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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/01/2013 17h17 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

Membre
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Bonjour,

Puis-je avoir votre avis s’il vous plait.

Avec plusieurs actionnaires, nous avons créé une société d’investissement dont l’activité principale est le co-investissement dans des activités de promotion immobilière.
Chaque associé qui investira verra son compte de dépôt associé être rémunéré à 6.5% minimum par an et bénéficiera d’une participation sur les résultats annuels (jusqu’à 20%).

Selon vous, et c’est la que vos conseils me seront utiles, comment pourrions-nous procéder en vue d’une levée de fonds ?
Le climat actuel est peu propice à la confiance et beaucoup se méfieront avant d’investir avec nous.
Avez-vous des conseils à me prodiguer ?
Merci.

Dernière modification par Nathan (30/01/2013 17h18)

Mots-clés : finance, investissement

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#2 30/01/2013 17h33 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Bonjour,

comment pouvez-vous être sûr de générer les 6,5%  ?

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#3 30/01/2013 17h57 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Bonjour Nathan,

Je crois comprendre que vous pensiez à un compte d’associé rémunéré, pour faciliter la trésorerie de l’entreprise. Le montant de la rémunération est encadré par la loi : de mémoire, vous ne pouvez pas dépasser les 3 ou 4% dans les conditions actuelles.

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#4 30/01/2013 18h19 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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ZeBonder a écrit :

Bonjour,

comment pouvez-vous être sûr de générer les 6,5%  ?

Parce que nos actionnaires ont déjà réalisés ou réalisent encore aujourd’hui des opérations qui permettent d’arriver à de tels résultats. C’est du concret, vérifié et éprouvé.
D’ailleurs les prévisionnels des opérations à venir permettent de garantir ce taux sur 5 ans.

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#5 30/01/2013 18h22 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

Membre
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Sylvain a écrit :

Bonjour Nathan,

Je crois comprendre que vous pensiez à un compte d’associé rémunéré, pour faciliter la trésorerie de l’entreprise. Le montant de la rémunération est encadré par la loi : de mémoire, vous ne pouvez pas dépasser les 3 ou 4% dans les conditions actuelles.

Non, ici, il ne s’agit pas de compte d’associé rémunéré, mais d’achat de part social.
Chaque investisseur achète une part d’une valeur de 1000 € puis investi une somme qui sera confiée à nos partenaires bancaires. Ensuite vous connaissez le processus d’effet de levier…
Chaque associé a son compte personnel rémunéré.

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#6 30/01/2013 18h53 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Réputation :   1084 

Bonjour,

Pour augmenter vos chances de trouver des fonds, vous pourriez déjà préciser :
  - Y a-t-il une rémunération (ou un défraiement) des dirigeants ?
  - En cas de perte (ou de non respect des 6.5%), les actionnaires fondateurs (et j’imagine dirigeants) apportent-ils leur caution personnelle ?
  - De quelle garantie de liquidité les investisseurs bénéficieront-ils (si un investisseur demande à récupérer ses fonds, comment ça se passe ?)

Faites très attention : pour faire une levée de fonds, en faisant appel à des personnes en dehors de votre cercle de connaissances (donc par exemple sur un forum public), en France, il y a des lois qui ne permettent pas de faire n’importe quoi à n’importe qui. Les enfreindre peut exposer à des sanctions significatives…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 30/01/2013 19h24 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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GoodbyLenine a écrit :

Bonjour,

Pour augmenter vos chances de trouver des fonds, vous pourriez déjà préciser :
  - Y a-t-il une rémunération (ou un défraiement) des dirigeants ?
  - En cas de perte (ou de non respect des 6.5%), les actionnaires fondateurs (et j’imagine dirigeants) apportent-ils leur caution personnelle ?
  - De quelle garantie de liquidité les investisseurs bénéficieront-ils (si un investisseur demande à récupérer ses fonds, comment ça se passe ?)

Faites très attention : pour faire une levée de fonds, en faisant appel à des personnes en dehors de votre cercle de connaissances (donc par exemple sur un forum public), en France, il y a des lois qui ne permettent pas de faire n’importe quoi à n’importe qui. Les enfreindre peut exposer à des sanctions significatives…

Les dirigeants sont rétribués sur les résultats annuels.

Quand aux sommes confiées, elles sont déposés dans une grande banque luxembourgeoise et bénéficie donc de la législation du Luxembourg relative aux dépôts bancaires.

Les fonds sont investis uniquement dans des marchés non spéculatifs, les aboutissants étant déjà préparés et clos en avance. Cela signifie qu’avant l’investissement, l’associé connait déjà le bénéfice qui est déjà calculé et assuré par contrat.

Les fonds sont bloqués entre 3 et 5 ans, et c’est justement parce qu’ils le sont que nous parvenons à dégager un tel rendement.

En ce qui concerne une levée de fonds, vous dîtes que c’est réglementé.
Nous ne diffusons pas d’annonce, nous proposons de participez à nos investissements en contrepartie d’une rémunération annuelle. C’est surtout une alternative aux placements qui ne rapporte rien.

Dernière modification par Nathan (30/01/2013 19h25)

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#8 30/01/2013 19h36 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Sylvain a écrit :

Bonjour Nathan,

Je crois comprendre que vous pensiez à un compte d’associé rémunéré, pour faciliter la trésorerie de l’entreprise. Le montant de la rémunération est encadré par la loi : de mémoire, vous ne pouvez pas dépasser les 3 ou 4% dans les conditions actuelles.

Bonjour Sylvain --

Vous pouvez rémunérer autant que vous voulez, MAIS les intérêts ne seront déductibles que s’ils sont en-dessous du plafond en question. Sinon, aucune société ne paierait de dividende et toutes les rémunérations d’actionnaires se feraient au travers de paiement d’intérêts variables !

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#9 30/01/2013 20h08 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Et pour revenir au sujet évoqué par Nathan :
Il semble évident a priori qu’on peut circonvenir aux réglementations de l’AMF ou des équivalents européens sur les sociétés de gestion en créant une société qui rémunère des associés ou des obligataires (de la société), et non des clients (de la soc de gestion).
Sauf que, pour que cela soit efficace il ne faut pas avoir à payer d’IS sur les résultats. Et le seul moyen d’obtenir cela est que le rendement des comptes d’associés / apporteurs obligataires éventuellement soit cappé au taux légal, grosso modo 3-4% comme l’a mentionné Sylvain.
Après on peut aussi monter une société au Delaware, 0% IS, et tout ça marche comme un hedge fund traditionnel US. Mais au 1er contrôle fiscal, ça marche plus.
Donc, je serais très intéressé de comprendre votre approche plus en détail Nathan.

PS : cet aspect fiscal est vraiment central, puisque c’est bien grâce au 0% d’IS dans la plupart des juridictions utilisées par les hedge funds qu’ils existent. Sinon ils auraient des contraintes réglementaires comparables (disons un peu plus légères) qu’en France / en Europe.

Dernière modification par crosby (30/01/2013 20h10)

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#10 30/01/2013 20h16 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Nathan a écrit :

ZeBonder a écrit :

Bonjour,

comment pouvez-vous être sûr de générer les 6,5%  ?

Parce que nos actionnaires ont déjà réalisés ou réalisent encore aujourd’hui des opérations qui permettent d’arriver à de tels résultats. C’est du concret, vérifié et éprouvé.
D’ailleurs les prévisionnels des opérations à venir permettent de garantir ce taux sur 5 ans.

il y a quelquechose qui me laisse perplexe :

vous indiquez, sauf erreur de compréhension de ma part, que les sommes investies permettront de financer des opérations de promotion immobilière.

vous indiquez par ailleurs avoir une visibilité vous permettant d"assurer" le rendement promis sur les 5 prochaines années.

cela veut donc dire que les projets de promotion immobilière concernés :
- ont un foncier maîtrisé (vous disposez des actes authentiques d’acquisition du foncier sur tous les projets).
- que toutes les voies de recours sur les projets ont été purgées (CDAC, CNAC, etc.)
- que la commercialisation est d’ores et déjà réalisée

sommes nous bien d’accord ?

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#11 30/01/2013 21h20 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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crosby a écrit :

Et pour revenir au sujet évoqué par Nathan :
Il semble évident a priori qu’on peut circonvenir aux réglementations de l’AMF ou des équivalents européens sur les sociétés de gestion en créant une société qui rémunère des associés ou des obligataires (de la société), et non des clients (de la soc de gestion).
Sauf que, pour que cela soit efficace il ne faut pas avoir à payer d’IS sur les résultats. Et le seul moyen d’obtenir cela est que le rendement des comptes d’associés / apporteurs obligataires éventuellement soit cappé au taux légal, grosso modo 3-4% comme l’a mentionné Sylvain.
Après on peut aussi monter une société au Delaware, 0% IS, et tout ça marche comme un hedge fund traditionnel US. Mais au 1er contrôle fiscal, ça marche plus.
Donc, je serais très intéressé de comprendre votre approche plus en détail Nathan.

PS : cet aspect fiscal est vraiment central, puisque c’est bien grâce au 0% d’IS dans la plupart des juridictions utilisées par les hedge funds qu’ils existent. Sinon ils auraient des contraintes réglementaires comparables (disons un peu plus légères) qu’en France / en Europe.

Afin que vous puissiez saisir en détail, je vous propose de vous envoyer des documents qui vous permettront de bien comprendre notre approche.

Dernière modification par Nathan (30/01/2013 21h20)

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#12 30/01/2013 21h29 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Nathan a écrit :

Afin que vous puissiez saisir en détail, je vous propose de vous envoyer des documents qui vous permettront de bien comprendre notre approche.

Vous pouvez m’envoyer un pm si vous ne voulez pas mettre les infos sur le forum. Je vous comprends, j’ai pour ma part payé assez cher en lawyers en en temps passé sur le sujet pour arriver à la conclusion qu’on ne pouvait pas faire tout ça, alors si j’avais trouvé un angle je ne le diffuserais pas forcément partout !

Dernière modification par crosby (30/01/2013 22h28)

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#13 30/01/2013 21h35 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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Nathan a écrit :

En ce qui concerne une levée de fonds, vous dîtes que c’est réglementé.

Si vous faite ce que vous dites que vous faites sans avoir une connaissance intime des réglementations en question, ça me semble assez chaud comme approche. Je suis un peu étonné que vous ne répondiez pas (ce qui me semblerait évident) un truc du genre on lève + de 50k par tête donc pas émission au public etc etc.

Nathan a écrit :

Nous ne diffusons pas d’annonce, nous proposons de participez à nos investissements en contrepartie d’une rémunération annuelle.

Et pouvez-vous développer ce qui, dans votre interprétation des textes, indique que votre démarche ici présente ("proposons de participez à nos investissements") ne rentre pas dans le cadre de l’offre de produits financiers alors ? C’est quand même théoriquement du pénal quand c’est pas fait correctement, comme l’a très justement indiqué GBL.

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#14 30/01/2013 21h45 → Création d'une société d'investissement en promotion immobilière... (finance, investissement)

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crosby a écrit :

Nathan a écrit :

En ce qui concerne une levée de fonds, vous dîtes que c’est réglementé.

Si vous faite ce que vous dites que vous faites sans avoir une connaissance intime des réglementations en question, ça me semble assez chaud comme approche. Je suis un peu étonné que vous ne répondiez pas (ce qui me semblerait évident) un truc du genre on lève + de 50k par tête donc pas émission au public etc etc.

Nathan a écrit :

Nous ne diffusons pas d’annonce, nous proposons de participez à nos investissements en contrepartie d’une rémunération annuelle.

Et pouvez-vous développer ce qui, dans votre interprétation des textes, indique que votre démarche ici présente ("proposons de participez à nos investissements") ne rentre pas dans le cadre de l’offre de produits financiers alors ? C’est quand même théoriquement du pénal quand c’est pas fait correctement, comme l’a très justement indiqué GBL.

Je vous envoi un MP.

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