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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/10/2012 20h28 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

Membre
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Bonjour à tous,

En parcourant le forum depuis un bout de temps, j’ai conclu que l’un des "commandements" pour un investissement locatif est: EMPLACEMENT.

I/ Aujourd’hui, j’ai visité un studio en plein centre de Paris.
Il n’y a donc rien à dire concernant l’emplacement de l’appartement en lui-même.

C’est plus son environnement qui m’inquiète.
En effet, l’immeuble me paraît délabré: canalisations apparentes, pavés de pallier retournés.
En outre, j’ai pu discuter avec un voisin qui m’a franchement déconseiller car les jeunes squattent souvent la cage d’escalier pour fumer et discuter (car bizarrement ils ont le code d’accès).
Surtout, deux boites de nuit en bas de l’immeuble.

en terme de prix, on et à -30% du prix du marché, mais je pense pouvoir négocier davantage.

Bon après tout ça, pourquoi pose-t-il encore des questions direz-vous !

Justement, vous est il deja arrivé de laisser une opportunité (prix pas cher) à cause de son environnement ?
Pensez-vous qu’un tel immeuble peut "s’améliorer" plus tard ?

II/ En terme d’emplacement: pensez vous que l’on peut trouver des opportunités à Paris 18e ? Quels sont les coins à éviter ?

Merci d’avance pour vos témoignages.

Dernière modification par backsync (30/10/2012 21h24)

Mots-clés : emplacement, locatif

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#2 30/10/2012 22h56 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

Membre
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Disons que tout est possible…

Nous avons en location trois appartements sur la plus belle portion d’un des 2 plus beau boulevard de Montpellier. Troisième étage, plein soleil, faibles charges. Mais car il y a un mais, l’immeuble a  la façade pourrie (mise en demeure de la mairie), cage d’escalier vieille et noircie, sol relativement moche. Nous nous étions positionné dessus dans l’espoir que tout s’arrange. Dans les faits c’est plus ou moins le cas, petit à petit la copro reprend une certaine beauté, malgré qu’un copropriétaire (avocat de son métier), bloque toutes les résolutions de travaux, alors que nous désirons ardemment les faire.

Je sais parfaitement que tout sera réglé dans les 5 prochaines années ( de gré ou de force par la mairie pour la façade par ex) mais cela aura pris une petite dizaine d’année. En attendant, ces appartements affiche une rentabilité monstrueuse de 16-17% brute en plein centre de la ville. Ça baissera forcément quand enfin les travaux commenceront… après avoir éjecté deux syndic en 4 ans…

Ce qui me gêne plus dans votre description ce sont les boites de nuits, et les squatteurs. Mais bon, Paris c’est Paris. Même pour un local à poubelle vous aurez 50 coups de fil smile

Dernière modification par BorderLine (30/10/2012 23h06)

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#3 30/10/2012 23h28 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Me concernant, j’ai déjà refusé de visiter un studio qui était sympa pourtant sur les photos car l’immeuble me paraissait mal entretenu, loin du centre, sans commodités comme le bus ou commerces mais pourtant dans un quartier banal.

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#4 30/10/2012 23h43 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Bonjour,

Je suis parisien big_smile

-30% par rapport aux prix du marché actuel, donc environ 7000 euros/m2 ?

Ça peut sembler intéressant pour Paris centre, mais vous voyez par exemple pour moi les boites de nuit en dessous c’est rédhibitoire car vous aurez du mal à le louer à un locataire "de qualité". Vous n’avez pas mentionné l’étage ?

Quels sont les travaux prévus (non votés) par la copro à venir ? Y a t il un ravalement (courant à Paris) ? Y a t il une réfection de la toiture (ca coute les yeux de la tête) ? Une mise au norme d’un ascenseur (si il y en a un ?)

Je crois également qu’ à Paris il y a une décote à la location quand on est au dessus du 3e sans ascenseur.

Pour le II/, personnellement je n’achèterais pas sur Paris 18e car c’est le quartier qui a le plus cru en relatif depuis les années 2000 alors que les loyers ne sont pas hyper élevés, après vous pouvez déceler une bonne affaire, même avec des prix de marché élevés, et c’est ça qui fera de vous un bon investisseur.

Bien cdt,

Dernière modification par roudoudou (30/10/2012 23h50)

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#5 31/10/2012 01h16 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

Membre
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roudoudou a écrit :

Ça peut sembler intéressant pour Paris centre, mais vous voyez par exemple pour moi les boites de nuit en dessous c’est rédhibitoire car vous aurez du mal à le louer à un locataire "de qualité". Vous n’avez pas mentionné l’étage ?

L’appartement est au 1er étage sans asc, cela veut dire que c’est juste au dessus des boites de nuit. Ce qui est le plus embêtant sad

roudoudou a écrit :

Quels sont les travaux prévus (non votés) par la copro à venir ? Y a t il un ravalement (courant à Paris) ? Y a t il une réfection de la toiture (ca coute les yeux de la tête) ? Une mise au norme d’un ascenseur (si il y en a un ?)

Je vais me renseigner mais mon sentiment c’est qu’il reste bcp de travaux à réaliser dans la copropriété.

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#6 31/10/2012 02h25 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

Modérateur
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De manière générale, j’aurais tendance à répondre que c’est envisageable si vous avez une idée précise de pourquoi, quand et et comment la situation va s’améliorer. Sinon (si vous comptez sur un coup de chance pour que ça s’améliore), vous n’avez que 2 alternatives raisonnables :
   1) passer votre chemin
   2) mieux étudier ce dossier jusqu’à avoir une idée précise
smile


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#7 31/10/2012 03h30 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

Modérateur
Réputation :   171 

Posez vous les bonnes questions :
- Aimeriez-vous vivre dans un studio 3 mètres au dessus d’une discothèque ?

- Accepteriez-vous des jeunes qui fument et parlent dans vos escaliers ?

- Apprécieriez-vous de vivre dans le bruit, les vibrations et l’insécurité ?

- connaissant les "mafias" du milieu de la nuit parisienne, n’auriez-vous pas peur que la discothèque juste sous chez vous s’enflamme ?

- Arriveriez-vous à y faire des études studieuses ?

- Avez-vous envie de vous priver de locataires qui travaillent le matin ?

- Souhaitez-vous changer de locataire tous les mois ?

- Impossible d’aérer l’été à cause du bruit et des fumeurs sur le trottoir juste dessous.

- Réquisitions policières du studio pour des surveillances du "milieu".

- La "viande saoule" qui se bastonne à la sortie tard dans la nuit.

Gardez à l’esprit qu’au centre de paris convergent les lignes de transports en commun et son flux de toxicos des banlieues …

Franchement, avec tant de défauts, c’est même pas sûr que je veuille bien payer moins 60% du prix marché. A part son prix alléchant, ce studio n’a certainement rien d’exceptionnel par rapport à beaucoup d’autres dans la capitale.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#8 31/10/2012 03h56 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

Membre
Réputation :   96 

backsync a écrit :

roudoudou a écrit :

Ça peut sembler intéressant pour Paris centre, mais vous voyez par exemple pour moi les boites de nuit en dessous c’est rédhibitoire car vous aurez du mal à le louer à un locataire "de qualité". Vous n’avez pas mentionné l’étage ?

L’appartement est au 1er étage sans asc, cela veut dire que c’est juste au dessus des boites de nuit. Ce qui est le plus embêtant sad

roudoudou a écrit :

Quels sont les travaux prévus (non votés) par la copro à venir ? Y a t il un ravalement (courant à Paris) ? Y a t il une réfection de la toiture (ca coute les yeux de la tête) ? Une mise au norme d’un ascenseur (si il y en a un ?)

Je vais me renseigner mais mon sentiment c’est qu’il reste bcp de travaux à réaliser dans la copropriété.

1er sans asc au dessus d’une discothèque pour moi c’est a fuir en courant ;-) (enfin ca n’est que mon avis)

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#9 31/10/2012 08h18 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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backsync a écrit :

En parcourant le forum depuis un bout de temps, j’ai conclu que l’un des "commandements" pour un investissement locatif est: EMPLACEMENT.

Ce commandement se décline en trois fois :
Emplacement = Ville
Emplacement = Quartier
Emplacement = Immeuble

Si vous vous posez la question sur un des trois commandements alors il faut préférer rater un achat que d’en faire un mauvais.

Au vue des problèmes que vous pouvez rencontrer , je poursuivrais mes recherches vers un autre bien sans hésitation.
Du reste le vendeur semble prêt à faire des concessions importantes sur le prix , ce n’est pas sans raison….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 31/10/2012 10h49 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Philippe30 a écrit :

backsync a écrit :

En parcourant le forum depuis un bout de temps, j’ai conclu que l’un des "commandements" pour un investissement locatif est: EMPLACEMENT.

Ce commandement se décline en trois fois :
Emplacement = Ville
Emplacement = Quartier
Emplacement = Immeuble

Si vous vous posez la question sur un des trois commandements alors il faut préférer rater un achat que d’en faire un mauvais.

Au vue des problèmes que vous pouvez rencontrer , je poursuivrais mes recherches vers un autre bien sans hésitation.
Du reste le vendeur semble prêt à faire des concessions importantes sur le prix , ce n’est pas sans raison….

Philippe

Merci pour votre conseil Phillipe.

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#11 31/10/2012 12h36 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Quand vous dites - 30%, c’est par rapport à quel prix? Le prix moyen de Paris (8400€), le prix moyen du 18e? (inférieur) ou le prix moyen d’un studio dans une copro pourrie juste au dessus d’une discothèque?(largement inférieur)


Left the Rat Race in 2013

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#12 31/10/2012 12h38 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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ZX-6R a écrit :

Quand vous dites - 30%, c’est par rapport à quel prix? Le prix moyen de Paris (8400€), le prix moyen du 18e? (inférieur) ou le prix moyen d’un studio dans une copro pourrie juste au dessus d’une discothèque?(largement inférieur)

-30% par rapport au prix du m² de l’arrondissement par contre je ne connais pas le prix moyen d’un studio dans une copro pourrie juste au dessus d’une discothèque smile.

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#13 31/10/2012 12h55 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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smile

Franchement je ne sais trop quoi te dire. Trouver une decote est rare à Paris. Mais j’ai l’impression que celle la est plutot risqué… Les inconvénients ont été cités ci dessus… Ca sera dur de trouver / garder un locataire…


Left the Rat Race in 2013

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#14 31/10/2012 12h58 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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backsync a écrit :

ZX-6R a écrit :

Quand vous dites - 30%, c’est par rapport à quel prix? Le prix moyen de Paris (8400€), le prix moyen du 18e? (inférieur) ou le prix moyen d’un studio dans une copro pourrie juste au dessus d’une discothèque?(largement inférieur)

-30% par rapport au prix du m² de l’arrondissement par contre je ne connais pas le prix moyen d’un studio dans une copro pourrie juste au dessus d’une discothèque smile.

Backsync,

Pour notre culture pourriez vous nous donner plus d’info : arrondissement et prix proposé (si ca n’est pas indiscret) ?

Merci

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#15 31/10/2012 15h32 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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@ZX-6R: je me suis mis à la place du locataire, clairement il y a de quoi se poser des questions même si c’est un appartement de rêve…
@roudoudou: C’est dans le 11e à 2 pas du marché d’aligre (en plus c’est mon coin revé sniff)..

Dernière modification par backsync (01/11/2012 00h34)

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#16 31/10/2012 16h30 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Et si vous demandiez au vendeur pourquoi est-ce en vente ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#17 31/10/2012 19h05 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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job a écrit :

Et si vous demandiez au vendeur pourquoi est-ce en vente ?

A la place du vendeur honnête qui va dire, je vends parce que le quartier n’arrête pas de se dégrader et je n’arrive plus à louer et de plus avec la boite de nuit c’est très bruyant le soir et cela à fait fuir le peu de locataire que j’avais trouver.

A la place du vendeur qui protège ses intérêts et souhaite vendre, je vend car j’envisage d’acheter un bien plus grand et malgré la très bonne rentabilité de ce bien je suis obligé de m’en séparé rapidement c’est pour cela que le prix est bas.

Un vendeur ne répondra jamais à cette question ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 31/10/2012 21h55 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Il y a deux points de vue sur un tel bien :

- L’investisseur, qui sait parfaitement qu’il louera l’appartement, car c’est Paris.
- La vision patrimoniale, qui n’a clairement aucune envie d’avoir un bien médiocre.

A vous de faire votre choix.

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#19 31/10/2012 22h47 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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BorderLine a écrit :

Il y a deux points de vue sur un tel bien :

- L’investisseur, qui sait parfaitement qu’il louera l’appartement, car c’est Paris.
- La vision patrimoniale, qui n’a clairement aucune envie d’avoir un bien médiocre.

A vous de faire votre choix.

Je suis dans une démarche d’investissement
En effet ce n’est pas difficile de trouver un locataire a paris mais en revanche c’est plus difficile le "fidéliser" sur le long terme avec un tel environnement.

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#20 31/10/2012 23h26 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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En même temps, "fidéliser sur le long terme" ne me semble pas vraiment compatible avec un studio…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#21 01/11/2012 09h43 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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BorderLine a écrit :

Il y a deux points de vue sur un tel bien :

- L’investisseur, qui sait parfaitement qu’il louera l’appartement, car c’est Paris.
- La vision patrimoniale, qui n’a clairement aucune envie d’avoir un bien médiocre.

A vous de faire votre choix.

Bonjour,

J’ai visité plein de studios et ceux dont l’emplacement était bon, mais avec des défauts majeurs (restaurant chinois en dessous, café ouvert jusqu’à 2h du matin tous les jours, appartement en face du SAMU etc…) qui ne se louaient pas facilement (bien encore sur le marché 1 mois après) et pourtant c’est Paris…

C’est pour cela, d’ailleurs, que je trouve la phrase de Philippe très bonne, l’emplacement se décline bien en 3.

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#22 01/11/2012 14h38 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Bonjour à tous,

Entre  un studio dans un immeuble qui nécessite bcp de travaux dans les années à venir et le même dans un immeuble de standing (type haussmannien) avec bcp de charges mensuelles.
Vous choisiriez lequel ?

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#23 01/11/2012 15h45 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Bonjour,

Je pense qu’il n’y a pas de réponse simple à votre question. Vous comparez deux choses différentes, les travaux à venir (one shot et augmentant la valeur du bien) avec les charges mensuelles (récurrentes).

D’une façon générale je rechercherais :

- Un bien avec beaucoup de travaux (car en général il y a une décote supérieure au montant des travaux) et c’est la que l’investisseur apporte de la valeur ajoutée

- Dans de l’ancien si à Paris, car en général (et bien qu’il existe des exceptions) les charges sont moins élevées que dans les épaves thermiques des années 70 - 80. Même si on ne peut pas trop généraliser, un bon niveau de charges à Paris c’est du 2 eur/m2 hors chauffage ou 4 si le chauffage est inclus.

Je pense également qu’un niveau trop élevé de charges peut poser problème lors de la revente

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#24 01/11/2012 20h35 → Investissement locatif : emplacement, environnement et situation (emplacement, locatif)

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Merci roudoudou.

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