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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/01/2013 09h56 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Réputation :   69 

Bonjour à tous,

je suis en train d’étudier l’achat d’un immeuble pour mettre en location dont le RDC est au niveau de rues passantes et de commerces du soir (kebab, bar fermant à minuit).

Il est tellement au pied des commerces que ça en deviendrait gênant…

Avez vous des expériences similaires et comment avez vous valorisé le RDC? (film sans teint comme dans les salles d’interrogatoire, du moins dans les films américains…)

Et d’une manière générale, quels sont les éléments qui vous permettent de rendre attractifs vos logements? (Cuisine en kit venant du froid, salle d’eau rose bonbon, parquet en bois massif…)

Je vous remercie par avance pour les éléments de réponses que vous pourrez apporter.

Cordialement.

Mots-clés : home staging


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#2 22/01/2013 10h08 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Réputation :   90 

Vous voulez transformer un RDC en habitation ?

RDC contigue avec commerces nocturnes, si je comprends bien ?


Qu’y avait il avant ?


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#3 22/01/2013 11h17 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Bonjour et merci pour votre intérêt à ma question et mon projet.

Le bien que j’ai repéré comprend des logements en RDC qui ont certaines fenêtres sur le kebab ou pas loin.
De plus, la quasi totalité des fenêtres du RDC donnent sur la rue passante, ce qui engendre inévitablement des nuisances en terme d’intimité et de bruit.

J’ai le souvenir un été, d’avoir fait partir des gens qui s’étaient assis sur mon rebord de fenêtre en m’incrustant dans leur conversation… Ils ne s’étaient pas rendu compte que derrière le volet fermé se trouvait quelqu’un qui essayait de dormir…

Il ne s’agit donc pas, dans mon cas, de transformer un commerce en logement, mais d’aménager un logement de façon à le rendre autant agréable que possible.


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#4 22/01/2013 11h37 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Réputation :   90 

Les RDC en habitation sont rarement recherché
(luminosité moindre, risque de cambriolage accru, plus forte exposition aux nuisances)

J’ai un local en RDC ( exploité en local commercial) dont, à une époque, je réfléchissais à transformer en habitation.
J’ai sollicité un architecte pour l’étude et fasabilité du projet.
Nous avons vite identifié les travaux pour diminuer ces nuisances
( Chambre du côté cour, SDB idem)
==> Il nous est vite apparu que pour valorisé le bien, il ne fallait pas lésiner en prestations

Aussi ai je décidé de le proposer en local professionnel
(Baux avec moins de contraintes que bail commercial, si je veux récupérer le bien)
et aménagement bien moins couteux pour le propriétaire

et les RDC sont trés recherchés pour des activités libérales et services
L’emplacement se prete il à une activité pro ?
(Médecins, infirmières, Auto école, agence immobilière, etc)


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#5 22/01/2013 11h40 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Bonjour,

Sur la question de l’attractivité d’un rez de chaussée dans une rue passante avec un Kebbab en ligne de mire, mon avis ne vous apporterait pas grand chose.

Sur ce qui plaît aux locataires, je me suis fait aider par la commerciale d’une enseigne de matériaux pro.
Elle m’a par exemple dessiné le calepinage des carrelages et faïence de salle de bains avec une proposition que j’adopte maintenant dans tous les logements que je refais moi même.

Depuis 3 ans, je fais aussi le choix d’installer une cuisine équipée (pas une kitchenette) y compris dans les lots les plus petits. C’est rare et ça plaît. Ce que propose la marque Nobilia, d’un bon rapport qualité prix, fait parfaitement l’affaire, en blanc brillant avec plan de travail ardoise (J’évite les modèles des grands magasins à l’enseigne bleue venue du Nord, dont la qualité me semble insuffisante).

Les revêtements de sol : carrelage dans les cuisines et salle de bain, beau PVC en lames imitation plancher (bluffants aujourd’hui) ou équivalent dans les autres pièces. J’ai abandonné moquettes et stratifié depuis quelques années.
Le tout a un coût relativement modéré, mais aucun de mes biens ne reste vacant en dehors des périodes de "remise à niveau" éventuelles.
Autre atout : si je souhaite vendre, les travaux ont été financés et déduits pendant la location en maintenant l’ensemble en parfait état de présentation… sans faire cheap.

Inconvénient : le coût de remise en état en cas de dégradation serait plus élevé.

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#6 22/01/2013 21h22 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Réputation :   69 

Ricou a écrit :

Les RDC en habitation sont rarement recherché
(luminosité moindre, risque de cambriolage accru, plus forte exposition aux nuisances)

J’ai un local en RDC ( exploité en local commercial) dont, à une époque, je réfléchissais à transformer en habitation.
J’ai sollicité un architecte pour l’étude et fasabilité du projet.
Nous avons vite identifié les travaux pour diminuer ces nuisances
( Chambre du côté cour, SDB idem)
==> Il nous est vite apparu que pour valorisé le bien, il ne fallait pas lésiner en prestations

Aussi ai je décidé de le proposer en local professionnel
(Baux avec moins de contraintes que bail commercial, si je veux récupérer le bien)
et aménagement bien moins couteux pour le propriétaire

et les RDC sont trés recherchés pour des activités libérales et services
L’emplacement se prete il à une activité pro ?
(Médecins, infirmières, Auto école, agence immobilière, etc)

Merci pour ce retour d’expérience.

La transformation en local professionnel. C’est une idée, mais étant en secteur monument historique, je suppose que l’aménagement de la façade ne serait pas évident. Quoi que pas impossible http://vosdroits.service-public.fr/F2751.xhtml

L’emplacement en plein centre ville et quartier commerçant (les petites boutiques, le marché de noël, les restau sympa…) conviendrait pour un local professionnel. En même temps, c’est la criiiiise, est ce que je vais trouver quelqu’un à qui louer… Je vais prendre le temps de flâner et compter les boutiques fermées.

Sinon, j’ai des idées de business, mais chaque chose en son temps.

Merci Range 19, votre approche qualitative me convient bien. En plus, comme je bosse chez un bailleur social où les plans de financement se font sur 40ans et +, cette notion m’est familière.


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#7 23/01/2013 02h22 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

Modérateur
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@Range19
Bonjour,

Quel est ce calepinage qui fait systématiquement mouche auprès des locataires ? des photos ?

D’accord avec vous pour la cuisine, j’utilise celles de brico dépôt qui font une promo une fois par an en janvier. J’ai installé la première il y a 3 ans, pour l’instant ça tient le choc.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#8 23/01/2013 08h44 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Pour les locaux destinés à des professions libérales, ne pas oublier que les vacances sont plus rares, mais bien plus longues.
Un professionnel cherchera un "bon" emplacement et ne veux pas se tromper, il mets souvent plus de temps à choisir. Je mets "bon" parce que son "bon" ne sera pas forcement logique pour vous ou pour une autre profession.
Par contre, si il est content, il reste.
Quelques exceptions qui peuvent "voyager" rapidement: tous ceux qui travaillent au domicile des clients sans stock comme les infirmiers…

Frédéric

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#9 23/01/2013 09h29 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

Membre
Réputation :   90 

Pour un RDC, la demande sera plus forte pour du local commercial ou professionnel que de l’habitation.

Et les frais de valorisation restent bien moindre pour ce type d’activité.

Et dans mon cas, je propose le local en l’état existant.
Libre au preneur de faire les aménagements qu’il souhaite (avec mon accord cf bail)
ou je les prends à ma charge et un pas de porte s’impose


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#10 23/01/2013 09h30 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

Membre
Réputation :   61 

Sky a écrit :

@Range19
Bonjour,

Quel est ce calepinage qui fait systématiquement mouche auprès des locataires ? des photos ?

Bonjour,
J’ai trois logement avec ces faïences et carrelages, conseillés par une vendeuse spécialisée qui avait même dessiné le calepinage. J’étais très hésitant puisqu’elle s’est carrément moqué de mon choix initial. Je l’ai donc entièrement laissé faire . Les visiteurs apprécient réellement, ces salles de bains"finissent" l’appartement.
Lorsque je peux (en maison), il y a douche et baignoire. Dans les appartements, baignoires systématiquement. Ce n’est plus le choix général, mais ça me semble plus polyvalent.

Inconvénient de ces choix de déco: ils sont dans l’air du temps et se démoderont. Avantage : avantage concurrentiel sur un marché ou la plupart des logements en location ont des salles de bains et cuisines ringardes voire cracra.
En image :
http://img801.imageshack.us/img801/9894/doucherdcbis.jpg

Uploaded with ImageShack.us

ou encore :
http://img22.imageshack.us/img22/4189/rdcsdbbis.jpg

Uploaded with ImageShack.us

La cuisine :
http://img51.imageshack.us/img51/9960/cuisineenchantier.jpg

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#11 25/01/2013 00h54 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

Membre
Réputation :   

Pour avoir posé un film réflecteur sur la fenêtre d’un studio donnant sur une rue passante, il faut savoir que la luminosité doit perdre +/- 20% d’intensité, donc à oublier si l’appartement est déjà peu lunimeux au départ. Par contre le résultat est assez efficace en terme de protection visuelle, excepté lorsque la lumière est allumée à l’intérieur => volets obligatoires

Par ailleurs, je vois un commerce qui a été transformé en appartement après changement de la vitrine. Les vitrages ont maintenant un aspect granité (idem ceux utilisés pour les salles de bains). De l’extérieur on peut distinguer des silhouettes ou ombres sans en voir les détails. L’intimité est ainsi préservée mais les volets sont nécessaires.

Concernant la protection vis à vis du bruit de la rue, il existe des vitrages à isolation phonique renforcée, idem pour les grilles d’aération, sachant que le mieux, si possible, c’est de ne pas en mettre. Il ne faut pas négliger non plus l’isolation sur les côtés de la fenêtres, lors d’une pose en applique, pour limiter la transmission des bruits.

Personnellement lorsque j’identifie un problème de confort ou de nuisance dans un appartement qui peut faire décider un locataire de partir, je mets en regard le coût pour le corriger et le montant du loyer. S’il faut mettre 1 000 € pour changer la fenêtre d’un appartement qui génère 500 € de loyer, je préfère la changer dès le départ pour limiter les vacances locatives par la suite.

A propos de la mise en valeur de l’appartement, j’essaye de me démarquer des appartements Scellier qui ont poussé comme des champignons, à la déco impersonnelle. Je le décore comme si j’allais y habiter en gardant ma ligne directrie : chic et pas cher. L’objectif est de fidéliser le locataire et de se permettre d’augmenter un peu le loyer. L’effet coup de coeur existe aussi pour la location. L’intérêt est aussi de proposer un appartement vendable pour commencer les visites avant que le locataire ne soit parti, lorsque j’aurai décidé de le mettre en vente. Les photos permettent ainsi de se démarquer au niveau de l’annonce de location ou de vente.

Quelques idées que j’applique : boules japonaises dans les chambres (pas cher et fait son effet), parquet teck pour mettre en valeur une mini salle d’eau, WC suspendu, rideaux assortis à la couleur des murs (cela fait craquer les filles !), cuisine aménagée comme Range 19 et Sky, même en studio, spot sur cable, tapisserie tendance, baignoire (toujours pour les filles !), placards à portes coulissantes dans toutes les chambres avec étagères et penderie, revêtements stratifiés (d’ailleurs, Range 19, pourquoi n’en mettez vous plus ?), murs bicolores (sous bassement et partie haute), boutons de porte originaux sur meuble vasque pas cher. Je reste dans le blanc ou très clair pour la faïence afin de mieux traverser les années et élaircir la pièce

Petite astuce : j’attends qu’il y ait des promos intéressantes chez Leroy Merlin, je cumule avec une journée à 10% et je fais le plein (cela me génère une autre journée à 10% pour la fois suivante)

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#12 25/01/2013 09h24 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

Membre
Réputation :   69 

Merci pour les photos et vos expériences de décoration.

La déco de salle de bain me semble sympa, mais je n’aurai pas été jusqu’à mettre ce sol de douche qui me semble difficile à entretenir. Les locataires l’entretiennent ils de manière satisfaisante?


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#13 25/01/2013 09h55 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Guismo a écrit :

A propos de la mise en valeur de l’appartement, j’essaye de me démarquer des appartements Scellier qui ont poussé comme des champignons, à la déco impersonnelle. Je le décore comme si j’allais y habiter en gardant ma ligne directrie : chic et pas cher. L’objectif est de fidéliser le locataire et de se permettre d’augmenter un peu le loyer. L’effet coup de coeur existe aussi pour la location. L’intérêt est aussi de proposer un appartement vendable pour commencer les visites avant que le locataire ne soit parti, lorsque j’aurai décidé de le mettre en vente. Les photos permettent ainsi de se démarquer au niveau de l’annonce de location ou de vente.

Je m’inscris totalement dans cette logique, si ce n’est le "pas cher", perception relative ( je mets le prix pour avoir le matériau de la qualité souhaitée et achète très peu en magasin de bricolage, plutôt dans des enseignes pro : très peu de défauts, qualité du service et prix équivalents ou presque à qualité souvent très supérieure si on ouvre un compte).

S’agissant du stratifié, j’en ai dans une maison, ça n’a pas bougé, mais les finitions font cheap.

Le sol de douche en galets : pas de problèmes d’entretien pour le moment. Celui là est dans une maison assez haut de gamme. Elle est louée depuis deux ans, je n’ai pas assez de recul pour valider mon choix  (secteur dont je connais mal le marché et sur lequel j’ai souhaité proposer un bien se distinguant de l’offre locative habituelle… louée en moins de 24h).

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#14 17/02/2013 00h38 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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@Range 19

Si je puis me permettre, j’aimerais revenir sur la douche avec mosaique au sol.

Pour réaliser cela de manière sûre , il vous faut un bac à carreler, suivie d’une étanchéité parfaite (couche de peinture anhydre et film étanche), des plaques de mosaïques puis du jointoiement sans compter les bondes spécifiques. Au bas mot on arrive donc pour le bac à douche à 300 euros sans compter le temps supplémentaire (en le faisant soi-même bien sûr).

Un receveur de douche identique, en acrylique blanc ou éventuellement marbré noir, c’est 100 euros tout compris (un peu plus pour le noir) et une heure à poser, et encore.

Si on parle d’entretien, le seul probléme qui puisse arriver sur un receveur acrylique, ce sont les joints silicones à refaire. Dans le cas du receveur à carreler, s’il faut refaire les joints (qui se dégradent forcément avec le temps), c’est beaucoup d’énergie.

En cas de fuites, un coup de cutter sur le silicone, pour le bac acrylique et on le léve, dans le cas du receveur, il faut casser.

Si d’ores et déjà sur un élément aussi simple, il y a un facteur 3, en temps et en argent, quid du reste?

Alors je suis tout à fait d’accord avec vous, le résultat est beau, et c’est ce que j’ai installé dans ma RP, mais dans une location, c’est à mon sens un mauvais calcul, sauf location "luxe" ou semi-luxe (donc loyer en rapport).

Dernière modification par BorderLine (17/02/2013 00h43)

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#15 17/02/2013 11h14 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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BorderLine a écrit :

@Range 19

Alors je suis tout à fait d’accord avec vous, le résultat est beau, et c’est ce que j’ai installé dans ma RP, mais dans une location, c’est à mon sens un mauvais calcul, sauf location "luxe" ou semi-luxe (donc loyer en rapport).

Bonjour,
J’entends bien ces arguments et ai conscience du coût, finalement anecdotique (le prix s’oublie, la qualité reste). Au moment de la construction, ce n’est pas aussi difficile de le faire bien à un coût acceptable que dans une réno…
Par ailleurs, je n’ai sans doute pas un profil d’investisseur classique en ce sens que je cherche plus la valorisation de mon patrimoine et le confort de mes locataires qu’une "rente" mensuelle maximale.
De fait, je me lâche sur ce qui différencie mes biens de la "concurrence" et effectivement arrive à un résultat assez sympa… Je m’y retrouve en ce sens que la première visite est la bonne si le candidat a le bon profil.

Autre point particulier : j’attache de l’importance à l’adaptation au handicap. Une telle douche ne pose aucun problème d’accessibilité et serait facile à adapter un peu plus. Il existe une population de locataires concernés que j’aimerais toucher le cas échéant.
À l’étage de la maison, il y a une salle d’eau avec un bac à douche : on reste dans ma logique, l’étage étant inaccessible sans lourdes modifications à une personne à mobilité réduite.

Cette maison a été traitée dans une optique qualité et confort ; dans le même esprit, on trouve des baies vitrées et portes à galandage, une porte de garage motorisée plus large que la norme de base etc etc bref, rien de bien rentable à première vue… et potentiellement enquiquinant dans le futur…

Dans le même secteur et au même moment, des amis ont fait avec les mêmes entreprises que moi une maison plus petite (22 m² de moins) qui leur a coûté 40 000 euros de moins, mais finie à minima : carrelage et faïence cheap, pas de cuisine équipée, portes fenêtres battantes, une seule salle de bains basique, terrain et emplacement moins bien.
Le rendement brut est strictement identique (triste constat), il n’y a qu’en terme d’aspect et valorisation du bien que l’écart réel se creuse…
J’assume financièrement mon choix, ne doute pas qu’il puisse ne pas être le meilleur, ça reste partiellement un pari sur l’avenir… Je reste confiant smile

Dernière modification par Range19 (17/02/2013 11h15)

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#16 17/02/2013 15h12 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Cela dit, je n’ai pas l’expérience de la location en villa. La population est forcément différente des appartements jusqu’au F2, des centres ville de grandes agglomérations.

Je suis également pour la qualité, car il commence à y avoir beaucoup de monde sur le marché et certaines choses ne passent plus ou de moins en moins (toujours prévoir un U de lave-linge même en studio, les fenêtres simple vitrage etc). Tout est une question d’équilibre en fait.

Dernière modification par BorderLine (17/02/2013 15h13)

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#17 24/02/2013 13h25 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Bonjour,

J’interviens dans cette discussion concernant les travaux de réaménagement avant mise en location. Je l’illustre par mon exemple perso qui concerne l’acquisition d’un bien à remettre en état… pas de douche par exemple.
Etant donné que les travaux sont déductibles fiscalement quel est l’intérêt de réaliser l’opération soit-même pour des opérations spécifiques (électricité, plomberie..)?

Par exemple si mon bien me coûte 50 000 euros et que j’ajoute 16 000 euros de travaux pour la remise en état je déduis la première année 10 700 euros et le reste sera reportable sur la seconde. Je créé ainsi du déficit foncier sans avoir besoin de mettre les mains dans le cambouis.

Je comprends néanmoins l’intérêt de minimiser le coût global des travaux lors d’une acquisition mais votre retour d’expérience à ce sujet m’intéresse.

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#18 24/02/2013 14h05 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Bonjour,

La déduction n’est qu’une déduction d’impôts, pas une déduction totale.

Pour reprendre vos chiffres, et schématiser un peu:
16k€ de travaux réels  ne ferons que 4,8k€ d’imposition en moins (si vous êtes imposé à 30%)
Votre temps passé vaut-il 11,2k moins 30% des matériaux?
Pour prolonger votre exemple, avec 3600 € de matériaux, vous déduirez 1200€ d’impôts, reste donc 10k€ de prix de main-d’œuvre.

Personnellement, pour 10k€, je veux bien passer un week-end sur un chantier, pas un mois mais pour vous, vous seul pouvez répondre, suivant votre temps disponible, vos compétences….

Frédéric

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#19 24/02/2013 14h26 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Certes, si le bien coûte 50 000 euros et qu’on ajoute 16 000 euros de travaux pour la remise en état, on déduit la première année 10 700 euros et le reste est reportable sur la seconde. Mais il faut quand même débourser 18 k€ tout de suite, pour économiser seulement une partie de ces 18 k€ en impôts et PS les années suivantes. Par exemple avec TMI = 30% (et PS = 15.5%), on ne récupérera que  8190€, et il y aura quand même 9 810€ à sortir de sa poche. Avec TMI plus faible ce sera encore plus à sortir de sa poche….
Pour certains, avec une trésorerie tendue, ou un TMI faible, la différence peut être importante.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#20 24/02/2013 14h50 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Merci de vos retours.

J’avais mal appréhender cet aspect de la déduction. Je pensais que la déduction du montant des travaux diminuait directement le revenu imposable à savoir dans mon exemple revenu annuel 25 000€ - 16 000€ (finalement plafonné à 10 700€) soit un revenu annuel qui atteint 14 300 €.
En réalité cela nous donne 25 000€- (16 000€*14%)= 22 760 € si mon calcul est exact.

Je n’ai pas assimilé ces deux chiffres:

Pour prolonger votre exemple, avec 3600 € de matériaux, vous déduirez 1200€ d’impôts, reste donc 10k€ de prix de main-d’œuvre.

Comment estimez-vous les 3 600€?

Mais il faut quand même débourser 18 k€ tout de suite, pour économiser seulement une partie de ces 18 k€ en impôts et PS les années suivantes.

Le débours immédiat n’est-il pas celui des travaux?

Mon TMI étant actuellement de 14% la recherche de biens avec travaux importants ne semble finalement pas la solution idéale. A moins effectivement d’acheter les matériaux et de réaliser le travaux soit-même.

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#21 24/02/2013 15h11 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Un point à ne pas négliger non plus, si vous effectuez la main d’œuvre vous-même, celle-ci sera valorisée au moment où vous revendrez le bien sous forme de plus-value.
Surtout si la rénovation de l’appartement nécessite beaucoup de main d’œuvre.

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#22 24/02/2013 15h23 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Ravito a écrit :

Pour prolonger votre exemple, avec 3600 € de matériaux, vous déduirez 1200€ d’impôts, reste donc 10k€ de prix de main-d’œuvre.

Comment estimez-vous les 3 600€?

Ce n’était qu’un exemple. Vous avez cité des travaux d’électricité ou de plomberie où les matériaux coutent relativement peu par rapport au travail. j’ai pris entre 20 et 25% du montant total pour tomber ensuite sur un chiffre rond (10k€) ;-)

Frédéric

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#23 24/02/2013 15h45 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Merci pour la précision Frédéric89,

Je m’interroge sur les limites du système. Une des dérives des déductions des matériaux n’est-elle pas l’opacité de son fonctionnement?

Par exemple j’achète une douche pour ma RP. Je joins la facture à ma déclaration fiscale en indiquant que je souhaite déduire le montant de la fourniture au titre d’un bien que je possède en investissement locatif au régime réel.

J’ai bien conscience qu’il s’agit d’une fraude et ce n’est pas mon objectif mais j’ai l’impression que le système laisse une porte ouverte à ce sujet.

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#24 30/06/2013 23h38 → Immobilier : valoriser un bien immobilier ? (home staging)

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Range19 a écrit :

Bonjour,

Depuis 3 ans, je fais aussi le choix d’installer une cuisine équipée (pas une kitchenette) y compris dans les lots les plus petits. C’est rare et ça plaît. Ce que propose la marque Nobilia, d’un bon rapport qualité prix, fait parfaitement l’affaire, en blanc brillant avec plan de travail ardoise (J’évite les modèles des grands magasins à l’enseigne bleue venue du Nord, dont la qualité me semble insuffisante).

Peux-tu nous dire où tu trouves ces cuisines et où se trouve la différence avec les cuisines suédoises. Si possible, donne nous un exemple du prix d’une cuisine par rapport à la superficie.

Merci. François80

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