Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/01/2013 14h32 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

voici une bien que j’ai repéré, j’aimerais avoir vos avis, conseils…

Autrefois local commercial de 30m2 au RC d’un immeuble ancien, avec électricité ( compteur à remettre aux normes ) sans eaux ni tout à l’égout ( toutefois le raccordement se trouve dans l’immeuble du local a 1 m ) à rénover totalement
( pose de carrelage, cloison, peinture etc… )

Ce local est vendu 35 000.
Sachant que dans le coin, un appartement de 30m2 ce loue entre 500 et 600 euros si la rénovation est faite avec gout.

L’emplacement est pas mauvais sur la place du village avec un bel ensoleillement.
Par contre seulement 2 ouvertures sur l’extérieur sont possible. porte vitré et grande fenêtre.

Si l’enveloppe travaux + local + frais est de 60 000 cela donnerais
un loyer net de 430 euros pour des mensualités de 350 sur 24 ans.

Après il faut également s’assurer de la possible transformation en habitation auprès de la mairie qui doit prendre un certain temps …

Qu’en pensez vous ?
merci pour vos remarques.

Mots-clés : habitation, local, location

Hors ligne

 

#2 27/01/2013 18h48 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonsoir
Avez vous pensez à la taxe de parking ( environ 15 000 euros) lors du changement de destination d’un local , après selon les villes cela diffère, un petit coup de tel à l’urbanisme semble judicieux. Il vous faudra un permis de construire si vous intervenez sur le mur exterieur ( porte d’entrée fenetre…). A vous de calculer au final si il n’est pas plus intéressant d’acheter directement un studio au final. En changeant de destination j’ai bien peur aussi que les travaux ne soient pas déductible des revenus fonciers. Bref pas mal de chose à vérifier taxe foncière, demande locative pour un studio en rdc…
Après sur les chiffres donné après impot on est limite à un autofinancement , si gtravaux pas déduits c’est négatifs.
Voila pour moi sans vouloir casser votre projet, il y a plusieurs chose à creuser pour y voir plus clair
Bonne soirée
Manu

Hors ligne

 

#3 28/01/2013 08h26 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

La taxe de parking est très variable suivant les municipalités, 15000 € est une somme relativement importante, elle peux être de 4000 euros, voire inexistante dans certaines villes.
Allez vérifier auprès de la mairie avant de commencer les calculs.

Concernant la non-déductibilité des travaux liés au changement d’affectation, je suis sceptique. Avez-vous des sources?

Frédéric

Hors ligne

 

#4 28/01/2013 19h10 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

bonjour & merci Manu64,

effectivement, je me renseignerais des demain.
Si il s’avère que cette taxe est de 15 000euros c’est effectivement pas du tout intéressant.

Local 30 000
+ 20 000 euros de travaux
+ 5 000 frais
+ 15 000 de taxe
merci

on arrive a du 400 euros de mensualité pour un revenue locatif net de 430. sa fait peu !

Une proposition a 20 000 pourrait être intéressante ? sachant que sur ce secteur le prix au m2 avoisine le 2500/3000 euros.

Hors ligne

 

#5 30/01/2013 16h47 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonsoir
Voila un lien pour les travaux
Les travaux d’amélioration déductibles

Sinon comme je l’avais dit la taxe diffère, mais si la ville est un peu dynamique c’est rare d’y éviter…
Il faut appeler l’urbanisme
Bonne journée
manu

Hors ligne

 

#6 01/02/2013 13h28 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Des news du projet? des réponses par l’urbanisme?

Hors ligne

 

#7 04/02/2013 17h38 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   15 

Je reviens sur la déduction des travaux:

J’ai été dans le cas inverse (transformation d’un local d’habitation en professionnel ) il y a quelques années, pour mon usage.
Sur les conseils de mon comptable, j’avais changé l’affectation du local un 31 décembre et fais des travaux le 1er janvier de l’année suivante…

Ou en êtes-vous du projet?

Frédéric

Hors ligne

 

#8 04/02/2013 18h02 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Quelqu’un a eu le même genre d’expérience: local => habitation mais à Paris ???

Hors ligne

 

#9 05/02/2013 22h32 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   69 

Frederic89 a écrit :

Je reviens sur la déduction des travaux:

J’ai été dans le cas inverse (transformation d’un local d’habitation en professionnel ) il y a quelques années, pour mon usage.
Sur les conseils de mon comptable, j’avais changé l’affectation du local un 31 décembre et fais des travaux le 1er janvier de l’année suivante…

Ou en êtes-vous du projet?

Frédéric

Bonjour Frédéric,

votre expérience m’intéresse car je suis en train d’étudier l’achat d’un immeuble qui pourrait devenir intéressant si j’arrive à transformer le rdc en commerce.

Quelles démarches avez vous effectués?
Quels ont été les freins que vous avez rencontrés et comment les avez vous levés?

Je vous remercie par avance pour les précisions que vous pourrez donner et m’excuse pour le piratage du fil car je l’inverse avec ma question…


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#10 06/02/2013 08h12 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Je précise les conditions de la transformation:
-Les fait se sont déroulés il y a 25 ans (grande possibilité de changement des lois)
- Achats d’une maison d’habitation avec une annexe attenante.
- Village de moins de 2000 habitants
- création d’un cabinet de kinésithérapie.

Pour changer l’affectation de l’annexe, il m’a été dit que je devais demander un permis de construire professionnel si je changeais l’affectation du local et si je faisais des travaux. Le permis pro demandais six mois pour être accordé à l’époque avec une étude poussée d’un tas de con***ries comme le nombre d’extincteur, la largeur des sorties de secours….

J’ai donc voulu éviter ce bazar administratif et discuté avec le maire. Celui-ci avais tout intérêt à avoir un nouveau pro dans sa commune et m’a assuré qu’il ne me poserais pas de problèmes.
Après conseil de mon comptable, j’ai donc envoyé à la mairie un papier libre (je ne sais pas s’il y avait un formulaire dédié, mais je n’en ai pas utilisé) pour signifier le changement de destination au 31/12. Le lendemain, j’ai payé tous les travaux de réaménagement intérieur.
Par contre, je n’avais pas fait de changement extérieur.

Pour revenir au sujet initial, quand j’ai revendu la propriété il y a douze ans, l’acheteur a réaménagé le cabinet pro en local d’habitation sans faire le moindre papier administratif .

Je rappelle que tout ceci est ancien, le contexte local particulier, et que la législation a probablement évolué…

Cordialement,
Frédéric

Hors ligne

 

#11 06/02/2013 13h03 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   69 

Oui, effectivement le contexte juridique a surement changé.

Je vais continuer de creuser.

Merci pour ce retour!


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#12 09/02/2013 14h48 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   15 

Etant vaguement intéressé par un bien similaire (Pro => habitation), j’ai cherché un peu:
Avec travaux modifiant les structures porteuses ou la façade  :Permis
Sans travaux ou avec travaux ne modifiant pas les structures porteuses ou la façade :
Déclaration préalable
A priori, dans un sens ou l’autre
Source:
https://www.formulaires.modernisation.g … e=13406*03

Hors ligne

 

#13 09/02/2013 18h25 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   69 

Frederic89 a écrit :

Etant vaguement intéressé par un bien similaire (Pro => habitation), j’ai cherché un peu:
Avec travaux modifiant les structures porteuses ou la façade  :Permis
Sans travaux ou avec travaux ne modifiant pas les structures porteuses ou la façade :
Déclaration préalable
A priori, dans un sens ou l’autre
Source:
https://www.formulaires.modernisation.g … e=13406*03

Ha super, ça a l’air relativement simple.

Dernière modification par Pruls (10/02/2013 01h07)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#14 11/02/2013 14h28 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Petite info/conseil : avez-vous pensé à la loi DUFLOT qui peut concerner ce genre d’opération : transofrmation d’un local commercial en habitation, selon la région.
Autre piste : les aides de l’ANAH qui permettent de plus une déduction forfaitaire de 30 %…
je suis moi-même à la recherche de ce genre d’opération dans ma ville.
J’ai déjà travaillé avec l’ANAH pour de la réhabilitation, c’était parfait et la rentabilité de l’investissement s’en trouve augmentée.

Hors ligne

 

#15 11/02/2013 14h31 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour Lemarengo,

Pouvez vous dire un peu plus sur le déroulement des démarches, est ce long et périlleux ?

Merci d’avance.

Hors ligne

 

#16 12/02/2013 16h11 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   15 

Il existe une possibilité de bonus:
Taxe foncière: abattement de 30% sur la valeur locative des locaux commerciaux transformé en habitation
Source: Direct Produit :

Frédéric

Hors ligne

 

#17 17/02/2013 14h25 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Frederic89 a écrit :

Il existe une possibilité de bonus:
Taxe foncière: abattement de 30% sur la valeur locative des locaux commerciaux transformé en habitation
Source: Direct Produit :

Frédéric

C’est tout à fait vrai.
Seulement voilà, les conditions sont tout de même très restrictives :
1/ Présence dans la commune du logement concerné d’une ou plusieurs Zones Urbaines Sensibles (ZUS)
2/ Délibération annuelle prise par chacune des collectivités concernées (commune, EPCI etc) afin d’instituer cet abattement sur la VL pour sa part de la taxe.

Cela peut intéresser certains de nos amis en réflexion autour de projets immobiliers mais autant les avertir de tous les critères afin qu’ils ne tablent pas sur des chimères wink

Hors ligne

 

#18 29/03/2013 18h07 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   10 

Je viens de poster la même réponse dans un post similaire mais moins lu. Je me permet d’en faire le doublon et de partager l’information:

Le délai de rétractation de 7 jours dans le cadre de l’achat d’un local commercial ne s’applique pas. Il est donc primordial d’avoir tous les éléments le jours de la signature du compromis.

Hors ligne

 

#19 02/04/2013 12h01 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour Ravito,

Pourriez vous nous tenir au courant de la suite de vos opérations ?

Merci !

Hors ligne

 

#20 04/04/2013 19h25 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

Je ne manquerai pas d’informer le forum des suites de ce dossier. Je préfère néanmoins clore le sujet avant de partager!!

Hors ligne

 

#21 10/04/2013 22h54 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   10 

Bonsoir backsync,

Comme demandé dernièrement je vous informe de la suite de ce dossier.

Pour rappel:
Annonce d’un appartement intéressant;
Visite du bien;
Proposition;
Négociation;
Signature du compromis…

C’est à ce moment que les choses se compliquent: il s’avère que l’appartement était un local commercial malgré mes multiples questions à l’agent immobilier à ce sujet.

J’avoue avoir signé pour un local commercial en m’étant au préalable renseigné des démarches et avoir repoussé la date de signature du compromis. J’ai donc appris grâce à mes recherches et non par l’agence assurant la transaction qu’il y aurait un changement de destination, puis après consultation des services de l’urbanisme un taxe de stationnement à payer.
Apprendre tout cela après une négociation et les frais supplémentaires engendrés ne présageait rien de bon.

De mon côté j’attendais de recevoir le compromis par recommandé AR avant de me décider définitivement. Devant autant de complications j’ai décidé de me rétracter puisque entre la visite initiale de l’appartement et la suite écrite ci-dessus, l’achat devenait beaucoup moins intéressant.

Au moment de faire mon courrier je vérifie sur légifrance les conditions de l’article auquel je fais référence et j’apprends qu’il n’est pas possible de se rétracter dans un délai de 7 jours pour un local commercial.

Etant dans une situation inconfortable j’ai tenté le coup de poker. J’ai envoyé ma lettre de rétractation en recommandé comme s’il s’agissait d’un appartement.
Après contact téléphonique avec l’agence, mon dossier est clos. Pour tout dire je me suis aperçu que l’agence ignorait (tout comme moi au départ) cette subtilité dans le texte de loi.
Devant tant d’incompétences pour des professionnels de l’immobilier j’avoue être content de n’avoir pas eu de commission à verser.

Je pense que cette fois l’histoire est terminée mais j’aurais appris autant sur l’immobilier en un mois qu’en une année d’investissement.
In fine j’estime avoir eu de la chance de rencontrer des personnes non pas malhonnêtes mais incompétentes ce qui me permettra d’être beaucoup plus vigilant à la signature du prochain compromis.

Hors ligne

 

#22 11/04/2013 12h08 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour Ravito,

Merci encore pour votre retour.

Content que vous avez pu vous rétracter car c’est vrai que cela n’est pas possible pour les locaux commerciaux.

Avez vous fixé, dans le compromis, une clause suspensive liée à l’autorisation:

- De la copropriété ?
- De la mairie ?

D’autant plus que apparemment, ces demandes doivent être faites par le propriétaire actuel car sur le plan légal, vous ne pourrez pas le faire vous même !

Hors ligne

 

#23 11/04/2013 18h16 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   10 

J’avais indiqué dans le compromis comme clause suspensives:

"sous réserve de l’acceptation du changement de destination et du permis de construire ou déclaration préalable par la commune"
"sous réserve que la taxe pour non réalisation de stationnement soit inférieur à …€

Les demandes peuvent être faites par l’acquéreur mais dans ce cas il faut joindre le compromis avec les signatures de deux parties.

Hors ligne

 

#24 15/03/2015 17h59 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   

manu64 a écrit :

Bonsoir
Avez vous pensez à la taxe de parking ( environ 15 000 euros) lors du changement de destination d’un local , après selon les villes cela diffère, un petit coup de tel à l’urbanisme semble judicieux. Il vous faudra un permis de construire si vous intervenez sur le mur exterieur ( porte d’entrée fenetre…). A vous de calculer au final si il n’est pas plus intéressant d’acheter directement un studio au final. En changeant de destination j’ai bien peur aussi que les travaux ne soient pas déductible des revenus fonciers. Bref pas mal de chose à vérifier taxe foncière, demande locative pour un studio en rdc…
Après sur les chiffres donné après impot on est limite à un autofinancement , si gtravaux pas déduits c’est négatifs.
Voila pour moi sans vouloir casser votre projet, il y a plusieurs chose à creuser pour y voir plus clair
Bonne soirée
Manu

Bonjour,

Si les travaux ne sont pas déductibles des revenus foncier, savez vous si le fait de transformer un local commercial en appartement meublé (LMNP) pourrait permettre d’amortir comptablement les travaux (et donc de les déduire) ?

Merci par avance smile

Hors ligne

 

#25 15/03/2015 18h17 → Transformer un local commercial en habitation ? (habitation, local, location)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

Voir avec la Mairie si le changement de destination est possible prend un temps très court ; il suffit d’aller consulter le règlement graphique (= le plan) du document d’urbanisme - si tant est qu’il y en ait un type POS ou PLU et non pas RNU -  et de voir si le secteur n’est pas légendé comme zone ou la commune souhaite maintenir les commerces en interdisant le dit changement de destination.
L’autorisation de travaux éventuelle quand à elle prend plus de temps à instruire, nuance.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech