairement définis , il n y a aucune raison de devoir participer à la réfection du commerce , qui est pour lui un bien propre -
Un syndic est un gestionnaire , mais il n est pas habilité à décider pour les copropriétaires
Qu il y ait un syndic ou pas ne change rien au fait que les décisions prises au sujet de votre Immeuble seront imposées en fait par le propriétaire qui détient la plus grande surface  à titre personnel -(hors les parties communes définies ) -
- La gestion des  parties communes peut devenir un cauchemar  si le nouveau propriétaire du commerce n est pas accommodant - 

Dans votre cas , les décisions seront  prises  en fait par le propriétaire qui détient la plus grande surface -Si la surface du propriétaire du commerce  est plus importante que celle de  votre appartement , il est en mesure de vous imposer n importe quoi -

Quelle genre d activité commerciale peut être pratiquée   par un nouveau propriétaire ??
Vous devez prendre en compte  par exemple  que pour s agrandir  il ait décidé de s approprier
votre  appartement au moindre coût en rendant la vie impossible à son occupant

Dernière modification par Swx (06/02/2013 22h09)

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#11 06/02/2013 22h29 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   82 

Solution trés simple, saisir le tribunal pour qu’un administrateur gére l’immeuble.

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#12 07/02/2013 03h03 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Modérateur
Réputation :   1083 

Swx a écrit :

Dans votre cas , les décisions seront  prises  en fait par le propriétaire qui détient la plus grande surface -Si la surface du propriétaire du commerce  est plus importante que celle de  votre appartement , il est en mesure de vous imposer n importe quoi -

Je ne crois pas que ceci soit exact (il ne pourra assurément PAS vous imposer "n’importe quoi").

Le principal risque est que la situation n’est pas claire, et qu’il est donc difficile d’évaluer les conséquences potentielles.
En cas de mésentente avec le propriétaire du commerce, la situation peut effectivement devenir pénible. Peut-être faut-il profiter de l’acquisition pour établir un règlement de copro.

Dernière modification par GoodbyLenine (07/02/2013 03h04)


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#13 07/02/2013 09h32 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   219 

GoodbyLenine : C’est bien une difficulté d’évaluation qui me semble dominer dans cette situation. Je pense également qu’il faut établir un règlement de copropriété, mais ai-je les moyens de l’imposer ?

BorderLine : Si je peux éviter des démarche lourdes, j’éviterai… mais c’est sans doute effectivement le moyen d’imposer.

Swx : Je pensais aux parties communes de son commerce, comme la façade par exemple. Vous avez raison, le propriétaire du commerce peut changer, cela participe à la difficulté d’évaluation.

D’autre part, j’ai les diagnostiques de l’appartement, mais pas des parties communes, est-ce normal ?
J’ai remarqué que les arrivées d’eau sont dans des tuyaux en plombs. C’est avant les compteurs et dans les parties communes. Souci ou celui du distributeur d’eau ?


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#14 07/02/2013 09h52 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   69 

Bonjour,

Vous êtes investisseur, pas en train d’acheter une jolie maison pour vous.

Si éclairer la situation de la copropriete est compliqué, laissez tomber et continuez à chercher.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (08/02/2013 10h20)


Pourquoi pas Vous?

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#15 07/02/2013 10h42 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   15 

Je suis du même avis que Pruls…. vous êtes en train de vous embringuer dans un dossier délicat qui peut vite dégénérer.

De manière plus générale, je vous conseille vivement de fuir les copropriétés à deux. La copropriété suit des règles inverses à celles de la consommation d’alcool… A trois ça va…. A deux… bonjour les dégâts !

Dans une copropriété à deux, majorité rime avec unanimité… le moindre désaccord sur le vote d’une décision en AG entrainera inévitablement le blocage de la copro.

Une copro bloquée, c’est une copro qui va droit dans le mur (impossibilité d’engager des travaux, bâtiments qui deviennent vétustes etc…)


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#16 07/02/2013 11h00 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Sasuke a écrit :

Ce qui est très gênant dans votre cas de figure, c’est qu’aucun règlement ne prévoit la répartition de charge… ce qui risque d’être la source de grosses mésententes avec l’autre copropriétaire quand il faudra faire des travaux sur les parties communes (réfection de la toiture, intervention sur le gros œuvre etc…).

Comme l indique Susuku vous devrez vous soumettre aux décisions prises  par l Assemblée des Copropriétaires même si vous n êtes que 2 -

Pap.fr a écrit :

C’est au cours de l’assemblée générale que toutes les décisions importantes seront prises.

GBL a écrit :

Je ne crois pas que ceci soit exact (il ne pourra assurément PAS vous imposer "n’importe quoi").

Sauf erreur , Il ne s agit dans ce cas, de croire ou ne pas croire , mais de respecter la législation qui s applique aux Copropriétés : Elle prévoit que les décisions sont imposées par la majorité des voix présentes ou représentées -
Les lots de chacun s évaluent en millièmes Si votre appartement représente  un nombre de millièmes moindre que celui du commerce ….. .des travaux voulus par la majorité de l Assemblée tels  que   la réfection des parties communes vous seront imposées  -
Même si ces travaux ne vous intéressent pas , vous devrez participer à leur coût en proportion des  millièmes que vous possédez -
Reste seulement la possibilité de recours devant les Tribunaux pour contester une décision prise
qui manifestement nuirait à vos seuls intérêts
- Vous pouvez vous faire représenter à cette Assemblée  par un mandataire -

Ddtee a écrit :

"J ’ai remarqué que les arrivées d’eau sont dans des tuyaux en plombs. C’est avant les compteurs et dans les parties communes."
Souci ou celui du distributeur d’eau ?-

Ce sera une question de garantie de l installateur -
La durée  de garantie usuelle depuis l installation , ou une assurance du service de son entretien, sinon ces travaux seront  à la charge de la Copropriété -

Dernière modification par Swx (07/02/2013 15h08)

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#17 07/02/2013 11h22 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   17 

Sasuke a écrit :

vous êtes en train de vous embringuer dans un dossier délicat qui peut vite dégénérer.

- Dune façon assez générale ,  Il n y a que trois  solutions :
Soit vous vous débarrassez  de votre appartement  si vous l avez malencontreusement  déjà acheté
Soit  vous commencez sans attendre  un traitement contre la dépression -
Soit vous assassinez discrètement l autre copropriétaire Les parties communes sont propices à ce que survienne  un malheur sans témoins , mais restera le souci d héritiers peu accommodants
Ce n est pas le seul exemple que je connaisse de ce genre de situation :

Des amis sont encore  copropriétaires d un appartement dans une villa qui en comprend deux - Le leur est légèrement plus petit : à ce jour , ils ont épuisé les deux premières solutions … Malgré toutes les procédures entreprises pour régler leur situation à l amiable , et devant les Tribunaux
il ne leur reste plus que la troisième  possibilité…ou plus simple  de déménager

Dernière modification par Swx (07/02/2013 17h22)

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#18 07/02/2013 19h52 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Merci à tous pour vos opinions et conseils, cette affaire me semble être en effet source potentielle de pas mal d’embêtement, venant entre autre affecter la rentabilité du bien…


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#19 11/02/2013 14h38 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Swx a écrit :

Ddtee a écrit :

"J ’ai remarqué que les arrivées d’eau sont dans des tuyaux en plombs. C’est avant les compteurs et dans les parties communes."
Souci ou celui du distributeur d’eau ?-

Ce sera une question de garantie de l installateur -
La durée  de garantie usuelle depuis l installation , ou une assurance du service de son entretien, sinon ces travaux seront  à la charge de la Copropriété -

Donc à la charge de la copropriété dans ce cas, ça peut être très "plombant" les tuyaux en plomb !
Faut-il remplacer les canalisations en plomb ? - Copropriété - Le Particulier


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#20 11/02/2013 17h42 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Attention à ne pas colporter de contre vérités.

Article 22 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété)

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

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#21 11/02/2013 17h46 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   69 

BorderLine a écrit :

Attention à ne pas colporter de contre vérités.

Article 22 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété)

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

J’ai juste ajouté le lien vers Légifrance.


Pourquoi pas Vous?

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#22 11/02/2013 18h12 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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BorderLine, Pruls, merci, c’est bien ce qu’il m’avait semblé lire dans le lien de Biskeo sur la loi de 65.
Cependant cela ne change pas grand chose sur le fond, en effet en cas de désaccord tout serait bloqué.


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#23 17/02/2016 01h09 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Pruls a écrit :

BorderLine a écrit :

Attention à ne pas colporter de contre vérités.

Article 22 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété)

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

J’ai juste ajouté le lien vers Légifrance.

Pardon,question de debutant,ce n’est donc pas la surface de l’appartement possédé qui compte mais celle des parties communes??
Si j’ai un grand appart mais aucune partie commune je ne compte donc pas?

Autre question,je prend un exemple;j’ai 95% soit 95 voix et un autre a 5% soit 5 voix.
je me retrouve au final avec 5 voix? 5 voix chacun?


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#24 17/02/2016 01h45 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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"Pardon,question de debutant,ce n’est donc pas la surface de l’appartement possédé qui compte mais celle des parties communes??"

Votre appartement fait-il partie de l’immeuble, oui ou non ? Donc il représente une partie de l’ensemble commun !

"Si j’ai un grand appart mais aucune partie commune je ne compte donc pas?"

Un grand appart sans partie commune, ca s’appelle une maison individuelle … ou un appart dans un immeuble qui vous appartient intégralement (donc pas de commun, puisque pas de copropriétaire).

"Autre question,je prend un exemple;j’ai 95% soit 95 voix et un autre a 5% soit 5 voix.
je me retrouve au final avec 5 voix? 5 voix chacun?"

Oui. Si vous avez 950 millièmes sur la copro, et que l’autre copro possède 50 millièmes, vous aurez exactement le même poids à l’AG. A noter que pour les décision nécessitant la majorité absolue ……

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#25 17/02/2016 02h02 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Réputation :   

Merci pour vos reponses.Etonnant cette affaire de repartition des voix..

Pour la suite je comprends l’idée mais trouve la formulation etrange:

xa a écrit :

"Pardon,question de debutant,ce n’est donc pas la surface de l’appartement possédé qui compte mais celle des parties communes??"

Votre appartement fait-il partie de l’immeuble, oui ou non ? Donc il représente une partie de l’ensemble commun !

L’ensemble commun dans mon esprit ce sont les escaliers,couloir d’entrée de l’immeuble,toit,facade..l’appartement,lui,est individuel.
La "quote part dans les parties communes" pour moi signifie des fractions de ces derniers.
L’appartement represente effectivement une partie de l’ensemble commun…mais une partie justement non-commune de l’ensemble commun.
C’est pas clair pour moi dans la formulation de la loi,mais comme je l’ai dit je debute-)


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