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#1 08/01/2013 19h39 → Investissement LMNP ancien avec crédit in fine? (credit in fine lmnp ancien)

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bonjour,

je m’interroge sur la pertinence d’un emprunt amortissable ou d’un crédit in fine pour l’éventuel acquisition d’un immeuble de rapport. (15000 fn inclus, rendement brut 10%)
j’ai la possibilité d’investir 150000€ financé :
avec 1 crédit amortissable teg 3.20 15 ans  mensualité 1050€
ou 1 crédit in fine taux 5.10% 15 ans (nantissement de 20% réalisable) mensualité 560€
Dans le second cas, le taux plus élevé amène des intérêts d’emprunt déductible supérieurs, un cash flow largement positif(donc imposition + rapide). Mais les liquidités dégagées donnent la possibilité d’épargner mensuellement les bénéfices donc j’ai du mal à voir où est le loup…
Car dans les 2 cas au bout de 15 ans je suis proprio de l’immeuble mais dans le second cas j’ai en plus épargner dans le même temps de quoi rembourser les 150000€ et dégager un excédent par le biais des intérets composés
Merci de m’aider à y voir plus clair
Caroline

Mots-clés : credit in fine lmnp ancien


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#2 08/01/2013 20h09 → Investissement LMNP ancien avec crédit in fine? (credit in fine lmnp ancien)

Modérateur
Réputation :   1084 

Le "loup" est peut-être dans le fait qu’il faudra rembourser 150 000€ d’un seul coup dans 15 ans, ce qui mangera la majeure partie des liquidités épargnées (voire plus), sachant que le montant de cette épargne dépendra beaucoup de la rentabilité (imprévisible) dégagée (après paiement des impôts et prélèvements sociaux sur les produits de cette épargne)…..
Il faut faire des simulations, avec votre TMI IR (actuel et futur), en faisant varier les paramètres (revenus de l’immeuble, rentabilité de l’épargne constituée, taux IR et PS, etc.)

Le taux de 5.10% me semble vraiment très élevé…. D’autres banques devraient proposer mieux !

Essayez un amortissable sur 20 ans ou 25 ans, et même avec un taux plus élevé que 3.20%, le résultat devrait être bien meilleur.

Tenez aussi compte du coût de l’assurance, qui peu avoir un impact important (surtout s’il est basé sur le capital restant du).


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