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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/11/2012 18h53 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Bonjour,

Mon idée de projet est la suivante :
- acheter un grand studio (ou petit F3) à retaper un minimum vu que mon compagnon et moi savons tout faire en matière de construction/rénovation
- pour cela, créer une SCI afin que je puisse "donner" une part du capital à mon compagnon dont l’apport ne sera qu’en "industrie" : pas d’épargne perso et pas de capacité d’emprunt supplémentaire ((je précise …compagnon ..depuis 8 ans ..pas 6 mois  )
- emprunter un % encore indéterminé : j’hésite encore entre sortir une grosse partie de mes fonds logés dans contrats d’a-v en euros ..qui me semblent chaque jour plus en danger, et/ou prévoir à l’avance une hypothétique inflation qui n’est pas encore à l’heure du jour, la déflation, elle, beaucoup plus
- louer l’appartement à ma fille et à une amie en faisant 2 baux distincts, si cela est possible, avec demande d’APL pour ma fille vu que mes revenus le lui permettent

A partir de là :
- la SCI est-elle la meilleure formule :
a) pour partager cet achat immobilier avec mon compagnon ?
b) sur le plan fiscal pour chacun de nous deux sachant que je suis pas ou peu imposable et lui pareil enfin….pour l’instant …avec la fiscalité actuelle ?
c) pour obtenir l’APL pour ma fille ?
d) pour prévoir ce qui n’est absolument pas à l’ordre du jour mais…une séparation et la volonté pour mon compagnon de récupérer sa part

ou bien voyez-vous une autre solution plus à même de répondre à tous mes objectifs

- Si SCI est le mieux :
je suppose que 1/on la créé 2/ ensuite la SCI signe un compromis puis 3/ la SCI contracte un près..est-ce cela ??

par avance merci pour vos conseils smile

Dernière modification par minstrel (29/11/2012 19h07)

Mots-clés : achat immo, location 2 baux avec apl, sci

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#2 29/11/2012 20h39 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Bonjour,

Louer à votre fille :
Si votre fille déclare vos revenus pour percevoir son APL, ça ne durera pas longtemps car il y a création d’un nouveau foyer fiscal et vous perdrez la demi part qu’elle représente sur votre feuille d’impôt. D’autre part si elle revenait dans votre foyer fiscal dans x temps, vous ne re-percevriez plus l’APL même si vous y avez droit aujourd’hui.

Si sa quote-part de loyer est payée par de l’argent que vous lui donnez, cet argent sera fiscalisé une fois en tant que vos revenu (année N) et une fois sur vos loyers perçus (année N+1).

Louer à une amie :
C’est très souvent source de déconvenue à la fois financière et amicale …

Même si votre projet est louable et noble d’un point de vue humain, il me semble mauvais d’un point de vue stratégie financière ; que l’achat soit en SCI ou pas.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#3 29/11/2012 20h41 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Bonjour,

Comme vous ne donnez guère de détail sur vous (revenu, patrimoine, etc.) certaines réflexions/suggestions dans ce qui suit pourraient être erronées.

Utiliser une SCI pour réaliser l’opération que vous décrivez me semble une bonne possibilité. Encore vous faudra-t-il en définir les statuts (quelles parts attribuer à votre compagnon, et quand ?), et vérifier que vous avez une banque disposée à vous prêter. Il faudra aussi tenir une comptabilité de la SCI, et des Assemblées Générales.

Au niveau de la fiscalité, si vous avez l’usufruit  (ou la pleine propriété) de (par exemple 70%) des parts de la SCI, et que la SCI est transparente à l’IR (une option que vous pouvez choisir lors de sa création/immatriculation), vous devrez déclarer 70% du bénéfice (loyers - charges non récupérées) de la SCI. Idem pour votre compagnon, qui dans cet exemple possèderait 30%, et déclarerait 30% du bénéfice comme revenus foncier.

Pour l’APL de votre fille, j’ai un gros doute, et je pense que vous devriez interroger la caisse qui verse l’APL avant de vous lancer, si c’est une condition essentielle de votre projet. Si votre fille est à votre charge (voire même si elle ne l’est pas, mais ça peut sans doute se discuter), il me semble peu logique qu’elle puisse toucher une APL pour payer un loyer qu’elle vous verserait (via la SCI) en utilisant votre argent…

Pour revendre ses parts, par ex en cas de séparation, seuls les statuts définissent les conditions (éventuellement priorité pour vous pour les racheter, ou besoin que l’acheteur soit agréé par la majorité des associés, etc.) et en pratique ça peut être assez contraignant/pénible pour un associé minoritaire. 

De manière pratique, vous pouvez sans doute signer le compromis avant d’avoir créé la SCI, en mentionnant que vous envisagez de faire l’acquisition par le biais d’une SCI à créer dont vous serez l’un des associés.

Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2012 20h47)


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#4 29/11/2012 23h40 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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tout d’abord merci à tous les 2 pour votre réponse si rapide smile

Sky
Ouh là !! il y a effectivement des éléments qui m’avaient échappés si vous dites vrai :

Si votre fille déclare vos revenus pour percevoir son APL , ça ne durera pas longtemps car il y a création d’un nouveau foyer fiscal   et vous perdrez la demi part qu’elle représente sur votre feuille d’impôt.

mais c’est vrai !! j’avais vaguement étudié la question pour mon fils, qui dépend fiscalement de son père mais la seule incidence, qui m’avait été alors annoncée, de l’octroi de l’APL à mon fils, était la suppression des allocations familiales pour son père, (qui a un autre fils). Je n’ai pas poussé le raisonnement plus loin ne voulant pas m’immiscer plus dans leurs affaires mais bien sûr cela  devrait détacher fiscalement l’enfant du foyer de ses parents. Je dis "devrait" car je n’en suis pas tout à fait convaincue si l’enfant n’a pas des revenus propres viables, par ailleurs. Il faut effectivement que je creuse la question.
la quote part de loyer de ma fille serait payée par l’APL justement

quant à la location (collocation) à une amie de ma fille c’est bien pour ça que je ne la conçois qu’avec un bail en bonne et due forme..s’il est possible d’établir un double bail pour un même logement et si la CAF accepte cette collocation
et GoodbyLenine oui ma fille est à ma charge et est boursière et c’est bien pour ne pas apparaître en nom propre vis à vis de la CAF mais "sous celui" de la SCI..que je voudrais créer une SCI big_smile

-> en fait elle percevrait l’APL qu’elle verserait à la SCI au titre de son loyer ou quote part de loyer laquelle SCI  paierait les échéances de crédit d’emprunt pour l’achat de l’appartement  en essayant de dégager le moins de bénéfices pour ne pas alourdir nos impôts..quasi nuls..bon c’est p-ê "le coup de la marmotte qui met le petit chocolat …." big_smile big_smile

GoodbyLenine
1/ mon patrimoine grosso modo  :
patrimoine immo : ma maison et un local à usage de bureaux que je loue
- ventilation dans plusieurs organismes fi de mes contrats d’av, des portefeuilles boursiers que je gère moi même, des parts dans une holding "familiale", des livrets un peu partout..
-> disons que inflation sur le prix de ma maison et de mon local, d’un côté et augmentation du plafond  de l’ISF + baisse de certains de mes placement fi, de l’autre..je ne suis plus redevable de l’ISF.

2/ par contre mes revenus sont "volontairement"  bas parce que je vis de peu par "philosophie" donc je ne suis pas imposable.
petite entorse fiscale : mon compagnon ayant une maison dans une autre ville, dans laquelle il loge sa mère jusqu’à ce qu’elle soit à la retraite et qu’il ait "fini son crédit" (en 2016), il reste fiscalement rattaché à ce lieu d’habitation pour ne pas payer les pv immo plein pot lors de la revente programmée de cette maison. Par la même occasion je suis sensée être toujours parent isolé et bénéficie d’1/2 part supplémentaire. Mais mon compagnon a un salaire à peine supérieur au SMIC.

3/ pour la banque prêteuse je me fais peut-être des idées mais  je ne pense pas avoir trop de difficultés à en trouver une : j’ai des avoirs dans 5 d’entre elles et un petit chantage au retrait des fonds devrait faire l’affaire tout autant qu’une mise en concurrence wink
C’est d’ailleurs la volonté de créer des charges d’emprunt pour la SCI afin de diminuer les recettes de loyers qui me fera maximiser la part empruntée car je serais bien tentée par un achat cash histoire de sauver des liquidités avant qu’elles aient fondues sad

4/ mon souci est justement au niveau des statuts de cette SCI : comment puis-je donner de vraies parts à mon compagnon qui n’amènera "que" sa main d’oeuvre et son savoir faire. il me semble avoir compris que les apports en industrie ne donnent pas droit à des parts de k ou alors je n’ai rien compris (fort possible)

Dernière modification par minstrel (30/11/2012 00h18)

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#5 30/11/2012 01h07 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Article L. 351-2-1 du code de la construction et de l’habitation

l’allocation de logement n’est pas due aux personnes qui sont locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil.

Sur l’ensemble des documents de la SCI, votre nom (ou celui de votre fille) apparaîtra : Extrait K, entête de bail, signature sur les documents que demande la caf aux bailleurs, le N° de téléphone rattaché à la SCI, courriers RAR du syndic, etc.

Lorsque la caf s’en apercevra; en plus de vous demander le remboursement des sommes perçues, vous serez poursuivie pour fraude … aie aie aie.

Savez-vous que la caf verse aussi une allocation pour l’accession à la propriété ? Pourquoi vouloir frauder.

Plus généralement sur l’APL


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 03/12/2012 16h44 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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dsl sky mais je nai pas reçu de mail nitifiant votre réponse sad

Pourquoi vouloir frauder.

telle n’était pas mon intention mais pas du tout je n’ai jamais fraudé de ma vie. Par contre obtenir un droit qu’un organisme m’octroie(rait) oui.
Et comme je vous l’ai dit je n’avais pas du tout envisagé la question à fond..d’où mes questions sur ce forum d’ailleurs.
Bon je vais revoir ma "copie APL"

Savez-vous que la caf verse aussi une allocation pour l’accession à la propriété ?

oui mais je ne vois pas en quoi cela concernerait mon projet vu que je suis déjà propriétaire de mon logement …???

Dernière modification par minstrel (03/12/2012 16h42)

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#7 09/12/2012 09h34 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Bonjour, je suis attentivement vos discussions car je suis dans une situation similaire. J’envisage l’achat d’un appartement sur Lyon pour loger mon fils étudiant et un ami colocataire. Situation fiscale identique, vie maritale, … mais autofinancement du bien à 100 % (volonté de protéger mon épargne liquide des turbulences actuelles).
Je m’interroge sur les aides au logement, l’évolution du prix de l’immobilier (baisse des prix ?), montage juridique, agence ou pas, nature du bail en colocation.
Au plaisir de vous lire,

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#8 09/12/2012 19h52 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Petite précision : APL et foyer fiscal n’ont aucun lien.
Même si votre fille est rattachée à votre foyer fiscal, elle déclare ses propres revenus pour les APL.

Notez que je ne me prononce pas sur tout le reste, uniquement sur ce point précis très méconnu : il est possible d’avoir des revenus élevés, d’avoir son enfant à revenu faible ou nul toujours rattaché à son foyer fiscal, et que celui ci touche des APL (s’ils satisfait les conditions exigées bien évidemment).

Ca peut impacter leurs prestations familiales, mais ça n’a aucune incidence fiscale.

Dernière modification par Geronimo (09/12/2012 19h54)

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#9 09/12/2012 20h38 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Merci Geronimo pour cette précision

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 10/12/2012 00h02 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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bon et bien quinou nous allons pourvoir faire équipe dans la recherche des renseignements smile

je suis encore très loin d’être "au point" par manque cruel de temps actuellement.

1/ ceci étant j’ai trouvé ceci récemment "
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2010/ … .php"
mais sur le site du CROUS (mise à jour du 4/6/2009 !!!) on lit ce que dit sky :
http://www.crous-montpellier.fr/aides-au-logement_154

donc c’est à ne rien y comprendre et je pense que je vais téléphoner à la CAF et au CROUS très rapidement.

2/ personnellement comme je l’ai dit je ne sais pas encore quelle ventilation je vais faire entre montant emprunté pour profiter des taux bas et apport personnel pour, comme vous, protéger mon épargne de la "fonte" fort probable

et il faut que j’envisage toutes les conséquences fiscales entre :
- création d’une SCI dont le but serait aussi de faire les choses "proprement" dans le partage avec mon compagnon. Et il faut aussi que je me renseigne sur le fait que la CAF demande autant de renseignements que ce m’a dit sky : "Sur l’ensemble des documents de la SCI, votre nom (ou celui de votre fille) apparaîtra : Extrait K, entête de bail, signature sur les documents que demande la CAF aux bailleurs, le N° de téléphone rattaché à la SCI, courriers RAR du syndic, etc."
- ou achat de l’appartement au nom de mon compagnon avec lequel je n’ai aucun lien "juridique" officiel (et ma fille idem, par conséquent), il est encore fiscalement domicilié dans sa maison près de Marseille pour des raisons trop longues à expliquer ici. Nous pourrions déterminer, en fonction des travaux qu’il effectuera dans l’appartement, le montant de la reconnaissance de dette qu’il me signera. Je ne sais si cela est possible en matière d’achat immobilier, s’il faut un acte notarié pour cette reconnaissance de dette ou pas.
Et, comme il faut tout prévoir même le pire et l’improbable à l’instant présent,..le montant du loyer que je devrai lui reverser si nous devions nous séparer [/u]

3/ Geronimo

Petite précision : APL et foyer fiscal n’ont aucun lien.
Même si votre fille est rattachée à votre foyer fiscal, elle déclare ses propres revenus pour les APL.

propres revenus ?? à part sa bourse d’études (niveau 5) elle n’a aucun revenu ..c’est bien là que je ne comprends pas pourquoi l’APL ou l’ALS pour un étudiant doivent être octroyées sur la base des ressources de l’étudiant et non par de celles de ses parents quand leur montant le justifie comme pour la bourse d’étude..et j’en reviens au 1/

Dernière modification par minstrel (10/12/2012 00h09)

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#11 10/12/2012 08h54 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Bonjour minstrel,

Si vous avez un peu de temps, jetez un coup d’oeil à ces deux fils qui font état de ma réflexion personnelle et de ma situation

Info

Investir dans un 40 m2 sur Lyon…

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#12 10/12/2012 11h31 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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propres revenus ?? à part sa bourse d’études (niveau 5) elle n’a aucun revenu ..c’est bien là que je ne comprends pas pourquoi l’APL ou l’ALS pour un étudiant doivent être octroyées sur la base des ressources de l’étudiant et non par de celles de ses parents quand leur montant le justifie comme pour la bourse d’étude..et j’en reviens au 1/

Les APL dépendent du revenu personnel en année N-2 de celui qui sollicite les APL, en l’occurrence votre fille. Si vous recevez par ailleurs des prestations familiales, celles ci seront impactée par la demande d’APL de votre fille. Votre situation fiscale ou la sienne ne sera en rien impactée ; votre fille pourra donc rester sur votre foyer fiscal.

En 2010 un parlementaire avait émis l’idée de lier APL et part fiscale, mais celle ci avait été abandonnée.

Dernière modification par Geronimo (10/12/2012 11h34)

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#13 10/12/2012 11h38 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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je n’ai pas encore eu le temps de lire ce qu’il y a dans vos liens mais je peux vous donner les informations obtenues du service logement étudiant de la CAF..à vérifier parce que je sais trop par expérience que 2 autres vérifications sont toujours nécessaires quel que soit le service de renseignement surtout dans les administrations françaises :

1/ aucune incidence fiscale pour les parents de l’octroi de l’APL à l’étudiant qui bien que faisant la demande au titre de ses revenus c’est à dire nuls ou quasi nuls (la bourse de ma fille n’est pas considérée comme un revenu) reste rattaché fiscalement à ses parents avec la 1/2 ou part dans le quotient familial qu’il représente.
La seul incidence est au niveau des allocations CAF que les parents perçoivent et ne percevront plus comme les Allocations Familiales.. pas concernée vu que je perçois rien

2/ aucun problème avec co-location et dans ce cas l’aide n’est même pas divisée par 2 mais juste inférieure (ex : si APL 180 € seule elle ne serait que d’environ 115 en colocation)

3/ aucun problème si bail établi avec une SCI et même pas besoin d’un loyer "conventionné"
http://vosdroits.service-public.fr/F1146.xhtml

EDIT Geronimo nos posts se sont croisés wink

Dernière modification par minstrel (10/12/2012 11h42)

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#14 10/12/2012 15h39 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Je suis d’accord avec ce que minstrel a indiqué, avec juste une précision : le bien loué à l’étudiant ne doit pas appartenir aux parents [*] de l’étudiant (ni directement, ni via une SCI), sinon l’APL n’aide plus un étudiant à financer ses frais de logements, mais subventionne une situation où les parents logent leur enfant étudiant. Aucune règle n’est parfaite, et cette restriction existe pour éviter certains abus.

[*] En fait, la restriction précise est que "Le locataire ne doit pas être un proche du propriétaire (son conjoint, concubin, partenaire d’un Pacs, ascendants  ou descendants,   y compris ceux du conjoint, du concubin ou du partenaire d’un Pacs)" comme indiqué dans le lien cité par minstrel.

Dernière modification par GoodbyLenine (10/12/2012 15h41)


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#15 10/12/2012 15h53 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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J’ai obtenu les mêmes infos que GoodbyLenine concernant "Le locataire ne doit pas être un proche du propriétaire…". Je pense qu’un montage en SCI n’échappe pas à la règle si l’administration fiscale met son nez dedans.

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#16 10/12/2012 16h34 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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aucune incidence fiscale pour les parents de l’octroi de l’APL à l’étudiant qui bien que faisant la demande au titre de ses revenus c’est à dire nuls ou quasi nuls (la bourse de ma fille n’est pas considérée comme un revenu) reste rattaché fiscalement à ses parents avec la 1/2 ou part dans le quotient familial qu’il représente.

Voilà smile

Et beaucoup de gens l’ignorent, ce qui les conduit à passer à coté de quelques milliers d’euros par an (dans mon cas c’était 300€/mois, ce qui est quand même conscéquent !).

Attention par contre à bien vérifier les conditions de délivrance telles qu’indiquées par GoodbyLenine.
Il est possible de faire une simulation détaillée sur le site de le Caf.

Dernière modification par Geronimo (10/12/2012 16h35)

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#17 10/12/2012 17h39 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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quinou pensez vous vraiment que le fisc mette son nez dans le montage d’une SCI surtout que là l’APL est octroyée par la CAF et le fisc lui ne sera concerné que par l’imposition soit à l’IR ou IS des bénéfices de la SCI. Et je vais essayer d’en savoir un peu plus "à couvert" pour savoir jusqu’où la CAF va dans la demande de renseignements concernant la SCI.

Je vais aussi creuser la question de l’achat au nom de mon compagnon  tout ce qu’il y a de plus officieux (fiscalement domicilié près de Marseille, véhicule enregistré à la Pref de Marseille, enregistré à la SS près de Marseille…) avec établissement d’une reconnaissance de dette de sa part à mon égard.
Il faut que j’envisage les pires situations comme notre séparation mais surtout le décès de l’un ou l’autre par rapport à nos héritiers respectifs (lui est célibataire et sans enfants)

Dernière modification par minstrel (10/12/2012 18h29)

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#18 10/12/2012 17h56 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Pour rappel, le blog n’est pas là pour vous aider à outrepasser la loi et vos devoirs de citoyen.

"Attention :  l’intéressé ne peut prétendre au bénéfice de l’APL si le logement lui est loué par un de ses ascendants ou descendants, ou par un ascendant ou descendant de son conjoint, concubin ou partenaire avec qui il est lié(e) par un Pacs."
http://vosdroits.service-public.fr/part … 2006.xhtml

Dernière modification par Geronimo (10/12/2012 17h59)

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#19 10/12/2012 18h25 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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bien compris mais croyez moi quand vous aurez payé autant de droits de succession que mon frère et moi pour de l’argent jamais perçu un an après, vous vous sentirez très citoyen même en essayant un peu de contourner ponctuellement la loi 10 ans plus tard.
J’estime avoir participé pour une bonne quarantaine d’année à l’effort citoyen et j’ai toujours payé jusqu’au dernier centime ce que je devais à l’Etat y compris en devançant l’appel rétro-activement pour l’ISF quand, en 2005, je me suis aperçue que l’inflation immobilière et l’embellie de mes placements à l’époque m’en rendaient redevable. Depuis les choses ont bien changé côté situation financière et le plafond a aussi été relevé.

Dernière modification par minstrel (10/12/2012 18h26)

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#20 10/12/2012 18h43 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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"quinou pensez vous vraiment que le fisc mette son nez dans le montage d’une SCI…"

En réalité, non. Notre pays fabrique de telles usines à gaz que même les contrôleurs ne s’y retrouvent pas. J’ai de croustillants exemples dans mon domaine ! Mais effectivement, dans le cadre du blog, il convient de donner des avis respectant la légalité.

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#21 10/12/2012 18h51 → Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL... (achat immo, location 2 baux avec apl, sci)

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Ok quinou j’ai bien enregistré le message que je comprends parfaitement  wink

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