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#1 21/01/2013 22h41 → SCI et revente sans plus-value ? (crédit, revente, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,
Tout nouveau sur le forum je vous explique la problématique :
Je suis co-gérant d’une SARL qui est actuellement locataire d un local. Avec mon associé , nous envisageons l achat d un bien immobilier afin d y transférer notre société .
Nous avons trouvé un bien qui nous intéresse fortement et qui est composé de 2 lots :
- le 1er lot qui nous intéresse pour notre société
- un 2ème lot qui est quasiment offert et qui est occupé par un locataire.
Ce locataire souhaite acquérir le deuxième lot mais le vendeur ne veut réaliser qu une seule transaction avec nous.
Nous souhaitons réaliser l opération suivante :
Monter une sci avec mon associé
Réaliser l achat global des deux lots avec un crédit total (le crédit passe sans souci dans notre banque)
, les loyers de la société couvrant largement les mensualités .
Revendre le deuxième lot sans plus value.

Ma question est la suivante : comment récupérer l argent génèré par cette vente pour réaliser , avec mon associé , des opérations immobilières personnelles?

Merci par avance

Mots-clés : crédit, revente, sci

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#2 22/01/2013 02h22 → SCI et revente sans plus-value ? (crédit, revente, sci)

Modérateur
Réputation :   1078 

Bienvenue Pantaleon !

Pouvez-vous indiquer des chiffres sur votre opération, en particulier : montant de l’acquisition envisagée, montant du prêt envisagé (+ taux et mensualités), montant de la cession du second lot, montant du loyer du 1er lot, montant du capital de la SCI et des CCA envisagés, etc. Votre société prévoit-elle d’occuper ce local pour de nombreuses (>10) années ?

Tout d’abord, il vous faut être conscient que les "frais de notaires" vont pénaliser l’opération si vous la faites comme vous l’imaginez (le fisc va encaisser 2x les droits de transaction pour le second lot, et il y aura aussi plus d’honoraires de notaire).

Ensuite, il n’est pas du tout évident que la banque accepte que vous vendiez une partie de ce qui a été financé à 100% avec son prêt, sans rien rembourser du prêt. Déjà s’il y a une hypothèque vous ne pourrez tout simplement pas vendre, et même sans, les contrats standards de prêt incluent souvent une clause par laquelle l’emprunteur s’interdit de vendre le bien financé sans au moins avertir la banque ou même rembourser le prêt. Pour faire les choses dans les bonnes formes, vous devrez obtenir de votre banque l’autorisation (écrite) de vendre cet autre lot, et il serait même préférable d’évoquer ceci avant d’obtenir le prêt pour que ce soit déjà une condition particulière du contrat de prêt (mais je doute que la banque accepte de prêter 100 à 15/20 ans si l’emprunteur achète 100 pour revendre 40 une partie du bien quelques mois plus tard).

Enfin, une fois la vente du second lot réalisé, se pose la question de comment utiliser le produit de la vente. Soit vous effectuez vos investissement à travers cette même SCI, soit vous "sortez" le cash de la SCI. Si vous n’avez pas apporté de cash en Compte Courant d’Associé à la SCI, mais seulement constitué la SCI avec un capital minimal, et emprunté la totalité de ce qui a financé votre acquisition, et réalisé (constaté en compta) aucune plus-value en vendant le second lot, …. je ne vois pas trop comment sortir ce cash (car ça ferait sans doute passer le bilan de la société en négatif). Il vous resterait donc à investir via cette SCI.
Interrogez votre expert comptable, ou votre notaire. Ils auront peut-être des idées….

Ne serait-il pas bien plus simple de rembourser la banque du montant de la vente du second lot, puis que chaque associé prenne ensuite d’autres emprunts pour ses investissements perso ?


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