Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 05/12/2012 19h00 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   15 

J’ai repéré un bien qui me paraît intéressant :

Paris Centre : Boutique de 25m2 + sous-sol 24m2
Loyer actuel : 18.000€ annuel / 1.500€ mensuel
Prix demander : 270.000€ + 20.000€ Frais de notaire
Rendement avant impôt : 6,2%

Une simulation rapide montre qu’avec un apport de 10% et un prêt sur 25 ans à 3,65%, on obtient dès la première année un cashflow positif de 172€ mensuel.

Je n’ai pas encore lu le bail et ne sais donc pas si la taxe foncière est à la charge du locataire et comment sont partagé les charges.

Beau quartier, bel immeuble, bon emplacement et bon état. A priori c’est une super affaire pour Paris.

MAIS le locataire actuel, en place depuis 9 ans, est un "salon de massage thai" qui ne laisse que peu de doute quand aux prestations offertes par ces "masseuses". Je comprend, du coup, la rentabilité qui est supérieur à ce que l’on trouve généralement pour des boutiques.

Qu’en pensez vous ? fuir ou sauter sur l’occasion ?

Dernière modification par Frankymal (05/12/2012 19h10)

Mots-clés : boutique, investir, paris

Hors ligne

 

#2 05/12/2012 20h47 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   143 

Hors ligne

 

#3 05/12/2012 21h07 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   

Wikipedia a écrit :

Est également puni le « proxénétisme hôtelier », défini comme la mise à disposition d’un local servant à un(e) prostitué(e). Si elle exerce chez elle, la personne prostituée peut se retrouver à la rue du jour au lendemain, le propriétaire des lieux étant autorisé à dénoncer le bail pour se couvrir de l’accusation potentielle de proxénétisme hôtelier3. Pour lutter contre la prostitution (légale) dans une rue de sa juridiction, le maire du deuxième arrondissement de Paris a ainsi procédé à la distribution d’une missive « adressée aux cent soixante-neuf propriétaires des logements implantés […] et recensés par le cadastre4. » Destinée en principe à protéger les personnes prostituées, cette loi est utilisée pour les condamner : en cas de colocation ou de sous-location, le législateur n’hésite pas à considérer qu’il y a proxénétisme hôtelier.

Hors ligne

 

#4 05/12/2012 22h18 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   82 

Encore faut il prouver que le propriétaire en ait eu connaissance.

Pour moi pas de soucis.

Si le mec paie pas => dehors
Si le procureur ou la police vous signale l’activité => dehors

Seul problème, trempe t’il dans le milieu? Auquel cas…ca peut vite partir en sucette.

Hors ligne

 

#5 05/12/2012 23h52 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   224 

On ne peut pas parler de cash flow à partir d’un rendement brut . Le cash flow c’est du net. Comptez les charges de copro, l’assurance, voyez pour la TF si vous payez ou si c’est le locataire. Vous ne serez plus positif à ce moment là.

Personnellement je ne ferai même pas les calculs, acheter un bordel en France faut pas être futé à mon avis. A moins d’avoir du 20% de renta, dans ce cas le risque se mesure…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#6 05/12/2012 23h57 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   43 

BorderLine a écrit :

Encore faut il prouver que le propriétaire en ait eu connaissance.

Le fait que Frankymal poste ici son fort doute … pourrait montrer un début de preuve de sa connaissance wink .

les idées viennent souvent pas association :  Frankymal vous n’êtes  pas le mâle Francky qui chantait :
"Vas y Francky, c’est bon ,…"

Dernière modification par stef (05/12/2012 23h57)

Hors ligne

 

#7 06/12/2012 06h27 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   317 

BorderLine a écrit :

Encore faut il prouver que le propriétaire en ait eu connaissance.

Pour moi pas de soucis.

Si le mec paie pas => dehors
Si le procureur ou la police vous signale l’activité => dehors

Seul problème, trempe t’il dans le milieu? Auquel cas…ca peut vite partir en sucette.

D’accord mais très Borderline la dernière phrase …………….

Hormis l’activité licite ou illicite du lieu , pensez toujours à allez sur société.com pour avoir les résultats financier de l’activité commerciale , les imbrications de société , les dates d’inscriptions au RCS etc…

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#8 06/12/2012 14h53 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   24 

Personnellement, je ne trouve pas le rendement si extraordinaire que cela pour du locatif commercial.

J’ai vu sur les sites spécialisés des offres plus intéressantes que celle-ci ces derniers temps et pour des activités moins litigieuses et problématiques.

alors pourquoi s’encombrer de problèmes possibles à venir quand on peut faire mieux?


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne

 

#9 06/12/2012 16h24 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   10 

Tout à fait d’accord avec Salaze : pourquoi vous prendre la tête avec un placement à 6.2% brut ( et avez vous tenu compte des frais de gestion telle la comptabilité, le foncier, la CFE etc.. ?) avec tous les problèmes pour vous ?
Ce genre de locataire connait très bien ses droits, et la communauté est derrière, ne vous faites aucune illusion en cas de contestation quelconque..

Hors ligne

 

#10 06/12/2012 17h25 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   14 

On lit régulièrement dans le Parisien ou les gratuits "Metro"/"20mn" des annonces de fermetures de salons de massages parisiens. En général la raison en est simple et a été citée, il y a souvent une activité de prostitution….tapez "salon de massage police" le résultat est édifiant et cela ne concerne pas que Paris d’ailleurs !

Je n’ose imaginer que ce soit simple de faire payer son loyer à un locataire qui subit une descente de police, qui contacter pour faire enlever les scellés sur la vitrine/porte, etc…

J’imagine qu’il faut compter quelque mois et beaucoup de temps pour régler la situation avec le locataire (ou son avocat), le tribunal…bref, je fuirais un tel local commercial, une boulangerie ou une pharmacie en locataires sont à mon avis bien plus intéressant…

Nicolas

Hors ligne

 

#11 07/12/2012 10h09 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   25 

Un tel investissement peut, en effet, poser quelques problèmes. J’ai fait une recherche très rapide, et voilà ce que j’ai pu trouver.

Tout d’abord, l’utilisation d’un local par le preneur pour de la prostitution est une cause valable de résiliation du bail, même commercial, comme le prévoit l’article 706-40 du Code de procédure pénale. L’utilisation qui est faite de cet article en pratique consistge en la résiliation du bail après la condamnation du preneur pour prostitution ou proxénétisme.
La demande peut aussi être faite par le Ministère public. On peut imaginer la possibilité d’acquérir le bien puis de demander au MP d’agir. Mais tomber sur un procureur un peu vicieux, et ça peut se retourner.

En ce qui concerne l’éventuelle condamnation du bailleur pour proxénetisme, c’est un petit peu plus difficile. Certains ont été condamnés. J’ai notamment trouvé un exemplepour une personne louant un bien à une prostituée qui avait par ailleurs un CDI. Elle aurait donc pu payer par chèque son loyer, mais le bailleur se déplaçait chaque mois pour récolter du liquide (je pense qu’il y a une blague de mauvais goût à faire ici). Là, la connaissance est assez facile à prouver.

On se trouve, depuis quelques années, dans une logique assez importante de condamnation "autour" du proxénétisme. En effet, sauf pour la marcheuse de rue qui se fait ramasser pour racolage passif, il reste assez difficile de condamner la prostituée. L’activité de prostitution n’est pas du tout illégale. Celle qui a un site Internet et qui reçoit chez elle ne sera pas inquiétée. Après quelques années d’attaques par le fisc, il y en a même beaucoup qui paient leurs impôts et leurs charges sur leur activité.

Du coup, on va chercher ailleurs. J’ai personnellement vu, devant un tribunal, le créateur du site internet d’une prostituée inquiété pour proxénétisme. On parle aussi des photographes, voire même des conjoints. J’ai même rencontré un avocat qui avait peur, au niveau déontologique, d’avoir une prostituée comme cliente.

La preuve de la connaissance peut donc se faire de façon assez large. Dans ce cas là, si l’investisseur malheureux venait à se faire inquiéter, les policiers n’y vont pas de main morte. On parle de garde à vue, de la PJ qui débarque à 6 heures du matin, de saisie des ordinateurs. Or, si l’ordinateur est fouillé, on peut facilement arriver à ce site et donc voir que Frankymal s’en doutait. Et là, ça peut poser problème. On parlerait bien entendu d’une affaire où la recherche serait assez zélée, mais un juge d’instruction pourrait très bien avoir envie de faire un exemple, même si cela reste toutefois assez dur à imaginer.

Enfin, on peut penser à deux derniers points :
- le risque soulevé par BorderLine : les gens qui travaillent dans ce milieu et les souteneurs sont rarement des bonnes fréquentations ;
- le risque moral : soutenir la traite des êtres humains, ça me gênerait particulièrement (car, dans ce genre de situation, on n’est pas dans le cas de la prostituée volontaire, mais plutôt du réseau asiatique violent).

[Bon, en cherchant dans la jurisprudence, c’est quasiment tout le temps le bailleur qui demande la résiliation du bail pour cause de prostitution. Mais je pense tout de même que c’est un sacré risque d’acheter un bien pour ensuite demander la résiliation du bail. Surtout avec le point soulevé par BorderLine]

Hors ligne

 

#12 07/12/2012 14h20 → Murs de boutique : locataire fidèle mais "douteux" ? (boutique, investir, paris)

Membre
Réputation :   84 

Je rejoins mes collègues : investir dans du pro en direct pour un rendement brut de 6,2% me parait un peu léger.
Il faut comparer avec les SCPI (sur un marché similaire) qui offre de 5% en net avant impôt.

De plus l’activité douteuse ne me semble pas le bon plan pour un investisseur de long cours.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech