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Forums des investisseurs heureux

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#51 28/04/2013 22h58 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Je construis actuellement mon premier scénario d’investissement locatif et m’interroge sur la façon d’intégrer l’apport,  en matière de sécurisation financière de l’opération, des contrats d’assurances garantissant les risques locatifs.

D’avance merci à celles et ceux qui me feront partager leur vécu et leurs compétences.

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#52 29/04/2013 08h49 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Philippe30 a écrit :

On peux discuter avant , essayer de comprendre ensuite sans faire effondrer l’immeuble

Comme à Reims ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#53 29/04/2013 19h31 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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job a écrit :

Comme à Reims ?

Effectivement la porte devait être rudement bien scellée ……wink

Attention dans les copropriétés ou immeuble avec le gaz , ça peux vite devenir très chaud car même si vous louez à des personnes saines d’esprit , il suffit d’un suicidaire pour faire sauter l’immeuble.

J’aime pas trop le gaz pour ces raisons

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#54 29/04/2013 22h38 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Mon précédent post, le tout premier en fait sur ce site, n’ayant pas attiré l’attention, je vais réagir sur le scénario de l’explosion de gaz.

La perte totale du bien devra selon moi générer l’indemnisation du propriétaire assuré, dont l’objectif sera en l’espèce une remise en l’état initial ou à défaut de se procurer un bien similaire, en tout cas susceptible de lui procurer une rentabilité financière proche. Il s’agit là d’un point important: relancer rapidement l’opération, ou redémarrer un investissement équivalent après le sinistre. Dans l’esprit, cela se rapproche de ce qu’on appelle la garantie "perte d’exploitation" pour une entreprise empêchée de fonctionner suite à un sinistre d’envergure, garantie pour laquelle le chiffre d’affaire, notamment, constitue un paramètre important dans le socle de calcul du tarif et la détermination, le cas échéant, de l’indemnisation.
Or, je doute que les assureurs tiennent compte de la valeur d’exploitation de l’immeuble, ou des lots d’appartements, pour ce type de sinistralité et d’indemnisation. L’assureur indemnisera le bien seul. Existe-t-il des contrats d’assurance couvrant la perte de revenus locatifs dans ce cas très précis de l’impossibilité d’exploiter le bien ? Si oui, pour quelle durée ?

D’une manière générale, comment neutraliser ce risque majeur sur le plan financier, quoique fort heureusement peu probable ?

L’impayé de loyer, avec son corollaire de frais de procédure et de temps investi, constitue un autre risque malheureusement lui assez probable. La récente "GRL" constitue-t-elle la solution dont les plus expérimentés d’entre vous réviez pour neutraliser ce risque ? La souscription d’un contrat GRL suffit-il à sécuriser une opération sur sa durée, par exemple 20 ans, pour ce type de risque ?
L’un d’entre vous a-t-il déjà un retour d’expérience à partager ?

Par ailleurs, l’engagement de souscrire une assurance type "GRL" lors du montage de l’opération, en phase de négociation de crédit, constitue-t-il un paramètre sécurisant pris en compte par la banque pour valider le dossier ?

Vous avez compris que je suis en phase d’élaboration de mon premier projet d’investissement locatif.

D’avance merci à celles et ceux qui alimenteront ma réflexion sur l’évaluation, dès le montage de l’opération, de la sécurisation financière apportée par les contrats d’assurance.

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#55 30/04/2013 07h49 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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@exlibrismeis

Vos questions sur la destruction du bien sont très intéressantes et n’ont pas été évoqué à ma connaissance sur le forum 

Les contrats d’assurance on en connais le détail le jour ou un problème arrive , on croit toujours être bien assuré mais il y a la petite bête qui fait là dans ce cas on ne peux pas vous rembourser.

Effectivement la perte d’exploitation n’est pas incluse dans les assurances car en général on s’assure dans le locatif pour le décès donc si tout saute ça peux être chaud avec l’assurance.

je vois une première chose qu’il est préférable de s’assurer avec l’assurance de la banque ( déjà en terme d’obtention de prêt c’est souvent recommander sinon la banque trouve de nombreuses raison pour ne pas vous financer   ) ensuite dans le cas ou l’immeuble saute , il faut mieux être couvert vis à vis des locataires et des éventuels dégâts humains car là on rentre dans la partie responsabilité civile ou pénale en cas de faute du propriétaire.
Pour la partie du bien , si l’assurance de la banque couvre le bien il faut voir avec eux et en cas de problèmes j’arrête de payer les mensualités , on se retrouve dans une situation de blocage la banque à une hypothèque sur un bien qui n’existe plus et mon engagement porte sur ce bien en AUCUN CAS j’apporte une caution ou une hypothèque par un autre bien lors d’un emprunt, j’ai toujours refusé ce principe.

Pour les impayés , c’est plus simple , différentes méthodes sont possibles ( GRL , costauds , huissiers , psychologie) , les banques essayent de vous "fourguer " leur assurance habitation , leur GRL maison , ça devient une plaie d’aller voir un banquier bientôt ils vont vendre aussi des boites de petits pois.
La banque n’a pas à s’immiscer dans votre gestion locative , si vous ne voulez pas prendre de GRL c’est pas obligatoire mais ils seront très enclin à vous proposez la super assurance habitation du groupe sachant que les conseillers  ont des objectifs de vente sur ces produits , une assurance habitation PNO peux être résilié au bout d’un an à la date d’échéance , tout le monde est content c’est le jeu….

Si vous êtes en phase d’élaboration prenez le temps de lire les multiples sujets évoqués

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#56 19/12/2014 20h35 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Y a-t-il des assurances pour se prévenir des impayés ? Quid de la GUL qui doit apparaître en 2016 (ou son équivalent ?)

Merci

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#57 03/04/2015 20h45 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonsoir à tous,
Ma locataire n’a pas payé le mois dernier car Mr a été en arret maladie pendant plus d’un mois, je n’ai reçu qu’une toute petite partie de la part de la caf (un peu plus de 50€ comme d’hab). On dialogue par sms. Elle me dit payé une partie du mois dernier ce mois ci( je suis pas certains que le loyer du mois avril soit en plus). Elle me dit que tout devrait rentrer dans l’ordre d’ici fin juin. Elle m’a été conseiller par l’AI en tant que personne sérieuses. A ma place que feriez vous? Attendre un peu? Prevenir la caf(je voudrais pas lui causer des soucis avec la caf qui ruinerait notre relation). Je pense qu’elle est honnete…

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#58 04/04/2015 10h06 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonjour,

En ce qui concerne un impayé il est vraiment important de prendre date par écrit des faits dès le début, cela permet de vous couvrir et de moins perdre de temps pour la suite si la situation dégénère.

Si vous pensez que cette personne est honnête et que cet incident est vraiment dû à une période difficile pour cette dame (cela peut arriver) mais qu’elle va tout faire pour régulariser, je vous conseille de lui téléphoner
pour lui proposer un "plan d’apurement" de ce qu’elle vous doit, par ex de payer x en avril et y en mai en sus du loyer (ou sur plus longtemps suivant la situation)
Dites lui que vous allez lui envoyer une relance en A/R car c’est la procédure normale, que vous joindrez le plan que vous avez décidé ensemble, qu’elle doit le signer et vous le renvoyer (joignez une enveloppe timbrée à votre adresse). Expliquez lui bien que ce n’est qu’une formalité mais que vous aimez les choses dans les règles.
Si elle paie ensuite le problème sera réglé, si les choses dégénèrent vous aurez pris date du problème et vous aurez un élément de preuve de votre bonne foi en cas de passage devant le juge par la suite.

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#59 04/04/2015 11h04 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Guigui62 a écrit :

Bonsoir à tous,
Ma locataire n’a pas payé le mois dernier car Mr a été en arret maladie pendant plus d’un mois, je n’ai reçu qu’une toute petite partie de la part de la caf (un peu plus de 50€ comme d’hab). On dialogue par sms. Elle me dit payé une partie du mois dernier ce mois ci( je suis pas certains que le loyer du mois avril soit en plus). Elle me dit que tout devrait rentrer dans l’ordre d’ici fin juin. Elle m’a été conseiller par l’AI en tant que personne sérieuses. A ma place que feriez vous? Attendre un peu? Prevenir la caf(je voudrais pas lui causer des soucis avec la caf qui ruinerait notre relation). Je pense qu’elle est honnete…

Il faut donner la gestion à un professionnel, pas de soucis et au final plus de gains.

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#60 04/04/2015 11h13 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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sebbanm a écrit :

Il faut donner la gestion à un professionnel, pas de soucis et au final plus de gains.

Je ne vois pas trop le rapport: même un locataire choisi par une agence peut arrêter de payer son loyer….

Personnellement je prends toujours une caution comme ça je peux toujours me retourner contre elle pour réclamer le loyer non payé. Souvent, rien que le fait de rappeler au locataire que l’on contactera la caution s’il ne paye pas, suffit a le faire payer (s’il était de mauvaise foi).

Si le locataire a un réel problème financier, le conseil de rollingstone ci-dessus me parait très bien.

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#61 04/04/2015 11h25 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Inscription aujourd’hui et premier post.
sebbanm est tout simplement agent immobilier smile

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#62 04/04/2015 11h36 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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sebbanm a écrit :

…Il faut donner la gestion à un professionnel, pas de soucis et au final plus de gains.

Vous êtes sur svp ? Parce que là "faut m’expliquer" …

Par exemple : devis pour la pose de détecteur de fumée bas de gamme par l’agence : 196 euros par logement ; pose par nos soins de matériel haut de gamme en négociant sur le volume d’achat : 15 euros (temps de pose…euh…5 mn ?).
Beaucoup plus cher et plus de soucis vu la qualité du matériel.

Un autre pour la route ?

Démolition d’une cheminée en brique sur le toit d’un immeuble suite à un coup de vent : devis AI 5000 euros ; expertise de l’assurance 3000 euros ; devis par nos soins : 500 euros avec de grands mercis des maçons "et recontactez nous si vous avez autre chose, et tant que nous y étions nous avons renforcé l’autre cheminée" (ils n’ont pas du y perdre).

Dernière modification par Iqce (04/04/2015 11h38)

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#63 04/04/2015 12h26 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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sebbanm a écrit :

Il faut donner la gestion à un professionnel, pas de soucis et au final plus de gains.

Pardonnez moi d’être direct, mais là vous racontez vraiment n’importe quoi !

- Les gains sont forcément diminués (frais de gestion + frais sur interventions techniques…)
- Le suivi technique du bien est pratiquement toujours négligé
- Le choix des locataires mis en place très souvent discutable

Le seul intérêt est de ne s’occuper de rien (du moins en théorie).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#64 04/04/2015 17h32 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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sebbanm a écrit :

Il faut donner la gestion à un professionnel, pas de soucis et au final plus de gains.

Alors la je rigole un peu…  le "professionnel" n’est que dans le nom…

Je préfère choisir mon locataire et avoir un bon feeling avec lui que passer par une agence qui va me coller n’importe qui. L’agence qui se prend 2 loyers hors charges pour juste mettre l’annonce sur LBC et faire des visites à la va vite, non merci.

Ce "feeling" avec le locataire est important car il permet une bonne base pour entretenir une bonne relation ensuite sur le long terme.

D’une manière générale, j’ai horreur des AI (désolé pour eux s’ils me lisent..) - ce sont de vrais opportunistes qui arrivent à vous faire croire qu’un bien est "super", alors qu’il a tout les défaut du monde.

Dernière modification par Link182 (04/04/2015 17h33)

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#65 05/04/2015 01h39 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonsoir,
Merci pour vos messages.
J’ai pas prit de caution car les locataires sont dans la force de l’age, l’ AI qui me les a trouvé et qui semblerait les connaitres de longues dates m’avait dit à l’époque que un garant ca se faisait pas forcement pour des gens de cet age(entre 45 et 50 ans).

Ce même AI m’a expliqué qu’il pouvait faire la gestion de la location mais que cela me coûterait de l’argent et que ça ne servait strictement à rien, vous êtes plusieurs à le démontrer et je confirme et je dirais même plus :

l’AI veut vite mettre en location pour gagner de l’argent, il s’en tape si les futurs locataires ont explosé le dernier logement qu’ils occupaient.

En revanche quelle conséquence si je préviens la CAF pour eux et moi?

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#66 05/04/2015 08h35 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Vous devriez d’abord prévoir un plan de remboursement avec votre locataire et voir ensuite si elle le tient ou pas.
Si cette personne est de bonne foi et rattrape ses impayés sur un ou deux mois, pas la peine de prévenir la CAF surtout que c’est vous qui la percevez directement il me semble

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#67 05/04/2015 10h15 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Quand on prévient la CAF qu’un locataire ne paye plus, la CAF arrête également de payer, même quand le proprio est payé directement. (il y a un délai, peut être au bout de 6 mois)

Du coup j’avoue que dire à la CAF que le locataire ne paye pas en sachant que la CAF va arrêter elle même de vous payer, ça fait bizarre…


Left the Rat Race in 2013

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#68 05/04/2015 10h47 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Absolument, d’ailleurs un décret à paraître en septembre permettrait, sous certaines conditions, le maintien des aides aux logement en cas d’impayés de loyers Logement : vers un maintien des APL en cas d?impayés de loyer


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#69 11/09/2015 16h53 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonjour,
Je remonte ce sujet pour vous donner des nouvelles. Je viens simplement de récupérer mon appartement.
Nous avons engagé un procédure en décembre 2014 avec prise de contact avec un avocat pour qu’il se mette en relation avec un notaire sur place puisque l’appartement n’est pas dans notre département. Le locataire payait normalement ses loyers sans pour autant régulariser la dette. 
A partir du moment, où le huissier lui a remis le courrier, il a totalement stoppé les paiements des loyers. La dette s’élevait à 7700€!!!!
La décision est prise de trouver cout que cout un compromis pour pouvoir récupérer l’appartement avant la trève hivernale. Nous avons allégé la dette à 4000€ si le locataire partait avant le 1er septembre et nous stopperons toutes les poursuites.
Le 4 septembre, nous faisons le trajet pour récupérer les clés et faire un état des lieux de sortie. Bilan, je n’ai jamais vu un appartement aussi crade (excusez moi du terme…), aussi dégueulasse, aussi gras (pire que dans une friterie!!!!).
Tous les placards coulissants, ne coulissaient plus. Un mirroir d’un coulissant cassé. Le paredouche disparu, un placard dans les wc disparu, cuisine en mauvaise état voir très mauvaise état, un caisson de volet roulant cassé ainsi que la manivelle, tout l’électroménager hors d’usage (plaque vitrocéramique , machine à laver, four, hotte, frigidaire , appartement entièrement détapissé, des prises arrachées et le top du top la chaudière qui est hors d’usage depuis un sacré moment. Résultat des comptes, un entrepreneur de pris qui a passé 10 jours dedans sans sortir (je rigole pas!!!! 7h30 - 21h30 de boulot) pour 2000€, 700€ de matériau, 1200€ de cuisine et un devis de 1900€ pour une chaudière….

Bilan de mon expérience personnelle:
- Au 1er retard de loyer courrier.
- Au 2eme mois de loyers impayés, courrier de mon avocat.
- Faire attention à la caution.
- Ne pas faire confiance, c’est notre argent qui est en jeu.
- Si il y a un chaudière dans l’appartement, prends vous meme le contrat d’entretien et le refacturé au locataire lors de la régularisation de charges.
- Visiter une fois par an vos biens.
- Et dorénavant, j’éviterai d’avoir un bien à 200kms de chez moi.

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