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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/07/2010 10h45 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Administrateur
Réputation :   1309 

On le savait déjà qu’il faisait pas bon d’être propriétaire immobilier en France et cette petite simulation de Cyrus Conseil (Home – Cyrus Conseil) le confirme, en tout cas pour les gros patrimoines :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_020682561348_web.jpg

Le niveau d’imposition fluctue beaucoup en fonction du type de revenus

Le niveau d’imposition fluctue beaucoup en fonction du type de revenus

[ 23/07/10  - 09H05  - Les Echos  - actualisé à 09:22:14  ]

A l’origine des revenus, différente pression fiscale. Ce constat est clairement démontré dans les trois cas types réalisés par Cyrus Conseil, société indépendante spécialisée dans le conseil en gestion de patrimoine. Le système fiscal actuel est très favorable pour un rentier bénéficiant du bouclier fiscal (cas n°3) alors qu’il désavantage un gros propriétaire foncier bénéficiant de revenus importants (cas n°2). Dans nos exemples, la pression fiscale sur le chef d’entreprise ayant cédé sa société et qui investit le produit perçu dans des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation dont il tire des revenus est plus de deux fois inférieure à celle pesant sur un salarié possédant un patrimoine foncier important. « A une ressource de 300.000 euros correspond un revenu pris en compte au titre du bouclier fiscal de 139.000 euros car seuls sont pris en compte les intérêts liés aux rachat des contrats d’assurance vie, explique Gilles Etienne, directeur du pôle d’expertise patrimonial de Cyrus Conseil. Sans le bouclier fiscal, ce dernier verserait non pas 23 % de ses revenus au fisc mais 56 % ». Quant au chef d’entreprise en activité, il subit une pression fiscale de 30 % en raison de l’absence de taxation de son outil professionnel et du choix de soumettre les dividendes aux prélèvements forfaitaires libératoires. Enfin le cas numéro deux a un niveau d’imposition sur le revenu plus élevé et le bouclier fiscal a moins d’efficacité que pour celui qui tire des revenus de produits de capitalisation (contrats d’assurance-vie, sicav…).

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#2 08/08/2010 21h16 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   143 

Effectivement, il y a toute une stratégie à penser pour ne pas trop subir l’impôt. Je pense qu’il ne faut pas tout miser sur un dispositif (instabilité fiscale française…).

J’aime bien le PEA. Pas d’impôts, et en plus on peut le transformer en rente défiscalisée… Mais comme pour tout, il faut diversifier. Jongler avec d’autres dispositifs selon sa situation…

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#3 09/08/2010 10h39 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Administrateur
Réputation :   1309 

C’est ce que je dis toujours : l’instabilité fiscale française est une vrai plaie.

Dans mon livre je cite en exemple :
- L’avoir fiscal
- La réforme du LMNP

Celui qui mise tout sur l’optimum du moment, tôt ou tard, il déchante.

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#4 11/01/2015 17h20 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Sur ce sujet, auriez-vous des éléments de réponse à cette question :
- si la defisc LMNP venait à être remise en cause, pensez-vous que les biens en cours d’amortissement seraient également concernés ?

La plupart des gestionnaires de patrimoine avec lesquels j’ai parlé de ça pensent qu’il y a très peu à craindre..

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#5 11/01/2015 18h23 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   82 

Le genre de question qui fait passer pour madame Irma quiconque y répondra.

Le législateur décide ce qu’il veut.

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#6 11/01/2015 18h43 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   43 

Vous parlez du dispositif de défiscalisation LMNP Censi Bouvard?
Si oui, il n’y a aucune chance qu’il soit remis en cause pendant la durée de location minimale imposée à un contribuable.

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#7 11/01/2015 18h49 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   96 

En tous cas il y a un gisement important de revenus de taxes sur la déclaration P0 avec l’amortissement au réél. Le jour ou cela sera remis en cause je me demande quel effet cela aura sur les petites surfaces

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#8 11/01/2015 22h18 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   88 

Et dans le cas du propriétaire foncier, il peut aussi se préparer un plus de fiscalité.
Il y a en ce moment un certain activisme autour de la taxe d’habitation qui devient de plus en plus
lourde. il y a une reflexion pour pouvoir transferer une bonne part de la taxe d’habitation
qui touche tout le monde , vers la taxe foncière, ne touchant que les propriétaires du bien.

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#9 11/01/2015 22h22 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
Réputation :   96 

Je vais pas me réjouir que cela arrive mais j’ai envie de dire, est ce normal que sur les 20 dernières années avoir possédé un appartement à Paris (portage tout seul, et encore + si loué) ait plus rapporté en équivalent salaire qu’avoir été ingé cadre à la tête d’un gros projet/département dans une grosse boite ?

C’est symptomatique d’une économie malade.

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#10 11/01/2015 22h42 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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L’état peut toujours taxer d’avantage…

A force d’augmenter les taxes, des départs de jeunes diplômés, travailleurs qualifiés ou investisseurs à l’étranger (et j’en fais partie) seront toujours plus nombreux et l’état aura toujours plus de mal à boucler son budget…et rembourser ses dettes (illusoire).
Une chance qu’à encore l’état mais qui devrait aller en s’amenuisant : avant les français n’investissaient qu’en France et ils subissaient la fiscalité de leur pays. Maintenant les gens pensent de plus en plus souvent à investir par delà les frontières (pays frontalier, Europe ou monde) si ce n’est à quitter définitivement la France (résidence principale + investissements).

Ce ne sont pas les chômeurs, RSAistes etc. qui payeront les taxes d’habitations, foncières, cotisations sociales, cotisations patronales etc.

Par ailleurs, l’instabilité fiscale est clairement une plaie ! Bizarrement, l’investisseur immobilier s’engage sur de longues périodes vis à vis de son banquier qui ne lui fera aucun cadeau en cas de problèmes de remboursement de son/ses prêts pour quelque cause que ce soit.
Par contre, l’état lui peut remettre en cause les règles du jeu à tous moments. Règles ayant permis à l’investisseur éclairé de passer à l’action X années avant ! Si l’investisseur avait pu connaître à l’avance les augmentations d’impôts / taxes qui se préparaient, il n’aurait peut-être pas décidé d’investir.

Néanmoins et à force de me perfectionner dans ce domaine (investissement immobilier) je remarque une chose : les riches et / ou bien conseillés trouvent toujours la petite niche faite à leur attention pour ne pas être étranglé d’impôts !
Cependant, certaines niches sont trop contraignantes, complexes ou coûteuses à mettre en place pour un petit patrimoine immobilier et sont donc réservés aux "riches" (le petit investisseur avec 2 F2 en location par exemple n’en fait bien sûr pas partie).

L’état à néanmoins de la chance : le petit investisseur de base du genre "location nue, achat sans calculer la rentabilité mais achat type coup de cœur "je me verrai bien y vivre un jour peut-être" / ou investissement type "j’investis dans la pierre en bon père de famille) payera toujours plus même s’il râlera. J’en connais plusieurs de ce type et même en les conseillant pour passer au LMNP, SCI IS ou autre ils préfèrent ne rien changer et…payer !

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#11 11/01/2015 23h00 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
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Bonjour Roudoudou,

Je ne suis pas d’accord avec vous. C’est une histoire de cycles.
Demain, il peut y avoir un krach, une inflation galopante, une guerre…
Investir dans l’immobilier parisien il y a 20 ans était le bon choix pour celui qui vend aujourd’hui. Peut-être que ce sera moins vrai dans deux ans.

A nous, les investisseurs heureux, d’identifier les bons choix pour les 20 prochaines années.

Pour en revenir à la fiscalité, je trouve qu’on va trop loin pour le propriétaire bailleur. Ce n’est plus rentable : irpp + ps, TF, ISF, charges non récupérables, travaux. Il ne reste pas grand chose, et souvent pas assez pour payer la mensualité de capital de l’emprunt qui finance le bien. ( Je note aussi que Le rapport de force entre le propriétaire endetté et le locataire indélicat tourne clairement à l’avantage du locataire, sans que je m’explique vraiment pourquoi.)
Le législateur l’a bien compris et chaque ministre du logement crée son propre dispositif fiscal pour inciter les investisseurs comme autant de verrues dans un mécanisme qui n’est pas viable. J’ai du mal à comprendre pourquoi je participe au financement de la sécurité sociale quand je loue un appartement. En outre, la loi Dufflot / ALLUR est une bêtise : elle envoie un mauvais message aux investisseurs au nom de la lutte contre la "rente immobilière" pour reprendre les mots érudits de notre ancienne ministre encartée chez les Verts ou plutôt les pastèques (fine couche de vert avec beaucoup de rouge à l’intérieur).

Enfin, si demain il devait y avoir un krach immobilier, je pense que notre économie serait encore plus malade.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#12 11/01/2015 23h21 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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schnoufler a écrit :

je remarque une chose : les riches et / ou bien conseillés trouvent toujours la petite niche faite à leur attention pour ne pas être étranglé d’impôts !

certaines niches sont  réservés aux "riches"

le petit investisseur de base du genre coup de cœur  payera toujours plus même s’il râlera.

Je ne suis pas d’accord avec votre raisonnement.

Ne pensez-vous pas que celui qui s’en sort c’est juste celui qui est plus intelligent / débrouillard / travailleur?

Celui qui galère, qui paye un max d’impôt, c’est celui qui ne fais pas l’effort d’étudier avant d’investir (le marché, la fiscalité), c’est celui qui ne fais pas l’effort de recherche suffisant du bien, c’est celui qui ne fait jamais de bilan de sa situation et continue de louer nu ces 2 ou 3 apparts même quand le crédit est remboursé depuis longtemps.

Tout le monde peut louer meublé ou faire un déficit foncier. Ca demande juste à utiliser son cerveau. Chose que certains ne font pas.


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#13 12/01/2015 00h24 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Modérateur
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Je ne suis pas d’accord avec

Motus a écrit :

la loi Dufflot / ALLUR est une bêtise.

… car cette loi comporte de très nombreuses mesures (qui ne concernent pas que les bailleurs,), dont certaines sont très utiles, et d’autres beaucoup moins. Toutes les mesures de cette loi n’entreront pas en application (et c’est surtout les mesures peu utiles, voire nuisibles, qui ne devraient pas entrer en vigueur). Très souvent une généralisation est une erreur.
(ainsi www.google.fr/search?q=ARC+ALUR donne des avis sur les dispositifs de cette loi concernant les copropriétés)

Je ne suis pas vraiment d’accord avec schnouffler (message #10) :
   - pour les raisons citées par ZX-6R,
   - parce que "les riches trouveront toujours une niche faite à leur attention pour s’en sortir" me semble être d’une part erroné (les "niches" ne sont pas faites à l’attention de tel ou tel, mais pour un motif lié à l’intérêt général, même si on peut parfois discuter de leur efficacité) et un colportage de rumeur (le riche s’en sortira financièrement mieux en général, non parce que les règles l’avantageraient, mais … surtout parce qu’il a déjà son capital qu’il peut choisir d’utiliser comme il veut, et ceci quelles que soient les règles fiscales),
   - parce que la fiscalité et son instabilité sont quand même encadrés par un certain nombre de principes stables (qui figurent dans la Constitution),
   - l’immobilier (dont la valeur réside aussi un peu/beaucoup dans … l’existence des infrastructures que les impôts permettent de financer) n’est pas si particulièrement persécuté (car sinon comment expliquer que ce soit l’investissement préférés de beaucoup ? seraient-ils si stupides ?),
   - l’État n’a pas de la "chance" (son rôle est difficile, c’est souvent moins facile d’être arbitre que compétiteur, et le monde est complexe), encore moins quand beaucoup préfèrent ne rien changer, payer et râler, plutôt que réfléchir et essayer de faire mieux.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#14 12/01/2015 00h39 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

Membre
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Si vous parlez de la non retro activité de la loi, elle ne s’applique pas totalement en matière fiscale: Janvier 2013 : La rétroactivité fiscale dans la jurisprudence du Conseil constitutionnel (la loi reste encadrée par la constitution, mais les lois fiscales peuvent être retroactives).

Pour rebondir sur ce que vous dites, je trouve inadmissible que le cas "par défaut" soit celui ou l’on paie le plus. Si on s’intéresse a la chose, on peut optimiser en déplaçant le risque, et réduire sa pression fiscale, ou si on a les moyens on peut payer quelqu’un pour optimiser, mais bon nombre de personne ont autre choses a faire (et je comprend) que s’intéresser à optimiser son imposition.

Le mariage est un exemple de chose plutôt bien fait par l’etat. En se mariant, les deux mariés accedent a un lot de loi protective, ils ont le choix entre un package de base, ou une version personnalisée avec le contrat de mariage. Mais l’état offre avec le package "mariage" tout un ensemble de droits et de protection dont bon nombre de personne ne s’en rendent compte que le jour ou les problèmes arrivent (le mariage n’est pas fait pour les jours heureux, il est fait pour les jours ou, tot ou tard, les ennuies commencent). Si on veut optimisez, on peut opter pour une version complètement personnalisée avec pacs + testaments reactualisés a chaque gros mouvements dans la vie (chose qui est en grande partie automatique dans le cadre du mariage).

Je comprend l’intérêt de l’état qui tend à maximiser ses revenus mais en "profitant" des plus ignorants… je trouve cela inadmissible. On peut avoir autre chose a faire qu’à s’intéresser à chercher les niches fiscales pour payer moins d’impôts. Mais bon, ca donne du travail aux conseillers en gestion de patrimoine…

Dernière modification par Stibbons (12/01/2015 00h56)

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#15 12/01/2015 13h10 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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L’état ne profite pas des ignorants. Il y a une règle générale qui s’applique à tout le monde.

Ceux qui font des efforts de réflexion peuvent trouver des manières d’optimiser (exemple, louer meublé).   

Je ne vois rien de choquant là dedans.


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#16 12/01/2015 14h25 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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Bonjour,
Les investisseurs classiques en nu ont connu relativement rapidement quelques bouleversements liés à l’insécurité fiscale.  Le bouleversement principal pour moi est arrivé avec le plafonnement des avantages fiscaux. L’air de rien, mon dernier investissement défiscalisant bien plus intelligent que ce que l’on peut imaginer à l’époque est devenu à peine intéressant (bien plus rentable qu’une assurance vie en Euros quand même).

Donc l’approche intelligente d’un jour ne le reste que s’il y a stabilité fiscale. Notre choix érudit devient moins intelligent le jour où pour on ne sait quelle raison quelqu’un décide de modifier les règles du jeu. Espérons que cela n’arrive pas aux bailleurs de meublés.

Toujours ma petite et modeste expérience : les loyers stagnent fortement ici et baissent en valeur constante depuis longtemps.
Il y a 15 ans, la taxe d’habitation correspondait à 1 mois de loyer. Aujourd’hui, c’est 2 mois.
Idem (un peu moins) pour la taxe foncière.

Mes efforts, mon travail, ma débrouillardise et bien sûr mon intelligence wink… sont mis à rude épreuve au moment ou pour mille et une raisons j’aspire à un peu de sérénité.

Dernière modification par Range19 (12/01/2015 14h26)

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#17 12/01/2015 16h06 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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ZX-6R a écrit :

L’état ne profite pas des ignorants. Il y a une règle générale qui s’applique à tout le monde.

Ceux qui font des efforts de réflexion peuvent trouver des manières d’optimiser (exemple, louer meublé).   

Je ne vois rien de choquant là dedans.

Tout à fait d’accord avec vous, mais le régime dont bénéficie le meublé peut sauter du jour au lendemain, je me demande si l’impact ne serait pas très négatif sur la valeur des petites surfaces. Après je suis d’accord que cela ne doit pas être, à lui seul, un argument pour ne pas investir, sinon on ne fait jamais rien.

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#18 12/01/2015 17h15 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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Bonjour Roudoudou,
Ce que je lis dans ce fil me laisse surtout penser que les investisseurs dynamiques que nous sommes auraient intérêt à se fédérer ou s’investir dans les instances représentatives des propriétaires bailleurs.

Nous sommes souvent individualistes et discrets, mais dans une société ou le lobbying prend une telle place, ça me semblerait judicieux.
Me concernant, j’ai pour l’heure renoncé, les copropriétaires que j’y ai rencontré sont trop… pas assez… comment dire… ils sont d’une autre époque.

Dernière modification par Range19 (12/01/2015 17h15)

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#19 12/01/2015 19h54 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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En premier lieu il faut surtout garder à l’esprit la délocalisation ou l’impossibilité de délocalisation.
Pour l’état, le meilleur rendement fiscale ce ferra sur ce qui n’est pas délocalisable, comme l’immobilier.
Et à l’opposé les contribuables ayant des investissements très liquide peuvent sortir rapidement du pays donc de l’imposition française.

Mais la conséquence direct c’est que l’état va chercher/prendre l’argent là ou il est sur d’en trouver et si possible tout les ans.
Sont donc concerné les investisseurs immo ou en TPE/PME (marché peu liquide) mais aussi les salariés peu apte ou peu enclin à l’expatriation (par exemple pour raison familial).

De l’autre côté il y as des personnes qui peuvent partir du jours au lendemain, par exemple un investisseur sur actions international ou simplement une personne avec un très gros compte courant (et donc soumis à l’isf). Ces personnes là peuvent être allumé par le fisc français une fois, pas 2, car ils seront partis.

Je sais, c’est évident pour tout le monde ici.

Le problème chez nous vient de 2 choses (pour l’aspect fiscal): l’instabilité et la complexité.
L’instabilité fait fuir les investisseur (sauf si le rendement potentiel est énorme, comme en afrique)
La complexité oblige l’investisseur à dépenser du temps et/ou de l’argent sur l’optimisation fiscale, ce qui de fait diminue le rendement (vs un système simple).

Mais en france, nos députés préfèrent pondre une loin par semaines, à cela vous ajoutez une augmentation systématique mais très variable des taxes locales et vous obtenez un grand n’importe-quoi qui évolue de semaines en semaines. Heureusement que l’immo n’est pas trop volatile.

Pour finir, oui le propriétaire immobilier est une vache à lait car il ne pas partir du jour au lendemain, comme beaucoup d’autres. Mais d’un autre côté il garde une certaine sécurité… pour l’instant car les idées de spoliation ne manque pas:
Ségolène Royal voulait mettre un système d’expropriation des logement inoccupé par exemple et aussi de rachat forcé par le locataire qui le souhaite (et là je ne parle pas de la priorité qu’a le locataire vis-à-vis d’un acheteur lors d’une vente mais bel et bien de vente forcé).
Ces idées reviennent régulièrement à l’assemblé et dans les média, qui sait de quoi l’avenir sera fait!

PS: Se fédérez c’est bien mais en france le lobbying est un droit réservé au syndicat de corpos de fonctionnaires, ou de parapublique ou d’"ouvrier" (les "" sont là parce qu’ils ne défendent qu’une catégorie bien éloigné du prolo, ce que je suis professionnellement d’ailleurs), par contre à bruxelles tous les lobbys ont droit de cité.

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#20 12/01/2015 20h03 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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@roudoudou : le statut a évolué par le passé et évoluera dans le futur.

Il y a ceux qui s’adapteront et les autres. C’est la même histoire. Tout le monde va "subir" les évolutions législatives et fiscales, mais certains feront les efforts nécessaires pour être moins touchés que les autres. Certains ne feront rien et subiront de plein fouet. D’autres auront prévu de diversifier en avance, ou prendrons les décisions nécessaires le moment venu pour s’adapter.

Exemple : vous pouvez être imposé au réel ou en micro (BIC ou foncier). Certains n’ont juste pas le courage d’être au réel car ça a l’air trop compliqué, et ce sont les premiers qui se plaignent d’être trop imposé. 
Quand l’abattement micro BIC est passé de 72% à 50%, certains se sont posé la question de basculer au réel, d’autres non…

Il y a toujours une solution. Le jour ou le meublé disparaitra, je louerai en nu en faisant du déficit foncier. Revente de quelques lots, achat de ruines et restauration, et passage progressif à des revenus issus à 100% des dividendes… Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres.


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#21 12/01/2015 21h27 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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Conclusion :
Ne jamais acheter un bien immobilier uniquement pour son avantage fiscal smile

Dernière modification par Guillaume33 (12/01/2015 21h27)

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#22 12/01/2015 21h34 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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Qualifier le LMNP de choquant, ça serait p-e un peu forcer le trait.

Mais ça n’a clairement aucun sens : pourquoi 2 traitements si différents pour la location nue et la location meublée qui sont très proches (ajouter quelques meubles n’est a priori pas le + gros facteur de risque d’un achat locatif).
En particulier, le mécanisme qui crée l’avantage du LMNP ne répond à aucune logique : amortir un bien pour ensuite ne pas calculer la PV à la revente sur la base du prix amorti.

C’est juste une des dérives de l’Etat à mon avis, très loin d’être la plus grosse : avez-vous une idée du "coût"global de cette "niche fiscale" ?
Surement très inférieur au frottement généré par exemple par la formation professionnelle , qui représente (je crois bien) 0.1% des salaires quasi exclusivement gaspillés.

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#23 16/01/2015 23h12 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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ZX-6R a écrit :

schnoufler a écrit :

je remarque une chose : les riches et / ou bien conseillés trouvent toujours la petite niche faite à leur attention pour ne pas être étranglé d’impôts !

certaines niches sont  réservés aux "riches"

le petit investisseur de base du genre coup de cœur  payera toujours plus même s’il râlera.

Je ne suis pas d’accord avec votre raisonnement.

Ne pensez-vous pas que celui qui s’en sort c’est juste celui qui est plus intelligent / débrouillard / travailleur?

Celui qui galère, qui paye un max d’impôt, c’est celui qui ne fais pas l’effort d’étudier avant d’investir (le marché, la fiscalité), c’est celui qui ne fais pas l’effort de recherche suffisant du bien, c’est celui qui ne fait jamais de bilan de sa situation et continue de louer nu ces 2 ou 3 apparts même quand le crédit est remboursé depuis longtemps.

Tout le monde peut louer meublé ou faire un déficit foncier. Ça demande juste à utiliser son cerveau. Chose que certains ne font pas.

J’ai cherché au moins une heure pour retrouver une remarque que j’avais trouvé remarquable sur ce forum et qui consistait en gros à dire qu’en France, les politiciens ont créé un système d’une complexité telle, notamment au niveau fiscal (c’est le sujet) que seul ceux d’en haut avec un gros patrimoine peuvent se permettre de maîtriser tous les aspects fiscaux et au final de ne quasiment pas payer d’impôts à l’inverse d’un classique français achetant un bien immobilier pour le louer…tout simplement.

Par contre je suis d’accord avec vous : oui tout le monde peut louer en meublé ou en Borloo ancien en se renseignant un minimum.
Nous retrouvons ici le niveau n+1 de l’optimisation fiscale.

Oui tout le monde peut rechercher et s’informer (et merci aux membres de ce forum) afin d’optimiser son 1er choix judicieux (exemple : LMNP, Borloo ancien) et en s’aidant de quelques professionnels (exemple : comptable pour LMNP au réel simplifié).
Nous retrouvons ici le niveau n+2 de l’optimisation fiscale.

A partir du moment où on joue avec les SCI IS ou qu’on mélange nue propriété, usufruit etc. on doit quasiment obligatoirement utiliser les services de professionnel (comptable, CGPI, notaire etc.) afin de bien se faire conseiller suivant ses objectifs de vie. On ne choisira pas ce type d’optimisation pour la location d’un ou deux appartements. Les frais de création de la structure, les frais fixes de structure et la complexité plus importante laisseront ce type de choix aux investisseurs immobilier avec plusieurs appartements, un immeuble de rapport etc.
Nous retrouvons ici le niveau n+3 de l’optimisation fiscale.

A partir du moment où on cherche à créer des SCI avec sociétés offshore dans 2 pays différents (exemple : France et Luxembourg) afin de rapatrier les revenus de la société dans un pays avec un niveau d’imposition fiscale plus doux (ex : Luxembourg) on atteint là l’optimisation fiscale de niveau n + 4.
Bien entendu, pour créer ce type de structure il faut avoir un patrimoine immobilier encore plus conséquent et faire appel aux services d’avocat fiscalistes (en plus éventuellement d’un CGPI, comptable, notaire etc.).

Je ne suis pas un expert en fiscalité mais lorsque je vois le niveau d’imposition de certaines sociétés ou de montages fiscaux permettant de ne pas ou quasi pas avoir de fiscalité (et pas seulement durant quelques années) je ne peux que me rendre à l’évidence que le summum de l’optimisation ne sera ni intéressant (coûts de création et gestion de ces structures) ni réalisable (sans aides de professionnels hautement qualifié) pour un "petit" investisseur (ex : 1 ou 2 appartements à louer) d’où ma conclusion : plus on a, plus on a d’intérêts à optimiser sa fiscalité et moins on risque d’être imposé car on peut atteindre le summum de l’optimisation fiscale.

Ma conclusion serait la même pour l’imposition des petites PME par rapport aux grandes sociétés…mais ce n’est pas le sujet de ce topic.

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#24 16/01/2015 23h28 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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A chaque besoin correspond une solution.

Je ne suis pas sur que le niveau n+4 (création de sociétés offshores) soit efficace pour un particulier qui achète son premier appart . Le niveau n+2 correspond pour lui au maximum de l’optimisation fiscale. Il peut effacer son impôt en totalité pendant plusieurs années.

Dans votre exemple, N+4 n’est pas meilleur que N+2. Cela dépend du profil.


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#25 16/01/2015 23h37 → Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

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Dans votre exemple, N+4 n’est pas meilleur que N+2. Cela dépend du profil.

N+4 (structures complexes avec plusieurs sociétés et/ou plusieurs pays) permet de quasiment pas payer d’impôts sur toute la durée d’existence de la structure contrairement au LMNP au réel-simplifié qui sans nouveaux investissements/travaux entraîne après quelques années une imposition et donc le choix du passage au micro-BIC pour limiter l’imposition, faute d’avoir suffisamment de charges à déduire.

Je disais justement (voir ci-dessous) qu’une structure de ce type ne serait pas intéressante pour un petit investisseur !

le summum de l’optimisation ne sera ni intéressant (coûts de création et gestion de ces structures) ni réalisable (sans aides de professionnels hautement qualifié) pour un "petit" investisseur (ex : 1 ou 2 appartements à louer) - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=35#sthash.CqPaNGkj.dpuf

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