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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/12/2012 11h17 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Bonjour,

Etant à la recherche d’un investissement immobilier pour protéger mes liquidités (voir ma présentation), j’examine attentivement les annonces immobilières. Un de mes enfants, lycéen, ayant besoin d’un logement sur Lyon (avec un camarade) et ce pour peut-être quelques années je me suis concentré sur cette zone géographique. Je vous soumets un calcul de rentabilité.

Le type de logement nécessaire (2 p et 40 m2) s’évalue à 140 ke frais compris (notaire 7.5 % + 5 % agence). Il se loue aux environs de 500 e/mois. Je compare le placement de la somme nécessaire à l’achat (3 % sur 20 ans) à un achat puis mise en location. Mes hypothèses sont que 75 % des loyers perçus sont placés chaque mois sur un compte rapportant 3 % ; les 25 % restants couvrent les frais de copropriété, les taxes, les vacances du bien, l’entretien et l’incidence fiscale. Je considère que le bien ne dégagera pas de plus valus à terme (bulle immobilière, nous sommes au plafond ?).

140 ke à 3 % sur 20 ans = 252856 euros

Loyers perçus et placés chaque mois (75 % de 500 e) = 122195 euros auxquels on ajoute la valeur initiale du bien (140 ke - 12.5 % de frais d’achat) soit 122500, on obtient un total de 244695 euros.

Je protège une partie de mon épargne, je loge mon fils sans souci de chercher une location… mais je perds de l’argent à terme.
A part faire un "coup de fusil", négocier de particulier à particulier, passer quelques week-end à retaper un bien je ne fais pas une opération financièrement intéressante. Mon hypothèse de 75 % est-elle discutable ? Quid de 3 % sur un placement à terme 20 ans et prendre la même rentabilité pour le placement mensuel des loyer est très discutable

L’équilibre du montage se situe à un prix d’achat (tcc) de 131 ke OU à une estimation de 80 % des loyers placé mensuellement.
Je ne tiens pas compte du fait que mon fils peut bénéficier d’APL en louant à un autre bailleurs que son père.
Merci d’avance pour vos avis

Dernière modification par quinou (09/12/2012 11h23)

Mots-clés : immobilier de rapport

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#2 09/12/2012 11h47 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Vous avez toutes les billes en main pour votre réflexion. Effectivement, le taux que peut rapporter votre epargne, 3% net, me parait correct. C’est le minimum, mais ça évite de partir sur des hypothèses infaisables. J’aurai personnellement pris un peu plus car je pense que l’inflation va revenir, et donc les taux monter.

Pour les 75% de loyers économisés, je ne suis pas d’accord. Je n’acheterai JAMAIS un bien immobilier cash. N’oubliez pas les impôts qui vont vous massacrer. Taxe foncière, taxe d’habitation, intégration des loyers dans la tranche haute de l’IR etc etc etc… ça n’en fini pas. Autant prendre un crédit à 3,5% aujourd’hui sur 20 ans, et ainsi diminuer son revenu locatif. Vous pouvez ne pas payer d’impôts (surtout si vous louez meublé).

Je pense que l’immobilier va souffrir 3 ou 4 ans avec les communistes au pouvoir…


Left the Rat Race in 2013

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#3 09/12/2012 13h25 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Sans compter les destructions liées aux chars russes…


Buy N' Holder

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#4 09/12/2012 13h35 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Bonjour ZX-6R,
Pour l’inflation, je considère qu’elle va jouer proportionnellement sur les loyers, l’épargne et la valeur du bien.
Ma situation fiscale particulière (voir ma présentation) ne nécessite pas une recherche de défiscalisation par l’emprunt. Ma culture paysanne rend difficile de considérer qu’il vaut mieux emprunter quand on dispose du capital pour autofinancer ! J’ai conscience que le cash peut permettre de lancer plusieurs investissements autofinancés partiellement mais je pense aussi aux frais liés à l’emprunt et à l’évolution de la législation fiscale.

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#5 09/12/2012 14h11 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Bonjour Quinou,

etant de Lyon et connaissant un peu les loyers, 500 euros pour 40 m² me parait élevé.
Sauf si c’est du neuf ?

Je tablerai plus sur 450 euros a votre place. C’est a mon avis plus realiste.

Et attention meme a Lyon il y a pas mal de vacance locative ! Surtout sur les petites surfaces.

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#6 09/12/2012 14h47 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Bonjour thinkpad,
Je n’habite pas très loin de Lyon (35 km) ; nous sommes presque voisins ! J’ai basé mes hypothèses sur le 8ème vers monplaisir ; le prix d’achat me semblait en rapport avec le loyer espéré pour ce que j’ai vu comme annonces. Si tu as raison, ça enfonce encore un peu plus mon projet !
cordialement

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#7 09/12/2012 16h21 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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c’est dur de repondre mais si le bien est vraiment de qualite, je pense que 500e c’est atteignable. Vos locataires ne seront certainement pas des etudiants par contre, ce qui est un bon point.
Tentez de mettre une petite annonce pour sonder le projet. et voyez le nombre de contacts.

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#8 09/12/2012 18h40 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Pour avoir fait les petites annonces en cherchant une éventuelle collocation pour mon fils, on est dans ce niveau de loyer. En pleine période de changement de locataire en fin d’année scolaire, il y a peut-être des loyers plus raisonnables. Je suis surpris par les prix pratiqués…

Dernière modification par quinou (09/12/2012 19h10)

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#9 09/12/2012 21h38 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Le titre a été modifié… c’est surtout un avis sur les modalités de mon calcul qui m’aurait intéressé…

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#10 09/12/2012 23h11 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Prix : 280 loyers. DEUX CENT QUATRE-VINGT LOYERS ! À ce prix là j’achète une solide corde en fil d’or pour me pendre. Soit le loyer envisagé est trop bas, soit le prix est trop élevé.

On peut voir des annonces pour des appartements plus grands, moins chers. Quel arrondissement ?

Vous avez bien parlé d’investissement ?

Dernière modification par Kraisus (09/12/2012 23h13)

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#11 10/12/2012 00h29 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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quinou a écrit :

c’est surtout un avis sur les modalités de mon calcul qui m’aurait intéressé…

Les modalités du calcul semblent plausible, sauf que vous devriez y inclure les APL dont votre fils pourrait bénéficier (et qui vont encore creuser les pertes de votre opération).

Ceci n’empêche pas cette opération d"être sans doute un mauvais investissement.
Et c’est assez normal :
- vous achetez trop cher ce bien, par rapport au loyer, et ceci ne pourrait se justifier que par l’espoir raisonnable de plus-value importantes à la revente… or vous faites l’hypothèse qu’il n’y en aura pas (pourquoi donc acheter ce bien alors ???)
- vous l’achetez dans de mauvaises conditions (financement cash, sans profiter des quelques avantages qu’il y a à acheter à crédit : le fisc vous finance une partie des intérêts en permettant de les déduire du revenu foncier)
- vous l’achetez pour de mauvaises raisons : pour loger votre fils pendant quelques années (alors qu’un investissement immobilier, ça se fait pour louer le bien pendant de très nombreuses années), alors que la meilleure manière de répondre à ce besoin est de louer le bien correspondant au besoin de votre fils (besoin qui de plus peut changer dans le temps), et de choisir pour investir un bien dont le rendement justifie l’opération.

Remarque subsidiaire : ce placement ne me semble pas du tout de nature à "sécuriser vos liquidités". Au contraire, il immobilise vos liquidités (revendre prend du temps, et vous perdrez les frais de notaire et d’agence), sur un support que vous évaluez vous-même comme médiocre (= faisant perdre de l’argent).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 10/12/2012 08h24 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Bonjour GoodbyLenine et Kraisus,

Merci pour vos remarques ; pour les apl nous sommes d’accord.
Pour le prix d’achat et les loyers, je me base sur ce qui est proposé sur le marché. Je vais avoir des éléments plus précis par une connaissance agent immobilier. Mais l’équilibre du montage tel que je l’ai décris montre qu’il faudrait un prix beaucoup plus bas.

L’objectif de l’achat est de sécuriser une partie de mon épargne en cas de fortes turbulences bancaires ou d’une dévaluation importante (explosion de la zone euro…)

La recherche de défiscalisation n’est pas un objectif sur les années à venir du fait de ma situation fiscale.

J’ai fait une simulation à 20 ans pour bien intégrer la notion de durée. Le fait que mon fils ait besoin d’un logement est accessoire (j’ai évoqué les apl pour mémoire)

Lyon paraissant peu intéressant, j’ai également étudié les prix pratiqués autour de chez moi (35 km ouest de Lyon) ; les biens sont beaucoup moins chers mais les loyers sont diminués d’autant.

J’en conclue que les conditions de marché, la règlementation fiscale et ma situation personnelle rendent ce projet inintéressant, sauf à faire la bonne affaire.

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#13 10/12/2012 11h19 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Avec les 140k€, vous pourriez peut-être investir dans de l’immo locatif ailleurs (en cherchant des prix aux alentours de 150 loyers ou moins - sans travaux), et les loyers ainsi perçus payeraient la location du fiston, avec ou sans APL.

En chasse !

EDIT : par exemple le premier venu : T2 bis Roanne

Dernière modification par Kraisus (10/12/2012 12h01)

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#14 10/12/2012 15h45 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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Bonjour Kraisus,

Votre suggestion est très juste. L’immobilier est très cher dans le Rhône (activité économique oblige). Le département voisin de la Loire offre des opportunités mais à prix d’achat plus bas, loyers plus faibles et surtout risque de vacance plus élevé (manque d’activité économique).
Je vais donc m’atteler à la tâche en étant attentif à la demande locative.

Votre critère de prix d’achat converti en nombre de loyers est très pratique. Merci

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#15 10/12/2012 19h28 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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quinou a écrit :

Votre critère de prix d’achat converti en nombre de loyers est très pratique. Merci

Attention tout de même aux vacances locatives comme vous dites. Mieux vaut un appartement à 150 loyers souvent occupé qu’une "affaire" à 100 loyers qui restera vide 6 mois par an. C’est un travail de Sherlock Holmes la chasse immobilière smile.

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#16 10/12/2012 20h10 → Investir dans un 40 m2 sur Lyon... (immobilier de rapport)

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bonjour, je me permets de participer à cette discussion vers laquelle quinou m’a renvoyée.

Au sujet de l’inflation et de l’intérêt d’un crédit même au taux très bas actuel je suis beaucoup plus modérée. C’est bien pour cela que dans mon projet d’achat d’un bien locatif tout d’abord destiné à ma fille et à une de ses amie je ne sais pas encore trop combien je vais emprunter par rapport à mon apport personnel pour moi aussi sortir quelques liquidités notamment de mes contrats d’av qui sont bien en danger. J’ai d’ailleurs fait la demande à chacun des établissements détenteur d’un de mes contrat de la ventilation de l’actif du fonds euros..croyez-moi c’est assez édifiant. Et pour l’anecdote le seul qui ne m’a jamais donné cette ventilation détaillée au bout de 3 mois de relance, jusqu’à la direction,.. c’est la CNP ou établissement d’assurance vie lié à la Banque Postale.

Par ailleurs l’OCDE vient d’établir qu’il y a baisse des salaires dans la zone donc ceci est loin d’être précurseur d’inflation

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