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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/10/2012 17h24 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonjour,

j’ai pu grâce aux multiples conseils avisés trouvés ici acheter un immeuble de rapport et commencer mon patrimoine.
Aujourd’hui je possède 3 studios que je loue en meublé et acheté en nom propre. Je dégage un léger cashflow positif par mois (+/- 100e).

J’aimerai effectuer un 2eme achat et voici une offre intéressante dans le même quartier :

5 logements (3 studios + 1 grand T1 avec jardin + 1 T2)
Tous loyés
Loyers : 19320 euros/an + les charges
Prix: 190000

Sachant que ce n’est pas du meublé, je peux éventuellement le faire pour les studios après changement de locataire et déclaration fiscale, correct? impact augmentation de la TF?

quels sont les choses à prendre en compte dans l’idée de création de patrimoine avec plusieurs immeubles? (SCI?)

Mots-clés : fiscalité, immeuble, imposition

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#2 31/10/2012 19h49 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonjour Freesas,

Quand avez-vous acheter le premier immeuble ?

Je pense qu’il faut laisser un peu de temps pour voir le retour fiscal de votre premier immeuble.

Votre premier immeuble permet d’amortir donc vous ne devriez pas payer d’impôts.

Votre deuxième achat est constitué de revenus fonciers à 19.000 sur lesquels il faudra déduire les intérêts d’emprunt , les charges etc mais il vous restera forcement un solde positif sur lequel  il faudra payer la CSG à 15,5 % et intégrer le solde dans vos revenus IRPP.

La solution d’une SCI à l’IR ne changera rien au niveau fiscal.

La solution d’une SCI à l’IS présente d’autres aspects fiscaux au niveau de la plus value professionnelle.

Le mode de constitution d’un patrimoine dépend aussi de la finalité que vous poursuivez , revenus locatifs , transmission , achat puis revente.

Votre question n’est pas facile

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 01/11/2012 21h04 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonjour Philippe30,

merci pour cet éclairage, je me posais justement la question des SCI.

Ma 1ere acquisition remonte au tout début d’année, c’est assez récent je vous l’accorde mais je suis assez confiant sur la rentabilité qui avoisine les 14% (118K vs 16,5K), j’ai investi 7K en plus dans des travaux, j’attends le 1er exercice pour voir si je parviens à neutraliser l’impôt ce qui devrait être le cas.

La finalité de mon patrimoine immobilier est de créer un bon complément de retraite voir si possible avant obtenir un revenu principal, disons à partir de 50ans pour pouvoir me donner plus de liberté coté travail ou famille selon…
Pour ce 1er bien je n’exclue pas une revente dans 5-10-15 ans, selon si d’autres projets se présentent.

Pour en revenir à l’offre actuelle j’ai eu des précisions:
- les 5 logements sont loués. (attention il y a des 2 retraités dans le lot + 1 tutelle… sad )
- pas de travaux à prévoir.
- pas de compteurs individuels.
- production eau chaude/chauffage gaz
- 5 lots à la matrice

Px: 190K
Frais notaire: +/- 15K
Loyer HC: 18,6K
Charges : 2760e
TF: 1050e

Je vais difficilement pouvoir les passer en meublés dans l’immédiat, ma simulation me donne un effort de 60e/mois (sans ass.PNO/GRL, sans apport) en nu au réel avec emprunt sur 20ans. En optimisant un peu cela ne semble pas une mauvaise affaire à premiere vue, qu’en pensez vous?

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#4 01/11/2012 21h43 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Comment aller faire pour répartir les consommations d’eau si il n’y a pas de compteurs?
Envisagez-vous de les rajouter? avez-vous un devis?

Concernant l’achat de l’immeuble je trouve que c’est une bonne opportunité, les problèmes que je voit sont les personnes âgées qui risquent de rester longtemps voire jusqu’à la fin. Pour la tutelle je pense pas que ça soit un handicap même au contraire je trouve ça plutôt rassurant.
Le dernier problème que je voit est la fiscalité, vu qu’il n’a pas de travaux à prévoir, et vu que les personnes risquent de rester longtemps je pense que vous allez rapidement être imposés sur ces loyers.
Avez-vous une simulation pour les prochaines impositions avec les 2 immeubles car avec 18k de loyers/an même si cela est réduit par quelques charges et les intérêts ça peut vous faire augmenter une tranche sur votre irpp.

Pour le rentabilité vous pouvez regarder ici : Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier
et faire quelques simulations sur les rentabilités présentes et futures.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#5 01/11/2012 22h48 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonsoir,

Attention aux "tutelles", la tendance actuelle en psychiatrie est de les "lever" (enlever) de plus en plus (et le plus souvent à la demande du patient, même après des années).

Quand il y a une tutelle, le loyer est payé rubis sur ongle mais quand elle est levée (si cela arrive) c’est souvent catastrophique.

Pour moi, ce n’est donc pas rédhibitoire, mais à savoir pour avoir toutes les cartes en main.

Dernière modification par GM (01/11/2012 22h49)

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#6 02/11/2012 08h24 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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freesas a écrit :

Ma 1ere acquisition remonte au tout début d’année, c’est assez récent je vous l’accorde mais je suis assez confiant sur la rentabilité qui avoisine les 14% (118K vs 16,5K), j’ai investi 7K en plus dans des travaux, j’attends le 1er exercice pour voir si je parviens à neutraliser l’impôt ce qui devrait être le cas.

Tout revenu locatif fiscalement supérieur à 0 vous couteras 15,5 % de CSG ….
Et sera imputé dans votre imposition donc méfiance et assurez vous de ne pas trop monter dans les tours

freesas a écrit :

Pour en revenir à l’offre actuelle j’ai eu des précisions:
- les 5 logements sont loués. (attention il y a des 2 retraités dans le lot + 1 tutelle… sad )
- pas de travaux à prévoir.
- pas de compteurs individuels.
- production eau chaude/chauffage gaz
- 5 lots à la matrice

Dans ce  que vous indiquez , deux choses m’ennuient :
- absences de compteurs individuels car il faut alors repartir au prorata des surfaces , c’est source 
  de problème ( locataire absent qui vont payer , locataire qui consomme plus etc….)

- présence de personnes agées car après 70 ans elles ne sont quasi plus expulsables et allez savoir si elles ne vont pas avoir un probleme de paiement juste après leur 70 ans…..

Sinon il y les commentaires de GM sur les tutelles , je ne savais pas.

Dans tout les cas il faut eplucher les baux et perndre le temsp de reflechir car toute affaire trop bonne peux cacher un loup ( et quand il y a un loup alors c’est flou )

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 02/11/2012 23h22 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonsoir,

merci pour ces réponses j’avance dans mon analyse!

GM a écrit :

Quand il y a une tutelle, le loyer est payé rubis sur ongle mais quand elle est levée (si cela arrive) c’est souvent catastrophique.
Pour moi, ce n’est donc pas rédhibitoire, mais à savoir pour avoir toutes les cartes en main.

Dans ce cas je dois pouvoir mettre en place une GRL à titre préventif? idem pour les retraités?

Philippe30 a écrit :

Tout revenu locatif fiscalement supérieur à 0 vous couteras 15,5 % de CSG ….
Et sera imputé dans votre imposition donc méfiance et assurez vous de ne pas trop monter dans les tours

C’est un point de vigilance, avec 2 biens ou plus je vais exploser le plafond et me retrouver à 41%…
Celui là me rajoute 13K de revenus imposables d’après le site de Kool31 (merci c’est plus rapide que l’excel!)
Du coup j’en viens au problème éternel de ne pas trop se faire taxer tout en maintenant un cashflow positif?! travaux forcément? ou changer de regime fiscal?

Philippe30 a écrit :

- absences de compteurs individuels car il faut alors repartir au prorata des surfaces , c’est source 
  de problème ( locataire absent qui vont payer , locataire qui consomme plus etc….)

Je vais demander comment il gère cet aspect là, un forfait charges est-il possible en non meublé?

Dernière modification par freesas (02/11/2012 23h23)

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#8 03/11/2012 01h11 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Concernant la tutelle, a vous de voir pour la GRL, c’est peut-être un peu excessif, tout dépend de votre capacité financière à pouvoir supporter un impayé, qui n’arrivera peut-être jamais.

Dans tout les cas, bon investissement smile

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#9 03/11/2012 08h37 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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freesas a écrit :

C’est un point de vigilance, avec 2 biens ou plus je vais exploser le plafond et me retrouver à 41%…
Celui là me rajoute 13K de revenus imposables d’après le site de Kool31 (merci c’est plus rapide que l’excel!)
Du coup j’en viens au problème éternel de ne pas trop se faire taxer tout en maintenant un cashflow positif?! travaux forcément? ou changer de regime fiscal?

Je ne comprens pas quand vous parlez de changer de rrégime fiscal … ?
Rassurez moi vous etes au regime réel avec un immeuble ?
Sinon changez très vite car vosu allez droit à l’explosion fiscale

freesas a écrit :

Je vais demander comment il gère cet aspect là, un forfait charges est-il possible en non meublé?

Pas de forfait car c’est encore pire ,vous allez payer l’eau des locataires sans aucune limite de consommation

Philippe


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#10 03/11/2012 08h41 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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GM a écrit :

Concernant la tutelle, a vous de voir pour la GRL, c’est peut-être un peu excessif, tout dépend de votre capacité financière à pouvoir supporter un impayé, qui n’arrivera peut-être jamais.

Dans tout les cas, bon investissement smile

C’est toujours chaud de supporter un impayé car en plus du loyer qui ne rentre plus , les charges propriétaires et l’emprunt doit être payé donc on passe d’une situation positive à une situation très négative.

Un impayé doit être supportable pour un investisseur par contre dans le cadre de plusieurs biens comme c’est le cas de freesas avec l’immeuble il faut prendre des garanties sinon c’est pas tenable de tout payé pendant plusieurs mois.

L’expérience incite à la prudence 

Philippe


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#11 03/11/2012 19h54 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Merci pour ces précisions, je n’ai aujourd’hui pas de GRL pour l’immeuble actuel mais j’y songe pour l’avenir afin de palier à toutes éventualités en cas d’impayés. Maintenant je me méfie de ces organismes, si il faut attendre 6 mois apres moult procédures pour se voir rembourser les impayés…Je crois avoir vu d’autres sujets qui en traite sur le forum, je vais chercher…

Concernant la partie charge/eau, la solution qui me parait la plus propre est la pose de ss-compteurs (25€ en GSB) et la plomberie je  connais un peu, au pire j’ai l’appel à un ami plombier pour me sauver…des eaux ;-)

Pour le régime fiscal je suis actuellement en régime réel (meublé) et avec l’achat potentiel de cet immeuble (non meublé) je serai en réel aussi.

Pour faire diminuer les revenus imposables produit par cet immeuble, il faudrait que je puisse faire qques travaux (ex: facade, menuiseries exterieures) mais cela ne peut neutraliser l’impôt que les premieres années, correct?

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#12 03/11/2012 21h17 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Pour votre information une procedure d’impayés durent entre 1 an et demi à 2 ans

Un lien interessant en terme de reflexion et de temoignage sur les risques de la location qu’il ne faut pas occulter

Le propriétaire est forcement cupide et le locataire forcement gentil - AgoraVox le média citoyen

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (04/11/2012 08h45)


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#13 04/11/2012 23h15 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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merci pour le lien, cela fait froid dans le dos, mais je doute sincèrement de la véracité des propos, surtout le fait de revendre sa residence principale pour absorber les dettes de ses locataires, à ce point là autant revendre l’immeuble et passer à autre chose… sad

Apres reflexion je préfère continuer de faire uniquement du meublé, par contre si je dépasse 23k€ de recettes ET que cela représente >50% de mes revenus  je dois passer LMP obligatoirement?
(ex: 23k LMP+47k salaires = 70k soit >35k pour être LMP, correct?) Donc tant qu’on maintient un revenu salarié supérieur au recettes du meublé on ne peut être LMP. On parle bien de recettes  et non resultat fiscal?
il faut voir les conséquences que cela implique sachant que mes revenus seront variables d’ici un an.

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#14 05/11/2012 00h29 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Non Freecas, pas exactement, cf le 1er message de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs qui est à jour, "pour être LMP, il faut en gros :
  a) s’immatriculer au Tribunal de Commerce
  b) acheter des biens immobiliers, et le mobilier, puis louer le tout en meublé
  c) avoir au moins 23 000€/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir au moins env.500 k€)
  d) avoir plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) au niveau du foyer fiscal


Le point d) n’est en rien similaire à votre "LMP+47k salaires = 70k soit >35k pour être LMP"
C’est plutôt : "recettes LMP" qui doit excéder 50% de "bénéfices LMP + salaire".

Donc si vous faites 0 de bénéfice de location meublée (grâce aux amortissements et frais financiers)  et avez 47k de salaires, il vous faudra au moins 47k de recettes de meublée pour être LMP. Le statut (LMP ou LMNP) peut changer chaque année, mais bien souvent ça n’a aucune conséquence (sauf les années où il y a une nouvelle acquisition générant un déficit reportable sur les autres revenus, où on vend un bien avec plus-value, et quelques autres cas particuliers).

Je n’ai pas identifié d’inconvénient à être LMP plutôt que LMNP. Vous en avez identifié ?


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#15 06/11/2012 17h58 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Merci pour le post c’est un limpide.
je comprends l’idée où la personne LMP doit "vivre" de ces revenus plutôt que ceux d’un salaire.
C’est donc vraiment dans l’idée d’une rente et non constitution d’un patrimoine. C’est une perspective que je garde en tête pour plus tard!

J’ai revu ma copie pour un autre bien:

Immeuble 6 lots meublés et cadastrés du studio au T2: 330K
Revenu: 30K
Charges : 2K (eau,edf, gaz)
TF: 800e
tout est rénové en dehors d’un studio loué depuis 10ans, pas de travaux donc dans l’immédiat.
C’est bien situé, achat datant de 95, le vendeur va faire une belle PV!
Bref, en simulation LMNP ca me donne ça à la base:

Prix du bien     330 000 €        
Prix du mobilier     -   €    
Frais notaire  25 503 €    
Montant à financer     344 731 €    
Apport personnel     25 503 €    
Montant du prêt     330 000 €        
Durée du prêt    20 ans        
Taux du prêt     3,50%   
Montant des remboursements     1 966 €        
Loyers mensuels estimés     2 500 €        

Donc bilan comptable:
30K-2K-800-12K(intérêts)-7,9K(amortissement 80% du prix à 3%) = 7.3K imposables

Tresorerie:
30K-2K-800-23.5K(rmb emprunt)-3.3K(impot) = 400e

très (trop) léger revenu foncier net.

Question:
comment fixer le prix du mobilier? le notaire fait une évaluation? est-ce quelque chose qui doit être entendu avec le vendeur avant compromis? pour le vendeur est-ce neutre? Pour l’acheteur cela impacte l’effort d’épargne (ex: 10ke / 6 ans soit 1.6K/an d’amortissement à déduire en plus)

En baissant le prix du bien à 300K par ex, on augmente le revenu imposable certes mais la tresorerie est encore plus positive à court terme ensuite vient fatalement le cas où cela s’inverse (interets baissent) et on a un effort d’épargne à produire, mon raisonnement vous semble-t-il correct?

Est-ce un bon investissement à la base qui mérite juste d’être un peu optimisé fiscalement? (lmnp réel puis micro-bic par ex)

Je parle en théorie car j’imagine que sur 20ans des travaux viendront inévitablement (ex: facade).

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#16 06/11/2012 18h11 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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GoodbyLenine a écrit :

Je n’ai pas identifié d’inconvénient à être LMP plutôt que LMNP. Vous en avez identifié ?

La cotisation au RSI.
Egalement la perte du déficit reportable lors du passage LMNP => LMP


Left the Rat Race in 2013

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#17 06/11/2012 18h17 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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freesas a écrit :

Question:
comment fixer le prix du mobilier? le notaire fait une évaluation? est-ce quelque chose qui doit être entendu avec le vendeur avant compromis? pour le vendeur est-ce neutre? Pour l’acheteur cela impacte l’effort d’épargne (ex: 10ke / 6 ans soit 1.6K/an d’amortissement à déduire en plus)

En baissant le prix du bien à 300K par ex, on augmente le revenu imposable certes mais la tresorerie est encore plus positive à court terme ensuite vient fatalement le cas où cela s’inverse (interets baissent) et on a un effort d’épargne à produire, mon raisonnement vous semble-t-il correct?

Est-ce un bon investissement à la base qui mérite juste d’être un peu optimisé fiscalement? (lmnp réel puis micro-bic par ex)

Vous êtes légèrement au dessus de 7% de renta nette. C’est pas mal. Etes vous sur de la TF? 800 euros pour 6 logements est très faible.

Pour le mobilier, fixez un prix forfaitaire et sortez le du prix de vente pour ne pas payer de frais de notaire dessus.

Je ne comprends pas votre raisonnement sur la baisse du prix. Un prix plus bas entraine un meilleur cash flow. C’est tout bon.
Vous pouvez emprunter sur 25 ans pour l’augmenter encore plus. Les intérêts permettraient de baisser votre imposition.
Vous pouvez surement ajuster l’amortissement pour ne pas être imposable au début.


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#18 06/11/2012 20h28 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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ZX-6R a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Je n’ai pas identifié d’inconvénient à être LMP plutôt que LMNP. Vous en avez identifié ?

La cotisation au RSI.
Egalement la perte du déficit reportable lors du passage LMNP => LMP

Je ne comprend pas ce que vous entendez par "perte du déficit reportable" ? Le déficit est aussi reportable en LMP. Ce sont les mêmes règles de comptabilité qui s’applique, tant qu’on est au réel, non ?

Pour la cotisation RSI, vous avez tout à fait raison. Pour certaines personnes (par ex: une personne salariée par ailleurs), c’est juste une charge qui n’apporte rien. Pour d’autres (par ex: une personne sans couverture sociale par ailleurs), c’est un bon moyen d’avoir une couverture sociale (voire d’abonder un contrat Madelin). 

PS : Les cas le plus courant est celui d’une personne qui est LMP, puis devient LMNP (une année avec un revenu d’activité plus élevé), et redevient LMP (par ex une fois à la retraite), ou qui oscille entre LMP et LMNP si son revenu d’activité est très variable. A ma connaissance, les impacts se situent surtout au niveau du traitement des plus-values immobilières quand on cède un bien loué meublé, ou quand l’activité est cédée ou donnée (ou transmise par succession), car le fait que ce soit une activité pro influe alors pas mal sur la fiscalité.


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#19 06/11/2012 21h22 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Quand on passe de LMNP à LMP on perd le solde de déficit reportable si on en a un. Pas les amortissements, mais les déficits reportables oui.

Je n’ai pas le texte sous la main et je connais votre côté tatillon, donc je vous laisse chercher de votre côté où se niche cette joyeuseté comptable.


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#20 07/11/2012 03h36 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Vous voulez dire le déficit venant de travaux ? 

Je ne sais pas ce qu’il en est, mais est-ce très courant de reporter pas mal d’années un tel déficit, dans lequel les amortissements n’aurait aucune part ?


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#21 08/11/2012 14h22 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Philippe30 a écrit :

Un impayé doit être supportable pour un investisseur par contre dans le cadre de plusieurs biens comme c’est le cas de freesas avec l’immeuble il faut prendre des garanties sinon c’est pas tenable de tout payé pendant plusieurs mois.

L’expérience incite à la prudence 

Philippe

Philippe30 a écrit :

Pour votre information une procedure d’impayés durent entre 1 an et demi à 2 ans

Philippe

Pour compléter, ma modeste expérience dans ce sujet m’a couté environ 5K€
Avocat, assigantion, huisier, finalement état des lieux de sortie avec huissier et témoin
et m’a bien occupé durant les vacances….
NB: Pour un loyer d’environ 1000€

D’ou ma décision:
quand j’ai un bon locataire, je le chouchoute et je ne me précipite pas pour appliquer les réavaulation annuelles
Mieux vaut louer 1000 € tous les mois pendant 3 ou 4 ans
que 1024€  et changer tous les 15 mois


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#22 23/11/2012 11h51 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Merci pour vos réponses, j’ai pris le temps de la réflexion, c’est vrai qu’acheter plus de biens apporte plus de contraintes.
Il me semble néanmoins que la location de petite surface en meublé facilite le fait de mettre dehors un locataire.
Le préavis est de 3 mois pour le propriétaire, peut-il être descendu à 1 mois en l’inscrivant sur le bail? est-ce légal?

D’un autre coté j’ai une offre acceptée pour ce bien:
Maison avec 6 chambres et 1 studio en meublé et 1 garage attenant non loué/occupé
Prix: 228K FAI
Loyer: 2500CC (annoncé) j’estime plutôt à 1800HC en comptant 10/12 mois soit 21,5K/an au max 26K/an
TF: 1600e
Charges (eau+gaz+elec):(1800+1200+1300)= 4.5K/an
En +: assurance PNO à déterminer, entretien chaudière gaz

Rdt brut mini: 9.5% maxi: 11.5%

J’ai calculé pour que cela donne des chambres à 350CC et un studio à 450CC ce qui me parait plus raisonnable, sachant qu’un des locataires loue une chambre à 400CC…
Bon état général tout est loué, chambre état impeccable, type de locataire = orientaux.

Je compte refaire les communs au fur et à mesure:
- petite cuisine (10m²): évier +supprimer gaz, mettre plaque vitro, ajouter frigo, deco/peinture
- salle de bain commune (2 douches+1WC): deco/peinture
- installation filtrage eau (calcaire): 1.5K a priori
- studio: la douche est dans un coin de la cuisine, et WC commun avec autre chambre donc diviser la pièce pour faire un coin sdb avec WC (broyeur si pas possible) et coin kitchenette. il y a aussi une petite cours extérieure, un potentiel de loyer à 550CC.

Je n’ai pas l’habitude de louer des chambres, j’aimerai plutôt louer à des étudiants à l’avenir et offrir un peu plus de confort dans l’esprit auberge de jeunesse… Est-ce un bon ’calcul’?

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#23 23/11/2012 17h11 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Bonjour,

Le préavis est de 3 mois avant la fin du contrat, congé dûment motivé. C’est une loi d’ordre public, on ne peut y déroger.

Article L632-1 al 5 du CCH : et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Dernière modification par BorderLine (23/11/2012 17h12)

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#24 23/11/2012 19h08 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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freesas a écrit :

Il me semble néanmoins que la location de petite surface en meublé facilite le fait de mettre dehors un locataire.
Le préavis est de 3 mois pour le propriétaire, peut-il être descendu à 1 mois en l’inscrivant sur le bail? est-ce légal?

Pour le propriétaire
Préavis de 3 mois avant l’échéance du bail pour un meublé
Préavis de 6 mois avant l’échéance du bail pour un nu

Ce que vous proposez est une clause abusive qui va à l’encontre de la loi ( voir commentaire de BorderLine) , vous êtes sur de vous faire retoquer au tribunal.

freesas a écrit :

Je n’ai pas l’habitude de louer des chambres, j’aimerai plutôt louer à des étudiants à l’avenir et offrir un peu plus de confort dans l’esprit auberge de jeunesse… Est-ce un bon ’calcul’?

Ayez l’esprit propriétaire sérieux sinon votre auberge de jeunesse va se transformer en grand n’importe quoi , les étudiants passent , ils viennent de chez leur parents , c’est leur première indépendance.

En tant que propriétaire vous êtes responsable des dégâts et nuisances qu’ils peuvent faire au sein de la copropriété.

Je vous invite fortement à avoir un langage ferme sinon envoyez les dans une auberge de jeunesse.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 23/11/2012 20h29 → Immeuble de rapport : 2e achat ! (fiscalité, immeuble, imposition)

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Merci pour les précisions, loin de moi l’idée d’abuser d’un locataire, j’ai souvent entendu des bailleurs arguer le fait d’avoir pu mettre de dehors un locataire indélicat que je me demandais juste si c’était grace au bail mais il semble que cela soit simplement par rapport de force.

Sinon j’étais au peu près sûr d’avoir une remarque pour l’auberge de jeunesse comme vous le souligner il faut ’tenir’ le bâtiment. C’était plus dans l’idée d’avoir une ambiance agréable et de faire que les gens s’y trouve bien et qu’ils respectent leur environnement. Enfin c’est peut être une vision un peu utopique ;-)

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