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#1 11/12/2012 00h41 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonjour,

Je viens vers vous afin d’avoir un peu d’aide concernant un locataire qui a maintenant 4 mois de loyers impayés sachant qu’ils ne sont pas consécutifs car il en a payé un entre temps mais ca représente quand même 3200€. 

Le bail arrivait à terme en juillet 2012 et comme par hasard, les impayés apparaissent après cette date. Auparavant le locataire avait un peu de retard mais rien de bien méchant.

Un courrier Recommandé AR est parti ce jour pour le mettre en demeure, lui donnant comme date limite de paiement le 22 décembre. Ma démarche est-elle bonne?

A la signature du bail, nous avons demandé une caution solidaire. En relisant le contrat, cette fameuse caution solidaire est valable pour 3 ans. La date étant dépassée, dois-je quand meme envoyer un courrier à la personne se portant caution????

Depuis que j’ai repris le dossier en main, (l’appartement était géré pour mon papa), je me suis mis en contact avec la caisse d’allocations familiales. Son aide au logement va être coupé. Une question que je me pose, cette aide vous la percevez ou vous la laissez à votre locataire?????
Avec mon expérience d’aujourd’hui, je demanderai à la CAF de m’envoyer cette aide et je demanderai à mon locataire de me payer la différence car aujourd’hui, il a bénéficié de cette aide, l’a certainement dépensée mais aujourd’hui nous avons rien eu pendant 4 mois….

Après cette date du 22 décembre si aucun accord a été trouvé, quelle est la procédure à suivre hormis se mettre en relation avec un huissier?
Comment pouvoir récupérer les 4 mois de loyers voir plus maintenant qu’il est mis en demeure et qu’il n’a plus d’aide?
Comment récupérer l’appartement?

Il est bon aussi de préciser que dans le bail était précisé qu’il devait fournir tous les ans, le contrat d’entretien de la chaudière et le contrat d’assurance et ca n’a jms été fait (du à la souplesse de mon papa) Est-ce que c’est un motif qui peut rompre le bail nous liant? Un courrier lui demandant toutes ces pièces a été envoyé, il y a 3 mois.

Un dernier détail, le couple vit maintenant dans 47m2 avec 2 enfants en bas age. Y a t il une superficie minimum pour un nombre d’occupants????

Et une derniere interrogation, pour la gestion d’un bien loin de vous (200kms) confiez-vous la gestion du bien a eu une agence ou vous la faites seul? Prenez-vous une assurance contre les loyers impayés surtout pour des biens en région parisienne ou éloignés de vous?

Merci de votre aide.

François80

Mots-clés : apl, loyers impayés

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#2 11/12/2012 13h38 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonjour

Effectivement la non présentation d’une attestation d’assurance suffit à rompre le bail. Maintenant, avec 2 bébés, ça va être dur de les expulser à mon avis. Pas avant la fin de la treve hivernale en tout cas. Voyez un huissier des aujourd’hui.


Left the Rat Race in 2013

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#3 11/12/2012 14h04 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Pour être passé par la  ,vous en avez pour un petit moment .

Déjà ,ne perdez pas de temps ,c’est procédure direct ,a moins que vous ayez pu les contacter pour voir s’ils pouvaient régulariser leur situation ou si c’est de la mauvaise foi   .

Une procédure c’est minimum 1 an demi ,compter dans les 1500 /2000 € d’huissiers plus les loyers si crédit dessus.

Sinon essayez de jouer finement,dites leur que le mieux pour tout le monde est qu’ils partent d’eux même ,faites leur peur,après comme ils ont un bébé,c’est délicat .

Concernant la superficie ,pas de règles (a ma connaissance) .

Pour la caution ,si elle fait la sourde oreille ,ca ne sert a rien (mon cas et pourtant ,je l’ai xxxxxx au téléphone a de nombreuses reprises).

Pour l’assurance ,il doit y a avoir une clause résolutoire dans votre bail ,mais dans les faits ,c’est pareil ,mon ancien locataire ne me la jamais fourni non plus.

De ma malheureuse et instructive  expérience  a ce sujet ,et encore j’ai réussi " a faire partir mon locataire" en  plus de la procédure a son encontre ,je résumerais ainsi :

- dès le 2 eme mois ,il faut agir, ne jamais laisser trainer ,les dettes courent très vite .
-ou bien méthode un peu plus viril (mais dans légalité) .

Pour info ,je n’ai "perdu" que 6 mois de loyer ,il aurait très bien pu passer l’hiver au chaud a mes frais,il faut réagir très vite .

On parle beaucoup de ces méchants bailleurs qui expulsent les pauvres locataires,mais il ne faut pas oublier que ces bailleurs payent souvent un crédit dessus ,ont une famille a faire vivre aussi.

Attention pour la CAF ,a vérifier ,mais si vous les prévenez qu’ils ne payent pas ,ils peuvent suspendre la prestation ,si elle leur est versée ,si c’est sur votre compte ,ce n’est peut etre pas une bonne idée ,ca fait toujours un complément de loyer   .

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#4 11/12/2012 15h22 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Sans volonté d’affirmer une vérité, ma démarche ( a été) la suivante:

étape 1: Appel téléphonique pour prendre la température (impayé suite à problème ou mauvaise foi)
==> Trés important de savoir à qui l’on à faire,

étape2: 2 LR/AR au locataire et caution solidaire
bla bla bla
….
"Sans paiement sous 1 mois nous considérerons que vous souhaitez vous soustraire à vos obligations et engagerions une procédure contentieuse."

Préparer des copies de toutes les pièces du dossier (bail; Etats des lieux, Quittances, impayés…)
et pièces utiles (correspondances, relevés de compte indiquant les dates et montant versés)

étape 3:
1 mois et une petite semaine aprés remise LR
Mise en demeure via huissier ( environ 100 €)

étape 4:
Assignation via avocat et demande de l’ application article 700
(entre l’assigantion et le jugement comptez bien 3 mois de délai)
(environ 1500 €)

Si jugement favorable

étape 5:
Etat des lieux de sortie
AVEC huissier en votre présence et avec un témoin
(environ 500 €)

et étape 6:
Condamnation à rembourserde lapart du locataire les impayés avec intérets à date du jugement

Bon courage


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 11/12/2012 15h29 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Phillipe30 pourra vous expliquer trés précisemment la procédure. Et croyez-moi, 1 an 1 an et demi pour résoudre judiciairement le probléme, c’est viser trés trés bas.

Pour le nombre d’occupants, vous ne pouvez rien y faire.
Pour l’assurance, mise en demeure de la fournir à peine de résiliation du bail. Attention, je crois qu’il faut rédiger la lettre avec une citation précise de la loi. Je n’ai plus le truc sous la main.

Les loyers qui vous sont versés au cas par cas, vous devez les considérer comme règlement du loyer non payé le plus ancien !  Surtout pas du mois en cours.

La méthode menaçante, de l’avis de tout ceux qui sont passé par là, est la meilleure solution. Il vaut mieux payer 5000 euros de DI (que l’on peut étaler) que se la faire mettre de 5000 euros de loyer par son locataire tout frais payé pendant 2 ans et demi.

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#6 11/12/2012 15h40 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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BorderLine a écrit :

La méthode menaçante, de l’avis de tout ceux qui sont passé par là, est la meilleure solution. Il vaut mieux payer 5000 euros de DI

Je comprends votre pseudo désormais wink

"Mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès" en clair


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#7 11/12/2012 15h57 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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mieux vaut avoir des remords que des regrets, dit autrement.

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#8 11/12/2012 16h28 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Mieux vaux se couper la main que le bras…ça pourrait marcher également wink

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#9 11/12/2012 18h35 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Suite à la sollicitation de BorderLine pour que j’intervienne , je le remercie de désigner comme spécialiste de la gestion de l’impayé.

Heureusement ce n’est pas le cas , j’ai eu ce cas une fois avec traitement complet par huissier et deux autres fois avec intervention d’huissier  menace forte.

Dans le premier cas j’étais tombé sur un spécialiste contre lequel la loi ne peux pas grand chose avant un délai de 2 ans et demi.

Bartissimo45 résume bien la situation et semble connaitre son sujet , la problématique est que l’on apprend à ses dépends.

Une procédure par huissier prendra 2 ans et demi au pire des cas , sinon en 18 mois soyez content.

Votre problème François80 réside dans les enfants en bas age car il me reste un peu d’humanité et j’aurais du mal à envoyer des gaillards pour mettre femme et enfants à la rue.
Ce point  des enfants est important car le juge aura aussi du mal à faire procéder à une expulsion donc c’est pas gagné à mon avis.

Visite à un huissier pour commencer une procédure , il saura très bien vous expliquer comment vous délestez de 100 à chaque envoi de feuille A4 tous les 2 mois.
Premier avertissement , deuxième etc …cela dure au moins 6 mois
Ensuite on envisage le passage au tribunal pour cela , il faut vous constituez un bon dossier ( copie des lettres envoyés de relance , talon de AR etc … ) vous cassez pas la tête si vous avez pas tout ces documents il vous suffit de les écrire , personne ira vérifier chez le locataire si il a les doubles.
Il vous juste quelques AR pour justifier qu’il a bien pris connaissance de vos relances.

Vous entrez dans une zone de turbulence légale , votre locataire ne va plus payer d’assurance , il s’en fout et ce n’est même pas une raison pour l’expulser , c’est de la foutaise ce truc.
D’un coté vous avez affaire à un huissier qui va mettre la pression , de l’autre tacher de le voir , de faire celui qui à un crédit sur le dos etc… d’un coté pression de l’autre vous n’avez pas le choix mais vous êtes compréhensif donc il est possible de s’arranger , vous comprenez sa situation et vous êtes prêt à faire un effort  pour les arrières de loyer ( vous ne les revérés jamais de toute façon )

Sachez que si le locataire va voir le juge et fais son cinéma en disant vouloir payer etc …. vous allez en prendre pour un an de plus au moins car il paiera un peu , il aura un échéancier montrant sa bonne fois et 2 mois après retour à la case départ avec lh’uissier.

Pour la CAf , il faut les prévenir il devrait faire un effort pour ne pas agraver la dette du locataire , prenez la défense en partie du locataire sur l’argument qu’il est prevu qu’il vous paye mais à du mal à gérer son budget enfin un truc qui va penser qu’il ne faut pas le couler plus et vous aurez l’argent directement , c’est toujours ça , j’ai eu 24 mois de CAf avant fermeture du robinet.

Après le départ du locataire dans plusieurs mois , Il faudra faire un courrier à la CAF pour leur signaler que ce locataire n’a pas payé donc il sera inscrit comme débiteur à la CAF c’est normal vous en aurez profiter et surtout vous le plombez pour une prochaine location

Si avant de faire rentrer un locataire , vous prenez contact avec la CAF pour voir si ils n’ont pas un impayé en attente sur cette personne , si c’est la cas ce nouveau locataire ne pourra pas bénéficier de la CAf et de plus vous saurez que vous risquez beaucoup de problèmes.

Est-ce qu’une personne est garant ?
L’huissier pourra mettre la pression dessus mais la durée d’engagement d’un garant est en général sur la durée d’un bail après renouvellement c’est plus le cas , à vérifier dans votre bail si vous avez un garant.

Voila pour vous rassurer

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 11/12/2012 18h42 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Pffiou… Je viens de lire les conditions dans lesquels le bailleur peut donner congé au locataire, c’est pas cool. Au moins six mois avant la date anniversaire du bail.

Est-ce que ça c’est déjà vu qu’un bailleur vide l’appartement pendant l’absence du locataire mauvais payeur ?

Peut-on préciser dans le bail que le locataire s’engage à résilier le bail (donc 3 mois de préavis) s’il a X mois de retard sur le loyer ? J’imagine que ça ne peut pas marcher bien sûr.

Merci Philippe pour les détails sur la CAF.

Dernière modification par Kraisus (11/12/2012 18h49)

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#11 11/12/2012 20h57 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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J’avais un moniteur d’auto-école qui ne s’embarrassait pas avec la paperasse.

Au bout de 2 mois d’impayés, il défoncait la porte un dimanche à 5h00 à coups de battes de baseball.

15 jours après, il faisait la même chose avec le pare brise de la bagnole et les vitres.

Sans jamais se manifester, ni faire le moindre courrier ni passer le moindre coup de téléphone.

Une fois il a eus la police, mais comme ses locataires à problèmes jouaient leurs allocs au PMU et picolaient, il évoquait une dette de jeux ou quelquechose dans le style.

Il est vrai que c’etait à une autre époque, dans une petite ville, ou la police et les habitants ne s’embarassaient pas avec les gens qui se comportaient comme cela.

Comme il disait, "je bosse 12h00 par jour, 6 jours et demis sur 7" et je devrait leur payer le logement ?

Bon c’était pour l’anécdote et le coté truculent du personnage.

A+
Zeb

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#12 11/12/2012 21h27 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Ensuite tout dépend du mode de gestion du bien locatif.

Si c’est vous qui assurez la gestion locative et que les locataires connaissent votre adresse , certaines précautions s’imposent.

Certains locataires peuvent être potentiellement dangereux pour vous et votre entourage et de la même manière vous ne saurez pas d’où ça vient.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 11/12/2012 22h43 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Bonjour,

Pas mal d’erreurs et de mauvais conseils dans les réponses précédentes à ce post.

1°) Loi du Talion
Se faire justice soi même n’a pas sa place dans un état de droit. Si vous envoyez des "gros bras" pour "expulser" votre locataire, vous risquez des poursuites civiles et pénales qui peuvent conduire à:
- amende,
- peine d’emprisonnement,
- réintégration du locataire,
- dommages et intérêts à verser au locataire.

2°) La procédure
S’il s’agit d’une location nue (loi du 06.07.1989) et que votre bail est bien rédigé (il comprend une clause résolutoire):

a) Adressez vous à un huissier de justice du ressort du TGI de l’immeuble. L’huissier signifiera un commandement de payer visant la clause résolutoire et/ou de présenter l’attestation d’assurance.
S’il y a des cautions, l’huissier dénoncera le commandement à la caution dans les 15 jours. A défaut, vous ne pourrez pas poursuivre la caution pour les intérêts de la créance.

b) Deux mois après le commandement pour les loyers et un mois après le commandement pour l’assurance, votre bail se trouvera automatiquement résilié. Cependant, cela n’est pas suffisant. Vous devez faire CONSTATER la résiliation par un juge (le juge est tenu et n’a pas de pouvoir d’appréciation). Si votre bail ne comporte pas de clause résolutoire, le juge POURRA PRONONCER la résiliation du bail.
Pour cela, vous devrez l’assigner devant le Tribunal d’Instance. Soit vous allez voir un avocat, soit vous demandez à l’huissier de le faire. La deuxième solution vous coutera bcp moins cher mais vous devrez vous présenter à l’audience (ou vous faire représenter par conjoint, concubin, parents, enfants…). Dès l’assignation délivrée, l’huissier en adressera copie à la Préfecture qui ouvrira un dossier et prendra contact avec votre locataire. La loi prévoit un délai de deux mois entre la dénonciation au Préfet et l’audience.
Cela nous fait:
Commandemennt ---2 mois---> Assignation + Dénonce Préfecture ---2 mois---> Audience

c) l’Audience. Votre avocat ou vous vous présentez au TI. Le juge va tenter de vous concilier avec votre locataire. A défaut de conciliation, il rendra un jugement ou une ordonnance suivant que vous alliez au fond ou en référé.
Vous devrez faire signifier cette décision par huissier. La signification ouvrira le délai de recours au débiteur (1 mois pour un jugement, 15 jours pour une ordonnance). Le délai d’appel est suspensif pour le jugement sauf si vous avez demandé l’exécution provisoire. Il ne l’est pas pour l’ordonnance. A près ce de délai de recours, la décision est définitive et ne peut plus être attaquée.
S’il s’agit d’une ordonnance ou d’un jugement avec exécution provisoire, l’huissier commencera la procédure d’expulsion avant la fin du délai de recours.
Ca nous fait:
Commandement ---2 mois---> Assignation + Dénonce Préfecture ---2mois--->Audience ---(délai variable suivant les juridictions, moins d’un mois généralement)---> Jugement ---> Signification du Jugement --- délai d’appel: 15 jours ou 1 mois ---> Certificat de non appel = décision définitive.

d) L’exécution
Elle commence immédiatement après "Signification du Jugement" de la frise précédente (généralement le meme jour).
L’huissier adresse un commandement de quitter les lieux au locataire. Cet acte lui laisse deux mois pour déguerpir. Il est dénoncé par l’huissier à la préfecture.
A défaut, et si l’on est pas en période hivernale [1er novembre-15 mars], l’huissier tentera l’expulsion immédiatement après les deux mois de la dénonce au Préfet.
Deux possibilités:
              - Le locataire se soumet à la procédure: vous récupérez votre logement,
              - Le locataire n’ouvre pas sa porte ou ne se soumet pas: l’huissier dressera un procès verbal de tentative d’expulsion et procédera à une réquisition de force publique. Il demandera à la Préfecture le concours de la force publique. (Il faut savoir que l’expulsion est très protectrice du locataire et que c’est la seule procédure d’exécution que l’huissier ne peut réaliser sans la police si le locataire ne se soumet pas à celle ci). La Préfecture a deux mois pour l’accorder. Son silence au terme vaut refus.
Dès lors:
               - Elle accepte dans les deux mois: vous récupérez votre logement.
               - Elle ne répond pas: vous êtes obligé d’attendre un accord de la Préfecture. Ca peut durer des mois et des mois surtout depuis la loi Boutin. La Préfecture ne vous accordera la Force Publique que quand elle aura trouvé une solution de relogement même temporaire. MAIS, ce refus tacite de concours (au bout des deux mois) vous ouvre droit à indemnisation: la Préfecture vous versera une indemnité mensuelle généralement égale à l’indemnité d’occupation. Il faut la demander, ça tombe pas tout seul. L’huissier pourra faire la demande en votre nom si vous lui faites un mandat spécial. Si vous estimez que votre préjudice est supérieur, vous pouvez aller devant le Tribunal Administratif pour faire condamner l"Etat. D’ailleurs, si vous faites la demande, vous risquez d’obtenir plus rapidement l’expulsion des locataires.

On résume:
Commandement de quitter + dénonce préfecture --- 2 mois ---> Tentative d’expulsion [hors trève hivernale] ---> Réquisition de force publique --- 2 mois ---> Expulsion ou indemnisation par l’Etat puis Expulsion.

3°) Les délais accordés au locataire
Ils peuvent être demandés au juge d’instance lors de l’audience. Le juge SUSPENDRA alors les effets de la clause résolutoire en autorisant votre locataire à se libérer de son arriéré sur X mois en plus du loyer courant. Cependant, pas de panique, si il n’y parviendra, vous n’aurez pas à reprendre toute la procédure. Le jugement rendu permettra l’expulsion sans autre formalité.
Le locataire peut demander des délais de grace au Juge de l’Exécution sous certaines conditions. ça n’arrive presque jamais en pratique.

4°) Nuances
a) Ce que je vous ai expliqué, c’est dans le pire des cas. Dans un cas sur deux le locataire part avant la fin de la procédure.
b) Le coût de la procédure est presque entièrement à la charge du locataire. Mais, vous devrez faire l’avance de tous les frais. Si votre locataire est totalement insolvable, l’huissier vous retournera le dossier complet à la fin de la procédure et vous n’aurez pas récupéré l’avance des frais que vous avez effectué. Cependant, pas de panique, la décision de justice se prescrit par dix ans. Attendez quelques mois ou quelques années qu’il se refasse une santé, et réengagez la procédure de recovurement. S’il est salarié, vous pourrez directement saisir son salaire à la sourcE. ça prendra du temps, mais vous récupérerez votre argent.
De plus, si vous avez pris des cautions solvables, vous récupérerez toute votre créance assez rapidement.

5°) Moralité
A titre personnel, je dis "vive les SCPI". Notamment en ces temps de crise: risque mutualisé et dilué.
A moins d’avoir un patrimoine immobilier important, le risque d’impayé peut être une catastrophe pour un propriétaire, a fortiori pour celui s’étant endetté pour acquérir son bien. Faites très attention au dossier, et prenez des cautions très solvables. Ne rédigez pas n’importe quoi comme bail (j’ai vu des baux 1948…): les modèles Tissot vendus en papeterie sont impeccables, et faites confiances aux huissiers qui sont les professionnels de la matière. Ce ne sont pas des voleurs comme on peut le lire entre les lignes dans les Posts. La preuve, je viens de faire une consultation complète et totalement gratuite! Ils sauront vous conseiller même si ce travail a un coût relativement élevé, c’est vrai, qui viendra s’ajouter au fait que les loyers ne rentrent pas.

Dernière modification par sapcal (12/12/2012 21h36)

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#14 11/12/2012 23h03 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Merci pour toutes vos réponses!

Il y a bien une caution solidaire mais en lisant le papierrédigé la dte limite est de juillet 2012. Je pensais qu’elle était valable durant toute la période d’occupation du locataire.

Pour un huissier, je dois prendre un huissier de part chez moi ou un huissier de la commune où se trouve le locataire????
On ne sait jms, en connaissez-vous un dans le 77????

Francois80

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#15 11/12/2012 23h11 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Dernière modification par sapcal (11/12/2012 23h52)

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#16 12/12/2012 08h10 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Merci beaucoup pour ce post on ne peut plus clair ,Sapcal.
Du coup, je profite du passage d’un spécialiste juridique (visiblement)!

Je me demande s’il y a un moyen de prolonger légalement cette caution solidaire à la fin des 3 ans du 1er bail? Je vais être dans le cas d’ici quelques mois…

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#17 12/12/2012 08h28 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Une enquête de voisinage s’impose :
- vérifier s’il n’y a pas une procédure en cours pour non respect de règlement de copropriété : tapages nocturnes et autres nuisances…
- vérifier le "patrimoine" du mauvais payeur. Vous pourrez être surpris de la belle mercedes garée en bas de chez lui !
- vérifier qu’il n’y a pas de stratégie possible pour contourner les inventaires d’huissier. Par exemple un garage "ami" qui hébergera temporairement la high tech achetée à crédit …

Autant d’éléments qui vous donneront du poids dans la discussion. A cela peut aussi s’ajouter la pression d’une "publicité" que qqu’un d’honnête ne souhaiterait pas subir …

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#18 12/12/2012 09h14 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Ma façon de gérer cette situation il y a 10 ans était limite borderline : studio à Paris loué à un cousin qui accumule 8 mois de loyer impayé et silence téléphonique.
Un samedi soir j’ai prévenu toute la famille lors d’un mariage qu’à bout d’impatience, j’allais passer à l’action pour l’expulser et tous mes interlocuteurs opinaient tristement.

Serrures changées par surprise avec serrurier… affaires déménagées et mises en garde-meuble (çà, je me le reproche encore mais il fallait déclancher un choc salutaire) et que croyez-vous qu’il se passât ?
Coup de fil instantané du locataire après 8 mois de silence téléphonique, rv pris avec protocole de remboursement à l’amiable signé aussitôt, et scrupuleusement respecté par l’intéressé.

Aux questions toutes simples "pourquoi ce silence" ? Il ergotait un peu, parlant de déprime passagère.. et je lui disais que s’il avait rompu ce silence - ne serait-ce qu’une fois pendant les loyers impayés -, je ne serais peut-être pas passé brutalement à l’action…

Dernière modification par Job (12/12/2012 09h15)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#19 12/12/2012 11h29 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Fred77 a écrit :

Je me demande s’il y a un moyen de prolonger légalement cette caution solidaire à la fin des 3 ans du 1er bail? Je vais être dans le cas d’ici quelques mois…

Très bonne question!!!!

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#20 12/12/2012 14h19 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Si c’est un bail d’habitation standard, à  la fin des 3 ans il n’y a pas de nouveau bail mais reconduction tacite.

Selon ma compréhension, les cautions restent donc valables (à moins que les deux parties aient expressément rédigé un nouveau bail, auquel cas les cautions sont seront celles du nouveau bail).

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#21 12/12/2012 16h34 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Fred77 a écrit :

Je me demande s’il y a un moyen de prolonger légalement cette caution solidaire à la fin des 3 ans du 1er bail? Je vais être dans le cas d’ici quelques mois…

La caution


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#22 12/12/2012 20h58 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Et ça se fait de louer sans bail, à l’amiable ?  Quelle conséquence en cas d’impayé ?

Sapcal me fout le cafard avec son message sur-détaillé ! Ça ne donne pas trop envie de louer.

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#23 12/12/2012 21h21 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Oui, tu peux ne pas faire d’écrit, ça s’appelle un bail verbal.
Cependant, tu n’auras aucune preuve du loyer convenu et de la date d’entrée en jouissance. C’est l’idéal pour se faire annuler un congé…

La conséquence sur les impayés est que tu ne pourras pas te prévaloir de la clause résolutoire qui, je le rappelle, oblige le juge à CONSTATER son jeu.
Tu devras donc demander qu’il PRONONCE la résiliation du contrat, mais rien ne l’y oblige, il pourra, par exemple, juger que la sanction (résiliation) est disproportionnée, et juste condamner le locataire au paiement de l’arriéré…

Pour ce qui est des locations nues, le texte est clair:
"Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
-la date de prise d’effet et la durée ;
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
-le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
-le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.
Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l’article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire."

Pour ce qui est de la question sur le cautionnement, pareil, tout est dans la loi Madelin-Mermaz:
"Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

Dernière modification par sapcal (12/12/2012 21h30)

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#24 12/12/2012 21h23 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Job et Pétrus, vos messages sont flippants. Sérieusement.

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#25 13/12/2012 03h37 → Loyers impayės depuis 4 mois : comment gérer ? (apl, loyers impayés)

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Ces messages ne sont pas spécialement "flippants" : ils reflètent juste la situation sur le terrain, où la loi protège pas mal le locataire, ce qui fait qu’un locataire volontairement indélicat pourra largement abuser du système sans risquer grand chose au final. Autant savoir, avant de devenir bailleur, que ce ne sera pas forcément un long fleuve tranquille !

Dernière modification par GoodbyLenine (13/12/2012 03h38)


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