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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/01/2013 12h52 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Réputation :   15 

Bonjour,

Je suis en discussion avancée pour l’achat d’un bien immobilier sous le régime Scellier Social.
Je suis allé visiter le futur emplacement.
La maison sera au calme, près d’une école, peu éloignée du centre ville d’une ville de 110 000 habitants.
Celle-ci disposera d’un parking, d’un garage, aura une superficie de 100m2
Les factures d’énergie vont être très basses et je suis assez confiant sur le fait que le bien sera loué.
Le prix d’achat a été fixé à 220 000€.
Le loyer brut est estimé à 720€ auquel il faut ôter 20€ d’assurance impayés.
Le loyer pour le locataire est estimé à 690€
Le durée d’emprunt serait de 25 ans au taux de 3.7%.
La simulation est basée sur 15 ans car une vente est envisagée à la fin des 15 ans du dispositif.
Le capital disponible après revente est estimé à 113 000€ (valeur du bien - reste du crédit à rembourser)(245 000 - 132 000)

Je joins tout d’abord un résumé du projet :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_simulationresume2.jpg

Je joins également une capture d’écran du flux de trésorerie prévu :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_simulation2.jpg

L’aspect intéressant est que le premier flux de trésorerie négatif intervient en 2016 (le dispositif Scellier permet de reporter des déductions d’impôts si l’on ne profite pas à plein des réductions en début d’emprunt).

Je m’interroge sur un point :

Je suis indépendant et ne maîtrise pas mes missions futures.
Je suis donc parti de mes revenus actuels pour estimer mes impôts.
Si je conserve les mêmes revenus, je pourrai bénéficier avantageusement des déductions d’impôts du dispositif => investissement intéressant.

Si mes revenus diminuent (je ne profiterais donc pas à plein des déductions d’impôts)(pour résumer, si la valeur de la colonne Economie fiscale et sociale avait une moyenne de 2000€), pensez-vous que l’investissement puisse garder son intérêt d’après le flux de trésorerie joint à ce message?

D’avance merci pour votre aide.

Dernière modification par titoux (08/01/2013 13h09)

Mots-clés : bbc, scellier

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#2 08/01/2013 15h07 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Je trouve pas ça  interessant.

du social à 2200€ du m² loué presque 700€/mois et biensur aucun entretien en prévision sur 15 ans.(3,76% brut avant avantages fiscaux malgré un loyer elevé proprotionnellement aux revenus des locataires potentiels)

pour un peu que vos revenus baissent momentanément ou durablement,la situation risque d’être difficile à tenir.

si en plus le lotissement est exclusivement composé de social,la revalo aura du mal à atteindre le niveau espéré.

qu’en est il des prix au m² dans le secteur?

en cas de baisse de vos revenus,de perte des avantages fiscaux et d’impayés,ça peut devenir explosif.

Maintenant,je ne suis pas pro des trucs defiscalisants,y’a peut etre des avis plus argumentés


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 08/01/2013 15h43 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Bonjour,
Je suis un peu du même avis que Toutdoucement.
Difficile de se prononcer sans connaître la localité, le marché spécifique, mais la rentabilité me semble faible surtout avec un financement sur une aussi longue durée.

Je crois qu’il vaut mieux calculer vos projections sans revalorisations du loyer mais en intégrant un budget "réparations".
Il conviendrait aussi de vous assurer de la qualité intrinsèque du bien, de sa valeur réelle sur le marché, les loyers pratiqués etc., la carotte fiscale ne devant être considérée dans un premier temps que comme la cerise sur le gâteau.

Autre chose : D’après votre tableau, le reste à charge mensuel est d’à peu près 450 euros (moyenne favorable).
La même somme investie à 4% l’an pendant 15 ans produirait un capital de 110 000 euros, sans le moindre effort de votre part… tout en vous laissant libre de ne pas faire de versements si votre situation devait mal évoluer.

Enfin : les tableaux que vous présentez proviennent probablement du vendeur/promoteur/conseiller.
Si tel est le cas, considérez qu’il s’agit de documents tronqués et enjolivés.
Sont gagnants sur de tels projets immobiliers financés à 25 ans : le promoteur, le financeur et probablement… votre acheteur dans 15 ans.
Les professions libérales forment des bataillons de pigeons pour les réseaux de vente de miracle fiscal.
Mon épouse a une profession libérale et renvoyait vers moi (j’ai abdiqué, nous les évitons maintenant) tous les marchands de rêve car elle se reconnaît incompétente et elle a beaucoup mieux à faire qu’écouter le chant des sirènes.
J’ai beaucoup appris à leur contact sur les mille et une combines pour enjoliver la dure réalité, l’argument massue lorsqu’on a des revenus élevés tendant à se laisser persuader que s’endetter à long terme (non dit… donc en payant beaucoup d’intérêts) serait mieux que de payer des impôts…

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#4 08/01/2013 16h26 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Je trouve les tableaux largement enjolivés, il manque les travaux d’entretien à faire au fur et à mesure, la taxe foncière dépasse 2 mois de loyers net et si c’est dans le neuf, ça doit être uniquement une estimation donc la vraie valeur risque de faire mal et surtout ce tableau suppose qu’il n’y a aucune vacance locative sur toute la période.

Ensuite, il faut voir si le prix proposé correspond au prix de votre région parce que les promoteurs vendent souvent les logements destinés au Scellier à des prix délirants et surtout construisent parfois dans des régions saturées où il n’y a pas de forte demande.

Un conseil : fuyez !

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#5 08/01/2013 16h39 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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je pense que le mieux,si on y tient vraiment, est de faire construire soi meme son Scellier dans un endroit qu’on choisi avec des artisans qu’on choisi(y’a surement une partie de la marge des defiscalisators et promoteurs à economiser) mais meme là,je sais pas si l’energie que ça demande est correctement remunérée comparé à un investissement dans l’ancien qui ne fera peut etre rien gagner en impots mais qui génerera des flux neutres à positifs(donc une capitalisation incertaine en terme de monantant,peut-être mais sans efforts ou presque)


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#6 08/01/2013 17h27 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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C’est ce que j’ai fait, une première fois en faisant construire une maison en dispositif Besson, dernièrement en Scellier.
Si on n’a pas de compétences ou  de relais efficaces suivre un chantier, c’est compliqué.
Chaque maison est mieux construite et plus grande que ce que proposaient des promoteurs pour environ 30% de moins…
L’énergie que j’y ai consacré, tout comme celle consacrée à la remise à neuf d’appartement de 10 à 15 ans, est largement moindre que celle nécessaire à l’accomplissement de mon métier qui me rapportait infiniment moins (en taux horaire).

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#7 08/01/2013 17h39 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Comme disait un ami les produits de défiscalisations sont très rentables … pour ceux qui les vendent.

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#8 08/01/2013 17h41 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Le seul avantage que je vois au projet est qu’il est préférable à un projet qui consisterait en l’achat d’un appartement neuf d’une + petite surface. En effet, au delà de la moindre vacance locative, la surface de la maison devrait faire que les contraintes du Scellier "social" seront seulement théoriques (avec la surface, le loyer limite est dans le marché, et vous allez louer à des couples avec 2/3 enfants correspondant à des plafonds de ressources alors assez élevés pour une vie en Province) alors que vous aurez les avantages (30% d’abattement sur les loyers, + les 6 années bonus).

Au chapitre des inconvénients :
  - Bien surpayé au promoteur contrairement à une maison que vous auriez fait construire vous mêmes (pour le même prix vous auriez et 800 m2 de terrain en plus, plus grand etc…)
  - Vous semblez pas être sur de garder votre TMI alors que le seul vrai avantage réside sur les 30% d’abattement du loyer.
  - Vous arrivez après que l’aubaine soit passée. Les réduction d’impôts Scellier ne sont plus ce qu’elles étaient (on était à 37% sur 15 ans en 2009-2010 pour la version Scellier intermédiaire).

Pour avoir fait comme Range19, I.E construire moi même une maison en Scellier intermédiaire en 2010, je peux vous dire que, tout cumulé (construction en propre, 37% réduction d’impôts, abattement 30% sur les loyers), la colonne tout à droite restait alors positive sur la durée du projet…avec des hypothèses + conservatrices !

Question subsidiaire : s’agit-il d’un plain pied (qui concentre la + grande partie de la tension de demande locative dans les villes moyennes) ou d’une maison à étage ?

Dernière modification par julien (08/01/2013 17h53)

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#9 08/01/2013 18h49 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Bonjour,

Pour ma culture perso, Comment se fait il que les dates de remboursement d’emprunt soient en décallage avec les loyers percus?

D’une façon générale, j’ai beaucoup de mal à croire dans la viabilité de ce type de projet, comme évoqué ci dessus les projet sont surévalué au niveau de prix vente du batiment, des loyers percus.
Je considère que l’aspect fiscal est secondaire dans un investissement réalisé par un particulier (sauf très gros revenu ou dans ce cas cet aspect est géré par des conseiller), bien évidemment, nous avons le droit et le devoir d’en profiter.
A mon humble avis, la bonne question à se poser est de vérifier si le bien est vendu à sa juste valeur et si sa valeur sera au minimum conservé sur la durée.

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#10 08/01/2013 18h54 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Range19 a écrit :

Bonjour,
Autre chose : D’après votre tableau, le reste à charge mensuel est d’à peu près 450 euros (moyenne favorable).
La même somme investie à 4% l’an pendant 15 ans produirait un capital de 110 000 euros, sans le moindre effort de votre part… tout en vous laissant libre de ne pas faire de versements si votre situation devait mal évoluer.

.

C’est juste mais le gain au final est tout de même différent puisque le gain est complété par le capital remboursé par le locataire, à savoir 690*12*15: 124200€+81000 (450€*12*15) soit 205200€ la valeur de la maison si l’achat initial n’est pas surévalué bien entendu.

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#11 08/01/2013 19h55 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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buzhug a écrit :

C’est juste mais le gain au final est tout de même différent puisque le gain est complété par le capital remboursé par le locataire, à savoir 690*12*15: 124200€+81000 (450€*12*15) soit 205200€ la valeur de la maison si l’achat initial n’est pas surévalué bien entendu.

- les intérêts
- les TF
- l’entretien
- les vacances locatives

= ? dans le meilleur des cas selon la simul et comme ennonçé dans le post initial:113 000€.

à moins dêtre foncierement bullish sur l’immo dans la ville ou se trouve la maison,je ne vois  aucun intérêt(à moins d’avoir une ame de mécène pour crééer du logement social à loyer elevé).

faites une simul avec un joli immeuble rénové dans le centre d’une ville de province à ne serait-ce que 6 ou 7% brut,meme sans avantages fiscaux et en gerant bien la fisca,je crois sincerement qu’on peut obtenir bcp mieux avec l’avantage d’un emplacement interessant plutôt qu’une future banlieue dont on a du mal à cerner le devenir.

Dernière modification par toudoucement (08/01/2013 19h56)


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#12 08/01/2013 20h15 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Effectivement dans ce cas précis ma remarque ne tient pas.
J’avais zappé le capital dispo à la vente, ce qui confirme que ce projet est basé uniquement sur un potentiel fiscal, ce qui, à mon sens est une con…ie.

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#13 08/01/2013 21h55 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Merci pour vos réponses et vos éclaircissements!

Salutations,

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#14 08/01/2013 22h12 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Vous pourriez nous dire si vous  achetez quand même!!!

;-)


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#15 09/01/2013 07h48 → Investir dans une maison sous le régime Scellier Social ? (bbc, scellier)

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Je ne donne pas suite au projet.

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