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#1 04/12/2010 15h05 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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bonjour,
Sofidy gère à la fois la SCPI Immorente et la SIIC Sélectirente sur le même thème : murs de boutique.
Par curiosité j’ai voulu comparer les frais des 2 entités.

frais de gestion : 8% pour SELER et 10% pour IMMORENTE
frais de recherche immeuble : 4% pour SELER et 10% pour IMMORENTE
cours d’achat versus anr 09 : décôte de 10% pour SELER et surcôte de 9% pour IMMORENTE
évolution de l’anr 2007/2009 : +4% pour SELER et -2% pour IMMO
rapport dividendes versé cumulé 2007/2009 sur anr 2007 : 14% pour SELER et 18% pour IMMO

Auriez vous une explication à la différence de traitement entre les 2 ?
SCPI piège à fric ?

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#2 04/12/2010 16h46 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Je ne veux nullement me prononcer sur la plus intéressante des deux sociétés que vous citez, car je refuse sur un forum public de recommander une société donnée; même si ici comme ailleurs, j’ai souvent des opinions bien tranchées.

Je vous signale néanmoins deux énormes avantages (mais évidemment pas déterminants à eux seuls) que toute SCPI à capital variable comme Immorente a sur une SIIC:

Avantage 1
Dans une SCPI à capital variable, vous avez la garantie de pouvoir sortir à un prix proche de l’ANR, en demandant tout simplement à la SCPI de vous racheter vos parts, ce qu’elle est obligée de faire. Si elle n’a pas assez de cash, elle est obligée de vendre des immeubles pour pouvoir vous payer.
Rien de tel avec une société cotée en bourse, que vous ne pouvez pas obliger à racheter vos actions. Votre seule sortie possible est de vendre en bourse, à un prix qui dépend de l’offre et de la demande à ce moment-là, et qui peut fort bien correspondre à une décote sur ANR plus élevée que la décote qui vous a semblé intéressante quand vous avez acheté

Avantage 2
Dans une société cotée en bourse, vous pouvez vous réveiller un beau matin en découvrant que le conseil d’administration, souvent à la botte du management, a accordé aux dirigeants des stock options, actions gratuites, hausses de salaire excessives, etc., ce qui correspond à une hausse des frais (par exemple, 2 ou 3 millions d’€/an) de la société dont vous êtes ainsi  le - malheureux - actionnaire.
Or, une SIIC, contrairement une société cotée "classique", a souvent un CA annuel (correspondant ici aux loyers encaissés)  assez faible , de l’ordre de 10 M€ pour une petite foncière type Selectrirente, 60 M€ pour une foncière moyenne type Tour Eiffel et seulement quelques centaines de M€ pour les SIIC géantes type Unibail (de loin la plus grande) ou Klépierre.
Dans ces conditions, et vu ce CA souvent limité,  l’impact d’une hausse des coûts de 2 à 3 M€/an sera très négatif pour les actionnaires.

Rien de tel avec une SCPI, à capital fixe ou variable, où les frais de gestion annuels (du type 8% ou 10% des loyers encaissés) sont:
- statutaires, c’est-à-dire figurent dans les statuts de la SCPI,
- et donc restent souvent inchangés jusqu’à la liquidation de la SCPI,
- car ils ne peuvent être modifiés que par un vote des associés en AG.

Or, et c’est là le point clé, les sociétés de gestion des SCPI ne contrôlent en général pas les SCPI elles-mêmes ni leur capital, et les votes en AG sont libres. D’ailleurs, à ce sujet, le plupart des sociétés françaises de gestion de SCPI se désolent que les SCPI ne leur génèrent pas assez de frais et aimeraient "partager" davantage avec les associés les TRI élevés (plus de 10% par an en moyenne depuis 10 ans, pour les meilleures SCPI). Mais hélas pour elles, et contrairement aux gérants des sicav et fonds actions, elles n’ont pas la possibilité d’augmenter ces frais, car bien sûr les associés n’accepteront jamais de voter pour en AG.

Dernière modification par zirk (04/12/2010 17h27)

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#3 04/12/2010 19h44 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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@zParisien : J’ai juste une petite question sans doute naïve, à propos de votre Avantage n°2. Qu’est-ce qui vous fait penser que les AG des SIIC (où votent les actionnaires) seraient plus (ou moins) faciles à ’’manipuler’’ que les AG des SCPI (où votent les associés) ?

Je suis bien conscient que l’existence d’un Conseil d’Administration (des personnes nommées en AG par le vote des actionnaires) pour la plupart des SIIC introduit un intermédiaire qui pourrait faciliter certaines dérives. Tout n’est donc pas nécessairement rose du côté des SIIC. Acanthe semble d’ailleurs un bon exemple de certaines dérives….

Mais est-ce vraiment si différent avec les SCPI ? AU niveau des SCPI, c’est en général un Conseil de Surveillance qui contrôle la gestion, et est élu par l’AG (je vous l’accorde : pas sur proposition d ela société de gestion, alors que pour les SIIC ça y ressemble souvent). Il semble y avoir parfois des associés avec de grosses participations ou des personnes disposant de beaucoup de votes (on parle même de quasi contrôle sur le site Redirection appscpi.ORG), qui font quasiment les décisions tout seuls dans certaines SCPI. 

Par ailleurs, en lisant par exemple Redirection appscpi.ORGscpi3_article.php?ID=1276785148&l1=7, qui concerne une société gérant des SCPI qui a, me semble-t-il, une bonne réputation, je me pose pas mal de questions…
A propos, est-ce que des lecteurs de ce forum sont adhérents de l’APPSCPI ?

Dernière modification par GoodbyLenine (04/12/2010 19h45)


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#4 04/12/2010 20h43 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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GoodbyLenine a écrit :

@zParisien : J’ai juste une petite question sans doute naïve, à propos de votre Avantage n°2. Qu’est-ce qui vous fait penser que les AG des SIIC (où votent les actionnaires) seraient plus (ou moins) faciles à ’’manipuler’’ que les AG des SCPI (où votent les associés) ?

Je maintiens ce que j’écris ci-dessus, car :

1/Tout d’abord, il y a les stock options, BSA et actions gratuites, qui existent dans les SIIC (Acanthe en a fait un usage abusif, mais bien d’autres SIIC en font un usage plus "modéré" mais quand même bien préjudiciable aux actionnaires), alors qu’il n’y en a pas chez les SCPI.

2/ Ensuite, une SIIC est généralement une société "normale", avec des salariés (dont le nombre et le coût peuvent déraper, délibérément ou non), alors qu’une SCPI n’a pas de salarié. Si la société de gestion de la SCPI voit ses coûts déraper, tant pis pour elle, elle ne pourra pas automatiquement répercuter ces coûts facturés à la SCPI (puisqu’il faut un vote favorable en AG).
Un exemple: la SIIC Tour Eiffel a créé une fondation dispendieuse, dont le coût est supporté par les actionnaires. A l’inverse, les associés d’une SCPi ne risquent pas de se réveiller en découvrant qu’ils supportent désormais le coût d’une telle fondation.

3/ 80% des SIIC ont un actionnaire dominant, ou plusieurs dominants agissant de concert, qui contrôlent la société, et qui peuvent faire voter en AG par ex. toutes les stock options qu’ils veulent pour les dirigeants. Très rares sont en fait les SIIC où il n’y a pas d’actionnaire ou de groupes d’actionnaires dominants (alors que c’est systématiquement le cas pour les REITs aux Etats-Unis, où il est interdit à un actionnaire de détenir plus de 10%  du capital ou des droits de vote).
A l’inverse, la majorité des SCPI n’ont pas d’actionnaires dominants, et les petits associés, souvent majoritaires, sont généralement vigilants à ne pas accepter des frais nouveaux supplémentaires.

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#5 04/12/2010 22h36 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Administrateur
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La problématique soulevée par zParisien n’est pas spécifique aux foncières.

A partir du moment où un dirigeant est en même temps actionnaire dominant, il y a nécessairement un conflit d’intérêt.

Il se trouve qu’en France, bcp de SIIC sont effectivement "contrôlées" :
http://www.ieif.fr/siteieif/index.nsf/w … 0120400144
Alors qu’à l’étranger, et pas seulement aux USA, il est plus facile de trouver des foncières sans actionnaire dominant.

Quand bien même, la gouvernance peut rester bonne si la foncière est gérée comme un trust. Un prestataire externe assure la gestion en échange d’honoraires. C’est le cas pour Deutsche EuroShop qui est contrôlée par la famille Otto mais dont la gestion est externalisée. Une SCPI fonctionne de la même façon, mais est-ce que les actionnaires ont le même niveau de contrôle sur le gérant que n’a la famille Otto dans cas de Deustche Euroshop ?

Si on prend la point de départ de Valéry, la problématique sous-jacente est :

Qu’elles sont les honoraires "corrects" pour le gestionnaire ?

Est-plus rentable pour l’actionnaire que la gestion soit internalisée ou externalisée ?

L’exemple de Valéry est particulier car finalement, dans les deux cas, la gestion est externalisée.

A la première question :

Westfield Group (la plus grosse foncière au monde) est en train d’organiser une scission. Les centres commerciaux Australien seront isolés dans une société cotée à part entière dont Westfield Group détiendra des parts et surtout assurera la gestion.

Voici les honoraires demandés (Source : http://em.westfieldretailoffer.com/Expl … 0&v=1, page 6):

–– Property management fees of 5% of Westfield Retail Trust’s share of the annual gross income of the property.
–– Where a development is undertaken – property development fees of 3%, design fees of 10% of Westfield Retail Trust’s share of the
project price and project leasing fees of up to 15% of Westfield Retail Trust’s share of first year rent for leases that become available.

A la deuxième question :

Les plus grosses foncières ont toute un management internalisée. Elles le justifient car c’est moins cher et plus efficient.

Self-management is a corporate model based on internal management rather than external management. In general, non-traded REITs are externally managed. With external management, a REIT is dependent upon an external advisor. An externally-managed REIT typically pays significant acquisition fees, asset management fees, property management fees and other fees to its advisor.

Concernant les SCPI, en lisant les écrits sur les forums Boursorama, cela ne donnait pas tellement le sentiment d’une bonne gouvernance… Notamment ouverture de capital à tout va pour les SCPI à capital fixe. On a plutôt l’impression que les SCPI surperforment en dépit d’un mauvais management…

Pas facile non plus de gérer une SCPI à capital ouvert, quand des millions d’euros de souscriptions arrivent quand les prix des biens sont au plus haut, diluant mécaniquement le rendement des actionnaires existants…

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#6 04/12/2010 22h55 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Toutes les questions soulevées ci-dessus sont pertinentes et intéressantes.

Mais au risque de me répéter: avec une SCPI, on sait par avance combien la gestion coûte annuellement: X% des loyers encaissés + …   (formule établie dès la création de la SCPI et qui ne change guère par la suite, car vote AG nécessaire)

Avec la plupart des SIIC, les frais annuels peuvent être plus faibles ou plus élevées qu’avec les SCPI, mais surtout - et c’est le point fondamental - les frais peuvent changer brusquement:
- hausse de la masse salariale de la SIIC (embauches, hausse des salaires des dirigeants)
- émission de stock options, actions gratuites, au profit des dirigeants
- etc.

Tout cela introduit un facteur d’incertitude, qui - toutes choses étant égales par ailleurs - diminue l’attractivité des SIIC comparées aux SCPI.

Mais évidemment, on peut toujours trouver des SIIC mieux gérées et moins coûteuses en frais que des SCPI. Dans ce cas, on achète des actions de la SIIC (si bien sûr le cours est bas et les perspectives sont bonnes), et on croise les doigts en espérant - sans jamais pouvoir être sûr - que les dirigeants resteront peu gourmands dans le futur …

Dernière modification par zirk (04/12/2010 23h05)

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#7 05/12/2010 09h49 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Administrateur
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Tout à fait d’accord avec vous zParisien.

Avec les SIIC il y a aussi une incertitude sur le dividende versé. En 2008-2009, certains REIT américaines ont "obligé" le paiement d’un dividende en actions ou l’on carrément suspendu.

Rien à voir, mais Unibail-Rodamco aussi offrait un dividende trimestriel avant de passer en annuel. Moins agréable pour qqun qui compte dessus pour vivre.

Sans aucun doute les foncières cotées sont plus incertaines (au-delà du classique risque supplémentaire du à l’effet de levier).

C’est pourquoi, si on peut avoir un portefeuille concentré de SCPI, pour les foncières cotées il faut vraiment diversifier. (mon avis)

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#8 05/12/2010 20h48 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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merci pour la qualité des réponses très intéressantes.

Mais je serais quand même curieux de savoir comment SOFIDY justifie la différence de traitement plus que conséquente entre les 2 entités; par exemple sur les frais de recherche d’immeuble en 2009 SELER et IMMO ont investi sur les mêmes actifs à 50% : des murs de magasins casino et facture d’un côté 4% de l’autre 10%.

En tout cas le passé plaide pour les SIIC.
TRI 5 ans SCPI 9.9% SIIC 16.9%
TRI 10 ans SCPI 11.6% SIIC 17.5%
TRI 20 ans SCPI 6.3% SIIC 11.5%

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#9 05/12/2010 21h25 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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valéry a écrit :

En tout cas le passé plaide pour les SIIC.
TRI 5 ans SCPI 9.9% SIIC 16.9%
TRI 10 ans SCPI 11.6% SIIC 17.5%
TRI 20 ans SCPI 6.3% SIIC 11.5%

Attention, les TRI que vous citez ne peuvent nullement être interprétés comme signifiant que les SIIC sont plus rentables que les SCPI:

- sur les 5, 10 et 20 dernières années, l’immobilier de commerces et de bureaux a globalement monté. Dans un tel contexte, les SIIC, qui font jouer l’effet de levier du crédit, ont logiquement des TRI meilleurs que les SCPI, qui n’ont que peu ou pas de dette. Mais cela s’accompagne donc d’un risque forcément plus élevé. 
Ne jamais oublier que dans un contexte déflationniste de baisse de l’immobilier, ce sera l’inverse: l’effet de levier se transformera en effet de massue, faisant complètement effondrer les SIIC ayant fortement recours au crédit.

Une autre manière pour dire la même chose est de comparer les TRI passés 5, 10 et 20 ans d’une foncière cotée vs. une SCPI achetée non pas au comptant mais à crédit. C’est évidemment cette dernière qui aura les TRI (calculés bien sûr sur le seul apport personnel, hors dette) de très loin les plus élevés. Cela confirme si besoin est que la performance ou le TRI ne valent rien si on ne précise pas le levier de crédit utilisé.

- le régime SIIC a été créé vers fin 2003 et , du fait de son avantage fiscal énorme (exonération d’IS sur les revenus et les plus-values), a énormément boosté le cours des SIIC en 2004, 2005 et S1 2006 (la bourse a mis plus de deux ans à en mesurer toutes les conséquences favorables).
Du coup, chaque période de mesure de TRI incluant 2004 à 2006 voit son résultat faussé à la hausse par cet événement exceptionnel.
Pour le futur, il est improbable qu’on connaisse de nouveau un tel "boost", car on ne peut guère envisager l’arrivée d’un régime SIIC bis encore plus favorable. C’est même l’inverse qui se passe, avec les avantages fiscaux progressivement rognés, suite à la hausse d’autres impôts sur les foncières, comme  les taxes remplaçant feu la taxe professionnelle.

Cela ne m’empêche pas de préférer les SIIC, mais pour des raisons autres que vos pourcentages, qui encore une fois ne veulent pas dire grand chose.

Dernière modification par zirk (05/12/2010 23h40)

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#10 06/12/2010 00h50 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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valéry a écrit :

bonjour,
Sofidy gère à la fois la SCPI Immorente et la SIIC Sélectirente sur le même thème : murs de boutique.
Par curiosité j’ai voulu comparer les frais des 2 entités.

frais de gestion : 8% pour SELER et 10% pour IMMORENTE
frais de recherche immeuble : 4% pour SELER et 10% pour IMMORENTE
cours d’achat versus anr 09 : décôte de 10% pour SELER et surcôte de 9% pour IMMORENTE
évolution de l’anr 2007/2009 : +4% pour SELER et -2% pour IMMO
rapport dividendes versé cumulé 2007/2009 sur anr 2007 : 14% pour SELER et 18% pour IMMO

Auriez vous une explication à la différence de traitement entre les 2 ?
SCPI piège à fric ?

Une tentative pour répondre à vos questions :

Ce sont 2 "enveloppes" pour gérer de l’immobilier, qui ont certaines similitudes, mais aussi beaucoup de différences….

frais de gestion : j’ai l’impression que c’est des % similaires pour beaucoup de SIIC et SCPI. La base sur laquelle ces % sont appliqués est-elle bien la même dans les deux cas ? 
(Est-ce basé sur la valeur du patrimoine immobilier, l’ANR, ou les produits encaissés ? Pour Immorente, c’est basé sur les produits locatifs et financier, qui sont en proportion du patrimoine immobilier. Pour SELER je ne sais pas. Mais si SELER a un gros levier via des emprunts, son patrimoine est >> son ANR, et les frais sur ses produits pourraient être proche de ceux d’Immorente en % de l’ANR)

frais de recherche immeuble : les 10% pour Immorente sont 10% sur le montant des capitaux collectés (cf Art 17 des statuts) et ceci rémunère la "recherche des capitaux" et la "préparation et exécution des programmes d’investissements".
Je n’ai pas trouvé à quoi correspondent les 4% de SELER, mais je suppose que ça ne comprend pas les salaires de certains des employés de SELER, alors que pour Immorente la SCPI ne paie aucun salarié.

Cours d’achat versus valeur de réalisation ou ANR : le cours d’une SIIC dépend de l’offre et de la demande, celui d’une SCPI aussi largement…

Rapport dividende cumulé sur ANR : SELER a-t-elle un levier avec des emprunts ? Les biens gérés ne sont pas exactement les mêmes, le report à nouveau (début 2007 et fin 2009) est différent, etc. ce qui peut expliquer bien des différences.


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#11 06/12/2010 08h47 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Administrateur
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Sur Boursorama, "TGI" a justifié la différence de frais par la rétro-cession donnée aux Conseillers en Gestion de Patrimoine.

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#12 06/12/2010 09h50 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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InvestisseurHeureux a écrit :

Sur Boursorama, "TGI" a justifié la différence de frais par la rétro-cession donnée aux Conseillers en Gestion de Patrimoine.

Bien sûr.
L’essentiel des frais de 10% cités pour Immorente ci-dessus (et aussi pour de nombreuses SIIC) vont aux distributeurs (les intermédiaires financiers qui font souscrire la SCPI à l’investisseur).

Rien de tel avec une SIIC, où l’investisseur se passe d’intermédiaire, puisqu’il achète directement en bourse. Mais si par exemple il achète indirectement des SIIC, en achetant des parts d’une sicav d’actions immobilières, alors il va payer au gérant de la sicav 1 à 2% de frais de gestion par an.
Au bout de quelques années, cela finit par dépasser les 10% payés "one shot" dans le cas de la SCPI.

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#13 31/01/2011 12h32 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Administrateur
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Pour revenir sur cette discussion, voici le rapport annuel de CapitaMall, la + grosse foncière Singapourienne.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_rapport_capitamall.gif

Les frais de gestion sont explicites : autour de 40 kSGD.

Ils représentent 6,8% des revenus en 2010 et 7% en 2009.

Le rapport est aussi intéressant car on voit le taux de capitalisation pour chaque centre commercial (permettant de calculer la valeur) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_rapport2_capitamall.gif

Pour info, l’ANR de liquidation de CapitaMall est de 1,55 SGD (si j’ai bien compris le rapport), elle cote 1,9 SGD, donc une bonne surcote que l’on retrouve dans l’EV/Ebitda de 21,29, d’après www.infinancials.com.

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#14 01/02/2011 09h59 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Bonjour,

Je remercie d abord ce blog pour tout ce qu il m a appris et j en suis très reconnaissant !
J ai un petit souci… J ai 60 k€ a investir dans l immobilier.
Je souhaiterais acheter des parts de Scpi (efimmo et Immorente) et des parts de  foncières cotées,  mais dans quelle proportion dois je investir dans celles ci ?
Sachant que c est pour du tres long terme, que je suis faiblement impose (pour l instant !).

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#15 01/02/2011 12h13 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Malheureusement, vous ne vous exprimez pas en terme d’objectifs patrimoniaux, mais en terme de solutions.

Je vais prendre de l’"aspirine" un "vaso-dilatateur" et des anti-coagulants, est-ce la bonne solution docteur ?

Il est difficile de vous répondre sans connaitre votre situation personnelle, professionnelle, patrimoniale et vos objectifs patrimoniaux.

Soyez plus explicite là dessus.

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#16 01/02/2011 13h37 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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désolé mais je suis encore un apprenti pour les finances Dr Stéphane !

tout juste 25 ans, interne de chir depuis fin 2010, marié sans enfant, vie tres modeste.
salaire à deux 3500 euros/mois avec le mien qui va monter mais jusqu’a combien ? …
je paye pas encore d’impots car premiere année de boulot
proprio de mon petit appart, pea de moins de 5 ans avec quelques dizaines actions Total ( ca marche pas mal … ) ,pas d’assurance vie, et pas l’intention d’acheter maison avant 7 ans. surement vers 35 ans, je souhaiterais acheter une maison à crédit.
sans crédit actuellement; idées de crédit pour achat de parts de scpi actuellement …
donc il me reste ces 60k euros à investir mais plus je réfléchis moins je sais ce que je dois faire …

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#17 01/02/2011 18h53 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Ce que je pense de votre situation (je suis docteur, mais pas en médecine, en droit !) :

Votre fiscalité sera relativement modique : TMI à 14% avec un impôt aux alentours de 2650 euros en année pleine (2 parts, avec un revenu fiscal annuel de 37800 euros).

Vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier à un horizon de 7 ou 10 ans mais :

- Votre situation professionnelle a vocation à évoluer favorablement…
- Votre situation familiale peut également évoluer dans cette période, j’imagine…

Ces évolutions probables peuvent entraîner un changement de programme…

J’aurai donc tendance à vous conseiller de ne pas investir au comptant en parts de SCPI, car c’est un investissement de très long terme, qui pénalisera votre fiscalté (TMI de 14+ 12,3% sur les dividendes).

Vous disposez d’un PEA déjà ouvert avec quelques lignes (antériorité ?). Si vous souhaitez vous intéresser à l’immobilier locatif, les SIIC sont un meilleur choix que les SCPI (et non SIIC).

Toutefois, l’investissement en bourse nécessite un horizon de placement de très long terme et c’est pourquoi, je vous recommanderai plutôt d’investir dans un contrat d’assurance vie, une large partie de cette somme, sur un fonds euro.

En conclusion :

1/ SCPI au comptant : non car pénalisant au plan fiscal
2/ SIIC : oui, mais attention aux risques du placement action et aux changements d’objectifs
3/ assurance vie avec fonds euro = choix le plus raisonnable pour vos 60 K€.

Bien sûr, il faut pouvoir choisir un bon fonds euro …

4/ Quant à un investissement à crédit en SCPI, c’est effectivement un bon moyen de démarrer un patrimoine en tirant partie de l’effet de levier du crédit. Votre situation cadre bien avec cette option que je vous invite à regarder de plus près.

Dernière modification par stephane (03/02/2011 21h01)

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#18 01/02/2011 20h55 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Membre
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je vous remercie énormément pour votre réponse, pour votre gentillesse ! ( j’avais donc raison vous êtes bien docteur …  ;-) )

j’avais effectivement oublié l’antériorité de mon PEA, il a déjà 4 ans mais il se trouve dans une banque "classique" donc je paie des droits de garde.

vous m’avez dit "Si vous souhaitez vous intéresser à l’immobilier locatif, les SIIC sont un meilleur choix que les SIIC." que voulez vous dire ? les SIIC sont meilleurs que l’immobilier classique locatif ?

pour l’achat de parts de scpi à crédit, le rendez vous à la banque est déjà pris. La dessus, j’avais bon.

par contre je suis pas du tout au point sur l’assurance vie ( en plus, ma famille est très diversifiée … que de l’immobilier !!! ca va m’aider beaucoup ), je suis deja en train de regarder dans quels fonds je pourrais investir.

je pensais soit ouvrir un pea ( au nom de ma femme ) soit une assurance vie sur une banque en ligne.

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#19 02/02/2011 01h03 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Votre PEA, il est toujours possible de le transférer ailleurs (sans perdre l’antériorité), et pas mal de courtiers online (ou pas) remboursent les frais de transfert (sous forme d’avoir sur les frais d’achat/vente en général…).

Ouvrir une Ass-Vie (ou 2 avec Mme) au moins pour prendre date est sans doute une bonne idée (il ne manque pas de courtiers en ligne avec des bons fonds en €uros, et pas de frais d’entrée).

(pour ma part, je ne suis point docteur, ni en droit ni en médecine)

Dernière modification par GoodbyLenine (02/02/2011 01h03)


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#20 03/02/2011 20h57 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Cela ne retire rien à la qualité de vos interventions !

Je voulais dire : au comptant, les SIIC sont plus intéressantes que les SCPI ! Vous aviez rectifié de vous même, j’imagine.

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#21 13/07/2011 19h16 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Bonjour à tous,
Pouvez-vous m’indiquer s’il est possible d’acquérir directement des parts de SCPI immorente auprès de la société SOFIDY. Je suis allé sur le site et, impossible d’avoir accès à un bulletin de souscription!
Est-il nécessaire de passer par un autre  opérateur (banque classique ou online ou gestionnaire de patrimoine)?
Vous remerciant par avance de vos conseils,
cordialement.

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#22 13/07/2011 20h27 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Modérateur
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Oui, il vous suffit de téléphoner ou d’envoyer un email à Sofidy en indiquant vos coordonnées postales pour recevoir à domicile les bulletins de souscription.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#23 14/07/2011 06h43 → Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

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Réputation :   

bonjour
Merci pour cette réponse rapide et ma foi fort logique!
Sitôt dit..sitôt fait!
Cordialement

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