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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/11/2012 21h49 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bonjour à tous,

Je reviens après un moment d’absence prenant mon temps pour l’évolution de mon projet notamment au vu de la conjoncture mais j’ai du perdre mon ancien pseudo ou mon compte a été supprimé.

J’ai une petite question pour les personnes averties…

Que pensez vous d’un montage de ce type lors de l’acquisition d’un immeuble à but locatif ? :


SCI à l’IR : Nue propriété et cession de l’usufruit pour 12 ans par exemple
SCI à l’IS : Usufruitière pendant 12 ans.

La société usufruitière permet ainsi le remboursement de l’emprunt.

Cela permet de combiner les avantages des deux type de SCI, notamment amortissement pour l’IS et facilité pour la vente de l’immeuble à moindre frais par l’IR.

Cependant, cette situation se conçoit aisément pour une SARL et une SCI à l’IS. Mais dans ce cas-ci n’y a-t-il pas risque d’abus de droit ou autres sanctions par l’administration fiscale?

Le problème, je pense, c’est la cause du contrat de société pour celle à l’IS n’est-elle pas uniquement fiscal?

Si vous pouviez, par ailleurs, m’expliquer plus précisément ce montage pour ceux en ayant la connaissance. Il n’y a en effet que très peu d’informations à ce sujet sur internet et cela est inexistant dans les livres relatifs à la SCI (ceux en ma possession en tous cas). [Je parles bien ici de SCI IR + SCI IS et non SCI + SARL]

Meci d’avance pour vos réponse.
Bien cordialement,
Invest35

Message édité par l’équipe de modération (23/03/2016 11h05) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is

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#2 14/11/2012 22h29 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bonjour,

C’est effectivement un montage d’optimisation fiscal pour lequel il faut bien blinder les deux structures afin d’éviter les problèmes d’abus de droit.

Ce type de montage peux s’envisager avec une SCI Is pour Mr et Mme et une SCI IR pour les enfants majoritairement.
La SCI Is détiendrait l’usufruit pour un cout de 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans et la sCI Ir détiendrait la nue propriété.

Pour optimiser au mieux , vous pouvez faire un apport à la SCI IS en compte courant pour acheter l’usufruit de la SCI Ir , les revenus locatifs de la SCI Is seront annulés fiscalement par l’amortissement.

Seule la CRL ( 2,5 % ) sera due , les revenus peçus permettront de rembourser les comptes courants  sans fiscalité sur les dividendes ni impact fiscal dans l’IRPP.

AU bout de 10 à 20 ans suivant votre choix , le remembrement sera faite au sien de la SCI IR et le bien sera majoritairement aux enfants.

Dans votre exemple de 12 ans cela correspond à 46 % de la valeur du bien pour la valeur de l’usufruit.

Il faut quand même penser à rembourser l’emprunt de la SCI IR …..   

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 14/11/2012 22h50 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bonsoir Philippe,

Merci de votre réponse.

Donc sci à l’IS et sci à l’IR ne peuvent avoir les mêmes associés?

N’est-il pas possible de faire la sci à l’is acheter pour imaginons 80-90% l’usufruit et à ce moment-là, savez vous quelle durée cela représenterait?

Dans ma perspective, la SCI à l’IR aurait fait un apport mais sans emprunts, la SCI à l’IR emprunt maximum jusqu’à 90 voir 100 % de la valeur à l’achat. C’est un peu (beaucoup) utopique?

Mais si, comme vous le dites, la SCI à l’IR fait l’emprunt ça peut avoir le bon côté d’avoir un impacte sur l’imposition non?

Si l’on rembourse l’emprunt de la sci à l’IR, cela empêche l’autofinancement (encore utopyque) non ?

Merci d’avance de votre réponse.
cordialement,

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#4 15/11/2012 00h33 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Invest35 n’a rien écrit sur l’objectif de ce montage. Or c’est un point important !

Si le montage de l’opération n’a pas un objectif clairement justifiable et différent de "éviter l’impôt" (ce qui sera an particulier difficile si les 2 SCI ont les mêmes associés), ou si le prix de l’usufruit (de la nue-propriété) n’est pas justifiable et calculé en fonction de sa valeur économique, le risque d’avoir des ennuies avec le fisc est important.

Par ailleurs, avec la fiscalité actuelle (exonération après 30 ans seulement pour les personnes physiques, donc pour les biens détenus via une SCI IR), dans de nombreux cas  il n’est pas du tout évident qu’un tel montage ait un réel intérêt financier.

En outre, il ne sera pas facile du tout de faire financer un tel montage avec des emprunts (essayez, bon courage !).

A mon avis, il n’y a d’ailleurs pas une grande différence avec un montage SCI IR + SARL. Pour vous (Invest35) ça semble très différent, et je serais bien curieux que vous expliquiez pourquoi ça le serait.

PS : Pour récupérer un ancien pseudo, un email à IH doit être suffisant….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 23/03/2016 01h12 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Tout investisseur immobilier s’est probablement déjà interrogé sur l’existence d’un montage juridique permettant de bénéficier des meilleurs avantages économiques et fiscaux tout au long de leur investissement (constitution du patrimoine, réinvestissement des bénéfices, sortie de dividendes, transmission).

Force est de constater que l’instabilité fiscale passée et à venir rend le résultat de cet exercice des plus fluctuant.

je me demande donc, à ce jour, quelle serait la stratégie optimale pouvant réponde à cet attente, tout en offrant suffisamment de flexibilité en cas de changement de législation.

A mon stade de réflexion, le démembrement temporaire étant passé de mode (Loi de finance rectificative pour 2012) une piste semble se démarquer :

- Constitution d’une ou plusieurs SCI à l’IR détenant de l’immobilier locatif
- Constitution d’une SCI à l’IS (mère) détenant des parts de la (des) SCI fille
- Imposition à l’IS en vertu de la transparence fiscale de la SCI.

Cette solution, exposée par Pascal DENOS (SCI, éditions EYROLLES, 2016) semble séduisante, permettant de bénéficier d’une fiscalité attractive pendant la constitution du patrimoine et d’une exonération de la plus-value en cas de revente au bout de 30 ans.

Des remarques concernant ce type de montage ? Des idées de montage plus pertinent permettant le cumul des avantages IR/IS sans les inconvénients ?

Dernière modification par parador (23/03/2016 01h13)

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#6 23/03/2016 01h40 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bonjour, je n’ai pas creusé le montage SCI à l’IR détenue par une société à l’IS plus que ça depuis, mais je vous invite à lire la file suivante où j’avais soulevé cette solution, et j’avais eu des réponses très pertinentes qui démontraient les limites de la possibilité d’exonération de la plus-value avec ce montage (qui nécessite d’ailleurs un démembrement de propriété, qui d’après ce que j’ai compris, pose un un problème de plus-value lors du démembrement en lui-même):

http://www.devenir-rentier.fr/t10271

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#7 23/03/2016 12h39 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Merci pour ce lien, les informations obtenues sont effectivement très utiles.

Pour info, je suis propriétaire d’un immeuble de rapport via une SCI à l’IS, phase remboursement d’emprunt, qui génère un cash-flow important placé en réserve. Je souhaite créer une société mère à l’IS afin de faire remonter cet excédant de trésorerie et le réinvestir dans une autre SCI fille qui investira dans un  nouvel immeuble de rapport. Le lien les unissant pourra prendre la forme d’une intégration fiscale ou d’un régime mère-fille, je n’ai pas encore tranché. Une amie notaire m’a parlé de la possibilité de domicilier la holding dans un autre pays Européen, à réfléchir.

Je souhaite réinvestir ma réserve dans une nouvelle SCI car je serai à la limite des 38000€ de bénéfices une fois l’amortissement terminé. Souhaitant rester à 15% d’imposition des bénéfices, je n’ai pas d’autre choix. Ma recherche de flexibilité m’a incité à pencher vers la création d’une SCI (fille) à l’IR mais j’ai quelques doutes.

En effet, je connais bien le montage classique suivant : Holding à l’IS + SCI à l’IS, il permet une remontée des bénéfices en franchise d’impot (ou presque). Mais qu’en est-il d’un montage société IS (mère) + SCI à l’IR ? La remonté des bénéfices en franchise d’impots est-elle toujours possible ?

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#8 23/03/2016 13h54 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bonjour,

Pour être soumise à l’IR, votre SCI fille doit avoir au moins un associé personne physique.
En outre, le régime mère-fille ne fonctionne, toutes autres conditions remplies, qu’entre deux sociétés soumises à l’IS; donc il est impossible de faire remonter en franchise d’impôt les bénéfices de la SCI IR: votre société mère IS paiera de l’IS sur sa quote-part de résultat de votre fille IR.
De même, l’intégration fiscale ne fonctionne qu’entre sociétés IS.

Enfin, je vous invite à réfléchir sur le coût de tout ça: sans parler de la constitution des sociétés et des frais de comptabilité, la tenue d’une liasse d’intégration fiscale est éminemment plus complexe que celle d’une simple liasse fiscale.

Concernant la domiciliation de votre holding hors de France, j’imagine que vous pensez par exemple au Luxembourg: sans parler du coût d’une telle opération pour "substantier" votre holding, il faut vraiment étudier de manière détaillée votre situation.

Manarea

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#9 23/03/2016 15h35 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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"Mais qu’en est-il d’un montage société IS (mère) + SCI à l’IR ? La remonté des bénéfices en franchise d’impots est-elle toujours possible ?"

La SCI IR est fiscalement transparente. Lorsqu’une SCI IR est partiellement détenue par une société à l’IS, c’est la fiscalité et la comptabilité de cette société mère qui s’applique.

Donc en l’espèce, la SCI mère déclarera en CA sa quote part des loyers perçus, et déduira comptablement sa quote part de toutes les dépenses imputées au nom de la SCI fille, même celles non déductibles en régime foncier (la société mère est à l’IS, donc tout ce qui est déductible dans un régime IS l’est).

La société mère pourra même amortir comptablement le bien, pour sa quote part dans la SCI fille.

Bref, vu de la société mère, c’est comme si vous aviez une SCI IS détenant le bien directement, sans passer par la SCI IR. Donc intérêt assez limité dans un montage une mère IS + 15 filles à l’IR : l’ensemble de la fiscalité porterait sur la mère !

Le montage utilisant une SCI IS achetant l’US d’une SCI IR permet d’avoir la fiscalité IS sur les loyers + amortissement de l’acquisition de l’usufruit (donc double amortissement, puisque le bien est lui aussi amortissable). Cependant, ce montage est très très très très limite fiscalement, et il faut une sacré bonne raison pour que le fisc ne vous tombe pas dessus.

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#10 23/03/2016 18h34 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Les 2 réponses ci-dessus de Xa et Manarea expliquent de façon très juste l’intérêt très limité d’avoir des filles à l’IR, en tout cas sans démembrement. Je maîtrise assez mal le sujet, mais en y réfléchissant, le seul intérêt semble être la possibilité de céder les parts de la SCI IR au lieu du bien immobilier. Est-ce que ça peut permettre une optimisation des droits de mutation en cas de capital faible ? Est-ce que la plus-value de cette cession est taxée différemment au niveau de la holding à l’IS (je ne sais pas du tout !) ? Y a-t-il un autre intérêt ?

Vous pouvez multiplier les filles à l’IS avec une holding à l’IS afin d’essayer de bénéficier au maximum des 15% sur les 38 premiers milliers d’Euros de bénéfices. A priori ça marche, mais je n’ai aucune idée si à un moment ça peut vous attirer une requalification pour abus de droit.

Un message avec plus de questions que de réponses, mais c’est dans l’idée de vous faire avancer dans vos réflexions. Peut-être (sûrement !) que d’autres intervenants ont les réponses à ces questions.

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#11 23/03/2016 19h12 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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L’intérêt que la sci qui porte l’immeuble ne soit pas à lIS est que quand je souhaite céder l’immeuble, je peux éventuellement et préalablement me céder les parts pour bénéficier de la fiscalité IR
Ne sachant pas comment sera la fiscalité IS/IR dans 10/15/20 ans, cela me laisse la possibilité de céder l’immeuble en PV pro ou en PV des particuliers
Bien sûr, la cession des parts de la SCI de la societe IS vers mon patrimoine personnel devra se faire un peu en amont si je veux travailler sur le prix de cession des parts ( je veux dire si c’est éloigné de la valeur de l’immeuble cède ensuite)
Bref, holding IS qui détient part de SCI qui n’a pas opte pour lIS, ce n’est qu’une option pour choisir sa fiscalité à la sortie

Dernière modification par Tssm (23/03/2016 19h14)

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#12 23/03/2016 19h20 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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"Est-ce que ça peut permettre une optimisation des droits de mutation en cas de capital faible ?"

La valeur de la SCI IR sera directement liée à son actif immobilier, donc à moins d’avoir un bien de valeur nulle, je ne vois pas a priori d’intérêt fiscal ici.

Reste 2 intérêts :
- revendre une SCI IR fille est plus facile, puisque sans dette fiscale (l’acheteur peut revendre le bien en bénéficiant de la transparence, donc sans PV). Il y aura tout de même une décote, pour compenser les frais de l’acheteur dans une optique de revente.
- si on remplace la SCI mère par une holding, la hosding peut soutenir une autre filiale via les revenus de la SCI IR, et permet de fixer la fiscalité globale de ces revenus (cas particulier pour un gros patrimoine et des gros revenus : les revenus fonciers restant dans une structure IS, ils sortent de l’imposition personnelle).

Mais on parle de cas très particuliers et pour ces cas très particuliers, il y a une palanquée d’autres solutions à regarder avant de dire si ce montage présente un intérêt ou non.

Sur le montage avec démembrement, l’intérêt fiscal devient évident, mais le minimum pour que ca soit défendable, c’est que les associés de la "structure mère" ne soient pas exactement les mêmes que la structure fille pour un montage SCI uniquement, et si Sarl + SCI, que l’activité de la Sarl ne soit pas possible avec une SCI (typiquement, un fond de commerce qui acquiert l’usufruit de la SCI détenant les murs), ce qui est le montage denos classique.

Note : attention, je schématise, je simplifie, n’allez pas croire que c’est aussi simpliste que ca.

Tssm a écrit :

L’intérêt que la sci qui porte l’immeuble ne soit pas à lIS est que quand je souhaite céder l’immeuble, je peux éventuellement et préalablement me céder les parts pour bénéficier de la fiscalité IR

Oui mais n’oubliez pas de dire que cette cession de SCI sera considérée au sein de la maison mère aussi, avec la constatation de la différence entre le produit de cette cession et sa valeur comptable

Dernière modification par xa (23/03/2016 19h24)

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#13 23/03/2016 19h42 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bien sûr Xa, jai parlé de travailler le prix de cession des parts, ça veut dire optimiser la PV de cession sans la societe IS
La valorisation de parts peut se faire plus librement, avec décote éventuelle … Et est beaucoup moins contrôlée, assez peu lisible par rapport à la vente d’un immeuble en direct
Si cela est fait quelque temps avant la cession de l’immeuble, cela peut faire perdre de la valeur taxable. L’option peut devenir interessante si à ce moment là la fiscalité des particuliers est plus favorable. Par exemple le jour où on passe de 22 à 15 ans à nouveau ..,
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L’intérêt d’intégrer la quote part de résultat de la sci IR permet aussi d’optimiser le résultat global de la société holding IS

Dans les faits et comptablement le résultat de la sci non à lIS est calculé selon la méthode des BIC, et intègré dans la societe Hilding IS en quote part opération (755), compte courant au débit. Le dividende n’existe pas, le résultat est en compte courant et peut donc être récupéré par là holding par une simple écriture de trésorerie sans fiscalité
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Sinon, n’oublions pas que mère fille (pour 2 societe à lIS) n’est pas gratuit, ça coûte 5% du dividende

Dernière modification par Tssm (23/03/2016 19h43)

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#14 23/03/2016 21h09 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Bonjour,

Je m’éloigne un peu des discussions en cours mais est-il possible avec ce montage SC à l’IS (ou autre) + SCI à l’IR de faire du conventionnement ANAH (Borloo 30%, 60% ou 70%) sur les locations?
Le conventionnement ANAH est impossible si le bien est directement possédé par une SCI à l’IS.

Cela permettrai d’avoir le beurre (amortissement du bien) et l’argent du beurre (déduction -30%, 60% ou 70% sur les loyers imposables).

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#15 23/03/2016 21h27 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Tssm a écrit :

Sinon, n’oublions pas que mère fille (pour 2 societe à lIS) n’est pas gratuit, ça coûte 5% du dividende

En France. Avec une fille Française et une mère d’un autre pays d’Europe, on est couvert par la directive mère-fille qui assure que ce soit 0 au delà d’une certaine participation, non ?
C’est un peu un comble que l’on soit mieux loti en répartissant entre 2 pays qu’en étant dans un seul. L’équivalent de la directive Européenne ne devrait-il pas s’appliquer au sein d’un même pays ?

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#16 24/03/2016 00h43 → Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ? (montage sci à l'is & sci à l'ir, sci à l'ir, sci à l'is)

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Tssm a écrit :

La valorisation de parts peut se faire plus librement, avec décote éventuelle … Et est beaucoup moins contrôlée, assez peu lisible par rapport à la vente d’un immeuble en direct

Décote ? oui, dans une certaine mesure. Moins lisible ? Aussi, quoiqu’avec le FEC, ca risque de devenir assez visible tout de même.

Donc à manier avec précaution tout de même, parce que dans un tel schéma, un redressement est beaucoup plus douloureux qu’un controle fiscal personnel.

C’est comme tout, ca se calcule.

Je rappelai surtout que cette cession entre, comptablement, au niveau de la société mère, parce que ca ne paraissait pas évident et qu’un lecteur un peu vif aurait pu en déduire que c’était complètement net de tout.

"Je m’éloigne un peu des discussions en cours mais est-il possible avec ce montage SC à l’IS (ou autre) + SCI à l’IR de faire du conventionnement ANAH (Borloo 30%, 60% ou 70%) sur les locations?"

Il me semble que la réponse est dans la question : comment déduisez vous, sur une compta d’entreprise (IS), une déduction applicable sur une déclaration de revenus des personnes physiques (IR) ?

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