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#1 16/01/2013 16h19 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Bonjour à tous,

Je suis inscrit depuis le mois dernier sur le forum en participant peu car j’ai plus de choses à apprendre qu’à partager pour l’instant en tant qu’investisseur débutant ; j’ai pour l’instant lu le livre de notre hôte et ouvert un CTO modeste chez Binck (9000 euros pour l’instant), et je m’intéresse aujourd’hui à la partie immobilier du site en vue du projet suivant :

J’envisage d’acquérir dans ma commune de 25000 habitants un hôtel de 20 chambres et de 760 m2 qui comprend donc l’hôtel en très bon état (environ 600m2 sur rdc + 2 étages + sous-sol) + un immeuble accolé comprenant un garage + 2 studios.
Le but serait de louer chaque chambre (de 12 à 16m2), qui comprennent toutes un lit double + bureau + télé + internet + salle de bains avec douche/lavabo/wc) (tout le mobilier de l’hôtel est compris dans l’achat) exclusivement à des étudiantes infirmières puisque l’hôtel est situé à 800 m de l’hôpital et de l’école en hypercentre avec toutes commodités à proximité, pour un loyer de 250 euros par mois par chambre, sachant que chaque locataire aurait à sa disposition les parties communes (cuisine avec coin repas + salle de réunion pour travailler + buanderie machine à laver…), + 4 grandes terrasses à l’étage + jardin au rdc.

Le montant des loyers pourrait donc s’élever à 250 * 20 soit 5000 euros mensuels, + les charges (eau, chauffage gaz, électricité)  à définir soit un revenu annuel si tout est loué de 60000 euros ; l’école comprend 3 promotions de 50 étudiants, soit 150 étudiants en permanence auxquels je proposerais ces chambres.

Le montant de l’acquisition est de 290000 euros négociable (275000?) pour l’hôtel + l’immeuble accolé de 2 studios + garage qui serait un bonus pour l’instant car à aménager, ce qui ferait des mensualités de 1800 euros sur un crédit à 20 ans à 3.66% avec assurance, ce qui dégagerait un bénéfice de 3200 euros par mois ; le foncier est de 5000 euros annuel, et si on enlève 30% des revenus locatifs en LMNP, il resterait environ après impôts + charges environ 900 euros de cash flow.

Désolé pour le pavé indigeste, mais si quelques forumeurs ont la patience de lire jusqu’au bout, j’aimerais avoir leur avis sur la viabilité du projet et des conseils éventuels ; de plus j’aimerais savoir comment sont prises en compte les charges (font elles partie du revenu locatif imposable ou sont elles à déduire)? ais-je oublié des points essentiels ?
merci d’avance de vos avis wink

ps :  je suis infirmier libéral, j’ai 40 ans et un revenu net de 56000 euros par an avec mon épouse, et je suis propriétaire de ma résidence principale estimée à 200 keuros sans crédit.

Dernière modification par tituspoulo (19/01/2013 11h18)

Mots-clés : immobilier, location en meublé

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#2 16/01/2013 16h37 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Bonjour,

Il faudrait que vous passiez par un expert comptable près de chez vous pour faire un prévisionnel et choisir la structure.
A priori une SCI à l’IS pourrait être une piste puisque vous avez déja des revenus conséquents.

C’est un dossier qui ne s’étudie pas à la va vite sur un forum internet.
Voyez un professionnel.
Patrick ( expert comptable).

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#3 16/01/2013 18h47 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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merci Patrick pour votre réponse, oui c’est prévu je ne vais pas me lancer à l’aveugle, mais j’aimerais déjà avoir des avis/conseils sur le forum déjà pour me rassurer car c’est un investissement conséquent…

par curiosité vous êtes expert comptable dans quel coin?

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#4 16/01/2013 20h25 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Dans votre cas, il est probable que le statut LMNP ou LMP (si vous remplissez les autres conditions du LMP, ce qui semble être le cas), en déclarant AU RéEL (et pas en retirant 30% forfaitairement, en utilisant le micro-BIC qui vous empêchera d’imputer les charges, les intérêts d’emprunt, et les amortissements, et qui est de toute manière réservé à une activité de location meublé faisant moins de 32 600€ ht de recettes, cf http://vosdroits.service-public.fr/F1991.xhtml#N10185) sera plus avantageux.

Lisez les nombreux échanges du forum sur ces statuts (en particulier LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs) pour en savoir plus.

Une SCI à l’IS sera rarement l’optimum. De toute façon, une SCI est faite pour des activités "Civiles", alors que la location meublée est une activité "Commerciale" (à faire en nom propre, avec une EURL, une SARL, une SNC, une SAS, une SA, etc.). Rencontrez un expert-comptable habitué à la location meublée.

En ce qui concerne votre "Plan d’Affaire", j’ai les remarques suivantes :
- Je vous recommande de ne pas négliger les charges qu’il pourrait y avoir en relation avec les parties communes mises à disposition des locataires. En effet, il n’est pas certain que ces parties communes se conservent toutes seules en bon état, sans une présence assez régulière sur place (la votre ou celle de quelqu’un d’autre, peut-être d’une des locataire qui aurait une ristourne sur son loyer en échange).
- Avez-vous déjà testé si de nombreuses élèves infirmières seraient intéressées par un tel logement ?
- Avez-vous vérifié qu’il n’y avait aucun travaux de nécessaire ?
- Avez-vous vérifié qu’il n’y avait aucun problème administratif, pour transformer un local de type "hotel" en "résidence meublé pour étudiant(e)s" (plan de sécurité par exemple)
- J’imagine que vous souhaitez que chaque locataire paie l’électricité (voire l’eau) qu’elle consommera… Ceci devrait nécessiter des travaux (compteurs séparés au minimum) car dans un hotel ça n’a pas du tout être anticipé.

A part ceci, sous réserve que le profil financier ne soit pas trop détérioré par la prise en compte de mes remarques (et d’autres qui pourraient venir), cette opération semble séduisante.


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#5 16/01/2013 21h25 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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tituspoulo a écrit :

Le montant des loyers pourrait donc s’élever à 250 * 20 soit 5000 euros mensuels, + les charges (eau, chauffage gaz, électricité)  à définir soit un revenu annuel si tout est loué de 60000 euros (+charges); l’école comprend 3 promotions de 50 étudiants, soit 150 étudiants en permanence auxquels je proposerais ces chambres.

Le montant de l’acquisition est de 290000 euros négociable (275000?) pour l’hôtel + l’immeuble accolé de 2 studios + garage qui serait un bonus pour l’instant car à aménager, ce qui ferait des mensualités de 1800 euros sur un crédit à 20 ans à 3.66% avec assurance, ce qui dégagerait un bénéfice de 3200 euros par mois ; le foncier est de 5000 euros annuel, et si on enlève 30% des revenus locatifs en LMNP, il resterait environ après impôts + charges environ 900 euros de cash flow.

Au début pour une mensualité de 1800 vous allez avoir la moitié en intérêt.
Si on part sur cette base et sur un revenu annuel de 60.000
Vous pourrez déduire 30.000 d’intérêt d’emprunt + foncier , disons 5.000 €

Soit la somme de 25.000 € à ajouter dans vos revenus en IRPP
Les 25.000 € vous obligerons à acquitter la CSG à 15,5 % sur les 25.000 soit 3875 €

Les années suivantes vos intérêts d’emprunt baisseront donc la CSG augmentera car elle est prise sur la part imposable.

Avec 56.000 € de revenu + 25.000 € vous allez changer de tranche fiscale  pour passer à 41 % je suppose.

Pour l’aspect micro bic à 50 % (et non 30 %)  oubliez car le plafond est de 32.600 comme l’a indiqué GBL, il faut prendre impérativement le réel sinon c’est un suicide fiscal car vous seriez imposé sur la moitié de vos revenus sans aucune déduction de charge donc ans votre cas la première année cela serait de 40.000 …avec la CSG etc …rassurez vous vous ne pourriez pas déclarer au micro bic.

Détaillez votre calcul de solde résiduel locatif sur 2 ou 3 ans car vous avez du oublier des points, mettez montant annuel de revenu , capital remboursés sur prêt , intérêt d’emprunt  , montant du foncier

L’autre avantage de la déclaration au réel sera de pouvoir faire de l’amortissement

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (16/01/2013 21h37)


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#6 16/01/2013 21h53 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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merci GBL, je prends en compte vos remarques très constructives car j’ai un peu peur  également pour les démarches administratives concernant la réutilisation d’un hôtel en "résidence meublée pour étudiant(e)s" comme vous dîtes. Concernant la sécurité l’hôtel est déjà aux normes (issues de secours, accréditation par les pompiers jusqu’en2017,…), et est en très bon état et très bien entretenu.

Concernant l’entretien, j’ai pensé à gérer ça moi-même avec mon épouse, ou en instaurant également un turn-over entre les locataires pour un entretien minimum ( peut-on l’inscrire dans le bail?).

Concernant l’intérêt des étudiantes pour un tel logement, je pense qu’il peut être réel car il y a un avantage certain pour elles à résider au même endroit et à pouvoir partager des locaux et travailler en groupes. De plus étant infirmier moi-même, j’ai de nombreux contacts sur place qui pourront me faire de la pub et je n’hésiterai pas à aller démarcher!  le tarif que je compte proposer (250 euros) me semble attractif pour des étudiants, et le concept me semble porteur, ayant moi-même été étudiant dans un immeuble (mais pas un hôtel) où l’on était regroupés à plusieurs au même endroit. Je peux toujours réaliser une sorte d’étude de marché sur place pour tâter le terrain. Les étudiants (que j’ai régulièrement en stage) sont d’autre part souvent issu de villes ou de département différents car ils viennent dans la ville où ils ont réussi le concours et assez peu ont un logement sur place…

Concernant les statuts je vais étudier le fil que vous m’indiquez car c’est là où je suis le moins sûr de moi, la difficulté est pour moi de trouver un expert comptable habitué à ce genre de location dans les environs…

Dernière modification par tituspoulo (13/02/2013 22h42)

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#7 16/01/2013 22h06 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Philippe30 a écrit :

Avec 56.000 € de revenu + 25.000 € vous allez changer de tranche fiscale  pour passer à 41 % je suppose.

oui c’est bien ma crainte aussi, donc je devrais peut être me résoudre à travailler moins pour gagner plus wink ? c’est un des buts de ce forum au départ et pour moi aussi, de devenir rentier à échéance plus ou moins longue.

merci pour vos précisions je vois que je vais pouvoir passer de nombreuses heures à décortiquer les chiffres, auriez-vous un expert comptable spécialiste de l’immobilier locatif à me conseiller?

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#8 16/01/2013 22h11 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Etant un peu dans cette situation (j’achète un immeuble dans une petite ville avec principalement une école d’infirmière) la première question que je me poserai à votre place est la suivante : l’école ne risque-t-elle pas de fermer un jour ou l’autre? Car s’il n’y a que cette école, ce serait pour vous une véritable CATASTROPHE.  Faites bien attention à ce point.


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#9 16/01/2013 23h19 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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tituspoulo a écrit :

Philippe30 a écrit :

Avec 56.000 € de revenu + 25.000 € vous allez changer de tranche fiscale  pour passer à 41 % je suppose.

oui c’est bien ma crainte aussi

Je ne pense pas que vous deviez craindre un changement de tranche… Comme vous êtes marié, vous avez donc 2 parts. Or la tranche à 41% commence à 70.830 € par part. Vous avez donc encore pas mal de marge !
Sinon un petit passage à mon simulateur donne un cash flow après impôts de 1200 € par mois ( en prenant comme hypothèse de ne percevoir que dix mois de loyers dans l’année. Ce projet semble plutôt rentable !
Attention toutefois a la remarque de ZX-6R !


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#10 17/01/2013 05h05 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Bonjour tituspoulo,

J’avais repéré cette annonce et rapidement étudié le dossier. (très séduisante demeure d’ailleurs)

Je suis d’accord dans la démarche et les points à approfondir qui ont été exprimés ci-dessus par les spécialistes immo, c’est en effet alléchant avec les chiffres que vous présentez.

Néanmoins :

La population que vous indiquez c’est plutôt la communauté de communes (qui englobe Bias, Pujols, Le Ledat, etc) qui sont quand même à quelques kilomètres du centre ville.

D’autre part le site de l’insee nous informe qu’il y a 2000 logements de plus dans cette ville que le nombre de foyers, une rapide règle de 3 nous fait comprendre qu’il y a beaucoup de "famille nombreuses" ;-)

Dans le prix de vente de 290K€ il y a d’inclus le fond de commerce de l’activité hôtelière actuelle, quel sera sont traitement fiscal si vous exploitez en "résidence meublée pour étudiant(e)s" ?

Dans cette ville les loyers hors charges sont plus souvent proches de 8€/m², donc très loin des 12,50€ que vous annoncez.

Une fois chiffrés les travaux d’équipement en kitchenettes, l’installation des compteurs électrique individuels, et certainement d’autres petites réparations non prévues, l’affaire est déjà beaucoup moins juteuse pour y faire de la location meublée toutes cibles.

Pour une cible étudiant(e)s infirmier(e)s qui veulent bien partager à vingt personnes le même réfrigérateur, la même vaisselle, la même machine à laver, en payant 12,50€/m², je ne saurais me prononcer.

A titre personnel, j’ai abandonné.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#11 17/01/2013 05h20 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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J’ai abordé l’aspect fiscal hier soir.

Je reviens sur la partie viabilité et je confirme les propos de Zx-6R sur le fait de mettre tous ses oeufs dans le même panier me semble risqué.
Pourquoi le vendeur qui possède ce bien ne l’a pas converti lui même en dortoir pour infirmière ?

Les propos de Sky sont aussi très juste car la finalité de chambre d’hôtel n’est pas de faire la cuisine par contre si vous proposez des logements sans kitchenette mais avec une cuisine commune , l’aspect auberge espagnole ne plaira pas à tous.

La pose de compteur divisionnaire d’eau vous coutera cher , la pose de compteur de compteur individualisé électrique vous coutera très cher …
Vous n’avez pas le droit de revendre l’électricité , en mettant les compteurs électrique vous devrez faire passer le consuel pour chaque ouverture de compteur soit 20 facturations et 20 mises aux normes électriques. 

Autre option serait de transformer deux studios en 1 studio en doublant la surface mais cela implique de gros travaux et réduit le nombre de logement par deux.

Un lien vers cette annonce serait intéressant par curiosité

Suite de mon post

J’ai eu connaissance de la localisation de l’hôtel à Villeneuve sur lot.

Un autre hôtel  de 880 M2 est à vendre à 1.290.000 €.

Je suis étonnée du prix de 20 chambres pour 290.000 , c’est pas cher …

Une autre annonce est encore moins cher à 190.000
Hôtel à vendre - fonds de commerce hôtel bureau

Ça fait déjà trois hôtels à vendre dans la même ville et il y a beaucoup d’immeuble à vendre, les infirmières vont pouvoir se loger facilement …

Attention à une affaire trop alléchante sur le papier

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (17/01/2013 06h43)


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#12 17/01/2013 08h33 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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@ Philippe et Sky :
Je suis on ne peut plus d’accord avec vos propos.

Juste un point toutefois : en location meublée, il est tout à fait autorisé de "revendre de l’électricité".
Je ne vois pas trop l’intérêt de faire poser des compteurs électriques individuels.
Pour les sous-compteurs d’eau, ça peut se discuter, mais il me semblerait plus opportun dans cette situation de pratiquer un forfait de charges plutôt que de tenter de faire au réel, car comme vous le dite ça sera beaucoup plus coûteux.


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#13 17/01/2013 09h52 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Bonjour,

Avez-vous pris en compte la création du pôle santé du villenevois, regroupant centre hospitalier et clinique, à la sortie de Villeneuve ?

L’école d’infirmière restera-t-elle à sa place ?

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#14 17/01/2013 14h40 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Siocnarf a écrit :

Juste un point toutefois : en location meublée, il est tout à fait autorisé de "revendre de l’électricité".
Je ne vois pas trop l’intérêt de faire poser des compteurs électriques individuels.
Pour les sous-compteurs d’eau, ça peut se discuter, mais il me semblerait plus opportun dans cette situation de pratiquer un forfait de charges plutôt que de tenter de faire au réel, car comme vous le dite ça sera beaucoup plus coûteux.

C’est vrai, mais attention à quand même responsabiliser un minimum les occupants/locataires.

Une anecdote : lors du relevé annuel des compteurs d’eau dans une copropriété que je connais bien, les chiffres relevés dans un studio indiquaient une consommation très excessive (presque 10x plus que le volume "normal"), et il s’est avéré que ça provenait d’une fuite (chasse d’eau des toilettes), réparée depuis. L’occupant n’a pas trop discuté le montant de la facture (pas loin de 400€ de surcoût, quand même, j’ignore si la fuite a duré qqs jours ou presque 1 an), sa "responsabilité" étant évidente.


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#15 17/01/2013 20h24 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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merci à tous pour vos remarques judicieuses, pour répondre sur quelques points :

-je vise un loyer de 250 euros charges comprises, comprenant eau + électricité qui seraient donc à ma charge (car cela dégagerait assez de "marge"), et je ne vois pas l’utilité de faire poser des compteurs individuels, ça me parait difficilement réalisable pour 20 chambres.

-le tarif par rapport à la surface est effectivement intéressant, c’est d’ailleurs pour cela que je me suis intéressé à l’annonce et que m’est venue cette idée.

-je vois qu’il y a quelques Villeneuvois sur ce forum apparemment! effectivement le problème du futur déménagement de l’hôpital peut être un frein pour le projet, je me suis posé la question, il faut que j’aille demander à l’IFSI  (Institut de Formation en Soins Infirmiers) ce qui est prévu, s’il va déménager aussi ou rester sur place ; quoiqu’il en soit même si c’est du coup moins intéressant pour les étudiants, l’hopital reste à la périphérie du centre d’une petite ville, ce qui ne pose pas de problème de trajet (même si l’utilisation d’un véhicule devient alors obligatoire, vive le co-voiturage!) ; quant à la fermeture de l’IFSI je ne vois pas de raison objective à cela, c’est un métier d’avenir qui manque de personnel et les étudiants viennent parfois de loin pour leurs études.

-pourquoi personne n’a transformé son hôtel en location pour infirmières? je suppose qu’ils n’y ont pas pensé pour l’instant…à moins qu’ils lisent ce forum et changent d’avis…

-pour le risque potentiel de ce projet, j’en suis bien conscient, mais il y a toujours des risques lorsqu’on essaye de faire quelque chose, et j’en suis justement au stade d’essayer de lister les avantages/inconvénient et risques d’un tel projet.

-l’annonce qui est moins chère ne concerne que le fonds de commerce, l’hôtel loue les locaux, et il n’y a d’autre part que 9 chambres.

-mon idée au départ était effectivement de faire de la location meublée toute cible, mais cela nécessiterait des travaux trop important,  d’où mon idée de copier les chambres universitaires.

En tous les cas toutes vos remarques ont quelque peu douché mon enthousiasme de départ, mais c’est bien le but d’avoir des mises en garde appropriées de personnes expérimentées…

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#16 18/01/2013 12h00 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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En ce qui concerne la gestion de la trésorerie un des dangers de l’investissement locatif est de sous estimer toutes les "charges" qui viennent diminuer votre encaissement unique qu’est le loyer.

Pour les recettes, je crois qu’il ne faut pas partir sur un taux de remplissage de 100 % (comme le fait remarque Sciocnarf) en effet il me parait difficile d’éviter un taux de vacances (logement vides) même minime, les immobilisations de l’appartement pour travaux d’entretien, il faut aussi penser à la possibilité d’impayés, même si dans votre cas la clientèle est solvable, on peut toujours récupérer…
Tout ça doit s’estimer au mieux et représente peut être une chute de revenu de 10 à 20 % par rapport à un remplissage de 100 %  .

Voici une liste de "charges" à étudier poste par postes : (je parle de trésorerie et pas de fiscalité)

-Impôt foncier
- C S G/ RDS
- frais de gestion d’entré et et de sortie des locataires
- ménage des parties communes et des appartements à chaque changement de locataire
- travaux d’entretien, réparations et consommables (un coup de peinture est souvent passé pour maintenir le logement frais et propre, fuites de plomberie, ventilation insuffisantes qui provoquent des humidités, petites pannes électriques, changement des appareils de la cuisine commune…)
- assurance iard
- remboursement du prêt…

Sinon je crois que quelqu’un a mis le doigt sur le problème du déplacement éventuel de l’école, ne sous-estimez pas l’avantage de l’accès a l’école a pied, les gens sont fainéants et le co-voiturage pas encore dans les meurs, de plus cette remarque rejoint les trois règles d’or de l’immobilier : 1/l’emplacement, 2/ l’emplacement, 3/ l’emplac….

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#17 19/01/2013 11h54 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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Siocnarf a écrit :

tituspoulo a écrit :

Philippe30 a écrit :

Avec 56.000 € de revenu + 25.000 € vous allez changer de tranche fiscale  pour passer à 41 % je suppose.

oui c’est bien ma crainte aussi

Je ne pense pas que vous deviez craindre un changement de tranche… Comme vous êtes marié, vous avez donc 2 parts. Or la tranche à 41% commence à 70.830 € par part. Vous avez donc encore pas mal de marge !
Sinon un petit passage à mon simulateur donne un cash flow après impôts de 1200 € par mois ( en prenant comme hypothèse de ne percevoir que dix mois de loyers dans l’année. Ce projet semble plutôt rentable !
Attention toutefois a la remarque de ZX-6R !

oui dans mon esprit changer de tranche concernait plutôt de passer de 14% à 30 % car j’ai 2 enfants de 6 et 8 ans et je suis donc actuellement dans la 1ere tranche.

Dernière modification par tituspoulo (19/01/2013 11h55)

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#18 25/01/2013 09h51 → Projet immobilier : acquisition d'un hôtel de 20 chambres (immobilier, location en meublé)

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GoodbyLenine
    16/01/2013 20h25

Dans votre cas, il est probable que le statut LMNP ou LMP (si vous remplissez les autres conditions du LMP, ce qui semble être le cas), en déclarant AU RéEL (et pas en retirant 30% forfaitairement, en utilisant le micro-BIC qui vous empêchera d’imputer les charges, les intérêts d’emprunt, et les amortissements, et qui est de toute manière réservé à une activité de location meublé faisant moins de 32 600€ ht de recettes

Sauf erreur de ma part, le régime micro-bic permet de retirer un forfait de 50 % (et non 30%).

Bonne journée.


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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