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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/11/2012 22h48 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonjour à tous,
j’ai beau essayé de comprendre comment vous pouvez arriver à une fiscalité à zéro pendant dix ans sur l’achat d’un immeuble, je ne vois pas comment c’est possible…

J’ai trouvé un immeuble de rapport (15k de loyers), en simulant le coût fiscal de l’opération je suis toujours de ma "poche"….. a moins de faire du meublé car j’ai compris qu’on pouvait amortir beaucoup de choses , en location nue ça me parait difficile…. MAIS comme je sais que certains ici y arrivent, j’aimerai comprendre où ça bloque.

Hypothèse : salaire 28500 marié +2, revenus fonciers positifs actuels (SCPI) : 2000 annuel environ (intérêts déduits donc).
Immeuble : 160 000
Loyer : 15 000
TF : 757

Mettons que je mette le bien en gestion dans une agence et que je prenne une GLI + travaux et frais divers : 25% de frais (ça va vous paraitre énorme je pense mais la gestion 6% + 2.5% de GLI + divers travaux))

Avec une revente à terme on arrive à un TRI de 12% environ avec une épargne mensuelle en moyenne sur 20 ans de 168 euros… loin d’être positif.  Où se trouve mon erreur ?

Notez que j’ai utilisé le simulateur d’immobail, c’est le seul que je connaisse qui permette d’intégrer les revenus fonciers antérieurs à l’investissement envisagé, si vous en avez d’autres je suis preneur…

Merci

Mots-clés : achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition

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#2 05/11/2012 23h16 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Vous connaissez vous même la solution, le meublé!


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#3 05/11/2012 23h21 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Sans amortir le prix du logement (=meuble) vous n’y arriverez pas ! (A moins de prendre un credit in fine)

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#4 06/11/2012 03h50 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Solutions : meublé, ou nu avec beaucoup beaucoup de travaux, ou disposer de déficit par ailleurs (venant de travaux par ex.).


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#5 06/11/2012 22h22 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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L’immeuble que je convoite à été refait entièrement (apparts, ravalement,isolation…) donc pas de travaux pendant quelques temps sauf déco en cas de changement de locataires…..

Je me disais que si j’achetais à côté un studio avec beaucoup de travaux et que je le revende l’année d’après pour faire éventuellement de la PV mais surtout déduire le montant des travaux c’est possible ? Faut il qu’il soit loué pendant une période minimale ?

Sinon l’immeuble m’intéressant est dans une ville populaire de Normandie… Les agents immo me préviennent que 70 à 75% des locataires perçoivent l’apl, est ce un souci ? Possibilité de souscrire la Grl. Même si le locataire est à risque ? Est on bien couvert par cette assurance ?  Un des locataires est pensionné (handicap je suppose) là encore est ce un souci ?

Sachant que les logements sont loués, lorsque le studio se libérera je compte le mettre en meublé, comment on calcule l’amortissement alors que l’année précédente on a déjà déduits les interdits d’emprunt ? On peut faire l’un une année et l’autre l’année d’après ?

Beaucoup de questions mais ce n’est pas un investissement anodin pour moi…..
Ps : le bien est affiché à 180000, difficulté à vendre, je pense en proposer seulement 140000 pour être à 10% brute, c’est gonflé ?! Pensez vous que ce soit possible ? L agent immo m à dit que les investisseurs recherchaient sur la ville 10 à 12% de renta….

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#6 07/11/2012 10h00 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Des nouvelles, le vendeur a reçu une proposition d’un éventuel acquéreur, j’ai donc peu de temps pour me décider et un "concurrent", si Philippe30 ou zxr ou une autre personne expérimentée pouvait répondre à mes précédentes questions, ce serait très sympathique de sa part…merci à vous.

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#7 07/11/2012 12h07 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonjour,

Avant de vous lancer dans le métier de bailleur, pour ce qui concerne la location nue, il me semble que le minimum est de (re?)lire la loi de 1989, et la notice de la déclaration 2044 ; vous y trouverez nombre de réponses à vos questions ci-dessus.

Si vous déduisez fiscalement le montant des travaux, vous avez obligation de louer pendant 3 ans après la fin des travaux, sinon l’année fiscale suivante, il vous faudra "réinjecter" fiscalement les déductions réalisées.

l’APL n’est absolument pas un soucis, c’est toujours ça de loyer payé en temps et en heure.

De plus en plus difficile de trouver des assureurs qui proposent encore la GRL, ceux qui restent demandent des conditions draconiennes pour rembourser. C’est vous qui décidez d’assurer selon la qualité du dossier, et si le dossier ne leur convient pas quand vous aurez un problème, ils trouvent une raison pour ne pas vous rembourser.

A propos de la personne handicapée, il faut savoir de quelle nature est son handicap (physique ou mental), j’aurai tendance à dire que le handicap mental sera un frein pour louer d’autres logement de votre immeuble. Si handicap physique avec tierce personne, ce sont très très souvent des gens sérieux.
Il faut ensuite distinguer ses ressources car :
- Pension d’invalidité perçue par la CRAM = saisissable
- Rente invalidité perçue par la mutuelle = saisissable
- Allocation adulte handicapé = non saisissable

Pensez bien à étudier l’ensemble des baux en cours avant de signer votre compromis, car ils sont souvent mal rédigés, incomplets, sans les pièces justificatives nécessaire.

A votre place, je viserai un rendement minimum de 10%, car vous semblez ne pas trop maîtriser ce métier. ne croyez pas les balivernes des vendeurs : (vous indiquez 6% de frais de gestion par exemple, c’est souvent 7%, c’est du hors taxe, c’est sur l’ensemble des sommes perçues (donc charges comprises), auquel il faut ajouter les frais de correspondance (2€HT par trimestre), les frais de récapitulatif fiscal annuel (30€ HT), les déclarations de locataires au service de la taxe d’habitation et encore 25 ou 30€ HT), à l’arrivée, ça vous fait du 11%.

Vous parlez d’une GLI à 2,5%, vous semblez confondre GLI (Garantie Loyers Impayés) et GRL (Garantie des Risques Locatifs).

Surtout lorsque les logements sont déjà loués, n’ayez jamais peur de négocier, Croire et oser!


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#8 07/11/2012 13h57 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Juste mon exemple pour une gestion déléguée en banlieue parisenne sud (92) :
- 6% HT du loyer + charges
- rien de plus (correspondance, récapitulatif intégrés…)
- seuls sont en plus lmes frais de rédaction de nouveau bail + état des lieux (120€) et les frais de recherche de locataire (1 mois de loyer HC mais pour l’instant on est restés sur le boncoin)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#9 07/11/2012 21h28 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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roudoudou a écrit :

Sans amortir le prix du logement (=meuble) vous n’y arriverez pas ! (A moins de prendre un credit in fine)

C’est les seules solutions et le mieux c’est les 2 ! quitte à vous faire l’infine à vous même en utilisant des taux majorés (à condition que les revenus d’intérêts d’infine soient moins imposés que les loyers.

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#10 08/11/2012 01h13 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Il me semble qu’en se faisant le prêt à soi-même, ou plutôt à une structure/société à l’IS (seule manière de le faire à ma connaissance), on devra déclarer les intérêts perçus avec les autres revenus (la société ne pouvant passer en charge tous les intérêts que si le taux est inférieur au taux admis, qui change tous les trimestres), donc ça ne diminue pas la fiscalité subie.

Même avec un crédit infine, sans amortissement, il sera difficile d’arriver à 0 fiscalité, ou alors l’investissement aurait une rentabilité telle qu’il vaudrait sans doute mieux s’abstenir.


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#11 08/11/2012 02h46 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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bonjour,

une autre piste à exploiter vu la configuration des logements est le logement social.

Il faut se renseigner auprés de l’Anah. Vos loyers sont bloqués par décret en fonction des villes. ( a vous de voir le plafond des loyers au m2 dans cette ville)

L’interet est en plus de l’aspect social une déduction de 30 ou 40% du montant des loyers lors de la déclaration (bail social ou trés social). Vu que les locataires sont handicapés ou touchent la caf, les conditions de revenus doivent etre remplies.( engagement de 3 ans minimum je crois en fonction de financement de travaux ou pas)

En baissant un peu les loyers (ou pas) , vous pourriez peut etre optimiser.

Je sais que sur un batiment complet, vous pouvez moduler (1 appt normal; 1 tres social; un social)
Pour un studio vaut mieux rester normal mais pour des 40/60m2 ca peut etre intéressant.

Juste une question, je ne l’ai jamais fait pour un bail en cours avec locataire en place.Je ne sais pas si  c’est possible (posez la question à l’anah)

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#12 08/11/2012 10h49 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Autre piste pour arriver à une fiscalité nulle : n’achetez que la nue-propriété, et en revendez (après avoir récupéré l’usufruit) qu’après 30 ans.

Mais ça ne devrait pas vous permettre d’atteindre votre objectif (si vous visiez une  trésorerie positive chaque mois, et l’’utilisation du levier de l’emprunt).


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#13 08/11/2012 19h08 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Merci à vous pour ces pistes, je crois qu’il est difficile sauf à faire du meublé de ne pas voir son revenu fiscal de référence augmenter….
Si j’achète un immeuble que je loue en nue et dans le même temps j’achète un second immeuble de logements meublés, le déficit foncier des meublés s’impacte sur le "positif" du premier immeuble je suppose ?….

J’ai compris qu’il fallait un comptable (règles de calculs peu évidentes) lorsqu’on faisait du meublé… dans l’hypothèse ci-dessus, même si je n’ai que deux petits logements meublés il vaut mieux prendre un comptable ?

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#14 08/11/2012 19h47 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Si vous avez un déficit avec votre activité meublée, elle pourra "impacter", mais les amortissements ne pourront pas générer de déficit fiscal de l’activité meublée.

Exemple1 pour clarifier :
  -> 50 000€ de recettes de l’activité meublée
  -> 30 000€ de charges de l’activité meublée en dehors des amortissements
  -> 40 000€ d’amortissements
Calcul du résultat comptable = 50 000 - 30 000 - 40 000€ = - 20 000 €
Mais comme les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal, 20k€ d’amortissement seront différés lors du calcul du bénéfice fiscal et on aura :
Calcul du résultat fiscal = - 20 000€+ 20 000 €= 0€ 
(et 20k€ d’amortissement différés qui pourront s’imputer sur les bénéfices fiscaux des exercices ultérieurs)
Aucun déficit n’est imputable sur les autres revenus cette année.
   
Exemple2 :
  -> 50 000€ de recettes de l’activité meublée
  -> 60 000€ de charges de l’activité meublée en dehors des amortissements
  -> 40 000€ d’amortissements
Calcul du résultat comptable = 50 000 - 60 000 - 40 000€ = - 50 000 €
Mais comme les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal, 40k€ d’amortissement seront différés lors du calcul du bénéfice fiscal et on aura :
Calcul du résultat fiscal = -50 000€ +40 000 €= -10 000€ 
(et 40k€ d’amortissement  différés qui pourront s’imputer sur les bénéfices fiscaux des exercices ultérieurs)
Le déficit de 10 000€ est imputable sur les autres revenus cette année (ssi LMP).

Dernière modification par GoodbyLenine (08/11/2012 23h36)


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#15 08/11/2012 19h55 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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pariswil a écrit :

Merci à vous pour ces pistes, je crois qu’il est difficile sauf à faire du meublé de ne pas voir son revenu fiscal de référence augmenter….
Si j’achète un immeuble que je loue en nue et dans le même temps j’achète un second immeuble de logements meublés, le déficit foncier des meublés s’impacte sur le "positif" du premier immeuble je suppose ?….

J’ai compris qu’il fallait un comptable (règles de calculs peu évidentes) lorsqu’on faisait du meublé… dans l’hypothèse ci-dessus, même si je n’ai que deux petits logements meublés il vaut mieux prendre un comptable ?

Non le déficit du meublé ne peux pas s’impacter sur les revenue de la location nue du 1er immeuble.
Ce sont 2 comptabilités différentes. Par contre si vous avez un immeuble meublé avec un résultat positif (immeuble payé cash ou les intérêts sont faibles) alors vous pouvez bénéficier du déficit du 2eme immeuble pour vous essayer de ne pas pas ou payer d’impôts sur la totalité des 2 immeubles.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#16 08/11/2012 21h45 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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S’il est LMP le déficit peut s’imputer sur l’autre immeuble, s’il est LMNP non.


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#17 08/11/2012 22h55 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Merci pour vos réponses, c’est dommage que cela ne soit pas possible….mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux (sauf pour les LMP mais il y a d’autres contraintes…)

Donc il faut vraiment trouver un bien avec une rentabilité excellente pour pouvoir payer les impôts avec l’excédent de trésorerie et s’approcher de zéro.

Quelqu’un a t il déjà essayé parmi vous le simulateur d’immobail ? J’ai testé mais pour l’évaluation des charges sur les loyers c’est difficile à prendre en compte, sur vos immeubles à combien êtes vous de charge en moyenne ?
Sachant que je ferai gérer mon bien (je suis de la région parisienne et le bien sera à +200 kms) et que je compte prendre toutes les garanties possibles concernant le paiement des loyers (GLI ou GLR selon…) j’ai évalué le montant des charges à 25% des loyers. Je pense que c’est surévalué mais je préfère prendre une marge de sécurité.

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#18 08/11/2012 23h03 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Ne pouvez vous pas mixer nu et meublé à l’intérieur de l’immeuble? C’est ce que je vais faire personnellement sur un achat en cours. Les petites surfaces en meublé, la grande surface en nu, et 10700€ de travaux sur le nu afin de réduire mon IR.


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#19 08/11/2012 23h23 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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En fait les logements sont des T2 ou des T3, avec des locataires présents depuis déjà quelques temps …. Donc difficile de faire du meublé… par contre des travaux de rafraichissement sont à faire dans un des logements, ça sera déjà ça de gagné…. et la façade mérite un petit coup aussi…

Une question encore, on peut déduire le coût des matériaux si l’on fait les travaux soit même c’est bien ça ?

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#20 09/11/2012 00h00 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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@ZX-6R
Bonne idée de mixer nu et meublé, c’est d’ailleurs ce que j’ai fais sur ma dernière acquisition, mais chose à laquelle je ne m’attendais pas, c’est le doublement de la comptabilité, doublement des déclarations fiscales faites par le comptable, donc doublement de son temps donc de ses honoraires.

@pariswill
oui sur factures vous pouvez déduire les matériaux et certain outils consommables (pinceaux, rouleaux, …) par contre prenez soin de faire des photos, avant, pendant et après pour pouvoir justifier aux services fiscaux le cas échéant.

Le fait que votre immeuble soit à 200km peut être une bonne chose en meublé car vos frais de train, location de voiture, de restos de temps en temps rentrent dans votre comptabilité et crée des charges, ça vous permet aussi de vivre de temps en temps dans les biens que vous louez pour mieux appréhender les qualités et défauts de ceux-ci.

Certains bailleurs préfèrent avoir tous leurs biens à proximité, moi préfère être diversifié géographiquement ; avec les fermetures d’industries qui s’enchaînent, l’expérience me prouve que j’ai pour l’instant raison.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#21 10/11/2012 13h11 → Achat d'un immeuble : comment arriver à une fiscalité nulle ? (achat, aide, conseil, conseils, fiscalité, immeuble, imposition)

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Votre diversification est en fait peu diversifiée si vous ne visez que les villes industrielles.

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