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#1 25/12/2012 19h03 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

Membre
Réputation :   39 

j’ai debuté comme beaucoup par de petites surfaces(enfin c’est relatif,mes  3 locatifs sont des maisons de 50 à 60m² et je préfere eviter les studios de 15m² dans la pampa ;-)  ).

Ma strategie etait simple:trouver près de chez moi,des biens louables immediatement s’autofinançant(donc 7,5/8% brut financés sur 20 ans).

La strategie marche puisque grosso modo,il me reste les taxes foncieres,un peu d’entretien dont j’ai la totale maitrise(pas de copro).

Avec le recul,je me rend compte que c’est tres long et pas facile de trouver des biens correspondant à mes criteres dans un périmetre restreint.J’ai à chaque fois acheté par agence immo(frais) et assez peu negocié dès lors que mes criteres de bon etat,et de rendement etaient atteints .

Donc un achat en 2004,un en 2006 et un en 2012 dans un perimetre de 10km(pour gérer les petits travaux et pouvoir m’appuyer sur les copains artisans pour ce qui depasse mes competences.

Situation actuelle:

achat de 2004:loyer 320(je n’applique pas les IRL),mensualité 315(assurance incluse) et capital restant dû 33 000(environs)
achat de 2006:loyer 280(meriterait plus) mensualité 272(assurance incluse) CRD 33 000 environs
achat de 2012:loyer 330-26 de frais de gestion=304,mensualité 303 CRD 49500(c’est le debut).
taxes foncieres globales:7/800€ environs

J’aimerais passer à la vitesse superieure et je me rend compte que le meilleur moyen est de chercher du coté des immeubles des petites villes dynamiques dans un rayon plus large(80km à la ronde).

Comment faire pour que mes locatifs actuels devienent un atout et une securité pour la banque(partie du capital dejà amorti,experience de bailleur prouvant que j’arrive à tenir un taux d’occupation de quasi 100% et à contenir les couts d’entretient) plutôt qu’un handicap en terme de taux d’endettement?

Faut il pratiquer un remboursement anticipé sur le premier locatif?
moduler les echeances pour reduire les mensualités de 15/20%?
revendre(pour retirer assez peu puisque c’est maintenant que la capitalisation commence à etre interessante)?
Expliquer au banquier qu’en cas de soucis de tresorerie,il y’a potentiellement 2 biens à vendre et un peu de cash à recupérer mais que pour l’instant je souhaite garder ces biens pour continuer à capitaliser?
Quelqu’un travaille t-il avec des courtiers(type CAFPI)?Ces courtiers ont-ils de vraies competences pour etablir une strategie ou se bornent-ils à vendre du credit à des couples de fonctionnaires sans risques en empochant leur marge?

J’ai repéré quelques biens dans des petites villes(5/6 lots) pour 200/300 000€  qui offrent des rendements potentiels de 10%.Sur cette base là,c’est quasi neutre du coté endettement avec un financement sur 20ans,j’espere juste que mes locatifs actuels deviennent un atout plutôt qu’un handicap).
J’espere ne pas etre trop brouillon dans mes explications et mes questions.

Mots-clés : immeuble


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#2 25/12/2012 20h14 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Comment réagit votre banquier (celui qui vous connait, qui a les 3 premiers prêt) si vous lui présentez un tel projet, avec les 3 emprunts en cours ?

Comme vous ne donnez guère d’information sur vous (revenus, charges, propriétaire ou locataire, autre patrimoine,  situation pro, et de famille, age, etc.) il est difficile de vous répondre…


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#3 25/12/2012 21h05 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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GoodbyLenine a écrit :

Comment réagit votre banquier (celui qui vous connait, qui a les 3 premiers prêt) si vous lui présentez un tel projet, avec les 3 emprunts en cours ?

Je travaille avec deux banques et j’ai des interlocuteurs avec qui le courant passe bien.J’ai effectivement l’intention d’aller exposer cette strategie avant de trouver un bien à financer:quand j’aurais cet accord de la part d’une de ces 2 banques(ou d’une troisieme) je me mettrais activement à la recherche de LA bonne affaire

GoodbyLenine a écrit :

Comme vous ne donnez guère d’information sur vous (revenus, charges, propriétaire ou locataire, autre patrimoine,  situation pro, et de famille, age, etc.) il est difficile de vous répondre…

locataire par obligation(agriculteur devant habiter près de l’elevage).L’achat de la RP est en cours de negociation mais vu le prix demandé,je ne suis pas très enthousiaste(acheter une RP à 2% de rendement locatif est de l’argent mal investi).

J’ai 40 ans en couple deux enfants et des revenus tres variables(depuis 3 ans 35/45 000€ et une situation plus stable pour madame qui ne souhaite pas participer à mes projets immobiliers) mais en 2009 ils etaient negatifs et un patrimoine essentiellement constitués de biens professionnels difficile à estimer.

je distingue le pro,le locatif et le privé et je souhaite eviter que le pro ou le privé doivent financer le locatif(sauf cas de force majeur ou à la marge pour lancer un projet mais pas sur le long terme


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#4 26/12/2012 09h25 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Bonjour Toudoucement,

Je suis un petit peu dans le même cas de figure que vous et le fait que vous demandiez conseil devrait également beaucoup m’apporter.

Ces derniers temps, achats de 3 biens qui s’autofinancent et désormais, je souhaite passer à la vitesse supérieure avec un petit immeuble de rapport (100/150K).
L’interrogation principale que j’ai est la votre, comment va réagir le banquier sur la demande d’un 4ème crédit d’un montant plus important ? Les premiers biens vont il être un handicap ou au contraire vont servir de preuve au banquier du sérieux de la démarche ?

Peut être que le banquier refusera un financement à 100% mais acceptera un financement à 80% ?

Je suis rès curieux de connaître les avis des membres du forum qui ont plus de bouteille sur les relations investisseurs souhaitant passer à la vitesse supérieur/Banquier.

Max

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#5 26/12/2012 12h18 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Notariat76,on devrait s’associer pour augmenter notre crédibilité :-) .


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#6 26/12/2012 18h12 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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On a changé le titre de mon post?

je precise que je n’ai pas de studio mais des maisons .


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#7 26/12/2012 18h44 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Pour un petit paysan , c’est un bon départ qui vous assurera une retraite.
C’est normal pour un paysan de vouloir faire du blé ….

toudoucement a écrit :

J’aimerais passer à la vitesse superieure et je me rend compte que le meilleur moyen est de chercher du coté des immeubles des petites villes dynamiques dans un rayon plus large(80km à la ronde).

Comment faire pour que mes locatifs actuels devienent un atout et une securité pour la banque(partie du capital dejà amorti,experience de bailleur prouvant que j’arrive à tenir un taux d’occupation de quasi 100% et à contenir les couts d’entretient) plutôt qu’un handicap en terme de taux d’endettement?

Oui les immeubles sont une forme de mutualisation du risque avec un emprunt couvert par plusieurs logements et aussi une regroupement du risque dans un même bien ….

Vos locations actuelles ont leur propre rendements et leur propre échéance ce fin de prêt , les vendre vous rapporterais combien ???
A ce jour vous avez du payer beaucoup d’intérêt et peu de capital  maintenant après quelques années vous avez remboursés plus de capital donc ne toucher à rien et attendez la fin des prêts.

Présentez un beau bilan (revenus , emprunt , charges , solde ) sous format Excel , votre banquier sera ravi

toudoucement a écrit :

Faut il pratiquer un remboursement anticipé sur le premier locatif?
moduler les echeances pour reduire les mensualités de 15/20%?
revendre(pour retirer assez peu puisque c’est maintenant que la capitalisation commence à etre interessante)?

Non ne rembourser pas anticiper cela va vous couter et ne vous rapportera rien

toudoucement a écrit :

Expliquer au banquier qu’en cas de soucis de tresorerie,il y’a potentiellement 2 biens à vendre et un peu de cash à recupérer mais que pour l’instant je souhaite garder ces biens pour continuer à capitaliser?
Quelqu’un travaille t-il avec des courtiers(type CAFPI)?Ces courtiers ont-ils de vraies competences pour etablir une strategie ou se bornent-ils à vendre du credit à des couples de fonctionnaires sans risques en empochant leur marge?

Oui potentiellement deux biens à vendre mais en combien de temps et à quel prix donc oublier cet argument.
Vous êtes un investisseur donc vous vous constituez un patrimoine , chaque opération doit être rentable ,chaque achat doit vous rapporter un bonus de quelques dizaines d’euros.
La somme de vos opérations doit être positive et alors seulement vous pourrez continuer à acheter , le démarrage est toujours difficile mais si vous démarrez c’est que vous êtes jeune donc prenez des emprunts longs sur 20 à 22 ans , tant pis si vous payez plus cher le bien  , vous allez réduire vos mensualités , réduire votre fiscalité avec les intérêts d’emprunt et enrichir votre banque et vous aussi….

Vous ne pourrez acheter de biens que si chaque opération vous rapporte sinon à terme vous serez bloqué

toudoucement a écrit :

J’ai repéré quelques biens dans des petites villes(5/6 lots) pour 200/300 000€  qui offrent des rendements potentiels de 10%.Sur cette base là,c’est quasi neutre du coté endettement avec un financement sur 20ans,j’espere juste que mes locatifs actuels deviennent un atout plutôt qu’un handicap).
J’espere ne pas etre trop brouillon dans mes explications et mes questions.

Vérifiez la capacité locative du secteur ( demande fictive sur le boncoin , recherche des offres de location sur le secteur , des demandes de location ).
Allez voir sur place si il ne s’agit pas de quartiers populaires … regardez si il y a beaucoup d’antennes paraboliques dirigées vers le sud …

A 10 % vous êtes avec un cash flow positif , il suffit ensuite de faire une offre à - 8 ou - 10 % qui en général passe , cela couvre les frais de notaire ( 7,5 % ) et ensuite de voir sur une durée suffisante pour couvrir les mensualités et les charges avec les revenus locatifs.

Philippe


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#8 26/12/2012 19h15 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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merci philippe.J’ai parcouru vos précédentes interventions que je trouve très interessantes et instructives.

Pour ce qui est de la demande locative,je souhaite evidemment selectionner des villes dynamiques(mais pas forcément  de grandes agglomerations).Le tout est de proposer des logements corrects  et au gout du moment à un prix accessible.A partir du moment ou on est dans les prix de marché,y’a pas de raison de ne pas louer ou de ne pas pouvoir selectionner un minimum les candidats.
je pense meme que vu le manque de professionnalisme de certains bailleurs qui ne font que du remplissage au prix maximum autorisé sans jamais donner un coup de pinceau ou refaire une salle de bain,il est assez facile de capter des locataires serieux  insatisfaits
en fait je bloque surtout sur le fait que mes précédents biens soient un atout ou un handicap.j’ai 40 ans et j’aurais la cinquantaine quand les premiers biens seront payés.j’ai hesité plusieurs années avant de me lancer et j’ai ensuite été bloqué par une conjoncture professionnelle ne me permettant pas de continuer.

Il n’y a pas d’urgence ou d’obligation,mais sur le papier ça colle et je sais que j’ai les compétences pour ça.

J’ajoute que je ne compte pas degager une rente du locatif,mais capitaliser,revendre lorsque la fisacalité devient penalisante et utiliser le fruit de la vente pour garantir des projets plus conséquents(peut etre des biens à renover permettant de faire du deficiT,mais ça c’est pour plus tard)


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#9 26/12/2012 19h40 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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pour faire simple,à l’heure actuelle,les loyers me permettent de rembourser 500€/mois de capital sur les locatifs pour un effort mensuel de 100€(en gros).

c’est peu (un demi smic de coté sans effort quand meme).c’est une façon "d’epargner" qui me convient bien mais que je trouve insuffisante.L’effet levier est un outil qui marche bien,il faut trouver le moyen de le faire fonctionner à grande echelle.


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#10 26/12/2012 19h42 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Autre remarque :

toudoucement a écrit :

(je n’applique pas les IRL)

et dans certains cas (si ça risque de faire fuir un bon locataire, et que le prix est déjà plus ou moins au niveau du marché, ou que ça compense le fait que le locataire entretien très très bien ou améliore le local loué, ou que ça a été explicitement convenu avec le locataire) ça se justifie, mais dans pas mal de cas ça ne se justifie pas.

Et sur 10 ans, si le loyer augmente de 20%(en tout), il conserve juste en gros sa valeur (corrigée de l’inflation), donc le locataire n’est pas vraiment lésé. Par contre, pour vous, on passe d’un investissement tout juste auto-financé (en fait : presque auto-financé, car il faut compter sur la Taxe Foncière aussi, et les aléas) à un investissement qui dégage une trésorerie substantielle. Et la différence est énorme !!!


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#11 26/12/2012 19h56 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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je suis d’accord GoodbyLenine et j’ai revu ma copie à ce sujet.

j’ai des logements qui n’ont pour l’instant necessité que peu d’entretient.Fiscalement,comme la part d’interets etait importante,je n’avais pas de raison de faire des travaux pour le plaisir.

ça commence à changer et je me suis apperçu qu’appliquer l’IRL est un moyen de realiser des travaux d’amelioration generant une charge immediate en différant les rentrées d’argent(donc de faire du deficit).

Quand j’ai acheté mon premier locatif,l’indice appliqué etait l’ICC et les premieres années je trouvais anormal que le locataire voit son loyer augmenter bcp plus que l’inflation.

J’ai gardé ma premiere locataire 6 ans en etant raisonnable(trop peut-etre) sur les augmentations et elle m’a rendu une maison dans le meme etat qu’à l’origine.Il faut savoir doser entre stabilité et turn over(et l’IRL se justifie pleinement quand on offre un plus au locataire ou quand on sait que le logement se degrade).


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#12 26/12/2012 21h03 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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toudoucement a écrit :

Pour ce qui est de la demande locative,je souhaite evidemment selectionner des villes dynamiques(mais pas forcément  de grandes agglomerations).Le tout est de proposer des logements corrects  et au gout du moment à un prix accessible.A partir du moment ou on est dans les prix de marché,y’a pas de raison de ne pas louer ou de ne pas pouvoir selectionner un minimum les candidats.

Même avec un logement correct , il n’est pas certain de pouvoir louer au moment ou l’on met en location car il faut une adéquation entre l’offre et la demande.
J’ai un exemple récent avec 3 mois pour louer un trois pièce  rénover entièrement.
Même avec beaucoup d’enthousiasme on n’est jamais sûr que tout fonctionne dans un monde parfait.

toudoucement a écrit :

je pense meme que vu le manque de professionnalisme de certains bailleurs qui ne font que du remplissage au prix maximum autorisé sans jamais donner un coup de pinceau ou refaire une salle de bain,il est assez facile de capter des locataires serieux  insatisfaits
en fait je bloque surtout sur le fait que mes précédents biens soient un atout ou un handicap.j’ai 40 ans et j’aurais la cinquantaine quand les premiers biens seront payés.j’ai hesité plusieurs années avant de me lancer et j’ai ensuite été bloqué par une conjoncture professionnelle ne me permettant pas de continuer.

On a les locataires que l’on mérite , lassiez les marchands de sommeil œuvrer tant mieux si ils n’ont pas de problèmes mais de la location limite génère toujours des problèmes.
J’estime qu’il faut respecter les locataires tan,t que ceux ci vous respectent ensuite c’est autre chose….

toudoucement a écrit :

Il n’y a pas d’urgence ou d’obligation,mais sur le papier ça colle et je sais que j’ai les compétences pour ça.

J’ajoute que je ne compte pas degager une rente du locatif,mais capitaliser,revendre lorsque la fisacalité devient penalisante et utiliser le fruit de la vente pour garantir des projets plus conséquents(peut etre des biens à renover permettant de faire du deficiT,mais ça c’est pour plus tard)

Apprenez plutôt à rénover et pour pourrez faire du déficit tout de suite , en valorisant vos biens et en minimisant le prix d’achat.
Rénovation complète de studio ( cuisine , SDB , carrelage etc …) et avec mobilier = 2.500 €

Votre approche de ne pas dégager une rente n’est pas bonne car si vous investissez sur 20 ans dans 20 à 25 lots , chacun vous rapportant une cinquantaine d’euros par mois …n’est-ce pas mieux que d’être avec le même nombre de biens en mode trésorerie tendue ou chaque relocation est appréhendée avec l’angoisse de vite relouer car la situation bancaire est tendue.
La phrase inquiétante " Pourvu que je reloue vite car sinon ça va être dur entre les charges et la mensualité du crédit"

La revente doit être envisagé pour les premiers biens achetés souvent des studios ensuite il faut envisager avec cet apport des achats plus importants mais n’oubliez pas que chaque achat et revente coûte en terme de frais de mutation , diagnostiques , plus value , frais d’agence.

Tout doucement mais surement doit être votre philosophie sinon les banques ne suivront plus , le problème n’est pas de combien vous êtes endetté en fonction de vos revenus personnels mais combien vous pouvez encore emprunté en fonction de vos revenus locatifs.

Imaginez que vous ayez un perte de salaire , une période de chômage … votre montage locatif s’effondre si vous êtes obligé tous les mois de couvrir une part des emprunts.

Soyez au mieux à zéro coût lors de l’emprunt et comme l’a indiqué GBL à juste titre avec l’IRL vous pourrez toujours augmenter les loyers dans le temps.
Un achat d’un bien qui est mal loué est aussi une bonne opportunité car ensuite un bon coup de peinture , changement de la cuisine et hop vous pouvez  augmenter le loyer après le départ du locataire.

Au début , c’est toujours intéressant de viser ce type de bien déjà loué car vous en connaissez la rentabilité  immédiate mais vous savez qu’ensuite vous pourrez facilement augmenter le loyer.

Philippe


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#13 27/12/2012 22h30 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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à force retourner les chiffres j’arrive à la conclusion suivante:

Acheter aujourd’hui à 10% brut sur 20 ans donnerait un taux d’endettement/loyers de 72%.Si j’y rajoute mon endettement actuel,ça donner 79%(donc un ration qui reste correct avec un potentiel de modulation des echeances).

Il me reste à appréhender les besoins de tresorerie de securité:

Faire face à 1 mois de vacance locative dans l’année sur un bien c’est pas grave,en assumer 4 sur 9 biens,c’est un peu plus important en terme de montant.Changer une chauffe eau,ça va,en changer 4 c’est pas pareil…
bref,faut quand meme prévoir une tresorerie specialement dédiée.je sais pas comment l’estimer:4 mois de loyers,plus,moins?


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#14 28/12/2012 06h59 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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toutdoucement a écrit :

Faire face à 1 mois de vacance locative dans l’année sur un bien c’est pas grave,en assumer 4 sur 9 biens,c’est un peu plus important en terme de montant.Changer une chauffe eau,ça va,en changer 4 c’est pas pareil…
bref,faut quand meme prévoir une tresorerie specialement dédiée.je sais pas comment l’estimer:4 mois de loyers,plus,moins?

Pourquoi vouloir assurer un mois de vacances locatives pour chacun de vos biens ?
Pourquoi établir cette règle pour chaque bien et pourquoi un mois de vacances locatives , je rassure cela peut être plus …

Appliquer la loi de Pareto des 20/80 par sécurité mais jamais vous ne pourrez assurer une couverture de l’ensemble de vos biens pour un mois de vacances locatives.

Je n’ai jamais eu le cas de logements qui se vidaient en même temps et heureusement….
N’oubliez pas que vous avez déjà une couverture fourni par vos autres locataires sous le forme de dépôt de garantie donc sur 9 biens que vous indiquez cela fait 9 dépôt de garantie en réserve qui correspondent à un mois de location et que vous aurez pris soin de mettre au chaud sur un livret.

En appliquant la loi de Pareto vous risquez d’avoir 2 vacances locatives sur 9 , c’est envisageable sans inquiétude pour relouer mais il faut que vos biens soient bien placés , attrayants pour se relouer rapidement et que la demande locative existe d’où  l’intérêt de privilégier l’emplacement dans les achats.

Voila beaucoup de blabla de ma part pour vous dire qu’il n’existe pas de véritable règle à mettre en oeuvre , cela dépend de votre perception du risque et  de votre de expérience sur les relocations.

Pour la partie chauffe eau , je vous conseille d’apprendre et vous pourrez ensuite en changer aisément 4 pour le prix d’une intervention d’artisan

Philippe


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#15 28/12/2012 09h54 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Bonjour toudoucement,

De mon coté, je procède de la manière suivante pour chaque bien (il y aura certainement du changement le jour au j’aurai plus de 10 biens à gérer !) :
J’ouvre :
1 compte courant sur lequel est prélevé le crédit et sur lequel le loyer tombe. Je dispose d’un chéquier sur chaque compte donc dès que je vais chez bricomachin, je paye avec le chéquier adéquat.
Sur ce compte courant je m’arrange pour qu’il y ait toujours 2 mensualités de prêts.
1 livret (que je peux nommer à a guise pour m’y retrouver) sur lequel est crédité le dépôt de garantie et un peu de fonds de roulement.

Je m’arrange toujours à ce que le cumul du compte courant et du livret soit égal à 6 mois de prêt et j’arrondi au supérieur. Cela peut sembler beaucoup mais c’est une sécurité bien agréable.

Par exemple, pour ma maison de l’Eure la mensualité du prêt est de 305€/mois donc 305X6mois = 1830€ et bien j’arrondi à 2.000€ (cumul compte courant et livret).

De cette manière, si j’ai un départ de locataire et qu’il me faut 3 mois pour en retrouver un (ce qui me semble bien long mais possible) et que pas de chance je tombe dans la période ou la taxe foncière doit être payée (1 mois de loyer en gros) je peux gérer cette situation sans avoir à me dire que je dois débiter mon compte perso pour créditer le compte location en déficit.

Après, pour la recherche de locataire, je pense que ça dépend aussi de la politique que tu as. A titre perso achetant avec une décote j’ai tendance à proposer un loyer 5 à 10% plus bas que le loyer du marché. (c’est mon coté social)

Je pense que plus tu as de biens à gérer plus tu peux diminuer le fond de roulement par bien car comme le dit Philippe, le risque se divise sur les autres biens (d’autant plus que normalement chaque bien génère un cash flow positif) et la masse des dépôts de garantie devient importante.

Max

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#16 28/12/2012 12h30 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Philippe30 a écrit :

Pour la partie chauffe eau , je vous conseille d’apprendre et vous pourrez ensuite en changer aisément 4 pour le prix d’une intervention d’artisan

Philippe

De ce coté là,c’est ok mais bon,y’a des saisons ou je n’ai pas forcement le temps de gérer l’urgence et en admettant qu’il faille rechercher un peu plus loin que 15km à la ronde,ça complique un peu la donne.

Je voulais juste dire qu’on pouvait potentiellement se retrouver avec plusieurs trucs qui lachent en meme temps.Voyus savez comme l’ectroménager(la fameuse loie des series.


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#17 28/12/2012 12h33 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Notariat76 a écrit :

Je pense que plus tu as de biens à gérer plus tu peux diminuer le fond de roulement par bien car comme le dit Philippe, le risque se divise sur les autres biens (d’autant plus que normalement chaque bien génère un cash flow positif) et la masse des dépôts de garantie devient importante.

Max

Oui,tu as raison!Je me pose trop de questions


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#18 28/12/2012 17h42 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Notariat76 a écrit :

1 compte courant sur lequel est prélevé le crédit et sur lequel le loyer tombe. Je dispose d’un chéquier sur chaque compte donc dès que je vais chez bricomachin, je paye avec le chéquier adéquat.
Sur ce compte courant je m’arrange pour qu’il y ait toujours 2 mensualités de prêts.
1 livret (que je peux nommer à a guise pour m’y retrouver) sur lequel est crédité le dépôt de garantie et un peu de fonds de roulement.

Je m’arrange toujours à ce que le cumul du compte courant et du livret soit égal à 6 mois de prêt et j’arrondi au supérieur. Cela peut sembler beaucoup mais c’est une sécurité bien agréable.

Chacun sa méthode
Pour faire  simple , il faut un compte pour le locatif sur lequel tout les loyers tombe et duquel part les virements ou les prélèvements bancaires.
Ne pas mixer compte personnel et compte locatif , c’est trop la galère même pour un ou deux biens , prenez un compte différent.

Pour les charges , je paye à partir de mon compte personnel avec mon chéquier , mon compte locatif n’a pas de chéquier ni de CB.
Pour le foncier et taxes à venir , je les connais et je m’y prépare toute l’année en alimentant un compte rémunéré.
Les dépôts de  garantie se trouvent sur un livret rémunéré aussi.

Je n’ai pas de politique de sécurité de loyer en avance sur x mois.

Je raisonne en loyer moyen , des loyers entre 300 et 500 me font 400 de loyer , je garde un peu plus de  de 1000 € mais c’est noyé dans les économies.

Par contre j’ai une vision précise des charges trimestrielles à venir et du montant de foncier à prévoir pour novembre ( environ 10 K€ de foncier )

Pour le compte SCI , bien évidemment je tourne avec un compte dédié et non avec mon compte personnel. Il soit possible de faire des achats pour la sci si celle ci n’a pas assez en trésorerie et alors de passer la facture en compte courant.

Philippe


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#19 29/12/2012 05h15 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je n’ai pas tres bien compris l’interet d’ouvrir plusieurs compte, est ce specifique a une SCI, SARL? Pourriez vous m’expliquer les avantages?
si on tient un cahier de compte rigoureux des depenses/recettes lies aux biens immobiliers cela ne suffit pas? Pour ma part, j’ai opte pour cette solution, et je n’ai qu’un compte courant, cela permet d’eviter d’immobiliser l’argent et de le faire travailler sur un livret A (par exemple). Il est vrai que c’est de la location en nu, donc une gestion de patrimoine privee relevant de l’IR.

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#20 29/12/2012 11h54 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Pour des raisons de simplification comptable, il est plus logique d’avoir un compte avec carnet de chèque par SCI.
Ensuite, encore pour simplifier, j’utilise un compte commun pour l’ensemble des biens en propriété directe.

Frédéric

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#21 29/12/2012 14h36 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Frederic89 a écrit :

Pour des raisons de simplification comptable, il est plus logique d’avoir un compte avec carnet de chèque par SCI.
Ensuite, encore pour simplifier, j’utilise un compte commun pour l’ensemble des biens en propriété directe.

Je suis d’accord avec vous.

J’ai un compte SCI avec chéquier bien évidemment mais ce que j’ai voulu indiqué c’est qu’il est possible de payer avec sa CB et de se rembourser avec le chéquier SCI.
Il est également possible de payer avec sa CB pour la SCI et de ne pas se rembourser par la SCI et d’imputer la facture au compte courant de l’associé.

J’utilise ma CB car après un volume de paiement j’ai des réductions d’abonnements , je gagne un trentaine d’euros par an.

De plus si vous payez avec un chéquier pro  ( SCi ou autre ) , il faut se balader avec un Kbis.

Pour les revenus locatifs je regroupe tout sur un compte pour suivre les paiements c’est le plus simple.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#22 29/12/2012 18h38 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Philippe30 a écrit :

De plus si vous payez avec un chéquier pro  ( SCi ou autre ) , il faut se balader avec un Kbis.

Non, pas forcement,  il suffit de faire ajouter par la banque le nom du gérant sur le chéquier.

Frédéric

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#23 29/12/2012 20h38 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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frederic89 a écrit :

Non, pas forcement,  il suffit de faire ajouter par la banque le nom du gérant sur le chéquier.

Merci pour l’info, je ne savais pas

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 31/12/2012 15h01 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Pour rebondir sur les différentes questions.

Aujourd’hui j’ai deux biens en nom propre et en indivision. Ce schéma juridique me convenait tant que je n’avais pas trop de bien. Je defiscalisais et c’état gérable d’un point de vue de ma capacité d’endettement.

Je suis à la recherche d’un immeuble de rapport. J’en ai trouvé un de 8 lots. L’échelle de l’endettement et des revenus n’est plus du tout la même. Je suis autour de 10% d’endettement selon les critères des banques.

Donc je réfléchis à un montage type SCI, IR OU IS, ou SARL de famille.

Mes objectifs par ce montage :

- Rendre étanche un patrimoine "professionnel" destiné à me permettre de tirer une rente dans dix ans et mettre un terme à mon activité professionnelle,
- Me permettre de préserver ma capacité d’endettement pour une RP. Pensez vous que cela soit possible?
- Faire du meublé et préparer un potentiel passage en LMP. La SCI semble ne pas permettre de faire du meublé. Je ne répond pas aux critères.
- Fiscalement trouver le montage optimal car mes 2 appartements loués en nu me permettent aujourd’hui de produire du déficit foncier.

Quelles sont les modalités de montage de ces sociétés?

Puis je signer un compromis en mon nom propre et ensuite basculer sur une SCI ou SARL, le temps que je la monte?

Je vous remercie de votre aide.


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#25 31/12/2012 18h22 → Investissement immobilier : après les studios, les immeubles ! (immeuble)

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Pour avoir été dans votre situation, je peux tenter de vous apporter quelques éléments de réponse.

Vous pouvez tout à fait inclure dans le compromis de vente une clause de substitution vers une personne morale ou physique (à voir avec le notaire), ce qui vous laisse le temps de choisir et de monter la société.

Je ne vois pas personnellement l’intérêt de monter une SCI par rapport au taux d’endettement qui sera le même en SCI ou en nom propre. Tout d’abord, dans votre cas il est préférable de raisonner en "reste à vivre" plutôt qu’en taux d’endettement. Quand j’ai acheté un immeuble de rapport, mon taux dépassait les 60%. Pour les investisseurs, la banque regarde plutôt ce qu’il vous reste pour subvenir à vos dépenses courantes, après vos échéances.

Ave un taux d’endettement de 10% + une capacité d’épargne de 1 500 € / mois, vous pouvez y aller tranquilement, en utilisant au maximum le crédit, cela ne posera pas de problème lorsque vous souhaiterez investir dans votre RP.

Toute la difficulté réside dans la recherche de l’immeuble qui vous apportera une rentabilité suffisante pour vous générer un revenu supplémantaire et ainsi ne pas vous brider pour les investissements suivants.

Un intérêt que je vois dans la création d’une SCI, c’est la possibilité d’y inclure vos enfants, ce qui facilite la transmission de patrimoine, mais cela ne semble apparemment pas faire partie de vos objectifs actuels. C’était également mon cas car ayant +/- votre âge, je ne pense pas conserver l’immeuble une fois remboursé.

La SCI me paraît également plus intéressante que l’indivision en cas de séparation (il faut prévoir le pire, pour ne pas qu’il arrive !), il suffit alors de racheter les parts.

Sinon l’achat en nom propre me paraît la solution la plus simple, moins coûteuse, plus rapide, ouvre les portes de la LMP, permet de faire à la fois du BIC et du déficit. C’est la solution que j’ai choisie pour l’instant : j’achète mes biens en nom propre et je fais en acheter d’autres à ma compagne, la banque calcule les taux d’endettement séparément.

Quand je penserai à la transmission de patrimoine, mon optique sera sans doute différente.

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