Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 24/01/2013 14h58 → Investir dans une SCI : comment faire ? (investissement immobilier, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Ma famille et moi souhaitons faire à moyen termes une grosse opération dans l’immobilier en SCI. En effet, mutualiser nos forces peut permettre de faire une grosse et bonne affaire dans l’immobilier.

Mais jusqu’à présent, mes lectures et les réponses des notaires, ne me satisfont pas ! on nous rabâche sans arrêt des choses sur les gestion, les status, etc. C’est important, certes, mais une question se pose à priori.

Nous sommes tous dans des situations différentes :
- Certains peuvent apporter de l’argent frais, mais ne veulent pas avoir de gros remboursement.
- Pour d’autre, c’est l’inverse.
- Enfin compte tenus des remboursements des résidences principales de chacun, il est possibles que les situations évoluent dans le temps.
- Enfin, il y a la génération plus âgée, qui souhaite essentiellement placer son argent dans le but de le transmettre et non de récupérer des dividendes !

Bref, pas simple de définir les parts de chacun dans une histoire comme celle ci.

Plusieurs questions se pose ?

1. Comment répartir les part, faut il les redéfinir chaque année ?

2. Quel capital pour la SCI : le montant de l’opération ? avec libération du capital au fur et à mesure? Le montant de l’apport avec augmentation de capital chaque année (le capital de la SCI à l’instant T étant égal à montant de l’opération mois le restant de la dette).

3. Enfin, les dividendes doivent ils être égaux au parts (pour que les parents limitent les revenus au profit des enfant) ? Est il sinon possible que certaines parts se partagent entre un usufruitier et un nu propriétaire.

Avez vous des réponses sur ces sujets?

Merci.

Mots-clés : investissement immobilier, sci


Un investissement immobilier rentable ? Comment faire.
Les réponses dans http://investissement-immobilier-en-direct.fr/

Hors ligne

 

#2 24/01/2013 20h01 → Investir dans une SCI : comment faire ? (investissement immobilier, sci)

Membre
Réputation :   151 

Il est assez difficile de vous répondre, car on ne voit pas bien les contours du projet. Faire une "grosse opération" n’est pas en soi un objectif patrimonial !

Donnez-nous quelques éléments plus précis :

1/ S’agit-il d’un investissement immobilier locatif ou de l’achat d’un bien d’usage ?

2/ Combien d’associés, âge de chacun, lien de parenté, situation de famille, régime matrimonial ?

3/ Quel est l’apport financier de chacun ? Quelle est la capacité d’épargne de chacun ? Quelle est la capacité d’endettement de chacun (33% du revenu - tous les crédits déjà en cours).

4/ Quel est l’objectif patrimonial de chacun : percevoir des revenus immédiats, constituer un capital, transmettre aux enfants un patrimoine en devenir ou déjà constitué, aider les enfants à faire une plus grosse affaire sans s’y investir sois-même ?


Les "parts" ne peuvent pas être redéfinies chaque année. Ce serait trop lourd et trop coûteux. Les réponses aux autres questions dépendent de ce que vous allez nous livrer comme précisions…

Hors ligne

 

#3 25/01/2013 02h26 → Investir dans une SCI : comment faire ? (investissement immobilier, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

Vous devriez lire quelques ouvrages sur les SCI, ou (et) consulter un professionnel.
(Vos questions , et les interrogations qu’elles sous-tendent, sont trop générales)

Pour faire court, à propos de vos questions :

1. comme vous voulez (ça ne se redéfini pas chaque année, mais ça peut changer, au gré des augmentations de capital, des cessions de parts, etc.)

2. idem : comme vous voulez, sachant que la SCI peut aussi utiliser de l’argent que les associés apporteraient en CCA -Compte Courant d’Associé- (donc pas intégré au capital), de l’argent emprunté, de l’argent provenant de ses recettes etc. 

3. non pas forcément, les statuts peuvent prévoir des répartition inégalitaires.
Certaines parts démembrées pourront avoir un usufruitier et un nu-propriétaire.

Les statuts de la société peuvent être faits largement "sur mesure" pour tenir compte des impératifs et contraintes de chacun des associés, sachant qu’il faut quand même ne léser ou avantager personne (sinon : donation cachée, ou dol). Si les objectifs des personnes sont trop divergents, ou trop mouvants, il est plus raisonnable de … ne pas créer de SCI.

Ceux qui peuvent apporter de l’argent frais peuvent le faire en CCA, les autres apportant des fonds pour couvrir les mensualités d’emprunts de montant équivalent.
Pour tenir compte de participations d’importance variées, il est possible de prévoir qu’une part correspond par exemple à 1€ de capital et à l’engagement d’apporter 1 k€ en CCA ou d’apporter (aussi en CCA) les mensualités d’un prêt de 1 k€ pendant toute la durée de ce prêt.
La génération plus âgée pourra soit n’acquérir que la nue-propriété (viagère) de parts si elle n’a pas besoin de revenu, soit juste de l’usufruit (viager) si elle a besoin de revenus, soit faire donation (avant décès) de ses parts ou de leur usufruit ou de leur nue propriété.
Attention : si la SCI est à l’IR, la fiscalité des associés (leur TMI IR) ne sera pas neutre, et leurs intérêts pourront être divergents.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 27/01/2013 11h16 → Investir dans une SCI : comment faire ? (investissement immobilier, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

L’idée, c’est un petit locatif : 4 à 8 logements.

Les profils des investisseurs sont les suivants :
- Parents, la soixantaine, un apport conséquent et de gros revenus. Objectif, placé l’argent pour le transmettre mais ne pas avoir de revenus en plus.
- Enfants : la trentaine, tous de bons revenus, peu d’apport et pas énorme de pouvoir d’emprunt compte tenu qu’ils sont tous en remboursement de RP. Objectif, se créer du patrimoine pour l’avenir.

Grosso modo, une opération dans las 600k avec 20 % d’apport…


Un investissement immobilier rentable ? Comment faire.
Les réponses dans http://investissement-immobilier-en-direct.fr/

Hors ligne

 

#5 28/01/2013 00h35 → Investir dans une SCI : comment faire ? (investissement immobilier, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour l’objectif des parents, il est possible d’inscrire dans les statuts de la SCI que les bénéfices sont réparti uniquement entre certains associés, en l’occurrence les enfants. Vous noterez qu’une récente décision de la Cour de cassation (Cass. Com, 18.12.2012, N° 1271) a confirmé qu’il ne s’agissait nullement d’une donation (voir La donation de dividendes n’est pas toujours imposable (cassation) aussi).

Supposons donc que les parents aient 110k€ d’apport, et les enfant (je suppose ici qu’ils sont 4) 10k€ soit 2.5 k€ chacun, et que les loyers du bien acquis permettent de payer au moins les échéances du prêt et les divers frais  (Taxe Foncière, comptabilité, etc.).
On pourrait constituer la SCI (transparente à l’IR) avec 240 parts, 220 pour les parents et 5 pour chaque enfant, avec un capital de 240 € (1€ par part) et chaque associé apportant aussi en CCA (compte-courant d’associé) 499€ par part qu’il détient.
[Je laisse Stéphane indiquer s’il a le sentiment qu’un tel montage pourrait être qualifié de "dol"…]
Périodiquement, les parents pourraient consentir une donation (donation partage) de parts (ou de la nue-propriété de parts) aux enfants. 

Attention au conséquences fiscales : Les associés étant imposés sur leur quote-part des bénéfices de la SCI, c’est à dire qu’un associé ayant 10% des parts déclarera 10% du bénéfices foncier de la SCI (loyer - charges, dont intérêts d’emprunt, frais de compta, TF, etc.).

A vérifier (je n’ai pas la réponse) : est-ce que avec ce montage les parents  (tant qu’ils auront 220 parts) auront à déclarer 220/240 du bénéfice foncier de la SCI, ou seulement la part des bénéfices dont les statuts leur accorde le bénéfice (soit 0) ?

Remarque : Si le bien est loué meublé (ce qui permettra entre autres de rajouter aux charges un amortissement de l’immeuble), oubliez la SCI et rabattez-vous sur une SARL de famille (ou la SNC s’il y a un étranger" comme associé), et j’ignore si les statuts pourront attribuer les bénéfices à tels ou tels associés.

Dernière modification par GoodbyLenine (28/01/2013 00h37)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#6 01/02/2013 09h03 → Investir dans une SCI : comment faire ? (investissement immobilier, sci)

Membre
Réputation :   151 

Si l’on veut bien tenir compte de vos objectifs et de la situation familiale, l’opération que me semble la plus intéressante  à mettre en place pourrait être :

1°/ Vos parents constituent une société civile en faisant apport de 120.000 euros (20% de 600 K€ ?). Le capital social est fixé à 120.000 euros. La société civile n’opte pas pour l’impôt sur les sociétés (Régime d’imposition : revenu foncier IRPP).

2°/ Cette société fait l’acquisition de l’immeuble à usage locatif, en empruntant 400K€, sur une durée supérieure ou égale à 15 ans. Pour mener à bien cette opération, la banque prendra en compte les revenus de vos parents, ainsi que leur surface financière. L’apport de 20% devrait permettre d’atteindre l’auto-financement d’une telle opération (les loyers couvrent le crédit et tous les frais accessoires).

Pour réaliser cette opération, il faut que l’état de santé de vos parents soit bon, pour que le prêt soit assurable.

3°/ Une fois l’opération mise en place, vos parents font donation-partage en pleine propriété, de 100% des parts de la société, pour une valeur de 120.000 euros.

Ce faisant, tous vos objectifs sont atteints :
=> Vos parents placent 120.000 euros dans le but de les transmettre et de vous aider.
=> vous tirez partie de la surface financière de vos parents, pour soutenir l’emprunt. L’endettement des enfants n’est pas pris en compte.
=> les enfants se constituent un patrimoine immobilier locatif en tirant partie de l’effet de levier du crédit immobilier.

Dernière modification par stephane (01/02/2013 09h05)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech