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Forums des investisseurs heureux

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#51 23/05/2013 22h50 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Ma reflexion vient de cette simple formule (peut-être que je fais dévier le topic )

Plue value nette = prix de revente - prix d’achat  -cout des travaux (pour une réno)

IL faut jouer sur les 3 paramètres pour espérer une bonne plue value .Je pense qu’il y a une question que peu de personnes se posent  :"comment augmenter le prix de revente ?"

Un élément de réponse c’est "valoriser le bien" , c’est un travail d’architecte . ( Que je ne suis pas mais je bosse dans le bâtiment et je sais un peu dessiner …)
Une stratégie pour un archi par ex :
  -Faire un contraste entre des éléments anciens du bati et des élements modernes .

Objectif : provoquer le "coup de coeur" et faciliter la vente .IL y existe d’autres tactiques …

Je pense aussi qu’avoir des matériaux de basses qualités pour rogner sur le cout des travaux , n’est pas forcément une bonne méthode dans le cadre achat -revente .

Dans le cadre du locatif , je n’appliquerait pas le même raisonnement (style louer a des étudiants) dans ce cas , des matériaux basses qualités est plus pertinent .(Ce n’est que mon avis perso …)

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#52 24/05/2013 09h14 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Saltz a écrit :

Objectif : provoquer le "coup de coeur" et faciliter la vente .IL y existe d’autres tactiques …

Je pense aussi qu’avoir des matériaux de basses qualités pour rogner sur le cout des travaux , n’est pas forcément une bonne méthode dans le cadre achat -revente .

Dans le cadre du locatif , je n’appliquerait pas le même raisonnement (style louer a des étudiants) dans ce cas , des matériaux basses qualités est plus pertinent .(Ce n’est que mon avis perso …)

Vous avez raison, c’est relativement facile de provoquer le coup de coeur… ou de blues si on n’y prend garde.

S’agissant des étudiants, c’est variable. Certains sont accompagnés de leurs parents qui savent faire la différence.

Dernière modification par Range19 (24/05/2013 09h14)

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#53 03/06/2013 23h51 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Ajout d’un lien vers la notion d’hypothèque:  Garantie hypothécaire : coût des inscriptions hypothécaires…


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#54 24/06/2013 13h02 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

je viens d’ajouter un lien vers un sujet sur le home Staging.

Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ?

Il faudra vraiment que je prenne le temps de réorganiser la masse d’info collectée depuis la création du fil pour la rendre plus digeste.


Pourquoi pas Vous?

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#55 19/07/2013 09h33 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

j’ai ajouté un lien vers une discussion sur la possibilité de démarrer des travaux avant de signer chez le notaire.

Achat immobilier : obtenir les clés avant la signature ?


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#56 24/07/2013 21h04 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Ajout d’un lien vers une liste de questions à se poser sur les copropriétés:
Investir dans un studio de 15m2…


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#57 28/08/2013 09h31 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour

Je ne sais pas si c’est le post adapter mais j’ai trouvé un site qui peu être intéressant pour sélectionner une ville ou faire des recherches.

Insee - Bases de données - Chiffres clés sur un territoire

Sans doute que beaucoup le connaisse.

Désolé si c’est hors sujet.

Bonne journée

Alco

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#58 28/08/2013 09h57 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

cela me semble un poil hors sujet, mais ce post rassemble tellement d’info que c’est devenu un peu fouillis.

Il faudrait qu’il soit réorganisé pour plus de clarté, je pensais avoir le temps de me poser cet été, mais finalement, non. Avis aux amateurs.

Donc en attendant, j’ai ajouté le lien dans l’introduction, cela peut toujours servir.

En fait, il me semble qu’il manque un véritable débat sur la manière de définir la qualité d’un emplacement en fonction de la cible visée.

Il faudrait éclaircir la méthode d’étude de marché. Pour ma part, j’erre depuis noël dernier sur mon territoire et j’apprends sur le tas, une vraie méthode d’approche (comment conduire une étude de marché, comment se positionner efficacement…) m’aurait fait gagner pas mal de temps.

Heureusement, j’avais les idées suffisamment claires sur mon objectif financier et cela m’a permis d’éviter de partir sur de mauvaises affaires.

Donc je vous invite à ouvrir un fil dédié pour partager votre méthode et la confronter à celles des autres. Cela serait très intéressant.

Cordialement.


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#59 29/12/2013 04h37 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Suppression d’un des bonus en raison de l’épinglage de différentes synthèses. Bonus 2: Quel statut adopter pour l’activité de bailleur?
Suppression de l’appel à précision sur les différences nu/meublé pour la même raison.

Ajout d’un lien vers une discussion sur la colocation pour les logements familiaux.

J’en profite pour lancer un appel à contributions:

Sur la question du bail commercial, on a vu qu’il existait de la jurisprudence donc le bon conseil est d’orienter vers un juriste (notaire, avocat) pour le rédiger. Mais je pense que le forum compte des personnes d’expérience qui pourraient nous aider à débroussailler la question?

En relisant, j’ai également vu que la question de l’analyse du commerce en place ou futur demandait quelques compétences. Personnellement je m’appuie sur ma banque en attendant de maîtriser le sujet.
Cela dit, avec les analyses complexes des entreprises côtés, je suis surpris que personne n’ait proposé de synthèse de l’analyse d’un simple business.

On avait également évoqué des problèmes que pourraient poser une incohérence entre le statut d’un local et son utilisation sans pour autant les lister. Peut être avez vous expérimenté l’un de ces soucis?

Le sujet serait valorisé si une synthèse sur le fonctionnement d’une copropriété et sur les points d’attention à avoir lors de l’achat d’un bien en copro était rédigé, avis aux spécialistes.

Voilà pour un petit bilan du sujet. J’avais envisagé de le réorganiser mais finalement, après l’avoir laissé de côté quelques mois je retrouve mes petits.

Mais pour vous est ce clair? Bien structuré?
Comment peut on améliorer la chose? Et est ce qu’il y a un sujet que vous voudriez voir aborder?


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#60 16/02/2014 19h57 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

je viens de modifier le lien vers l’outil d’Osamu en raison de son récent passage en version semi payante. J’ai remplacé le lien direct par celui sur la discussion du forum à son sujet.

Cordialement.


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#61 20/05/2014 16h02 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,
question pour les anciens :
je ne retrouve plus le site d’un contributeur du forum où l’on pouvait avoir une vue d’ensemble des annonces immobilières d’une commune sur différents graphiques, ca vous rappelle quelque chose?

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#62 20/05/2014 16h50 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#63 20/05/2014 17h34 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Oui c’est bien ca, merci DDTEE!

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#64 02/12/2014 23h57 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

de retour sur le forum je vois que de nouveaux échanges constructifs ont eu lieu!

J’ai donc ajouté un lien dans la synthèse:
Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ?

Cordialement.


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#65 27/03/2015 16h20 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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J’ai déjà utilisé par le passé un site qui donnait d’une façon visuelle assez intéressante et synthètique  la photo économique de la ville : taux de logements vacants, taux de chômage etc.

Je n’arrive plus à retrouver (c’était peut-être le acheterpourlouer.co d’oryx qui semble HS depuis quelques temps ? ou un autre ?).

Est-ce que quelqu’un aurait par hasard une idée de site qui fait cela ?

Dernière modification par julien (27/03/2015 16h22)

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#66 30/03/2015 17h56 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

Ce site interactif est assez bien foutu pour avoir accès aux statistiques socio-économiques au niveau des communes: Géoclip - France découverte

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#67 30/03/2015 18h17 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Sinon, sur le site de l’INSEE, on trouve aussi toutes ces données (par cantons et par communes).
Insee - Code Officiel Géographique

J’avais aussi posté le lien ci-dessus il y a 7-8 jours quelque part sur un topic.


Parrain Linxea - Bourse Direct - Binck - Fortuneo - WeSave : code FV1975 -  YOMONI - Contact

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#68 27/07/2015 12h17 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic … 99#p151199

perecastor a écrit :

J’ai indiqué sur un autre post que je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Ceci afin de se concentrer sur les fondamentaux et réussir son premier projet, socle important pour qui souhaite multiplier les opérations par la suite : calculer un rendement, choisir le bon type de projet compte tenu de son objectif, ses revenus et sa fiscalité (nu, meublé, saisonnier, défiscalisation…), trouver et choisir ses locataires, gérer le bien au quotidien…


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#69 02/08/2015 23h13 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Ajout d’un sujet sur les matériaux a utiliser en locatif

Rénovation d’un appartement à moindre coût : vos astuces ?


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#70 07/09/2015 11h41 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Pour information :

Cross-post sur une check-list de questions (plus orientées "immeuble de rapport" (ancien)).

- Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? : Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ?
- En particulier le message : Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (2/2)

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#71 27/05/2016 09h43 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Pruls a écrit :

4) les immeubles
Ils doivent contenir de préférence plusieurs logements (à partir de 3 ou 4) de façon à réduire le risque de vacance et d’impayé.
S’il est possible qu’ils contiennent des locaux de typologies différentes (local pro, petits et grands logements), cela permettrait une certaine diversification au sein du même bien.

L’analyse d’un immeuble comprend l’étude de l’état de la toiture, de la façade, des parties communes.

En terme de gestion, il est fortement conseillé d’individualiser les charges (chauffage, eau, électricité…) afin de pouvoir imputer clairement à chacun les frais de sa consommation.

Bonjour,

Pour rebondir sur ce sujet des immeubles, je vais visiter un bien ancien de 6 étages ce soir.

Y a t’il des spécificités techniques et administratives sur ce genre de bien à votre connaissance ? Je pense à des règles particulières liées à l’accessibilité ou la défense incendie ou…?

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#72 27/05/2016 09h49 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Oui pour les deux.

Un contrôleur technique (socotec, veritas, quali consult…) doit pouvoir vous assister dans l’analyse du bien.


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#73 04/09/2016 12h19 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Que pensez vous de ce simulateur?
Le Figaro - Simuler votre investissement immobilier locatif

J’ai trouvé sur cette page l’information que je recherchais d’une part sur les différentes façon de calculer la rentabilité:
Immobilier locatif : le poids des charges et des impôts - Investissement locatif - Le Particulier

et d’autre part (ne riez pas!!!) sur le fait que le remboursement du capital ne fait pas partie des charges déductibles: "En revanche, ne tenez pas compte de la part correspondant, dans les échéances du prêt, au remboursement du capital emprunté : ce n’est pas une dépense, mais simplement la restitution au prêteur de sommes qu’il vous a avancées."

En bas de page il y a aussi un simulateur qui est le même que le précédent…

Dernière modification par GeorgeWeah1 (04/09/2016 12h21)

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#74 04/09/2016 12h42 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Je trouve le simulateur globalement beaucoup moins bien que celui d’Osamu référencé sur ce forum ; mais au moins il est gratuit (non limité en simulations "30 par mois" ce qui est peu commercial à mon avis).

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#75 05/09/2016 16h33 → Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir... (critère de choix, immobilier, investissement locatif)

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Merci de votre retour Iqce.
Tant que j’y suis j’ai fait le tour (j’en ai peut être râté) des simulateurs Pinel y compris une version excel qui m’a l’air complètement fausse mais bon au moins on peut modifier pas mal de choses (non protégée) et je trouve que le simulateur gratuit sur ce lien est le meilleur que j’ai pu trouvé en gratuit même s’il ne m’a pas donné le TRI:
Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.
Il faut connaitre les loyers maximums en fonction de la zone mais cela se trouve facilement.
Il faut juste penser à faire un pdf de la page des résultats car ne mémorise pas.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (05/09/2016 16h35)

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