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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/01/2013 20h38 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

Membre
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Bonjour à tous,

Je viens vous présenter une situation de ma famille dans laquelle je suis sur que vous aurez des remarques pertinentes.

C’est un couple tenant un restaurant depuis 20 ans et qui a décidé il y a 4 ans d’acheter les murs de l’établissement et d’y effectuer un agrandissement.

Pour la partie Murs + agrandissements, il ont crée une SCI. Le restaurant verse un loyer à la SCI qui a contracté les crédits. Le loyer versé arrive à payer l’emprunt + les charges associées cependant le gros problème est l’IMPACT FISCAL sur le foyer. En effet, le couple se retrouve donc avec des revenus fonciers à déclarer avec bien sur un bonus de CGS.

En quelques chiffres :

Loyer versé par le restaurant à la SCI : 1136e
Emprunts remboursés par la SCI : 876e
Impot + CGS liés : environ 1400e

Voyant les spécialistes présents sur le forum, je suis sur que vous apporterez les réponses à mes(leurs) question.
Y a t il un moyen d’éviter ce surplus d’impots et de CSG tout en conservant les avantages de la SCI?

Je vous remercie par avance et n’hésitez pas à demander des renseignements complémentaires.

Dernière modification par kentin (29/01/2013 20h40)

Mots-clés : sci

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#2 29/01/2013 23h50 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

Modérateur
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J’imagine que vos chiffres sont mensuels pour le loyer et le remboursement d’emprunt, et annuel pour les impôts et prélèvements sociaux.
J’imagine que votre SCI est transparente à l’IR.

Votre situation est classique, et ça va empirer année après année (les impôts à payer vont augmenter), avec la diminution du montant des intérêts.

Je ne connais pas de moyen miracle pour y échapper….  Jusqu’à récemment, il était avantageux de vendre l’usufruit temporaire dans cette situation, mais ce n’est plus intéressant (car le produit de la vente est maintenant considéré comme un revenu imposable à l’IR).

C’est assez logique d’ailleurs : vous vous enrichissez (via la SCI) chaque mois de la fraction de capital remboursée à la banque, sans décaisser de trésorerie. Il est donc aussi logique que vous soyez imposé la dessus…

Pour améliorer votre trésorerie, parmi les piste envisageables, vous avez :
  - augmenter le montant des loyers un peu plus chaque année (ça augmentera les impôts, mais la différence "loyers - remb emprunt - impôts" sera améliorée.
  - renégocier l’emprunt (diminuer le taux, ou allonger le remboursement, si la banque accepte)

Autre piste avec des inconvénients bien souvent rédhibitoires:
   - passer la SCI à l’IS (mais il faudra payer de l’IS chaque année, le jour où vous vendrez les murs l’impôt sur la plus-value par rapport à la valeur comptable sera sans doute très conséquent, et si vous sortez du bénéfice de la SCI ou vendez vos part il y aura aussi des impôts IR+CSG à payer) 

PS : Vous parlez de "tout en conservant les avantages de la SCI". De quels "avantages" s’agit-il ? (par rapport à détenir les murs en direct, il n’y en a pas forcément).


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#3 30/01/2013 10h22 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

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GoodbyLenine a écrit :

C’est assez logique d’ailleurs : vous vous enrichissez (via la SCI) chaque mois de la fraction de capital remboursée à la banque, sans décaisser de trésorerie. Il est donc aussi logique que vous soyez imposé la dessus…

Merci GBL de votre réponse. Je suis d’accord avec vous là dessus mais n’ayant pratiquement aucune connaissance sur les SCI, je me demandais juste si il y avait un montage permettant d’éviter cette <<lourde imposition>>. Apparament ils avaient optés pour ce montage afin de dissocier les murs et l’entreprise proprement dite.

Maintenant, votre réponse est trés claire et précise.
Merci encore.

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#4 30/01/2013 19h27 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

Modérateur
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GoodbyLenine a écrit :

Jusqu’à récemment, il était avantageux de vendre l’usufruit temporaire dans cette situation, mais ce n’est plus intéressant (car le produit de la vente est maintenant considéré comme un revenu imposable à l’IR).

On m’a demandé par MP si cette disposition était effectivement votée, et quel était le texte officiel.

On n’en trouve aucune trace dans le PFL2013 (http://travail-emploi.gouv.fr/textes-et … 15784.html).

C’est normal, car ça fait partie de la LFR 2012 (Loi de Finance Rectificative 2012) définitivement approuvée : http://www.assemblee-nationale.fr/14/ta/ta0071.asp.
La mesure concernant l’usufruit temporaire (à l’article 15 de la LFR2012) avait été contestée auprès du Conseil Constitutionnel mais l’article 15 a été considéré comme conforme par le Conseil Constitutionnel (contesté aux points 10-11 de http://www.conseil-constitutionnel.fr/d … 35487.html et décision en fin du document).

Dernière modification par GoodbyLenine (30/01/2013 19h28)


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#5 31/01/2013 07h17 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

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Je vois les choses sous un autre angle.

La SCI propriétaire des murs de restaurant, ce type de montage  est classique,
dans les dans les opérations touchant l’hôtellerie et la restauration.
C’est souvent Sarl / SCI.  est le cas ?
Sarl ? sont ils employés ou sassimilés commerçants?

Souvent, les propriétaires de la SCI "le bailleur", sont a la fois les propriétaires des murs au travers de la SCI familiale,
et sont en même temps "le preneur" (soit en nom propre) soit au travers d’une Sarl souvent  familiale aussi.

Cette situation est avantageuse car cela permet de faire
et de moduler en fonction des besoins de trésorerie
et d’avoir un montage parfaitement harmonieux.

Comme l’a très bien mentionné GBL nous sommes dans une situation de trésorerie serrée
et cela ne va pas s’améliorer.
Cela ne va qu’empirer avec le capital remboursé augmentant, la SCI s’enrichissant; 
donc un enrichissement augmentant chaque année alors que les intérêts déductibles diminuent.
L’impôt  ne va aller qu’en augmentant.
La crise aidant, le chiffre d’affaire ne doit pas être florissant, donc augmenter les loyer n’est absolument pas d’actualité.

Il faut absolument que le bailleur et le preneur se réunissent rapidement pour re-discuter le montant du loyer et procéder a une modification du bail, qui est apparemment trop élevé et qui risque de ne plus être réglé
(il faut penser comme si le bailleur et le preneur sont deux personnes distinctes n’ayant rien a voir entre elles).
Exploitent ils le fonds de commerce en nom propre? ou en Sarl?

Il faut revoir la situation patrimoniale et financière du couple, ainsi que la situation comptable de l’affaire de restauration.
Suivant les réponses a ces questions il va être possible de trouver une solution adaptée a cette situation.

A quand remonte l’établissement du bail  3,6,9 ? Qui a confectionné le bail? Le bail en général est fait sous seing privé,  le bail a t il été enregistré?
Combien d’année restent ils a courir sur le prêt? le prêts sur les murs est probablement court ?
Typique des banques françaises, la banque ne souhaitent pas accorder des prêt de plus de 7 ans pour les achats de murs commerciaux.
Y a t il eu des loyers impayés ? non? il peut y en avoir bientôt ?

Ont ils été obligé d’emprunter ailleurs pour compléter l’apport (autofinancement) lors de l’acquisition?
des murs et des travaux ?
Comment ont ils financer les travaux? Qui a payer les travaux ? l’affaire ou la SCI ?…

Compte tenu de la crise que nous traversons
il est certainement possible de moduler.
D’autant plus facile que le bailleur et le prenneur trouverons un terrain d’entente.

Il faut bien étudier la situation.
Un comptable devrait pouvoir trouver une solution adaptée a cette situation.

Les loyers sont des revenus --- sur les revenus y a de l’impôt --- pour diminuer l’impôt sur le revenu,  il suffit de réduire le montant des revenus --- pour réduire le revenu il faut donc réduire loyer que l’on encaisse.
Paul qui paie un loyer a lui même.
Il y a des raisons qui font que quelques fois il est intéressant de prendre un loyer élevé et des salaires plus bas. Car les revenus immobiliers sont ou étaient moins taxés que les revenus du travail, mais récemment ça a changé ! y a la CSG maintenant!

Dernière modification par Miguel (31/01/2013 08h17)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#6 31/01/2013 13h40 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

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Bonjour,

J’ai cogité à votre problématique, voici une proposition de montage :

Année N : Augmentation du capital social de la sarl de 99 parts nouvelles.
Génère une économie d’impôts immédiate pour souscription au capital des PME (IR ou ISF) s’il y a minimum 2 salariés.
Permet de développer la sarl (si possible en achetant quelques biens immobiliers, par exemple places de parking à proximité pour la clientèle ou le personnel, garages à transformer en chambre froide, bref quelque-chose qui sera nécessaire à l’activité si vos parents décident de vendre l’activité restauration tout en conservant un droit de vote sur ce qui est immobilier louable).


Année N+5+1jour : Contracter un prêt dans la SCI pour racheter la sarl.

Année N+5+quelques semaines : seconde augmentation de capital Sarl de 100 parts nouvelles à une valeur nominale supérieure aux parts existantes (par exemple +25%).
Ces 100 parts seront souscrites par la SCI avec les deniers du prêt.

Simultanément : réduction de capital sarl de 99 parts (dans tous les cas moins que le nombre de parts de la seconde augmentation) qui sont en fait les parts souscrites en année N qui seront rachetées à tous les actionnaires avec l’argent "frais".

Avantages :
- La réduction d’impôts immédiate pour souscription au capital des PME compense l’impôt croissant de vos parents généré par la SCI.
- ça permet à la sarl de faire un emprunt sur 5 ans à "seulement" 4,56% pour se développer.
- Le rachat de la sarl par la SCI à la valeur nominale des parts ne génère aucun impôt sur les plus-values (même si c’est à +25%).
- Les souscripteurs auront fait un placement qui aura rapporté 43% net d’impôts en 5 ans + quelques semaines s’ils sont à l’IR et 75% s’ils sont à l’ISF.
- Puisqu’il ne s’agit pas d’un remboursement de souscription aux parts de PME, mais bien d’une cession, un délai de 5 ans suffit (au lieu de 10).
- La SCI aura un nouveau prêt pour générer du déficit foncier.
- Le fisc ne pourra pas accuser de montage à but purement fiscal car augmentation de 100 parts et réduction de 99 parts (c’est donc une matérialisation de la croissance puisque augmentation de la valeur nominale ET augmentation du nombre de parts).
- excuse fiscale N°2 : stratégie de rassembler l’ensemble des biens immobiliers nécessaires à l’exploitation au sein de la même structure.
- Si vos parents décident de revendre un jour l’activité restauration, ils peuvent conserver quelques actions de blocage (la SCI représentée par vos parents en fait) pour avoir un droit de vote qui empêcherait au nouveau gérant de réaliser le patrimoine (les fameuses places de parking ou la chambre froide).

Inconvénients :
- Le prêt souscrit par la SCI pour le rachat d’une sarl ne peut être plus long que 7 ans ; mais ça laisse quand même 5 ans + 7 ans à vos parents pour "voir venir".
- La tenue d’une comptabilité est obligatoire dans une SCI dés l’instant qu’il y a un associé personne morale, alors qu’un simple livre de comptes suffit s’il n’y a que des associés personnes physiques.

Prudence : Ne surtout pas écrire lors de la souscription en année N qu’un rachat à +25% est prévu ; la loi l’interdit maintenant car il y a eu trop d’abus.

Il y a certainement quelques ajustements à faire pour éliminer toutes les restrictions fiscales (2 salariés ?, etc) mais l’idée est là.

Ce montage par un fiscaliste coûterait plusieurs milliers d’euros, je me contenterai de quelques points de réputation ;-)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#7 31/01/2013 15h27 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

Modérateur
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L’idée est intéressante, mais je vois deux difficultés potentielles :
1) Trouver le cash pour réaliser la souscription immédiate
2) Qui sera disposé à prêter pour "Année N+5+1jour : Contracter un prêt dans la SCI pour racheter la sarl" (à supposer que l’objet social de la SCI ne constitue pas un obstacle), et comment être sur d’avoir un prêteur 5 ans à l’avance ? 

….et je ne suis pas convaincu que le fisc n’irait pas retoquer ceci (à ce niveau, il faudrait l’avis d’un fiscaliste pro), à différents niveaux, par exemple :
- augmenter le capital et en même temps (ou qqs jours après) le réduire (ce ne serait pas essayer de ne pas payer les 5% de droits pour une cession de société à dominante immobilière au fisc ?).
- qu’une SCI à l’IR possède les murs et la société commerciale qui exploite le fond de commerce en louant ces mêmes murs (la SCI aurait-elle vraiment une activité civile ?)

En outre, même si ça permet d’améliorer la fiscalité subie, ça ne permet pas nécessairement d’atteindre l’objectif initial ("éviter ce surplus d’impots et de CSG", généré au niveau de la SCI), si ce n’est qu’en générant des charges d’emprunt dans la SCI pour acquérir la SARL, on en remet une autre couche…

Quelle serait la différence avec le montage suivant :
Demain : Contracter un prêt dans la SCI, l’utiliser pour racheter une partie des parts de la SARL, et utiliser les fonds ’récupérés’’ pour payer le surplus d’impôts pendant un bon moment, qui serait aussi un peu un rachat à soi-même, pas forcément fiscalement "clean", ni facile à financer (pas forcément plus facile que de renégocier les emprunts en cours)…

Les quelques experts-comptables, fiscalistes, notaires, ou autres juristes (toutes qualifications que je n’ai pas) du forum devraient nous en dire plus.


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#8 31/01/2013 16h32 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

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Pour trouver le cash, les souscripteurs ne sont pas nécessairement les parents de kentin ; entre la réduction d’impôts et la plus-value de 25%, ça fait quand même +7,4% net d’impôts par an pour l’IR et +11,8% par an pour l’ISF, ça devrait intéresser quelques investisseurs.

Sur votre argument 2, je suis assez d’accord avec vous, mais kentin ne nous fournit pas assez d’informations sur la solvabilité de ses parents, sur leur patrimoine à mettre en regard du prêt, sur leur age, leur santé, sur les relations qu’ils entretiennent avec leur banque, sur la solidité financière de la sarl.

C’est aussi pour ça que j’ai proposé un plan sur 12 ans, de sorte à avoir le temps de préparer tout ce qu’il faut : de beaux bilans, acheter des biens immobiliers dans la sarl, avoir deux salariés, faire les modifications des statuts de la SCI, …

Je ne vois pas pourquoi le fisc viendrait retoquer puisque d’une part le nombre de parts d’augmentation et de réduction est différent (par pur hasard évidemment), c’est pour cela qu’il faut faire des ajustements afin d’arguer que c’était pour faire une répartition équitable entre les héritiers par exemple. Et le second objectif est de regrouper les biens immobiliers au sein de la même structure pour qu’à leur retraite ils ne soient pas "délestés" des biens immobiliers qui sont dans la sarl (parkings dans mon exemple). Ce sont des arguments recevables par le fisc.

Pour que la SCI conserve vraiment son activité civile, il faut que son patrimoine immobilier soit majoritaire par rapport au capital social de la sarl détenue ; encore une fois ça se calcul, ça se prépare.

Je ne vois pas pourquoi "on en remet une autre couche…", si la sarl ne distribue pas de dividendes, ça ne génère pas d’impôts et CSG au niveau de la SCI, par contre les intérêts d’emprunt déductibles sont bien là.

Votre hypothèse de contracter un prêt dans la SCI dés demain, peut aussi être une solution, mais dans ce cas il n’y a plus le placement à 7,4% ou 11,8% par an net de fiscalité pendant 5 ans. On ne sait pas quand les parents de kentin veulent prendre leur retraite, ça ne permet pas de préparer l’opération (achat de biens immobiliers dans la sarl, mise à jour des statuts de la sci, préparation des bilans, etc.)

Je serai aussi preneur de l’avis de fiscalistes professionnels qui passeraient par ici.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#9 05/02/2013 19h33 → Murs de restaurant achetés par une SCI : quelle optimisation ? (sci)

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Bonjour à tous et un grand merci pour l’intérêt que vous apportez à leur <<problème>>. Je m ’excuse aussi du temps de réponse mais je n’avais pas encore eu le temps de pouvoir écrire une réponse complète.

Présentation de l’entreprise individuelle (sarl impossible car vente de tabac) :


-Restaurant au nom de mon père depuis 20 ans.
- Père de 45 ans. C’est une entreprise assez familiale où ma mère, ma soeur et moi mettont la main à la patte quand il y a besoin.
-2 salariés
-Création de la SCI au nom de mes parents il y a 5 ans pour l’achat des murs par emprunt (n°1) puis un second emprunt(n°2) pour agrandissement il y a 3 ans.
                     - Emprunt 1 : Emprunt de 28 000 euros sur 10 ans (Fin en 2017)
                     - Emprunt 2 : Emprunt de 62 000 euros sur 15 ans ( Fin en 2024)

-Niveau trésorerie, ce n’est du tout évident actuellement d’où la recherche d’optimisation sur plusieurs points. La SCI fait partie de cette recherche mais injecter des liquidités ne sera pas possible.

N’hésitez surtout pas à demander des infos supplémentaires.

Dernière modification par kentin (05/02/2013 19h36)

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