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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/11/2012 17h16 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

Membre
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Bonjour,

J’aimerais profiter de la reprise immobilière aux USA. Le marché français étant en pleine bulle et au bord de la chute. Je souhaite plus particulièrement investir dans la régions de Las-Vegas. Est-ce que certains d’entre vous sont déjà passés pas là et auraient des conseils à me donner sur le sujet?
Cordialement,
Franck

Mots-clés : immobilier

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#2 26/11/2012 00h36 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Il y a tout un continuum d’approches pour investir en immo US :

- Chercher "investir immobilier à Las Vegas" sur google et vous trouverez des dizaines de liens vers des agences plus ou moins licites qui vous prendront un peu des sous, et vous aurez peut-être, ou pas, un bien immo à la clé, avec un risque assez concentré. Les avantages habituels de l’immo en direct (refaire la peinture vous-même pour économiser etc) ne sont pas vraiment applicables, en outre.

- Traiter des RPX futures au CBOE. Achat synthétique des indices de prix immo. Las Vegas traite. Mais attention c’est un future donc ça ne rapporte que la variation de prix, pas le "carry" lié à la possession, en principe.

- Acheter des REITs résidentiels

- Acheter des home builders avec une concentration locale

- Acheter des hybrid mREITs, assez exposés à la reprise du crédit, dont certains sont pas mal investis en immobilier résidentiel en direct.

Et sûrement plein d’autres possibilités, ce ne sont que des exemples. Mais il me semblerait a priori que l’achat en direct est le plus risqué (intermédiaires, arnaques, fiscalité… etc).

PS : de ce que j’ai pu observer sur ce forum, les gens qui ne se présentent pas, ne postent qu’un seul message, qui est sous la forme d’une question à propos d’un type d’investissement un peu limite, sont des trolls qui font de la pub sous une forme indirecte. Vous pourriez me prouver que j’ai tort de tirer ce genre de conclusion rapide en vous présentant dans l’espace prévu à cet effet.

Dernière modification par crosby (26/11/2012 00h43)

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#3 26/11/2012 09h42 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Bonjour Crosby,

Et merci pour cette réponse qui va nécessiter un peu de recherches de ma part étant donné que la majorité des termes me sont étrangers.
Aussi, c’est la première fois que l’on me traite de troll mais il y a un début à tout yikes)
Il ne me semble pas avoir cité de marques ou fait de la publicité pour une quelconque site. Désolé aussi d’en être à ma première intervention mais comment faire pour ne pas en passer par là.
Merci en tous cas pour votre accueil.

Cordialement,

Franck

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#4 26/11/2012 09h55 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Si je puis donner un conseil, ne succombez surtout pas à certaines sociétés présentes sur des foires ou des marchés et qui vous "vendent" un investissement à 15% sur de l’immobilier US, ce ne sont que des commerciaux, il n’y a aucun service ou suivi et dieu sait qu’il en faut pour un bien possédé à plusieurs milliers de kilomètres.

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#5 26/11/2012 10h45 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Moi je pense que c’est une très bonne idée. L’immo US repart franchement, et j’ai cru comprendre que LAS VEGAS n’est pas le pire endroit pour y investir. En respectant les règles de bases (étude de marché, emplacement…) je pense qu’il y a de quoi se faire un bon paquet.

Je l’aurai fait si j’étais déjà rentier je pense. (en prévoyant de m’y rendre régulièrement en vacances, donc en achetant plusieurs biens pour ne pas faire l’aller retour pour rien)


Left the Rat Race in 2013

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#6 26/11/2012 14h05 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

Modérateur
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Francky88 a écrit :

Désolé aussi d’en être à ma première intervention mais comment faire pour ne pas en passer par là.

Pour votre information : si vous vous étiez présenté (Info) avant une telle intervention, comme il est d’usage sur ce forum (et recommandé dans la charte du forum), personne ne vous aurait traité de troll.

Il est un fait que de nombreuses publicités cachées se trouvent dans les premières interventions postées sur ce forum….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 26/11/2012 14h21 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Perso j’ai lu beaucoup de problématiques liéé à l’eau sur las vegas, et de plus en plus ces derniéres années. Alors on pourra toujours me dire que c’est un probléme qui peut trouver solution, oui mais….

Cela dit quand on voit la croissance de la ville, c’est effectivement impressionnant : 40 ans de croissance de Las Vegas |

Je ne connais pas du tout le marché américain, donc je ne me prononcerai pas plus avant.

Dernière modification par BorderLine (26/11/2012 14h24)

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#8 26/11/2012 14h36 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Un point important est aussi le fait qu’acheter de l’immobilier à Las vegas implique d’acheter et de revendre en dollar et non en euro …ça semble évident mais cela pose la problématique du taux de change.
Par exemple en 2002 le dollar valait 0,92 et 1,60 en 2008, soit pour un bien de 200 000$ de 215 K€ à 125 K€.
Si le marché remonte mais que le dollar part dans l’autre sens c’est toute la plus value voir plus qui disparait. Il faut garder ce point en téte car au moment de la revente cela va faire toute la différence.

cdlt

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#9 26/11/2012 14h50 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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mercators, si l’investissement est prévu pour une durée donnée, on peut couvrir ce risque dans une certaine mesure avec des futures ou des options. Mais comme toutes les assurances il y a évidemment un coût à payer.

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#10 26/11/2012 17h45 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Crosby, on peut probablement couvrir le risque $ mais je n’ose imaginer le cout d’un contrat de couverture sur du dollar à 15 ou 20 ans. Et en supposant que de tel produits existent et soient accessibles au grand public. Je ne vois pas de future/option dollar-euro avec une échéance à 15 ans cotés chez mon broker.

De plus nous parlons d’immobilier donc de placement avec une date de de sortie incertaine. Il y a trop de parametres variables, crise, pas d’acheteurs, pénurie d’eau sur Vegas comme évoqué avant °°) , accident de la vie….

cordialement

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#11 18/12/2012 10h43 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Je confirme, on ne peut pas couvrir du dollar sur 10 ans et d’autant moins qu’on ne sait pas précisément en achetant quels sont les flux qu’il faut couvrir (sauf si vous savez ce que vous toucherez comme loyer, quand vous vendrez et à quel prix mais alors ce n’est pas de l’immobilier que vous achetez… et la couverture vous coûtera un bras).

Donc le risque dollar il faut le prendre en espérant qu’inflation et taux de change corrèleront correctement.

Par ailleurs, je n’investirais pas à Las Vegas : la ville ne vas pas bien. Elle subit durement la concurrence de l’Asie (Macao) et s’est mal remise de la crise. Il y a de bien meilleurs chevaux (Phoenix, la Floride, Atlanta, etc.).

Franck (perso j’ai mis mes billes à Tampa, FL)

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#12 18/12/2012 11h33 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Des rêves pour les Français, des cauchemars pour les Américains

Pour le reste , dans le prix de votre acquisition n oubliez pas d ajouter le coût des dépenses pour sécuriser votre bien , il n est pas mentionné sur les brochures en papier glacé , mais néanmoins  prohibitif
Personnellement pour avoir séjourné deux fois à Las Vegas  (J ai fait ce détour dans le cadre de déplacements  en rapport avec  mon job  à des périodes différentes ) j aurais l impression d acheter un morceau de  mirage -

Question tarif du m2 , j en avais  déduit que c était  surévalué et qu à la moindre crise,  le nombre
d appartements ou villas bazardés est impressionnant , et son corollaire , le chômage non indemnisé

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#13 14/02/2013 05h00 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Bonjour,

Je me pose une question combien d’entre vous on déjà investi dans l’immobilier à l’étranger?

Si oui avez vous déjà penser aux états unis, je suis sur le point de me lancer et je voudrais savoir quelles sont les actions à entreprendre.

Merci à vous,

Tony

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#14 17/02/2013 21h39 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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lothllc a écrit :

Par ailleurs, je n’investirais pas à Las Vegas : la ville ne vas pas bien. Elle subit durement la concurrence de l’Asie (Macao) et s’est mal remise de la crise. Il y a de bien meilleurs chevaux (Phoenix, la Floride, Atlanta, etc.).

Franck (perso j’ai mis mes billes à Tampa, FL)

Pour confirmer ce qu’a dit Franck, j’ai eu l’occasion lors d’un de mes séjours à Vegas de discuter avec un professionnel du tourisme. Il nous a appris deux choses :
- Premièrement la ville de Las Vegas a effectivement grandi beaucoup trop vite et désormais a de gros problèmes d’eau. Le problème est assez insoluble, les rivières sont quasiment à sec, la seule solution consiste à faire venir de l’Eau depuis plusieurs centaines de km, bref une grosses galère.
- Le marché de l’immobilier local est pourri par des groupes qui ont surconstruit. Des quartiers entiers à la limite du désert ont périodiquement du mal à trouver des habitants.

Ça date un peu donc certes l’économie US repart, mais ça reste fragile, au 1er coup de frein Las Vegas sera dans les 1ers à souffrir, j’éviterais à tout prix. Comme de manière générale toute ville ayant une mono activité.


Dépenser moins - www.rentables.fr

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#15 19/02/2013 23h13 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Bonjour,
Pour ma part j’ai tenté l’expérience et suis propriétaire d’une maison de 140 m2 pour environ 150 000$ en Floride.
Si vous voulez des infos envoyez moi un MP, je vous répondrais avec plaisir
Alex

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#16 20/02/2013 09h59 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Spiritoo a écrit :

Pour confirmer ce qu’a dit Franck, j’ai eu l’occasion lors d’un de mes séjours à Vegas de discuter avec un professionnel du tourisme. Il nous a appris deux choses :
- Premièrement la ville de Las Vegas a effectivement grandi beaucoup trop vite et désormais a de gros problèmes d’eau. Le problème est assez insoluble, les rivières sont quasiment à sec, la seule solution consiste à faire venir de l’Eau depuis plusieurs centaines de km, bref une grosses galère.
- Le marché de l’immobilier local est pourri par des groupes qui ont surconstruit. Des quartiers entiers à la limite du désert ont périodiquement du mal à trouver des habitants.

Ça date un peu donc certes l’économie US repart, mais ça reste fragile, au 1er coup de frein Las Vegas sera dans les 1ers à souffrir, j’éviterais à tout prix. Comme de manière générale toute ville ayant une mono activité.

Ne pas oublier aussi que certaines communes aux US ont des soucis financiers, et quand ils doivent arbitrer, il peuvent, si un quartier est faiblement occupé, couper ce quartier de la commune d’un point de vue financier.
cela a pour effet, plus d’éclairage public, plus d’infrastructure communale dans le quartier, plus d’entretien de voirie… Autant dire que si vous avez investit dans ce type de quartier, plus de locataires, mais la valeur du bien plonge rapidement à 0 ( bien invendable ).
ie : Certains quartiers de détroit sont totalement à l’abandon ( ce sont les plus visibles )
mais sur Las Vegas, si la situation économique perdure, cela peut aussi être une solution
( attention au petites agglomeration de californie, loin des deux gros poles SF et LA )

Bien entendu, Miami n’est pas encore concernée… je ne connais pas trop les maisons
mais pour avoir regarder les appartements, les frais fixes d’infrastructures ( le gardien, la piscine, la bibliothèque, la salle de ciné de sport , voir la Kfet ) peuvent vite engloutir la rentabilité si la vacance de d’immeuble augmente, voir si votre bien n’est pas loué…

( J’ai un oncle la-bas, et l’ancien propriétaire du terrain ou nous avons construit a monté un business la-bas. Son fils est a Miami et lui cherche des P…S, pardon des clients en France)

Comme tout immobilier, il y a des affaires à faire, mais il faut s’en occuper personnellement et je l’envisage pas a plusieurs milliers de kilometres de distance..)

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#17 03/04/2013 13h22 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Tony a écrit :

Bonjour,

Je me pose une question combien d’entre vous on déjà investi dans l’immobilier à l’étranger?

Si oui avez vous déjà penser aux états unis, je suis sur le point de me lancer et je voudrais savoir quelles sont les actions à entreprendre.

Merci à vous,

Tony

Désole tout le monde mais un peu d’auto-promo ne fait pas de mal wink. Mon blog sur le sujet :
http://immobilier-floride.over-blog.com/

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#18 26/06/2013 01h59 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Tony a écrit :

Bonjour,

Je me pose une question combien d’entre vous on déjà investi dans l’immobilier à l’étranger?

Si oui avez vous déjà penser aux états unis, je suis sur le point de me lancer et je voudrais savoir quelles sont les actions à entreprendre.

Merci à vous,

Tony

J’ai regardé les US mais j’ai finalement choisi le Royaume-Uni (Londres)…. pour les raisons suivantes:
- comme investissement locatif, je ne voudrais pas d’une énorme maison peu chère sur un grand terrain, cauchemar au niveau entretien…  acheter une maison de 140m2 pour un peu plus de 100.000€ paraît intéressant, mais seulement la repeindre va être une dépense non-négligeable… surtout si on n’est pas sur place… sans penser à l’entretien du jardin, piscine (s’il en a),  driveway, la cuisine, salles d’eau…
- la qualité de construction aux US laisse souvent à désirer….
- les quartiers sont souvent "a dime a dozen", ce qui laisse craindre pour une éventuelle plus-value
- les taxes locales sont lourdes (souvent de l’ordre de 2% du prix d’achat, par an!)
- en locatif, je n’ai pas l’impression que ceux qui louent aux US prennent très soin de leur logement loué
- il y a la question de la responsabilité civile… qui n’est pas du tout à négliger dans ce pays. Assurance, ou création d’une société ’holding’, des coûts et complications en plus
- les impôts pour les non-résidents ne sont pas à négliger, et le code des impôts américain est encore plus pourri et incompréhensible que le système français
- en cas de décès, le gouvernement US prend 15-35% de la valeur du bien au delà de 60.000$, même si la convention fiscale avec la France peut l’atténuer (pas regardé le détail)
- j’ai aussi regardé New York, ville intéressante, mais chère, avec un problème tout particulier: les appartements sont soit dans des coops (prix raisonnables), ou dans des condos (très chèrs). La plupart sont des coops, mais ceux-ci ne sont en règle générale pas adapté à un investissement locatif pour différentes raisons.

Par contre, investir à Londres offre pas mal d’avantages, notamment:
- la proximité, c’est beaucoup plus simple d’aller voir son bien (entre locations, etc)
- c’est vrai que Londres est cher (plus cher que Paris), mais c’est une ville ouverte au monde qui se développe. Londres est au UK mais c’est une ville mondiale. Politiquement c’est stable (beaucoup plus qu’en France), et business-friendly…
- s’il faut repeindre, etc ça représenterait un budget modeste par rapport à la valeur du bien (et sa valeur locatif)
- marché locatif tendu
- souplesse au niveau du système juridique
- zéro imposition au UK jusqu’à £9440, 20% au delà
- pas d’imposition en France (sauf ISF), cependant ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux sur les revenus en France
- pas de imposition sur les plus-values pour les non-résidents au UK
- pas d’impôt foncier ou équivalent

Mais n’ayant jamais investi aux US, ce serait intéressant de lire quelqu’un avec de l’expérience dans le domaine…. surtout après quelques années…

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#19 10/11/2014 13h50 → Immobilier : investir dans l'immobilier à Las Vegas ou aux Etats-Unis ? (immobilier)

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Bonjour,
j’avais hésité à investir au sud de Londres lorsque j’y habitais, mais je n’avais pas été satisfait par la rentabilité à l’époque, en gros du 5% brut. Par contre l’immobilier aux USA offre de bien meilleures perspectives selon moi car la crise des subprimes a littéralement cassé les prix, alors que les loyers se sont maintenus voire ont un peu augmenté. J’ai 5 maisons aux USA, 1 à Tampa, 2 à Atlanta et 2 à Birmingham en Alabama.
Par contre vous avez raison, c’est beaucoup moins accessible que Londres depuis la France (et encore plus depuis que je suis à Bordeaux)
Bons investissements
Tanguy

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