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#1 20/11/2012 20h05 → LMNP : impôt locaux et chambres d'étudiant en location ? (chambre d'étudiants, impôts locaux, lmnp)

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Bonjour,

Nous louons depuis septembre 2010, en location meublé sous le statu LMNP, une maison (environ 160 m² en tout) constituée de 4 chambres d’étudiant, 1 studio et des parties communes.

Avant cette date (sept 2010) nous habitions le studio, il n’y avait alors que 3 chambres de louée à des loyers suffisamment faible pour ne pas avoir a le déclarer aux impôts (particulier louant une chambre de son habitation principale).

En quittant la maison nous avons déclaré les revenus des locations sous le régime micro-BIC.
Le service des impôts nous a demander de mettre à jour les informations relatives aux impôts locaux, ce que nous avons fait en remplissant une série de déclarations (1 pour la maison et 1 pour chaque logements). Ce faisant, nous avons transformer la maison en un immeuble (enfin, je pense).

Je m’attendais à une hausse de notre taxe foncière (quelque chose comme 30, 40 ou 50%), et à un report vers les locataires de la taxe d’habitation.

Je ne m’attendais pas à cela :

1) notre taxe foncière à triplé, passant de 770€ à 2270€
2) chaque étudiant dois payer environ 1 mois de loyer de taxe d’habitation (soit environ 1300€)
3) nous recevons ce jour une taxe d’habitation, à notre nom, de 677€ !

Je ne comprends pas à quoi correspond cette taxe d’habitation puisque nous n’habitons pas la maison.

Au final c’est le jackpot pour la mairie et les collectivités locales.
L’imposition sur la maison à triplé.

Quelqu’un a-t-il une explication à nous fournir ?
Que pouvons nous faire ? (contacter les impôts pour demander des explications ? sous quelle forme ? courrier, téléphone, demande de rdv ?)
La situation est-elle normale ? Devons nous nous attendre à d’autres mauvaises surprises ?

D’avance merci pour votre aide.

Mots-clés : chambre d'étudiants, impôts locaux, lmnp

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#2 20/11/2012 21h09 → LMNP : impôt locaux et chambres d'étudiant en location ? (chambre d'étudiants, impôts locaux, lmnp)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation, un mois avant le déménagement de votre locataire, de lui demander la quittance de sa taxe d’habitation. Si le locataire ne vous présente pas sa quittance, vous êtes alors tenu de signaler le déménagement au centre des impôts (service de la taxe d’habitation) dans un délai d’un mois ; c’est à dire au plus tard le jour du déménagement. Ce délai est porté à trois mois en cas de déménagement furtif.

A défaut de déclaration, l’administration peut réclamer la totalité de la cotisation de taxe d’habitation impayée par le locataire. Il semblerait qu’il soit impossible de contester cette règle qui repose sur le principe de la responsabilité des tiers. A noter que le propriétaire n’encourt aucune responsabilité si le départ du locataire a lieu avant la date de mise en recouvrement de la taxe.

Je le faisais "autrefois" par RAR et le fais aujourd’hui par email, puisque la DGFIP envoi systématiquement un accusé de réception ; pour l’instant j’ai pas encore eu de déboires.

A votre place j’essayerai quand même d’envoyer un courrier au conciliateur de votre centre des impôts.

Evidemment toute correspondance avec le centre des impôts doit toujours se faire par RAR. Pas un courrier dans une enveloppe, mais une ou des feuilles, pliées en trois, scotchées, avec la liasse RAR collée dessus ainsi que l’adresse et les timbres, de sorte que ça ne soit pas contestable.

Je fais de même pour toutes mes correspondances RAR avec les locataires depuis qu’un avocat adverse a mis en doute ma parole quand au contenu d’un RAR dans une enveloppe.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#3 21/11/2012 01h04 → LMNP : impôt locaux et chambres d'étudiant en location ? (chambre d'étudiants, impôts locaux, lmnp)

Modérateur
Réputation :   1078 

Evidemment toute correspondance avec le centre des impôts doit toujours se faire par RAR. Pas un courrier dans une enveloppe, mais une ou des feuilles, pliées en trois, scotchées, avec la liasse RAR collée dessus ainsi que l’adresse et les timbres, de sorte que ça ne soit pas contestable.

Ceci n’est pas vraiment applicable pour une demande de renseignements, d’autant qu’il est aussi possible de la faire par téléphone, en demandant à son interlocuteur de confirmer par écrit ou email ensuite. L’objectif poursuivi est généralement de comprendre ce qui se passe, et on doit sans doute pas mal augmenter ses chances de recevoir des informations en adoptant un mode de communication non agressif (quitte à changer si on n’obtient pas des informations probantes).

Pour ma part, j’ai pour le moment toujours obtenu des réponses satisfaisantes, en contactant simplement l’agent des impôts concerné. Ils s’avèrent souvent bien plus "serviables" et "au service des citoyens" que certains pourraient le penser de prime abord.
Ceci n’est bien sur valable que si on vise à être en règle, et pas une fois qu’on est dans une procédure avec des intérêts clairement divergents (et des règles du jeu par forcément limpides).


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#4 22/11/2012 21h49 → LMNP : impôt locaux et chambres d'étudiant en location ? (chambre d'étudiants, impôts locaux, lmnp)

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Réputation :   

Bigdaddy a écrit :

Bonjour,

[…]

Quelqu’un a-t-il une explication à nous fournir ?
Que pouvons nous faire ? (contacter les impôts pour demander des explications ? sous quelle forme ? courrier, téléphone, demande de rdv ?)
La situation est-elle normale ? Devons nous nous attendre à d’autres mauvaises surprises ?

Bon, connaissant plutôt bien le domaine, je vais essayer de vous donner des pistes.
Tout en sachant que la situation ne me semble pas anormale. Seule la proportion l’est davantage.

Ce qui était auparavant un seul élément : une maison, est effectivement devenue immeuble.
Vous conservez la jouissance d’une partie et le reste a été divisté pour être loué afin d’être productif de revenus.
Ce faisant, il fallait en effet mettre en conformité l’ensemble au niveau cadastrale puisque susceptible d’occupation multiple.
C’est en ce sens que vous avez rédigé de nouvelles déclarations afin de redéclarer les surfaces, éléments de confort et équipements de chacun des éléments de l’ensemble immobilier.

A réception, le service chargé de l’évaluation foncière a pris acte de ces changements et a procédé aux nouvelles évaluations : une par logement concerné.
S’il s’agissait d’une maison "ancienne" (antérieure à 1990 par exemple), il en a peut-être profité pour effectuer une réévaluation à la hausse de la catégorie retenue pour le classement de votre maison dans la monographie communale.
Je ne souhaite pas rentrer trop dans ce genre de détails car c’est un peu technique mais peut-être que le service local a jugé que le classement jusqu’alors retenu était trop faible au vu des volumes et équipements disponibles. De plus, il faut savoir - et c’est mathématique - que plusieurs évaluations distinctes d’une surface totale donneront la plupart du temps une plus grande taxe qu’une seule évaluation de la même surface. Ajoutez à cela que les tarifs retenus pour les appartements ne sont pas toujours les mêmes que ceux des maisons.

Tout ceci mis bout à bout explique l’augmentation que vous avez constatée sur votre taxe foncière.
De la même façon, chaque étudiant ayant la jouissance d’un logement distinct du vôtre est donc soumis de plein droit à la taxe d’habitation s’il occupait le logement au 1er janvier de l’année.

Finalement, la seule chose qui pose problème c’est la taxe d’habitation éditée à votre nom.
Il semble probable qu’il ait été considéré que vous soyiez occupant à titre de résidence secondaire du logement non loué. Si vous n’en aviez pas la jouissance au 1er janvier  et le proposiez à la location de manière permanente, vous pouvez demander que cette taxe vous soit dégrevée.

Enfin, afin de connaître les tenants et les aboutissants de la hausse de l’impôt foncier, je vous suggère de demander à votre centre des finances publiques une copie de la (des) fiche(s) de calcul ayant servi à l’évaluation de l’ensemble immobilier afin de vérifier que les données retenues soient les bonnes et, si cela n’était pas le cas, à faire une réclamation circonstanciée.

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#5 29/11/2012 04h02 → LMNP : impôt locaux et chambres d'étudiant en location ? (chambre d'étudiants, impôts locaux, lmnp)

Modérateur
Réputation :   171 

GoodbyLenine a écrit :

Sky a écrit :

Evidemment toute correspondance avec le centre des impôts doit toujours se faire par RAR. Pas un courrier dans une enveloppe, mais une ou des feuilles, pliées en trois, scotchées, avec la liasse RAR collée dessus ainsi que l’adresse et les timbres, de sorte que ça ne soit pas contestable.

Ceci n’est pas vraiment applicable pour une demande de renseignements, d’autant qu’il est aussi possible de la faire par téléphone, en demandant à son interlocuteur de confirmer par écrit ou email ensuite. L’objectif poursuivi est généralement de comprendre ce qui se passe, et on doit sans doute pas mal augmenter ses chances de recevoir des informations en adoptant un mode de communication non agressif ……….

A ceux qui croient encore qu’une autre communication que la lettre RAR avec l’administration fiscale est opposable :

Instruction 13 L 11 10 du Livre de procédure fiscale a écrit :

41. Les courriers électroniques (courriels) de l’administration en réponse aux questions d’un contribuable ne peuvent pas, en principe, être invoqués par ce dernier sur le fondement des articles L 80 A et L 80 B.
D’une part, si la messagerie électronique offre une grande souplesse et permet des échanges rapides, elle n’offre pas les mêmes garanties que les courriers sur support papier adressés par la voie postale, notamment en termes d’identification de l’émetteur ou du récepteur des messages.
D’autre part, après l’envoi électronique de la demande par le contribuable ou de la réponse de l’administration fiscale, les courriers électroniques peuvent aisément être modifiés de sorte qu’il ne soit pas possible de garantir la sincérité, l’exactitude et l’exhaustivité des informations transmises à l’administration fiscale sur lesquelles elle est amenée à se prononcer ou des courriers électroniques émis en réponse qui pourraient lui être opposés.
Enfin, les prises de position formelle de l’administration fiscale sont encadrées par des délais de réponse, avec, pour certains dispositifs, une acceptation implicite à défaut de réponse dans le délai fixé par la loi (cf. section 2 du Titre 2). En outre, la date précise de la réponse peut avoir une incidence notamment sur l’application dans le temps de la prise de position. Or, en l’absence de mécanisme automatique et sécurisé de datation et d’accusé réception, y compris en l’absence du destinataire (à la différence de la distribution postale), aucune garantie ne peut être apportée sur la date de la demande, le point de départ du délai de réponse en cas d’accord tacite et la date de la réponse de l’administration.
Ainsi, les courriels ne satisfont généralement pas les conditions d’opposabilité, en raison notamment :
- de leur caractère informel,
- de l’absence de mécanisme sécurisé d’identification, de signature, de datation et de preuve de réception électroniques dans le respect du secret fiscal,
- de l’absence de sécurisation de leur contenu.

42. Cela étant, l’opposabilité d’une prise position formelle notifiée à un contribuable par courrier électronique est admise si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
- le contribuable établit la preuve de l’existence de la position formelle prise par courrier électronique ;
- le document produit est complet (avec notamment mention du nom, des fonctions et coordonnées de l’agent) et permet d’établir avec certitude le point de départ (date de la saisine) et l’expiration du délai de réponse ;
- la réponse ainsi faite satisfait l’ensemble des conditions permettant de caractériser sans équivoque une prise de position formelle (avec notamment le rappel des faits et du droit applicable et une prise de position explicite, précise et sans ambiguïté) ;
- la réalité et le contenu de celle-ci ne sont pas contestés par l’administration.

Je vous laisse apprécier la "puissance" de cette dernière condition (en gras) : la réponse serait opposable seulement si l’administration est d’accord pour qu’elle soit opposable. Autant dire que vous avez perdu d’avance.

Dernière modification par Sky (29/11/2012 03h58)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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