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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/12/2010 15h14 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Bonjour à tous,

Je suis conscient que ma question n’est pas très originale et on pourrait me rétorquer d’aller fouiller dans les archives de ce forum pour me faire une opinion, mais je dois avouer que j’ai vraiment besoin de l’opinion de tiers sur ma situation.

J’ai 29 ans, marié (communauté)
mon RNI est de 44 800Eur avec un ISR de 3600Eur (taux marginal 14%)
non-propriétaire, absolument aucun patrimoine actuellement.

J’ai une profession qui fait que je suis muté tous les 2-3 ans, et je ne suis donc pas serein pour acheter ma résidence principale (d’autant plus que je suis actuellement affecté à Paris).

J’ai rendu visite à un cgp durant le trimestre dernier que j’ai vu 3 fois au départ pour obtenir une information sur la loi Scellier. Comme il n’est pas impossible que dans les 9 prochaines années je parte travailler à l’étranger (et n’être plus fiscalement domicilié en France) il m’a dit que l’intérêt était limité.

Il m’a alors proposé, comme base de travail le montage suivant:

- 150kEur en SCPI: 100% sur PF02 de Périal
- Emprunt de 100% sur 25 ans au taux de 3,9%
(soit un tx d’endettement aux alentours de 19%)

Mes interrogations

Approchant des 30 ans, je suis en pleine réflexion (depuis 2 mois) sur l’idée de me constituer un patrimoine. Donc j’essaie de m’éduquer aux différents aspects de cette démarche. Plus important j’essaie de stratégiser ma démarche pour ne pas m’y engager en ordre dispersé.

Le montage qui m’est proposé me paraît assez osé : ce que je lis sur Périal et PF02 m’incite à avoir plutôt confiance, mais 150kEur sur un seul produit ne me paraît pas intellectuellement satisfaisant…

Question 2: serait-il pertinent, avec comme investissement global 150kEur de mixer 50% SCPI (reparties sur 2 ou 3 produits) avec 50% sur une loi Bouvard (résidence Sénior) pour contrecarrer l’augmentation d’imposition générée par les SCPI (et ce même si je pars à l’étranger).

Je suis plus tenté par Bouvard que par Scellier parceque ça m’a été présenté comme moins risqué (j’ai compris que même en cas de vacance la résidence/maison de retraite versait un loyer régulier et qu’en quelque sorte, le locataire, c’est la résidence elle-même, mais peut-être ai-je mal compris).

Merci d’avance pour vos conseils et votre compréhension: le monde du patrimoine inspire la confusion pour qui le découvre pour la première fois.

G.

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#2 21/12/2010 00h31 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Modérateur
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A mon avis :

Il faut commencer par la base : gérer votre budget, dégager une capacité d’épargne régulière, chaque mois. Ensuite, l’utiliser pour constituer un premier (petit) "patrimoine" : quelques liquidités en réserve, puis un (ou deux : un pour M. et un pour Mme.) contrat d’assurance-vie (fond en €) et PEA (trackers simples) même peu garnis, pour prendre date. Ne pas oublier de rembourser les éventuels prêts à la consommation à taux élevés (ou avoir des liquidités rémunérées mieux que les éventuels prêts peu chers).

Une fois ce premier patrimoine acquis, les habitudes de gérer son budget et d’épargner installées (donc avec plus de visibilité sur les flux futurs d’épargne), et les bases de la gestion financière de votre patrimoine assimilées, il sera temps (sans doute pas avant 2-3 années) d’envisager, en parallèle du gonflement des placements ’assurance-vie’ et PEA, un investissement immobilier à crédit (rien ne presse : les prix ne sont pas dans un creux dont il faudrait "profiter").

Les placements évoqués (150 k€ SCPI à crédit, Bouvard) me semblent peu adaptés à la situation (pas encore de patrimoine) et assez risqués (tout immobilier, aucune diversification, tout avec fort levier du crédit). Pour le Bouvard, un risque important se situe au niveau de l’exploitant de la résidence, et même si on prend toutes ses précautions à ce niveau, il ne faut pas que si le risque se réalise (exploitant défaillant, ou exploitant imposant une baisse des loyers, comme ça arrive, disons dans 5 à 20% des cas) on se retrouve "planté" avec le prêt à rembourser. Un risque similaire existe avec le Scellier.

Emprunter sur 25 ans reviendrait à décider aujourd’hui d’investir régulièrement pendant 25 ans sur un bien dont on ne connait que la valeur d’aujourd’hui … et fort peu celle qu’il aura dans 25 ans.
Il n’y a que pour sa résidence principale, si on anticipe de la conserver "à vie" (au moins elle vaudra dans 25 ans… un toit et des murs), et qu’on est dans l’impossibilité de la financer sur une durée moindre, que ça pourrait peut-être se concevoir. Je n’ai personnellement jamais emprunté sur une aussi longue durée (mon max a été de 15 ans), toujours négocié la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité, et presque toujours pu rembourser par anticipation…


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#3 21/12/2010 09h50 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse rapide qui m’inspire quelques questions complémentaires:

- Vous ecrivez que les prix de l’immobilier n’ont pas encore atteint leur plus bas et qu’il n’y a donc pas besoin de se presser. Soit, mais qu’en est-il des taux de crédit qui sont encore bas et qui ne peuvent en principe que remonter?

- En terme d’utilisation de l’effet de levier sur 25 ans, le CGPI imaginait dans son montage une vente de l’ensemble des parts à 15 ans pour rembourser la dernière moitié de l’emprunt et se servir de la plus value comme apport. Dans son modèle, il se basait sur une prise de valeur annuelle de 2% du prix de la part (qui me semble cohérente si je regarde l’évolution du prix des parts de PF1 et PF2 depuis leur création… mais bon, le passé ce n’est pas l’avenir…)… De plus, je lisais dans le bouquin d’olivier seban que lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif (et finalement posséder des parts de SCPI est comparable puisqu’on perçoit un rendement) la durée du crédit n’a pas d’importance, du momentqu’on accorde les mensualités au "loyer perçu".

Dans cette optique, ne devrais-je pas m’engager dans cette démarche tant que j’ai encore un maximum d’années d’activité evant moi (30-33 au minimum)? D’autant plus qu’un tel projet me laisse de la marge en terme de taux d’endettement (18-19% pour cette simulation sur 150kEur) et que mon salaire va progresser de manière prévisible (fonctionnaire)?

Merci pour vos avis,

G.

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#4 21/12/2010 11h14 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
Réputation :   151 

Monsieur,

Je suis globalement d’accord avec ce que nous dit GoodbyLenine. Si vous voulez commencer la constitution d’un patrimoine, il faut en premier lieu, épargner un peu.

- L’épargne constitue votre armure, une marge de sécurité pour envisager avec sérénité l’investissement à crédit.

Avez-vous déjà une petite épargne constituée : livret A, bon fonds euro, PEA ouvert pour prendre date ? Disons 30 K ou 40 K€ ?

Emprunter 150 K€ si vous n’avez rien à coté, ne me paraît pas raisonnable.

- Ensuite, je pense qu’un emprunt sur 25 ans en SCPI est trop long. Vous êtes jeune, mais le but est de vous constituer votre patrimoine, non celui de vos enfants. 15 ans ou 20 ans avec remboursement anticipé à 15 ans me paraît être une bonne approche…

- Compte tenu de votre TMI à 14%, il ne me paraît pas intéressant de faire de la défiscalisation. Votre situation fiscale d’ensemble n’est pas dramatique, et si vous avez un jour des enfants ou un conjoint, elle ne va pas forcément se dégrader. Ca sera plutôt le contraire !

- Je pense que vous pourriez faire une première opération, disons pour 80 000 euros, sur une première SCPI, puis cadencer vos investissements dans le temps : 80.000 sur une autre SCPI dans deux ans par exemple…

Faites des petites opérations bien maîtrisées et régulières dans le temps, en tirant partie des opportunités qui peuvent se présenter.

- Enfin, je pense que c’est une bonne idée de vous faire conseiller (essayez de trouver qqun de compétent, honnête et dynamique, ce qui n’est pas facile) si vous n’y connaissez rien !

Combien épargnez-vous chaque mois et sur quel support ?

Dernière modification par stephane (21/12/2010 11h17)

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#5 21/12/2010 11h35 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Bonjour et merci beaucoup pour votre dernier message qui me permet d’y voir plus clair.

Comme je le disais dans mon premier message, je n’ai pas de patrimoine, et l’ensemble de mon épargne s’élève actuellement à 10kEur sur une assurance vie, pas d’avantage. Actuellement je suis capable d’épargner entre 400 et 500 eur/mois (sur livret A pour l’instant).

Je suis par ailleurs en train de m’intéresser aux PEA, mais j’essaie de m’éduquer sur les tenants et aboutissants avant de me lancer.

Merci encore

G.

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#6 22/12/2010 09h47 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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étant dans une situation assez proche de la votre (pas de patrimoine, déménagement fréquents,…) je me suis renseigné pour un investissement scpi…

_Scpi scellier ne présentent que peu d’intérêt dans la durée : la baisse d’impôt qu’elles génèrent compensent les loyers plus faible que les scpi classique… de plus elles évoluent mal et se revendent mal et sont soumises aux variations des loi fiscales…

_PF02 présente un concept intéressant mais c’est une très jeune scpi et partir à 100% dessus à crédit c’est prendre un vilain risque : si les loyers baissent ou si les parts sont réévaluées à la baisse (toujours possible) dans les années à venir, les conséquences sur le remboursement de votre crédit vont être décupler…

_Etant assez déçu du manque de compétences des cgp sur les scpi, je me suis tourné vers un spécialiste primaliance.com _ Sur un investissement à crédit ils conseillent de répartir l’investissement à crédit sur plusieurs scpi afin de mutualiser les risques… ils vous proposent une allocation de plusieurs scpi en fonction de votre projet et de vos capacités financières (ça ne vous coûte rien ils se rémunèrent auprès des sociétés de gestion…)

_un investissement sur 25ans c’est étonnant car peu rentable du fait des intérêts… la majorité des montages se font sur 15 voir 20ans… mais alors 150k€ sur 25ans sur pf02 c’est prise de risque maximum pour un résultat totalement aléatoire : vraiment étonnant votre cgp…

_je serai donc plus de l’avis de stephane, plusieurs opérations étalées dans le temps en fonction des ak ou à la rigueur une allocation de plusieurs scpi (2 ou 3) avec un crédit plus court….

Dernière modification par miah (22/12/2010 09h49)

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#7 22/12/2010 12h53 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Merci

Je vois que tous vos commentaires convergent dans le même sens: solidifier mon épargne, investir pas à pas en diversifiant et en epruntant sur des durées plus courtes (15-20 ans) quitte à renouveler l’operation dans quelques années.

Merci de m’avoir indiqué Primaliance, j’ai pris contact avec eux pour un étude. Je ne regrette pas d’avoir posté sur ce forum car je ne me sentais pas serein avec mon cgpi et le montage qu’il me proposait.

Bonnes fêtes à vous.

G.

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#8 22/12/2010 14h58 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Bonjour,

désolé de vous contredire mais dans le cadre d’un investissement de type SCPI avec emprunt
les calculs mettent en avant que la rentabilité augmente avec une augmentation de la durée de l’emprunt

ATTENTION rentabilité différents de gain

donc on peut gagner moins mais avec une rentabilité plus importante

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#9 22/12/2010 16h02 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Je ne suis pas sur de comprendre ce que vous entendez par "rentabilité" et "gain".
Pouvez-vous donner un exemple chiffré ?

Si la rentabilité et le gain, sont susceptibles d’augmenter avec la durée de l’emprunt (avec certaines hypothèses sur les revenus générés et la valorisation finale du bien), le niveau de risque pris augmentera également également (il faudra porter le bien plus longtemps).

Il en est de même si on augmente le levier du crédit :
- si je mise 100, pour obtenir 105 (1 an plus tard), j’aurais 5% de rendement (et 5 de gain)
- si je mise 100 et emprunte 900 à 3%, pour obtenir 1023, j’aurais 23% de rendement (et 23 de gain)
     …. mais j’aurai porté un risque sur 1000 (au lieu de 100 dans le cas précédent) pendant 1 an.

Le tout est de savoir sur quelle durée, quel montant, et avec quel levier on souhaite s’engager…


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#10 22/12/2010 16h45 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Bonjour
1/ oui le risque est à prendre en compte également

2/ je ne suis pas un spécialiste je fais donc des calculs basiques
je ne tient pas compte de l’augmentation/baisse des loyers ni de l’augmentation/baisse de l’immobilier
je suppose que je suis sur un marché "stable"
l’idée est juste de mettre en avant les différences gain/rentabilité

si vous voulez faire des calculs plus complexes il y a
www.immobail.com (je crois déjà cité sur ce forum)
ou
Anil.org : Simulation d’un investissement immobilier

Je suis très terre à terre et j’ai acheté un de-robien il y a un peu de temps au début je voulais faire le crédit le plus court possible car comme chacun sait, augmenter la durée du crédit augmente le cout du crédit donc je voulais baisser la part d’argent que je laissait à ma banque
Après quelque calcul il m’est apparu que le calcul était un peu plus compliqué

on imagine que j’achète 100 000 euros de SCPI qui cont me rapporter un loyer (espéré donc risque) de 500 Euros (5% ca doit être une moyenne c’est pour l’exemple)

si je fais un pret sur 10ans à 3.5%
--> Mensualité  989 Euros
--> Je dois sortir tous les mois : 989 - 500 = 489 Euros
--> Cout total du credit 18 680

au bout des 10 ans je revends mes part au même prix (100 000)
j’ai mis de ma poche 10 x 12  x 489 = 58 680
--> Gain 100 000 - 58 680 = 41 320

Si je fais un prêt su 20 ans (taux 3.7%)
--> Mensualité 590 Euros
--> Je dois sortir tous les mois : 590 - 500 = 90 Euros

au bout de 10 ans je vends 100 000
je rembourse la banque 59 320Euros de capital restant du
j’ai mis de ma poche 10 x 12 x90 = 10 800
--> Gain 100 000 - 59 320 - 10 800 = 29 880

Donc
1- Les gains sont plus faible puisque je perds plus 25% de gain (12000 euros)
2- la rentabilité est meilleure
dans le premier cas en gros je mets 1 euros pour en gagner 1 autre
dans le deuxieme cas je mets 1 euros pour en gagner 3 autres
3- je ne sais pas trop comment calculer la différence de risque sur ce genre de chose
4- il y a 400 euros de différence mensuel que je peux placer ailleur

ATTENTION ce calcul ne tient pas compte des impôts mais aujourd’hui si on prend un crédit sur 20ans je vais payer moins d’impôts que pour un crédit sur 10ans
je n’en tient pas compte dans ce calcul car
a) les normes d’imposition peuvent être amener à changer
b) cela ne remets rien en cause dans le calcul , c’est une petite optimisation

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#11 22/12/2010 20h55 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Pour ma part, je prends toujours les principes suivants: pas de revalorisation des loyers (je travaille en EUR constant), pas de revalorisation de la valeur de l’investissement. C’est donc comme si j’étais en 2010, et que je regarde ce que ça donnera avec un EUR de 2010

J’écris les flux financiers (paiements, revenus) mois par mois, et je calcule à combien j’aurais dû placer cet argent pour qu’il me rapporte la même somme après x années. J’appelle ça le TRI mais je ne sais pas si c’est le juste terme.

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#12 08/06/2011 13h24 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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Je suis moi aussi débutant dans les SCPI et j’envisage d’investir dans un premier temps sur du SCPI scellier. J’y vois plusieurs avantages:
- c’est du neuf aux normes donc les couts d’entretien seront moindres. De plus c’est facile a louer. Au final le rendement est faible mais sécurisé.
- cela me permet d’emprunter. Une partie de la somme empruntée m’est retournée sous forme de crédit d’impot que je peux placer sur mon PEA
- l’avantage fiscal garanti une partie du rendement de l’opération.
- cela me générera un déficit foncier que je peux reporter sur un deuxieme investissement en SCPI de rendement.

J’ai conscience d’être à contre sens des participants du forum, mais d’un autre côté je crois à mes arguments.

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#13 09/06/2011 10h30 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
Réputation :   35 

Cette stratégie peut avoir du sens, mais je me demande s’il n’est pas trop tard pour la mettre en œuvre dans le contexte actuel. Si on fait la liste des principaux avantages/inconvénients:

Avantages:
- une partie du rendement est sécurisée car provenant de l’avantage fiscal et non des loyers;
- pour des personnes ayant un TMI supérieur ou égal à 30%, un gros intérêt pour défiscaliser des revenus locatifs que l’on a par ailleurs (SCPI de rendement par ex.).

Inconvénients:
- les SCPI Scellier sont investies exclusivement en immobilier d’habitation, très cher actuellement (bulle ou pas bulle?), BBC qui plus est pour être au taux de réduction fiscale de 22%. Les frais d’entrée de la SCPI (autour de 12% si ma mémoire ne me trahit pas) + le surcoût que prendront les promoteurs sur la construction + un marché au plus haut = cela fait quand même beaucoup de facteurs de risques conjoncturels défavorables;
- un rendement en loyer qui sera vraisemblablement très faible: 2%? A ne pas négliger car cela joue quand même pas mal en terme de TRI final et d’effort d’épargne;
- pas de possibilité de sortie de la SCPI en pratique jusqu’à sa liquidation, avec une inconnue forte sur les prix de sortie dans 15 à 20 ans.

En conclusion, je pense à titre personnel que la stratégie de couplage SCPI Scellier/SCPI de rendement était peut-être une opportunité en 2010, avec des SCPI Scellier social offrant 31% de réduction, un marché du neuf un peu moins cher qu’en 2011 et des taux d’emprunt bas, mais j’en suis nettement moins convaincu aujourd’hui. Le rabot de la carotte fiscale, la baisse du rendement en loyers et les prix du marché en BBC ne me semblent pas militer pour les nouvelles SCPI Scellier BBC.

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#14 19/07/2011 10h45 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
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J’ai lu et appris beaucoup de chose sur les SCPI sur ce forum. Pour moi tout n’est pas clair. La seul certitude que j’ai c’est qu’il faut acheter à crédit.
Par contre je n’arrive pas à trover la meilleur combinaison possible entre apport et crédit. J’essaye d’inclure dans mes simulations le TRI mais je n’arrive pas à interpréter les résultats.
D’après mes calculs le TRI est plus important quand il n’y a pas d’apport meme si l’effort que l’on fait tous les mois pendant la durée du pret est supérieur par rapport à un petit apport au départ mais un TRI inférieur.
Vos avis….

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#15 19/07/2011 13h06 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Il faut faire attention à l’usage du TRI !

Pour une opération donnée, avec un taux d’emprunt proche de la rentabilité du bien acquis, le TRI sera toujours d’autant plus haut si on apporte moins d’argent soi-même, mais ça ne veut pas dire grand chose : vaut-il mieux gagner 50 en apportant 50 (et avec un risque sur 100) ou gagner 40 en apportant 20 (avec un risque sur 100 aussi) ?
Ce qu’on gagne (ou perd) dans une opération va dépendre du montant qu’on apporte au départ (ou qu’on apporte mois après mois ensuite) et du niveau de risque qu’on assume.
Bien sur, si les prets sont peu chers ou très chers, ce raisonnement est à amender…. 
L’impact de la fiscalité est aussi à prendre en compte (elle diminue l’imposition sur les revenus fonciers).

De plus, si les simulations donnent des TRI, il suffit de changer un paramètre (taux de revalorisation des loyers, ou du bien) pour que le TRI change aussi beaucoup….

Exemple :  (acquisition de 100 k€, revenu généré 5 k€/an net hors IR supposé stable en € constants)
  [cas 1] apport de 100 k€ au comptant
             chaque année, les 5 k€ de revenu subissent l’IR
             au bout des 15 ans, on revent le bien
             fonds propres investis : 100k€
             TRI = qqs %, selon TMI à l’IR, et selon qu’on fasse une plus ou une moins value au final
  [cas 2] apport de 20 k€ au comptant, emprunt de 80k€ sur 15 ans amortissable
             chaque année, les 5 k€ de revenu moins les intérets d’emprunt subissent l’IR
             au bout des 15 ans, on revent le bien
             fonds propres investis : 20k€ + les remb d’emprunt - les revenus encaissés
             TRI = qqs %, selon TMI à l’IR, et selon qu’on fasse une plus ou une moins value au final
  [cas 3] emprunt 100 k€ in fine 15 ans à 5%
             chaque année, les 5 k€ de revenu paient les intérêts du prêt
             au bout des 15 ans, on rembourse les 100 k€ par la vente du bien.   
             fonds propres investis : 0€
             TRI = + ou - l’infini selon qu’on fasse une plus ou une moins value au final
Dans le cas3, le levier du crédit est maximal, le TRI aussi (positif ou négatif). Le risque est similaire dans l’absolu, car sur le même bien, dans les 3 cas. Souvent, avec le cas3, on place des fonds sur un contrat  d’ass-vie pour garantir le remboursement du pret, et on ajoute encore les gains sur l’ass-vie, et les risques associés. (et pour savoir si vous pouvez assumer le risque, évaluez le conséquences si le risque se réalise…..)


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#16 19/07/2011 13h34 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Merci GoodbyLenine pour ces commentaires

Je voudrais vous proposer un exemple chiffré (je vais partir d’une SICAV foncia pierre rendement):
SICAV a 831E et rendement 5.6%. Pour un investissement d’environ 20 000E je trouve
24 parts à 831E=19944E et rendement à 5.6%=1117E avant impot. Pour faire simple pour l’impot je vais prendre l’abattement à 30% et non pas les frais réel (plus avantageux soit dit en passant avec l’emprunt).
Tranche d’imposition 14% et prélèvement sociaux 12.1%=204E d’impot soit 1117-204=913E pour un rendement de 4.6% après impot.
Plan financement:
     1-Apport=0E Pret de 19944E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=125E/mois=1500E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à (1500-913)*20=11740E
     2-Apport=5000E Pret de (19944-5000)E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=93E/mois= 1116E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à 5000+(1116-913)*20=9060E

La différence entre les 2 solutions se montent à 2680E. Je serais tenter de dire qu’il vaut mieux mettre un peu d’apport au départ et réduire son effort mensuel mais quand j’essaye de le prouver avec le TRI (Taux de Rendement Interne) je n’y arrive pas.
Pouvez vous m’aiguiller et je me pose toujours la meme question sur le rendement: Il faut bien utiliser le % de rendement sur le prix de la part que l’on achete.
Pour la revente faut-il enlever les frais à l’achat et les frais de cession …(en comptant sur une revalorisation annuel du bien).

Merci pour vos commentaire

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#17 19/07/2011 14h58 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Administrateur
Réputation :   1314 

Fred,

Vous pouvez utiliser ce simulateur, proposé par Guillaume Fonteneau :

Simulateur SCPI à crédit : Optimisez votre investissement en pleine propriété ou en nue-propriété.

Ou celui-ci proposé par Planète patrimoine :
Simulateur d’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Mais il faut bien garder à l’esprit que ces simulations ne sont que des simulations.

Les dividendes trimestriels des SCPI peuvent baisser tout comme la valeur des parts, même si les dix dernières années peuvent laisser supposer le contraire. De même la fiscalité a de grande chance d’être alourdie dans le futur.

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#18 19/07/2011 15h56 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Membre
Réputation :   

Merci pour la réponse.
Je connais le premier lien. Une petite erreur à l’intérieur il calcule l’impot sur la durée du pret toujours avec les frais réels au lieu de basculer à l’abattement à 30%.
Je ne connais pas le second. J’y vais de ce pas. Je vais essayer de faire un comparatif de ces simulateurs ainsi que d’autres que j’ai trouvé et du mien….

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#19 19/07/2011 16h51 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

Modérateur
Réputation :   1084 

fred a écrit :

Merci GoodbyLenine pour ces commentaires

Je voudrais vous proposer un exemple chiffré (je vais partir d’une SICAV foncia pierre rendement):
SICAV a 831E et rendement 5.6%. Pour un investissement d’environ 20 000E je trouve
24 parts à 831E=19944E et rendement à 5.6%=1117E avant impot. Pour faire simple pour l’impot je vais prendre l’abattement à 30% et non pas les frais réel (plus avantageux soit dit en passant avec l’emprunt).
Tranche d’imposition 14% et prélèvement sociaux 12.1%=204E d’impot soit 1117-204=913E pour un rendement de 4.6% après impot.
Plan financement:
     1-Apport=0E Pret de 19944E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=125E/mois=1500E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à (1500-913)*20=11740E
     2-Apport=5000E Pret de (19944-5000)E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=93E/mois= 1116E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à 5000+(1116-913)*20=9060E

La différence entre les 2 solutions se montent à 2680E. Je serais tenter de dire qu’il vaut mieux mettre un peu d’apport au départ et réduire son effort mensuel mais quand j’essaye de le prouver avec le TRI (Taux de Rendement Interne) je n’y arrive pas.
Pouvez vous m’aiguiller et je me pose toujours la meme question sur le rendement: Il faut bien utiliser le % de rendement sur le prix de la part que l’on achete.
Pour la revente faut-il enlever les frais à l’achat et les frais de cession …(en comptant sur une revalorisation annuel du bien).

Merci pour vos commentaire

La différence entre vos 2 plans de financement vient du fait que dans le second plan vous n’avez pas à payer les intérêts du prêt sur les 5000€ que vous avez apportés. SI vous voulez faire une comparaison "fair", il faut tenir compte (dans le Plan 1) des intérêts que ces 5000€ auraient pu vous rapporter s’ils avaient été placés ailleurs, : 5000€ placés à 3% net pendant 20 ans deviennent 9030€ (soit 4030€ qui seraient à retirer de votre effort perso dans le premier plan).

Pour comparer 2 plans de financement, il faut avoir des flux financiers identiques chaque année (les fonds que vous apportez ou épargnez), prendre une hypothèse pour la rémunération de l’épargne en surplus dans certains plans, tenir compte de la fiscalité (en supposant par ex que le barème actuel reste inchangé, et votre TMI aussi, ce qui dépend de votre situation future), et utiliser Excell.
Une autre façon est de déterminer les flux de chaque année (ou de chaque période -mois- si on veut être plus précis), et de calculer le TRI associé à ces flux, avec la formule Excell =TRI(flux an1, flux an2, …) par exemple. Cette manière calcule un TRI moyen sur les sommes engagées, mais votre épargne en surplus ne sera sans doute (si placé sas risque) jamais rémunérée à ce TRI…. 
N’oubliez pas de faire varier les paramètres utilisés comme "hypothèses". Vous verrez vite lesquels ont un gros impact sur le résultat, et relativiserez les résultats en conséquence. 

Rendement =  ce que le placement rapporte durant une année / valeur actuelle du placement
Dans les simulations, il faut inclure les frais liés à l’achat l’année de l’achat (prix net acheteur), et ne prendre en compte que ce que le vendeur touchera vraiment lors de la vente (prix net vendeur) qui sera moins que ce que l’acheteur déboursera alors (différence = impôts et taxes et frais associés à la transaction).
La notion de "revalorisation annuelle du bien" est juste une hypothèse (une façon pratique de faire la simulation), mais ne correspond à aucune réalité (par ex. supposer que le bien se revalorisera comme l’inflation, hors frais d’achat et de vente, a peu de chance de s’avérer vrai, mais il faut bien faire une hypothèse à ce niveau…).


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#20 20/07/2011 09h13 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

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Merci GoodbyLenine.
Grace à vos explication je comprends que lors d’un investissement à crédit il faut minimiser l’apport pour avoir le meilleur TRI possible.
Encore une question:
Si pour un investissement en SCPI par exemple on donne un TRI de 7% au bout de 15 ans je n’arrive pas à compter mes gains….

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#21 20/07/2011 10h18 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

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Ce que vous gagnez correspond à ce que vous avez placé de votre poche à un taux de 7% pendant 15 ans.

Pour faire le calcul, il faut utiliser une calculatrice financière type HP 17BII par exemple.

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#22 20/07/2011 11h58 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

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Cela correspond-il à la formule excel suivante:
INV*(1+TRI)^Nbre année 
Avec dans cette exemple Nbre année=15 ans; TRI=7% et INV=l’argent que l’on a placé.
Par contre dans un investissement SCPI à crédit avec apport=0 quel est la somme placé (effort que l’on fait tous les mois pour payer l’emprunt…..
J’ai lu qu’avec un TRI de 4.73% on double son capital investit 15 ans après (ce qui marche avec ma formule). J’arrive à le comprendre si sur un support on met 10 000€ dans ce cas on se retrouve avec 20 000€ 15 ans après. Mais quand on mets 0€ je bloque….

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#23 20/07/2011 13h52 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

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Quand on met 0€ de sa poche au début, on met en général qd même un peu chaque mois pour rembourser le crédit, et ce sont ces montants (pour des durées différentes pour chacun) qui rapporte le TRI jusqu’à ce qu’on cède le bien….

Dans le cas extrème où on ne rajoute rien chaque mois (cas d’un crédit infone dont les intérets correspondent exactement au loyer encaissé, net de tout), le TRI sera infini (positif si on fait une plus-value, négatif sinon).

Mais personnellement, sur un bien et une durée donnée (donc avec le même prise de risque en fait)
je préfèrerais gagner 10 k€ avec un TRI de 20% en plaçant 1000€ que
….. gagner 5 k€ avec un TRI de 80% en plaçant 100€
….. gagner 3 k€ avec un TRI de + l’infini en ne plaçant rien
Maximiser le TRI n’est pas toujours pertinent.


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#24 20/07/2011 14h06 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

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stephane a écrit :

Ce que vous gagnez correspond à ce que vous avez placé de votre poche à un taux de 7% pendant 15 ans.

Pour faire le calcul, il faut utiliser une calculatrice financière type HP 17BII par exemple.

tout de suite la grosse artillerie…
avec une calculette normale, taper 1.07, multiplier et appuyer 14 fois sur = , vous obtenez le gain de 7% cumulés sur 15 ans à multiplier par le montant du capital de départ.

Dernière modification par Job (20/07/2011 14h12)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#25 20/07/2011 14h48 → Montage SCPI débutant : vos avis ?

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OK GoodbyLenine.
Je vous remercie pour ces conseils pertinent et le temps que vous prenez pour me répondre.
Alors j’ose une question direct:
Faut il investir en SCPI et comment évaluer si c’est une bonne affaire (autre que le TRI).
En fait j’essaye de trouver des solutions pour diversifier et optimiser mes investissements..

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