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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/12/2010 00h24 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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croyez-vous à une hausse de l’inflation à venir ? si oui croyez-vous à une hyperinflation ?
si oui, comment vous préparez -vous ?

à titre personnel, je crois à une forte hausse de l’inflation afin que nos braves états diminuent le poids de leur dette. J’ai peur qu’à court terme  le livret A rapporte plus que les fonds euro.

Voulant devenir independant financierement dans moins de 10 ans, je suis donc obligé de considérer la question.

Pour me préparer à une possible inflation, je m’apprête à emprunter à taux fixe pour acheter de l’immobilier, un actif tangible.
J’ai également un fond matieres premières en portefeuille ainsi qu’un fond matieres premières agricoles.

Pour diversifier un peu, j’envisage plusieurs pistes :
1- marché de l’art (on trouve des rendements de 16% affichés comme sécurisés mais tant que je n’ai pas bien compris le fonctionnement, je n’en parle pas plus. si qqun connaît, je veux bien qu’il décrive le fonctionnement)
2- pourquoi pas shorter le marché obligataire (il existe un tracker) … ce n’est pas sans risque et pour l’instant j’étudie surtout comment il pourrait prendre place dans une stratégie plus globale.


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#2 01/12/2010 03h37 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Personnellement, je ne crois guère à un scénario d’hyperinflation dans une zone monétaire majeure, ni a une déflation, mais je n’exclus pas que les prix (selon l’indice officiel) puissent varier en France entre -2% et +8% certaines années, même si entre 0 et 4% sera bien plus fréquent. Ceci aurait déjà des effets importants sur la valeur de certains placements, et permettrait (avec 4%, voire parfois 8%) dans la durée de réduire les dettes des états.

Un scénario avec forte inflation en Europe impliquerait de-facto la fin de l’€uro, ou une forte remise en cause de l’€uro (la BCE a pour objectif…. de limiter l’inflation), avec toutes les conséquences que cela aurait (difficile de faire une liste, mais beaucoup de déstabilisations au minimum).
Un scénario de forte inflation dans une, ou plusieurs autres zones monétaire est plus probable (c’est surtout la zone US$ qui auraient des conséquences un peu partout….).

Ce qui est paradoxal, c’est qu’en même temps qu’il y a des pressions inflationnistes (création de monnaie sans actifs tangibles en face), il y a des pressions déflationnistes (main d’œuvre bon marché dans les pays émergents, vieillissement des populations des pays développés, faible croissance ou stagnation ou récession du PIB), si bien que faire un pronostic n’est pas aisé…. L’augmentation de la population mondiale, et des biens produits pourrait-il justifier en partie l’augmentation des masses monétaires en circulation ? Il vaut mieux éviter de prendre une position anticipant de l’inflation avec un fort levier, si on pense qu’un scénario avec déflation n’est pas à exclure.

Il faut aussi relativiser les dettes des états : en face de ces dettes, il y a souvent des actifs tangibles importants (le patrimoine des états, terrains, ressources minières, constructions, sociétés, etc.), en plus des flux de revenus (les impôts) qui augmentent ou baissent en relation avec le PIB.

Un emprunt à taux fixe (ou révisable avec cap : j’ai à plusieurs reprises -fin 1987, fin 2007- pris un emprunt a taux révisable en espérant que les taux baisseraient…. et pour le moment cela s’est avéré plus avantageux que les taux fixes que j’aurais eu au même moment) pour financer un actif tangible immobilier me semble un bon plan (sous réserve que le rendement du bien tangible soit supérieur au cout de l’emprunt, dans les scénarios ’normaux’), avec un risque limité en cas de déflation aussi. Le risque principal, c’est en fait que l’actif se dévalorise, et on le limite en choisissant l’actif pour son utilité/attrait à long terme (en plus de diversifier).

Je suis plus sceptique sur vos autres pistes :
  -> marché de l’art : on s’expose à des effets de mode, et à des valorisations "de Ponzi"
  -> shorter le marché obligataire : en perdra gros si les taux restent durablement bas
             (et je pense qu’il n’est pas impossible que les taux restent très bas longtemps,
                si la croissance ne repart pas, voyez le Japon depuis 10 ans….)

Une autre piste serait l’acquisition de positions sur d’autres types de biens tangibles que de l’immobilier (matières premières, terrains, forets, etc.), éventuellement avec un levier limité de crédit, même si je suis aussi un peu sceptique sur le fait d’avoir un rendement supérieur au coût du financement dans tous les scénarios normaux.

Une autre piste est l’acquisition d’obligation avec rendement indexé sur l’inflation. Mais quand on voit que sur l’US$, le rendement avoisine "inflation - 0.5%", on se demande si c’est bien rentable.

Une autre piste serait l’acquisition d’une position sur le marché des devises (achat d’une devise présentant peu de risque d’inflation / vente de celle sur laquelle on anticipe l’inflation). Mais là aussi, le risque est important.


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#3 01/12/2010 09h28 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Et pourquoi, pas simplement se positionner plus simplement sur des titres en direct de sociétés telles celles présentées sur ce blog?

C’est un bon moyen de lutter contre l’inflation.

Les bigcaps solides augmentent leur dividende de manière récurrente, même si, pour la plupart, les rendements sont plus faibles que des "réelles" valeurs de rendement type FTE mais au moins, il y a progression systématique.

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#4 01/12/2010 22h52 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Juste pour rebondir sur la remarque de Gimli concernant la diversification sur le marché de l’art.

Cela me parait extrement délicat en terme de placement surtout quand je vois le terme "sécurisé" associé. Je ne suis nullement expert mais disons que cela fait 15ans que je suis certaines ventes d’art que ce soit en France ou dans les pays limitrophes (belgique, allemagne, suisse en particulier) et je serais bien incapable d’avoir une vision placement/rentabilité (beaucoup d’artistes qui ont flambé en 1990 n’ont toujours pas retrouvé les mêmes niveaux).

Les prix sont tenus voire créés par les galeries et surtout les collectionneurs de renom qui influence le marché.

Ce qui rend l’approche encore plus complexe est le fait que les grands noms connus, voire mouvements bien répertoriés en France n’ont quasimment de valeur marchande qu’en France.

A mon sens le marché de l’art se limite à une danseuse d’investissement quand on aime cela et que cela fait partie de ses passions. Si on raisonne placement on peut effectivement sélectionner les oeuvres de telle année plutôt que telle autre, ou tel format, tel support, etc…Et comme toujours il faut diversifier. Quoiqu’il en soit en ce qui me concerne je me dis que si j’ai la chance que certaines oeuvres compensent le fait que d’autres ne vaudront quasiment plus rien c’est déjà pas mal. S’il y a une plus value je dirais tant mieux mais ce n’est pas réellement mon objectif (et cela m’évitera d’être déçu).

Si d’autres "forumistes" ont une autre vision je suis preneur d’expérience.

Crown

Dernière modification par Crown (07/09/2011 16h18)

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#5 02/12/2010 08h20 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Crown a écrit :

A mon sens le marché de l’art se limite à une danseuse d’investissement quand on aime cela et que cela fait partie de ses passions.

C’est bien mon avis aussi. Ou pour diversifier un patrimoine déjà bien gros.

gimli a écrit :

croyez-vous à une hausse de l’inflation à venir ? si oui croyez-vous à une hyperinflation ?
si oui, comment vous préparez -vous ?

à titre personnel, je crois à une forte hausse de l’inflation afin que nos braves états diminuent le poids de leur dette. J’ai peur qu’à court terme  le livret A rapporte plus que les fonds euro.

Voulant devenir independant financierement dans moins de 10 ans, je suis donc obligé de considérer la question.

Bien malin celui qui le sait. Comme le dit GoodbyLenine, les forces déflationnistes et inflationnistes vont-elles s’équilibrer ou non ? C’est d’autant + impossible à prévoir que cela va dépendre aussi des banques centrales.

Aussi, investir en essayant d’anticiper ce type de choses me parait simplement spéculatif. Ni +, ni -.

La voix de la sérénité est simplement de tenir compte des deux options en faisant un mixte de produit sensible à l’inflation ou à la déflation et de conserver un part relativement liquide de son patrimoine pour pouvoir faire des arbitrages une fois qu’un scénario se dégage des scenarii.

gimli a écrit :

Pour me préparer à une possible inflation, je m’apprête à emprunter à taux fixe pour acheter de l’immobilier, un actif tangible.
J’ai également un fond matieres premières en portefeuille ainsi qu’un fond matieres premières agricoles.

C’est sain, tant que ça n’est pas 100% de votre patrimoine et que l’opération immobilière est + ou - auto-financée (et donc ne constitue pas seulement un pari sur l’avenir en visant une +value). (mon opinion)

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#6 03/12/2010 12h15 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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@Crown :
je suis entièrement d’accord avec toi concernant le marché de l’art en direct
en fait, j’aurais dû préciser - mais je ne voulais pas faire de pub pour qqchose que je connais mal- mais je parlais d’investissement par le biais de sociétés qui soit-disant garantissent les revenus

qqs ex :

inveximmo.com

http://www.mon-placement-financier.com/ … %20art.htm

rappel : je n’ai pas testé ce type de produit et n’ai aucun lien avec ces sociétés

@Philippe :
J’ai peut-être été maladroit mais mon propos n’était surtout pas de jouer à Nostradamus pour deviner l’avenir (même les pros se plantent) et ensuite de tout miser sur ce qu’on prédit.
ce serait spéculatif j’en conviens.

mon propos était de dire que si l’on croit plus à une solution qu’à une autre, sur un horizon  de 10 ans, il parait logique de s’en prémunir dans son allocation d’actifs (loi des probas).
Sur un horizon plus lointain, je m’en serai moins préoccupé.

Mais encore une fois, je reste prudent et n’exclut pas la déflation de mes raisonnements.
Comme en tout, j’évalue les risques de ma "stratégie" d’allocation dans le cas où cela se passerait mal.
Je suis adepte du ré-équilibrage du patrimoine (ou rebalançage) mais mon allocation est amenée à évoluer au fil du temps (10 ans, c’est finalement assez court)

Dans la mesure où ca ne représente qu’une partie de mon patrimoine et où je compte bien autofinancer le bien immobilier, les risques déflationnistes m’impacteraient mais pas trop.
Cela impacterait ma capacité d’épargne mais ne remettrait pas en cause l’intérêt de l’achat immobilier.

Mon propos était simplement de proposer des pistes de diversification pour se prémunir de l’inflation et d’échanger sur des pistes qui me seraient inconnues.


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#7 07/06/2012 11h00 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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SECURISER  20 %  DES ACTIFS  disponibles

Je suis retraité, Hors valeur de ma résidence principale payée,
je souhaiterais sécuriser  20 % de mes autres actifs dont la proportion de la valeur est la suivante :

- 75 % d une dizaine de  parts SCPI diverses  dont la moitié achetée  en nue-propriété à 5 ans
(Immorente, PFo2,  Novapierre )
Je n ai pas besoin de revenus supplémentaires actuellement, mais dans 5 ans -oui -

- 15 % d actions diverses qui ont pris un bouillon mais que je veux conserver
-20 % de mes actifs complémentaires se présentent  sous la forme de livrets et compte courant :
Ma question se pose sur ces 20 % donc

-  20% du cash à sécuriser pour moité , mais pas dans un produit sophistiqué auquel je ne comprends rien
Devenir-rentier me semble le site le plus approprié pour obtenir une réponse pertinente
  Amicalement

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#8 07/06/2012 13h47 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

Modérateur
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Swx,   si en plaçant 100% en Suisse, on obtient  75% + 15% + 20%, je comprend mieux que certains soient tentés…. wink  (vos "75%" ne sont sans doute que "65%") (ou les "15%" seulement "5%" Mamco…)

Blague à part, que signifie pour vous "sécuriser" ? Contre quel genre d’aléas voulez-vous être protégé ? Quel genre de rendement (éventuellement inférieur à l’inflation) êtes-vous disposé à accepter ?

Si ces 20% doivent juste être disponible "à vue", et limiter les impacts des variations de change, et vous permettre de supporter vos charges pendant un certain temps, et que ces charges sont au 3/4 en Suisse et 1/4 en France (par exemple), alors pourquoi ne pas mettre 3/4 sur des placements à vue en Suisse (en CHF) même si c’est pour avoir un rendement inférieur à 1% (je ne caonnais pas les placement en Suisse), et 1/4 en France (en €uros) par exemple sur les livrets A et LDD et CEL et livrets bancaires ?

Si vous voulez sécuriser contre une défaillance des banques (suisses et françaises… mais si elles défaillent il faudra avoir une ferme, et savoir l’entretenir), allez voir du côté de l’or (pièces) ou des billets de banque (en devises variées) bien cachés/protégés dans un coffre (ou dans l’abri anti-atomique).

Dernière modification par GoodbyLenine (07/06/2012 14h39)


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#9 07/06/2012 19h01 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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GoodbyLenine a écrit :

Un scénario avec forte inflation en Europe impliquerait de-facto la fin de l’€uro, ou une forte remise en cause de l’€uro

Pouvez-vous développer votre idée?

GoodbyLenine a écrit :

Il faut aussi relativiser les dettes des états

Pour la France, je le pense aussi : dette totale = privée + publique = 210% du PIB, or on a vu bien pire lors de deleveragings précédents.

GoodbyLenine a écrit :

Ce qui est paradoxal, c’est qu’en même temps qu’il y a des pressions inflationnistes (création de monnaie sans actifs tangibles en face), il y a des pressions déflationnistes (main d’œuvre bon marché dans les pays émergents, vieillissement des populations des pays développés, faible croissance ou stagnation ou récession du PIB), si bien que faire un pronostic n’est pas aisé.

Je rajouterais un facteur capital : l’état du marché du travail en Europe du sud, France incluse, très défavorable à l’offre de travail, facteur de pression à la baisse des rémunérations (du moins des rémunérations totales salariés+chômeurs).

Egalement, la chute des gains de productivité en Europe du Sud ne laisse en rien espérer une hausse des salaires réels, ceci à relier au positionnement bas de gamme de ces pays : pas de création de valeur = emplois peu qualifiés = salaires réels faibles (analyse très convaincante de artus, entre autre).

Pour ce qui est des facteurs inflationnistes, j’en vois tout de même un, et de taille. J’aimerais vos avis car il ne s’agit là que d’une analyse encore floue pour moi.

Je m’explique : nous sortons à peine (si nous en sortons encore) d’une bulle de crédit, durant laquelle tout s’est trouvé gonflé artificiellement MAIS POURTANT en réel, pas seulement en nominal: prix des actif MAIS AUSSI consommation réelle (voyez tous les pavillons avec piscine pour les ménages d’employés à 2 salaires!).

Les niveaux de vie, AUTREMENT DIT LES SALAIRES REELS, doivent donc BAISSER (puisque nous entamons le deleveraging). Or, les revenus salariaux étant fixes (sauf "variabilité totale" pour ceux qui se retrouveront au chômage!), les quantités (donc le salaire réel) ne peuvent baisser QUE SI les prix nominaux augmentent = inflation. Ce qui serait logique serait donc, si ce raisonnement est juste, c’est UNE STAGFLATION.

Bien sûr, si les pertes d’emploi sont suffisantes, on peut aussi concevoir une inflation réelle positive même avec une inflation nominale nulle, à condition que la somme des salaires nominaux (des actifs + les chômeurs) fonde sous l’effet du chômage. Là on aurait une déflation nominale mais une inflation réelle.

J’attends vos apports…

GoodbyLenine a écrit :

je pense qu’il n’est pas impossible que les taux restent très bas longtemps, si la croissance ne repart pas, voyez le Japon depuis 10 ans….

J’en ai bien peur aussi. Certes, il y a encore un an, les taux Français étaient encore à plus de 3%, et ce n’est pas quelques mois à 2% sur le 10 ans qui peuvent plomber le rendement total des portefeuilles obligataires. Mais, combien faut-il que ces taux bas durent pour commencer à diluer les rendements?…

Plus globalement, ne nous prépare-t-on pas une expropriation des obligataires, dans lesquels à tort ou à raison j’inclus les propriétaires locatifs (voyez le projet de décret sur le blocage des loyers!! si le loyer devient seulement indexé sur l’inflation et si celle-ci est faible on est un peu dans le cas d’un support à revenu fixe, non?) non pas seulement par l’inflation, mais faute de ça par les rendements?

Dernière modification par placementapapa31 (07/06/2012 19h03)

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#10 07/06/2012 19h43 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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C’est une question que je me pose depuis quelques années - et je me dis qu’une façon relativement indolore de réduire son endettement pour l’Etat serait de laisser filer un peu l’inflation. (Comment ? C’est un autre problème)

La solution que j’envisage serait d’acheter des SCPI (en espérant un rendement brut de 5%) financées par un emprunt (TEG de l’ordre de 4% aujourd’hui)

Si statut quo, je bénéficierai d’un petit effet de levier.
Si inflation, les loyers devraient croître en nominal - l’emprunt à taux fixe serait remboursé plus aisément.

Seul bémol : les loyers peuvent baisser en nominal. Là, je serais coincé pour 15 ans.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#11 07/06/2012 20h27 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Il faut rappeler que l’inflation peut être de divers natures et trouver divers origines comme :
- l’inflation par surchauffe : moyens de production sous-dimensionnés par rapport à la consommation,
- l’inflation par les coûts : produits importés (matières premières…),
- l’inflation par expansion monétaire : hausse des crédits distribués (action sur les taux…), émission de monnaie créée ex nihilo par les États et banques centrales,
- l’inflation par fuite devant la monnaie. Elle se produit  en période de crise d’hyperinflation, où par phénomène de cercle vicieux, la population se rabat sur n’importe quel bien tangible pour fuir une monnaie qui se dévalorise chaque jour.

Le raisonnement est toujours le même :

- Actifs qui devrait souffrir d’une augmentation sensible de l’inflation : cash, obligations, fonds euros…
- Actifs qui peuvent protéger d’une inflation = d’une part les "tangibles" par exemple : or, actions de pétrolières/parapétrolières en cas d’inflation par les couts notamment…, d’autre part l’obligataire négatif/short (représenté essentiellement pour le particulier par des crédits immobiliers à taux fixe )…

Comme rien n’est certain, le principal est d’avoir un patrimoine équilibré dont une partie serait protégée d’une hausse sensible de l’inflation, mais dont une autre partie serait bienvenue au cas où l’avenir pointe plutôt sur l’opposé…ça évite de se faire trop mal à la tête sur ce débat inflation/déflation qui n’en finit pas !

Dernière modification par julien (07/06/2012 23h58)

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#12 07/06/2012 22h29 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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On finira par me taxer d’idôlatrie, mais Buffet a répondu à la question avec brio et simplicité - comme d’habitude.

Warren Buffet a écrit :

The single best way to protect yourself from inflation is to preserve your earnings power.

Etre propriétaire d’actifs qui génèrent de gros volumes de cash (type Coca Cola) me semble effectivement un excellent moyen de composer avec l’inflation.

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#13 07/06/2012 23h41 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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SECURISER  20 %  DES ACTIFS  disponibles (2)

La réponse  que m a faite GBL  sur ce sujet justifie de vous mettre en garde contre des Agents infiltrés,  chargés de la traque contre  l évasion fiscale -
Mas question n était pas suffisamment explicite -
Elle  n était en rapport qu avec des actifs  en euro, qui comprennent 20 % de cash .
Je veux conserver  mon  cash   disponible dans cette monnaie  mais le sécuriser  à moyen terme dans un produit dont  je comprends le fonctionnement

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#14 08/06/2012 01h41 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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thomz a écrit :

On finira par me taxer d’idôlatrie, mais Buffet a répondu à la question avec brio et simplicité - comme d’habitude.

Warren Buffet a écrit :

The single best way to protect yourself from inflation is to preserve your earnings power.

Etre propriétaire d’actifs qui génèrent de gros volumes de cash (type Coca Cola) me semble effectivement un excellent moyen de composer avec l’inflation.

On conçoit très bien que des actions d’entreprises à fort pricing-power (surtout si elles peuvent maintenir à la fois les prix et les volumes) protègent de l’inflation, enfin, pour parler plus précisément, il semble logique que les dividendes de ces entreprises (à taux de taxation constant…) conservent leur pouvoir d’achat - encore s’agit-il ici à mon avis d’un pouvoir d’achat relatif, et non absolu, car en cas de baisse généralisée du pouvoir d’achat dans une économie on peut imaginer que les profits des entreprises baissent aussi, mais dans ce cas le différentiel réel avec les autres revenus, par exemples salaires, devrait être maintenu (désolé j’ai du mal à formuler cela plus clairement, mais cette question de maintient de pouvoir d’achat relatif a été abordée par semirentier dans la discussion "Vous ne serez pas rentier").

Quoiqu’il en soit, et mis à part ce dernier problème, on protège ainsi la valeur réelle d’une rente, et non celle d’un capital : ces deux objectifs sont en partie distincts.

Ainsi je crois bien que dans le grand bear market 65-82, les actions dividendes non réinvestis non pas protégé de l’inflation, mais par contre avec dividendes réinvestis, la protection n’a pas été négligeable : sauf erreur "seulement" -0,4% réel en annualisé sur la période. Cela n’est pas une perte négligeable, mais cela constitue tout de même une certaine protection.

JF de Laulanié et IH, notamment, séparent bien ces deux aspects : si on souhaite une rente, il faut qu’elle soit en valeur réelle constante, et, à la limite, peu importe les oscillations de la valeur du portefeuille. Bien sûr le capital est important si on a par exemple programmé un achat (par ex immo ou autre projet) à moyen-LT.

Dernière modification par placementapapa31 (08/06/2012 01h45)

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#15 08/06/2012 08h09 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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MAMCO  et FISCALITE SUISSE :
Pour un non-résident qui ne bénéficie pas d un forfait fiscal et  qui habite en Suisse soit un peu moins d un million  de personnes - la fiscalité est réglée par des accords bilatéraux ,pour un français  les impôts seront  un peu moins élevés qu en Métropole  -
L administration fiscale suisse est  moins inquisitive , et si vous pouvez argumenter sur votre bonne foi , elle est compréhensive
L évasion fiscale suisse existe aussi ,  mais éluder ses impôts Suisses , ou travailler au noir n est  pas un sport national. L Administration fiscale suisse  ne cherchera pas  absolument de  savoir    excepté  sur dénonciation  (sport assez rependu  celui-là ) que vous possédez un château en Espagne .
Le rôle de paradis fiscal  Suisse pour un étranger s éteint -
Mais si vous voulez persister , il  vous sera difficile  de trouver une banque qui accepte vos fonds , et d ici peu les intérêts dont on  créditera  votre compte seront NEGATIFS

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#16 08/06/2012 18h00 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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@Swx   je n’ai aucune intention d’aller vivre en Suisse, et vos messages sont instructifs (le mien était plus taquin et humoristique smile)


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#17 08/06/2012 20h33 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Bonjour,

En lisant the Contrarian investment strategies de David Dreman, on voit qu’historiquement, le seul support qui a réussi à contrer l’inflation efficacement à long terme sont les actions. Je ne vois pas pourquoi cela changerait, car ce sont bel et bien les entreprises viables qui arrivent le plus facilement à répercuter l’inflation sur leurs prix. Et au final, ce sont les entreprises viables qui finissent par rentrer dans les indices.

Pour les plus "catastrophistes", certains multimillionaires et milliardaires américains achètent des résidences immobilières de luxe louées à crédit. Pourquoi faire ? Si les obligations font défaut, leur crédit est cadeau. Sinon, ils touchent en moyenne 4% l’an sur les résidences de luxe, ce qui leur permet de payer le coût du crédit. Ils espèrent que la pierre va perdre moins de valeur que l’argent ensuite. C’est une façon cheap de shorter les obligations en quelque sorte.

Pour ma part, j’adopte bêtement la première approche.

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#18 09/06/2012 19h31 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Sergio8000 a écrit :

Pour les plus "catastrophistes", certains multimillionaires et milliardaires américains achètent des résidences immobilières de luxe louées à crédit. Pourquoi faire ?

Ceci semble très intéressants, mais j’ai du mal à saisir précisément les mécanismes en jeu.

Si les obligations font défaut, leur crédit est cadeau.

Pourquoi ? Quelles obligations ?

Sinon, ils touchent en moyenne 4% l’an sur les résidences de luxe, ce qui leur permet de payer le coût du crédit.

Mais si les loyers baissent ?

Ils espèrent que la pierre va perdre moins de valeur que l’argent ensuite.

Oui ça je crois que je vois.

C’est une façon cheap de shorter les obligations en quelque sorte.

Shorter ?

Mais cette stratégie est-elle valable en cas de déflation?

Je me souviens d’un article sur la déflation japonaise, expliquant que les prix immo baissant, les emprunteurs se retrouvaient avec un bien valant moins que le solde du crédit restant. Ce qui posait des problèmes, mais que j’avais mal compris je dois dire (en effet, quel est le problème : pourquoi les emprunteurs vendraient-ils obligatoirement leur bien DANS LE BUT de solder le crédit ?)

Dernière modification par placementapapa31 (09/06/2012 19h34)

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#19 09/06/2012 20h41 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Votre exemple japonais, la "negative equity" pose problème notamment pour les jeunes couples qui se retrouvent "prisonniers" d’un studio alors qu’ils veulent fonder une famille.

Shorter = jouer à la baisse

Pour le rapport immobilier de luxe à crédit et obligation je ne vois pas non plus le rapport… Par contre, avoir un crédit peut être effectivement une forme de protection contre l’inflation. Sous réserve que les rentrées d’argent (salaires, loyers, placement, etc) suivent l’inflation.

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#20 10/06/2012 19h37 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Bonjour,

Je vais essayer de rendre le raisonnement plus concret.
Imaginez que vous prenez un crédit à 4%, et que vous pensez qu’il y aura hyperinflation.
Cela veut dire que pour la combattre, les banques centrales devront monter les taux et vos obligations d’Etat vont baisser en termes de valeur faciale. Les taux étant au plus bas actuellement, surtout aux US, vous voulez encaisser un profit en shortant les obligations. Seulement, vous ne savez pas combien de temps cela va prendre, et tenir un short coute cher.

Imaginons maintenons que j’achète une résidence pour 1 000 000 de $. Elle peut générer un profit locatif de 60 000 $ sur le marché américain pré-taxes (6%). Le minimum qu’une banque va me prêter est de 650 000 $, à 4,75%. Je devrai payer 30 875 $ d’intérêts et aurai un cash flow pré taxes de 28 125 $, soit 2.8125%, et cela correspond à 8% sur mes 350 000 investis.

Que se passe-t-il si les taux d’intérêt doublent ou triplent à cause de l’hyperinflation ? Les obligations vont chuter de 50%, ce qui veut dire conceptuellement que mon crédit de 650 000 $ vaut deux fois moins à ce moment là. Evidemment, il y a une approximation, mais c’est pour faire comprendre l’idée : je me fais conceptuellement 350 000 $ de plus sur cette durée. Si cette durée est 5 ans, ça fait du 70 000 $ par an.

Ainsi, notre revenu locatif plus la baisse des taux devient 60 000 + 70 000 = 130 000 $. Nos intérêts nous coûtent toujours 30 875$, donc, net d’intérêts, on ramasse 99 125$.
Le cash flow pré-taxes sur nos 350 000 $ investis représente alors 28.32%. Pas mal pour un si petit risque.

On peut aussi emprunter en-dessous de 4,75% et acheter beaucoup plus cher qu’un million.
Si les taux d’intérêts baissent, vous pouvez refinancer le crédit à un taux plus bas.

On parle dans ce thread d’hyperinflation, pas de déflation, donc la stratégie ne marche pas pour la déflation. Toutefois, je ne vois pas de déflation dans le monde moderne car les banques centrales vont imprimer si cela arrivait. Ce ne serait pas long-terme à mon avis.

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#21 10/06/2012 23h11 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Pour dire la même chose que Sergio en d’autres mots, un crédit à taux fixe est une protection contre l’inflation car :
  - Analysé isolément comme actif, c’est schématiquement l’équivalent de la vente à découvert d’une obligation LT à taux fixe. Or, quand les taux montent ce type d’obligations baissent et inversement…(explication financière)
  - On comprend bien que s’il y a inflation, la monnaie perdra de la valeur…et donc les salaires/revenus/intérêts de livrets augmenteront en valeur nominale (pas nécessairement en valeur réelle). De là les échéances fixes de l’emprunt seront de + en + faciles à rembourser, pour finir par être remboursées en monnaie de singe.(traduction dans les faits de l’explication financière)
C’est un peu ce qui s’est passé avec la génération qui a acquis des biens immobiliers avec un crédit à taux fixe dans les années 60…remboursement des dernières échéances du crédit en monnaie de singe et donc assez indolore après que soit passée par là l’inflation à 2 chiffres des années 70

Dernière modification par julien (10/06/2012 23h22)

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#22 15/06/2012 01h50 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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sergio8000 a écrit :

Que se passe-t-il si les taux d’intérêt doublent ou triplent à cause de l’hyperinflation ? Les obligations vont chuter de 50%, ce qui veut dire conceptuellement que mon crédit de 650 000 $ vaut deux fois moins à ce moment là. Evidemment, il y a une approximation, mais c’est pour faire comprendre l’idée : je me fais conceptuellement 350 000 $ de plus sur cette durée. Si cette durée est 5 ans, ça fait du 70 000 $ par an.

Ce ne serait pas long-terme à mon avis.

Je ne suis hélas pas encore très familier du raisonnement financier (mais je travaille…). Je ne comprends pas votre mécanisme. Pourquoi dites-vous "mon crédit vaut 2 fois moins cher si les obligations chutent suite à la hausse des taux"?

sergio8000 a écrit :

vous pensez qu’il y aura hyperinflation.
Cela veut dire que pour la combattre, les banques centrales devront monter les taux

je ne vois pas de déflation dans le monde moderne car les banques centrales vont imprimer si cela arrivait.

Là je ne comprends pas votre raisonnement : si les BC impriment POUR créer de l’inflation (par ex pour alléger le service des dettes), pourquoi en même temps voudraient-elles la combattre en montant les taux? (annulant ainsi l’allègement précédemment obtenu, il me semble)

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#23 15/06/2012 09h37 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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Supposons que votre placement vaut 100€ et génère 2€ cette année là.
Supposons que votre taux directeur passe à 4%. Un individu peut placer 100 et gagner 4€ cette année. Que vaut alors votre placement ? deux fois moins parce que pour générer 4€, vous devez mettre deux fois plus.

Votre crédit est un placement de votre banque, qui se dévalue de manière similaire à votre propre placement.

Les BC ont imprimé pour créer une inflation et éviter une récession de type Japon pendant plusieurs décennies. Toutefois, si l’on passe à un mode hyper-inflation, les BC ne seront pas très heureuses non plus et devront la combattre. Alors elles monteront les taux pour dévaluer les prêts. Ceci ne se produira pas aux USA dans un futur immédiat, mais pourquoi pas en 2015 ?
C’est en tout cas contre ce scénario qu’on se protège en shortant les obligations soit de manière directe, soit par des crédits pour acheter de l’immobilier de luxe. Vous avez parfaitement le droit de ne pas croire qu’il y aura hyperinflation (mais si vous regardez l’inflation alimentaire lorsque vous faîtes vos courses, vous remarquerez peut être une tendance de hausse jamais constatée auparavant en France).

Juste pour être clair, si les banques augmentent leurs taux d’intérêts:
les prêts deviennent plus chers, les citoyens empruntent moins et sont incités à épargner plutôt qu’à dépenser, il y a moins d’argent en circulation et la demande baisse, ce qui entraîne généralement une chute des prix et donc du taux d’inflation.

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#24 15/06/2012 10h06 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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bonour,

je voudrais revenir sur le sujet de fond : les risques hyperinflationnistes.

les économies françaises et européennes sont bien plantées et l’économie mondiale a pris un coup de ralentissement récemment.
les prix des matières premières baissent.
la demande baisse.
les taux d’intéret sont au plus bas dans un contexte où de surcroit l’immobilier est haut et ne peut guère qu’être stable ou baisser.

certains banquiers ont le toupet de parler de remontée des taux et d’inflation, mais je crois quand même qu’un peu de clairvoyance et d’analyse macroéconomique nous montrent qu’il s’agit là de plaidoyers pro domo ou en d’autres termes de discours commerciaux sur le thème "dépêchez vous messieurs-dames car à ce prix là ça ne va pas durer!".

je ne vois pas bien d’où peut venir la menace inflationniste. la menace déflationniste, oui ! et si je devais me préparer à quelquechose, ce serait bien aux problèmes déflationnistes.

bien sûr sur longue période, le cout de l’énergie va plutôt avoir tendance à monter, mais ce sera assez progressif.

on peut toujours tout imaginer et vouloir se prémunir contre tout mais dans ce cas, il faut revoir "Mars attacks" pour prévoir un plan de bataille…

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#25 15/06/2012 10h19 → Hyper-inflation et inflation : comment se protéger ?

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rick a écrit :

l’immobilier est haut et ne peut guère qu’être stable ou baisser.

rick a écrit :

bien sûr sur longue période, le cout de l’énergie va plutôt avoir tendance à monter, mais ce sera assez progressif.

Comme vous etes plein de certitudes!

Pour le reste, la France n’est pas le Zimbabwe. Le scenario hyper-inflationniste type Weimar me parait plus relever du fantasme d’editorialiste en manque de papier a vendre que de l’analyse serieuse.

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