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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/11/2012 16h51 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Bonjour à tous,

Ma question conerne  l’optimisation d’un investissement locatif et notamment la durée du prêt. J’avoue ne pas être très clair au sujet de la durée idéale  à privilégier.

Dans l’hypothèse ou les revenus du travail permettent dans tous les cas de financer un pret sur une durée courte (10 ans) pour une rentabilité HT / HT de 8.5%, quel serait l’intérêt à accroitre cette durée sur 15, 20 ou même 25 ans. ? Pour une raison fiscale certes mais j’avoue avoir du mal à faire la balance entre une somme d’intérêt plus elevée à déduire (dans le cas d’un e TMI  41% + CSG) ou un remboursement plus rapide. Avec une réduction de mensualité permettant de multiplier eventuellement les investissements ou plutot pour une durée courte pour le financement dans ce cas d’un seul bien. La gestion du paramètre inflation joue peut être ici un rôle important ?

Merci à tous pour vos eclaircisssements précieux en la matière

Mots-clés : emprunt, investissement locatif, optimisation financement

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#2 02/11/2012 17h12 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Réputation :   96 

Bonjour,

Il est certain que le parametre inflation va jouer (si inflation emprunt plus long à privilégier) mais ca vous ne pouvez pas le prévoir.

Si on ce concentre sur le "certain" je dirais qu’il peut être judicieux de privilégier une durée longue, surtout étant donné que les taux sont bas. Ce qui vous permettra de générer un cash flow positif, ou à defaut "moins négatif". Ce cash flow positif ou additionel vous permettra de faire un autre investissement car il ne grevera pas votre endettement.

Cdt,

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#3 02/11/2012 17h25 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Je vous conseille de prendre la durée de crédit la plus long possible.

- fiscalité : Avec un crédit de 25 ans vous augmentez les intérêts et donc vous diminuez votre imposition
- cash flow : De plus vous augmentez énormément votre cash flow. Avec un crédit sur 10 ans vous devrez avoir un cash flow négatif. Avec un crédit sur 25 ans vous aurez sans doute un cash flow positif. Si vous souhaitez faire plusieurs investissement locatif si vous avez un cash flow négatif la banque risque de ne pas vous suivre avant la fin du 1er crédit (soit 10 ans).
Alors qu’avec un crédit sur 25ans et un cash flow positif, si le crédit est < à 80% loyer, votre taux d’endettement diminue au fil des achats et la banque peut vous suivre dans plusieurs projets.

Vous pouvez regarder aussi ce fil : Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?
acheter cash ou crédit 10 ans le résultat est à peu près équivalent.

Dernière modification par Kool31 (02/11/2012 17h26)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 02/11/2012 19h04 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Réputation :   313 

Oui sur le principe de ce que Kool31 à écrit pour un crédit sur une durée mais avec des reserves :
 
Un emprunt sur 25 me semble long , après simulation il apparait qu’eune durée de 20 à 21 ans soit bien au dela le montant des interets augmentent beaucoup

Une durée longue doit aussi tenir compte de l’age de l’emprunteur pour des raisons de cout d’assurance , d’esperance de vie et de pouvoir disposer du bien avant deces

Sinon ce que Kool31 à indiqué est juste comme méthode

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 02/11/2012 20h04 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Réputation :   1084 

oxygen a écrit :

Dans l’hypothèse ou les revenus du travail permettent dans tous les cas de financer un pret sur une durée courte (10 ans) pour une rentabilité HT / HT de 8.5%, quel serait l’intérêt à accroitre cette durée sur 15, 20 ou même 25 ans. ? Pour une raison fiscale certes mais j’avoue avoir du mal à faire la balance entre une somme d’intérêt plus elevée à déduire (dans le cas d’un e TMI  41% + CSG) ou un remboursement plus rapide. Avec une réduction de mensualité permettant de multiplier eventuellement les investissements ou plutot pour une durée courte pour le financement dans ce cas d’un seul bien. La gestion du paramètre inflation joue peut être ici un rôle important ?

En théorie :   
Vous pouvez considérer que le taux NET de votre emprunt sera seulement 100 - 41 - 15.5 = 33.5% du taux facial que la banque affiche, soit 33.5% * 5% = 1.675% net si la banque prête à 5% (TAEG assurance et tous frais inclus), et que vous paierez l’IR+CSG sur tous les revenus fonciers (loyers - charges sauf celles liées à l’emprunt) chaque année, quelle que soit la durée du prêt.

Ensuite, c’est à vous d’évaluer si vous pensez pouvoir placer vos fonds à un meilleur rendement net de tout. 

Il est clair que si vous anticipez une inflation substantielle (donc des rendement élevés si les investissements sont supposés protéger de l’inflation), avoir un gros emprunt à taux fixe en cours, le plus long possible, voire in-fine, est généralement favorable.

En pratique :
1) le taux de l’emprunt sera généralement plus élevé pour un prêt plus long (voire même in-fine).
2) si la garantie sur le prêt porte sur le bien financé, ou que vous vous êtes engagé à rembourser le prêt en cas de cession du bien financé, il faudra aussi tenir compte dans votre raisonnement de votre volonté de conserver ce bien au moins 10 ou 25 ans (et de ce que le bien vous rapportera pendant ces 10 ou 25 ans). Si vous restez libre de disposer du bien, ceci influe moins/pas.
3) ça dépend surtout de votre situation et de ce que vous souhaitez faire (par ex: avez-vous une trésorerie pléthorique ou minimale ? qu’anticipez-vous sur les taux futur, d’intérêt comme de rendement de vos investissements ? êtes-vous psychologiquement confortable avec beaucoup d’emprunts et des actifs générant un revenu avec un risque plus ou moins maitrisé en face ? etc.)

Dernière modification par GoodbyLenine (02/11/2012 20h09)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 05/11/2012 14h40 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Je profite de ce post car je m’interroge aussi pour mes prochains emprunts .

L’age est est aussi a prendre en considération .

Dans mon cas ,approchant la 40 aine ! ,pour mon prochain achat ,je partirais sur 15 ans ,20 ans me semble un peu long et loin,je n’ai pas envie de payer encore des crédits vers 60 ans ,ou seulement quelque uns .

Sachant que d’ici 15 a 20 ans ,l’age de la retraite sera certainement augmenté .

Je prévois au moins 1 bien chaque an pendant les 5 prochaines années en empruntant sur 15 ans ,après peut etre un crédit plus court .

Qu’en pensez vous ?

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#7 05/11/2012 22h38 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Pensez aussi au taux de l’assurance décès invalidité qui augmente avec l’age, donc plus tôt vous empruntez, meilleur sera votre rendement.

Certaines banques ont des grilles par tranches de 5 ans, d’autres par tranches d’un an. Ça fait partie des points à surveiller de prés.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#8 11/05/2013 16h37 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Kool31 a écrit :

Je vous conseille de prendre la durée de crédit la plus long possible.

- fiscalité : Avec un crédit de 25 ans vous augmentez les intérêts et donc vous diminuez votre imposition

En lisant cette phrase, cela m’a amené à une interrogation.

Etant donné qu’en augmentant les intérêts, on diminue la fiscalité, est-ce qu’il y a un avantage ou non de négocier le taux du crédit pour un investissement locatif (comme cela peut être le cas pour l’achat d’une résidence principale) ?

Je me trompe ?
Merci d’avance

Dernière modification par louis31 (11/05/2013 17h08)

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#9 11/05/2013 16h46 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Oui.

A durée donnée, vous aurez toujours intérêt à avoir le taux le plus bas possible.

Le but d’un investissement n’est pas de limiter l’imposition, mais de gagner un maximum en dépensant un minimum.

Soit le loyer versé par le locataire  est inférieur à votre mensualité, et dans ce cas là vous financez le bien en partie "de votre poche".

Soit le loyer compense tout juste la mensualité, et dans ce cas le locataire paie votre emprunt intégralement mais "sans" vous payer pendant la durée de l’emprunt (cashflow neutre pour vous pendant la durée du prêt).

Soit le loyer est supérieur à la mensualité (par exemple car vous avez renégocié le taux à la baisse), et dans ce cas là le locataire paie votre emprunt intégralement et en plus vous paie. Bien entendu vous payez de l’impôt dessus… et alors ? L’impôt étant proportionnel, il sera toujours inférieur à ce que le locataire vous verse, donc en "net" vous gagnerez plus d’argent, c’est le but recherché non ?

Dernière modification par Geronimo (11/05/2013 17h05)

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#10 11/05/2013 17h11 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Merci pour ces clarifications.

J’avais très bien compris la notion de cashflow mais un doute sur les intérêts pour un investissement immobilier.

L’intérêt est surtout d’allonger le prêt sur la durée pour réduire les mensualités et ainsi essayer d’avoir un cashflow positif. smile

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#11 11/05/2013 17h12 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Pour répondre à la question de départ, je pratique plutôt l’inverse de ce qui est recommandé par la plupart ici (durée maximale - cash flow positif)

1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
2.Si le cash flow augmente du fait de l’augmentation des revenus - ou parce qu’une augmentation salariale dégage de nouveaux excédents, je refais un emprunt sur 10 ans. Ceci environ tous les trois ans.
3. Au bout de 5-6 ans, je solde l’emprunt de façon anticipée. Le cash flow devient positif.
Je refais un emprunt sur 10 ans. Retour à la case 1

L’avantage de cette méthode est de minimiser l’effort d’épargne à 200 € mensuel sur la base de mon salaire actuel - sans dégrader mon train de vie - puisque je n’ai pas besoin de cet argent. Et de ne pas être soumis à une éventuelle "mauvaise date" d’acquisition puisque celles-ci sont étalées tous les 3 ans approximativement. L’objectif n’est pas de revendre cet immobilier, mais de constituer une rente pour ma retraite.

Dernière modification par MichelPlatini (11/05/2013 17h48)


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#12 11/05/2013 17h18 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Louis : Emprunter de l’argent, c’est utiliser l’argent que la banque met à votre disposition pour faire votre investissement. Elle vous le fait payer par le loyer qu’elle prend sur cet argent : les intérêts. Votre but n’est pas d’enrichir la banque : plus ce loyer sur l’argent emprunté est petit, plus il est facile de rentabiliser votre investissement.

Dernière modification par Geronimo (11/05/2013 17h19)

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#13 11/05/2013 17h35 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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C’est clair. Tout à fait en ligne avec vous geronimo !

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#14 11/05/2013 23h41 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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louis31 a écrit :

L’intérêt est surtout d’allonger le prêt sur la durée pour réduire les mensualités et ainsi essayer d’avoir un cashflow positif. smile

… Et d’avoir la possibilité d’emprunter encore, en limitant l’augmentation du taux d’endettement.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#15 11/05/2013 23h56 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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MichelPlatini a écrit :

1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
.

Bonsoir,

Nous nous interdisons les cash flow négatifs et faisons de l’autofinancement une condition sine qua none de nos investissements. Tout simplement, parce que nous ne savons pas ce que nous réserve demain. Que se passe t-il si vos revenus salariés sont amenés à disparaïtre ?

Cela dit, méthode intéressante, si tout se passe bien !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#16 12/05/2013 01h33 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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En ce qui concerne les crédits, je ne partage pas complètement les points de vue des uns et des autres mais il faut bien prendre en compte chaque personne comme étant unique…son âge, son patrimoine, sa situation professionnelle, son épargne financière…

Donc il n’y a aucune réponse toute faite.

Pour ma part, j’ai 35 ans et investi depuis 4 ans. Je me refuse à aller au delà de 15 ans pour mes financements car je trouve dommage de ne rembourser que trop peu de capital et je n’ai pas envie de finir de payer à 55 ou 60 ans mes investissements. D’autant que j’en revendrai certainement certains en fonction de mes besoins pour investir ailleurs. Si le crédit a été pris sur 20, 25 ou 30 ans… une vente à 7 ou 10 ans ne représente qu’un petit capital puisque vous avez payé essentiellement des intérêts.
Illustration pour une vente à 10 ans :
Crédit sur 15 ans, 60% du capital est DEJA remboursé.
               20 ans, 40% SEULEMENT du capital est remboursé.
               25 ans, 30% du capital est remboursé.

Cependant problème du cash flow…il faut des investissements de l’ordre de 10% sans apport si l’on veut couvrir les mensualités sur 15 ans hors fiscalité, qui s’alourdira avec le temps, les intérêts diminuant au fil du temps, l’IRPP augmentera et les CSG/CRDS/PS aussi…il faut donc un peu de trésorerie.

Le taux d’endettement n’est par contre pas un frein à la levée d’un crédit tant que l’on justifie que ce sont des crédits à but patrimoniaux. Pour ma part je dois avoir un endettement de 70% et la banque continue à financer mes projets. Il faut présenter des dossiers complets et illustrés pour que cela passe, comme un dossier de financement d’entreprise.

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#17 12/05/2013 09h11 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Construiresaretraite a écrit :

MichelPlatini a écrit :

1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
.

Bonsoir,

Nous nous interdisons les cash flow négatifs et faisons de l’autofinancement une condition sine qua none de nos investissements. Tout simplement, parce que nous ne savons pas ce que nous réserve demain. Que se passe t-il si vos revenus salariés sont amenés à disparaïtre ?

Cela dit, méthode intéressante, si tout se passe bien !

Disons que je suis fonctionnaire et assuré d’une revalorisation salariale de 200 € par mois tous les trois ans.

Cette méthode a plutôt pour intérêt de minimiser les soucis et le risque, avec peu de travaux lourds à faire soi-même (respect à Philippe30, mais ce n’est pas ma tasse de thé), même si elle n’optimise pas forcément le rendement.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#18 12/05/2013 09h44 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Construiresaretraite a écrit :

Cela dit, méthode intéressante, si tout se passe bien !

C’est exactement la limite de toutes les méthodes, il vaut mieux que tout se passe bien. Mais c’est moins difficile à garantir sur 10 ans que 25.

J’ai idée (pour pratiquer quasiment de la même façon, à l’exception des travaux) que Michel Platini mesure parfaitement son risque, raison pour laquelle il préfère voir un résultat à 10 ans maxi qu’à 25 ans.

En réinvestissant des loyers, on peut augmenter fortement le montant des investissements au fil du temps.
Exemple : dernière opération financée sur 10 ans pour un montant d’environ 230 000 euros. Effort : aucun, réinvestissement d’environ 500 euros par mois, indolore.

Dernière modification par Range19 (12/05/2013 09h58)

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#19 12/05/2013 11h09 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Bien sûr car vous avez un patrimoine en partie remboursé donc cela vous permet de réimputer des intérêts sur vos revenus locatifs et une part de de votre cash flow compense le surcout pour une crédit de 10 ans.

Si vous visez de devenir rentier à 50 ans et non à 70 ans , il faut prendre des biens en rénovation sur des durées longues.

Je ne suis pas contre des durées plus courtes mais ce que j’ai souvent évoqué avec ZX-6R est la nécessité de s’assurer au moins un cash flow positif surtout pour les jeunes qui investissent sinon ils vont se bloquer dans le temps.

Une multitude de montage et de combinaison sont possible , avec apport , durées longues , durées courtes , SCI ou pas etc ….

Seule compte la rentabilité , l’emplacement du bien et ne pas avoir à financer sur ses fonds propres un bien locatif.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#20 12/05/2013 23h17 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Philippe30 a écrit :

.

Seule compte la rentabilité , l’emplacement du bien et ne pas avoir à financer sur ses fonds propres un bien locatif.

Pour nous, le secret d’un bon investissement immobilier réside vraiment dans ces 3 idées citées par Philippe.
- rentabilité car c’est un investissement
- emplacement pour limiter les vacances ou assurer une bonne revente
- pas de fonds propres car la banque est là pour financer l’opération. Veiller donc à ce que le bien s’autofinance par les loyers.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#21 13/05/2013 10h48 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Construiresaretraite a écrit :

Philippe30 a écrit :

.

Seule compte la rentabilité , l’emplacement du bien et ne pas avoir à financer sur ses fonds propres un bien locatif.

Pour nous, le secret d’un bon investissement immobilier réside vraiment dans ces 3 idées citées par Philippe.
- rentabilité car c’est un investissement
- emplacement pour limiter les vacances ou assurer une bonne revente
- pas de fonds propres car la banque est là pour financer l’opération. Veiller donc à ce que le bien s’autofinance par les loyers.

Les trois mamelles de l’investisseur immobilier heureux wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#22 13/05/2013 11h01 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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C’est le montant empruntable qui fait la différence.

Si on a pour objectif d’acheter un petit locatif et qu’on a une capacité d’épargne rien n’empeche de prendre sur une durée courte(meme si un durée longue laisse la possibilité de diversifier en attendant de faire evnetuellement un remboursement anticipé)

Si l’objectif est de constituer un patrimoine immo,il vaut mieux miser sur des durées longues pour eviter de cramer sa capacité d’emprunt afin de pouvoir multiplier les opérations.

Le gros pb des durées courtes c’est qu’elles obligent à placer une bonne partie de sa capcité d’épargne sur un seul support


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#23 13/05/2013 18h29 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Réputation :   22 

louis31 a écrit :

Kool31 a écrit :

Je vous conseille de prendre la durée de crédit la plus long possible.

- fiscalité : Avec un crédit de 25 ans vous augmentez les intérêts et donc vous diminuez votre imposition

En lisant cette phrase, cela m’a amené à une interrogation.

Etant donné qu’en augmentant les intérêts, on diminue la fiscalité, est-ce qu’il y a un avantage ou non de négocier le taux du crédit pour un investissement locatif (comme cela peut être le cas pour l’achat d’une résidence principale) ?

Je me trompe ?
Merci d’avance

Le problème c’est la formulation. Avec des intérêts vous diminuez certes votre imposition (à condition que l’ensemble des charges soient supérieures à la déduction forfaitaire) mais vous réduisez aussi votre revenu. Dire youpi plus je paie d’intérêts moi je vais payer d’impôts revient à dire youpi moins je gagne moins je paie d’impôt. Dans ce cas il y a un système simple : ne gagnez rien vous ne payerez pas d’impôt wink
Demandez un loyer plus faible à votre locataire et vous payerez moins d’impôt ! Mais va-t-on crier au génie ?
L’intérêt de l’emprunt n’est pas de payer des intérêts au banquier, l’intérêt c’est de profiter de l’effet levier du crédit, les intérêts ne sont que le coût de ce levier. Moins le coût du levier est important et plus l’intérêt du levier est important

Construiresaretraite a écrit :

MichelPlatini a écrit :

    1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
    .

Bonsoir,

Nous nous interdisons les cash flow négatifs et faisons de l’autofinancement une condition sine qua none de nos investissements. Tout simplement, parce que nous ne savons pas ce que nous réserve demain. Que se passe t-il si vos revenus salariés sont amenés à disparaïtre ?

Le problème des valeurs absolues c’est que ça ne veut rien dire. 200 € par mois pour un smicard c’est énorme mais pour le président de l’UEFA c’est un pourboire wink
En général les revenus salariés ne disparaissent pas totalement du jour au lendemain (période d’indemnisation chômage + les éventuelles indemnités de licenciement) ce qui laisse un certain laps de temps pour pouvoir faire face à l’effort de 200 euros mensuels.
D’autre part la méthode Platoche stipule de racheter le crédit le plus rapidement possible. Il n’y a donc que la première opération qui est risquée dès la deuxième on dispose de 100 % de cashflow positif de la (ou des) opération(s) précédente(s) pour venir compenser le flux de trésorerie négatif du crédit en cours
Il est évident que la méthode Platoche et à l’opposé de la votre. Votre blog est basé sur l’investissement sans apport, il est clair que celle de Platoche nécessite des fonds pour racheter le crédit (fonds qui ne sont pas obtenus par le cash flow de l’opération puisque celui-ci est négatif)
Mais votre méthode n’est pas exempte de risque non plus si vous n’arrivez pas à louer votre bien sur toute la durée de l’emprunt (risque faible si vous savez sélectionné vos biens je vous l’accorde) vous devez payer de votre poche le bien plus le crédit

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#24 13/05/2013 18h41 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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gege777 a écrit :

Le problème c’est la formulation. Avec des intérêts vous diminuez certes votre imposition (à condition que l’ensemble des charges soient supérieures à la déduction forfaitaire) mais vous réduisez aussi votre revenu. Dire youpi plus je paie d’intérêts moi je vais payer d’impôts revient à dire youpi moins je gagne moins je paie d’impôt. Dans ce cas il y a un système simple : ne gagnez rien vous ne payerez pas d’impôt wink

Durée courte , mensualité élevée , intérêt d’emprunt faible , fiscalité élevée ,   apport personnel ou cash flow négatif nécessaire …
Où se trouve l’effet de levier alors ?

N’oubliez pas que la fiscalité est exponentielle quand vous devez en ajouter ( IRPP , CSG , Taxe habitation ) …

gege777 a écrit :

L’intérêt de l’emprunt n’est pas de payer des intérêts au banquier, l’intérêt c’est de profiter de l’effet levier du crédit, les intérêts ne sont que le coût de ce levier. Moins le coût du levier est important et plus l’intérêt du levier est important

Dans mes souvenirs l’effet de levier est d’autant plus important que la barre utilisée est longue, ici la métaphore avec la barre de levier est à remplacer avec la durée ….

Philippe


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#25 13/05/2013 19h39 → Prêt sur 10 ans ou 25 ans pour investissement locatif ? (emprunt, investissement locatif, optimisation financement)

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Philippe30 a écrit :

Dans mes souvenirs l’effet de levier est d’autant plus important que la barre utilisée est longue, ici la métaphore avec la barre de levier est à remplacer avec la durée ….

Philippe

Juste, si ce n’est que la probabilité que le levier (ou celui qui le manipule) subisse une avarie sur le long terme n’est pas négligeable.

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