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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/10/2012 10h27 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Mon entourage commençant par me prendre pour leur conseiller financier privé, j’ai une question de la copine, a priori future femme, de mon cousin - cousin qui doit suivre la stratégie discutée ici ;-) - sur l’effet de seuil de l’ISF et son optimisation.

Ses parents ont en effet un patrimoine voisin du seuil fatidique de 1,3 M€. On n’est désormais pas taxé si on a un patrimoine inférieur à 1,3 M€, mais taxé à partir du 800 000éme euro pour un patrimoine > 1,3 M€. D’où l’intérêt de rester légèrement en dessous plutôt que légèrement au dessus des 1,3 M€.

Le patrimoine est composé  schématiquement :
   - d’un LMP intitial devenu LMNP après le durcissement des contraintes pour 500 k€
   - d’1 bien immobilier loué en nu pour 100 k€
   - d’une résidence secondaire pour 200 k€
   - RP pour 200 k€ en part taxable ISF
   - Actions, Compte-titres & PEA 150 k€
   - Assurance-vie 150 k€

Les 2  filles ont déjà reçu la nue-propriété des biens immobiliers sauf le bien lié loué en nu : soit RP + résidence 2ndaire + bien en LMNP avant l’abaissement du seuil de donation, c’est-à-dire il y a qqs mois.

Les pistes auxquelles j’ai pensé pour éviter qu’ils soient redevables de l’ISF et subissent l’effet de seuil :

    - 1. Transformer l’assurance-vie en contrat de capitalisation pour que son rendement n’augmente plus le patrimoine, mais ça ne devrait pas suffire longtemps…
    - 2. Sortir de l’argent de l’assurance-vie et acheter de la nue-proprièté de parts de SCPI. Là, ça marche mais ça renforce encore la part immobilier du patrimoine…
    - 3. Créer une SCI à l’IS (à l’IR?) où les 2 filles achèteraient (puisque ne pouvant plus le donner hors droits de succession) à leurs parents l’usufruit temporaire du bien loué en nu  (Là, je ne suis pas spécialiste de ce type de montage, donc je dis peut-être une bêtise…)
     - 4. Des pistes de démembrement de la part actions sont-elles possibles ?

Que pensez vous de mes premières pistes ?
Voyez-vous autre chose ?

Dernière modification par julien (26/10/2012 10h31)

Mots-clés : 2013, isf, seuil

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#2 26/10/2012 11h50 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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La grosse difficulté de votre dossier, c’est l’évaluation de la valeur immobilière du patrimoine
toujours sujet à discussion.
Il se peut qu’en se rapprochant des statistiques notaires ( dernières transactions effectuées )
que l’évaluation du patrimoine baisse sensiblement.

Sinon, des dons en numéraires aux enfants sont possibles ( soit donation formelle) soit donation en droit d’usage.

une piste : Acheter des oeuvres d’art ?
genre une voiture de collection ?

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#3 26/10/2012 12h04 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Le patrimoine immobilier est en fait assez bien évalué car basée sur la donation effectuée il y a quelques mois (et donc la valeur est, je suppose, à disposition du fisc via les actes). De plus, une majeure partie étant en produit de rendement (LMNP), les prix sont peut-être moins volatils que la moyenne.

Oui, c’est vrai l’exonération des oeuvres d’art je n’avais pas précisé comme option…Mais c’est quand même une affaire de spécialiste je suppose. Et puis je trouve ça tellement scandaleux que les oeuvres d’art soient exonérées de tout ou presque pendant que les actifs productifs sont taxés plusieurs fois que j’aurais du mal à conseiller ça ! En tous cas "philosophiquement" ;-)

Dernière modification par julien (26/10/2012 12h05)

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#4 26/10/2012 12h14 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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OK pour l’eval si c’est récent

Je trouve moi aussi que les ouvres d’art non ISFées est un scandale
Mais pourquoi pas en profiter un jour si je suis confronter au problème, j’adore les belles voitures
et quand je vois mon entourage regarde son patrimoine grossir avec des 2 chvs / mehari et vielle porsche….

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#5 26/10/2012 13h47 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Il reste la possibilité d’investir 5000 Euros par an dans des sociétés en recherche de capitaux pour gommer les 2500 euros d’ISF à payer annuellement et en plus cela crée plus de richesses pour le pays que les œuvres d’art.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#6 26/10/2012 14h40 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Quelqu’un pourrait approfondir:  la solution 3

- 3. Créer une SCI à l’IS (à l’IR?) où les 2 filles achèteraient (puisque ne pouvant plus le donner hors droits de succession) à leurs parents l’usufruit temporaire du bien loué en nu  (Là, je ne suis pas spécialiste de ce type de montage, donc je dis peut-être une bêtise…)

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#7 26/10/2012 15h30 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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@Julien :

Une piste qui serait assez "efficace" dans le cas décrit serait que les parents donnent (quitte à payer quelques droits) ou vendent (il y aura aussi des droits, de type "frais de notaire") l’usufruit, soit viager, soit temporaire, des biens dont la nue-prop a déjà été donnée (ou d’autres biens d’ailleurs).

En effet, un bien dont les parents détiennent juste l’usufruit est pris en compte pour sa valeur en pleine propriété dans le calcul du patrimoine assujetti à l’ISF, et il suffit de ne plus détenir l’usufruit pour que ce bien compte pour 0 pour l’ISF.

Exemple : Vendre l’usufruit temporaire 10 ans d’un bien valant 100 [*] et rapportant 5ans devrait se faire aux environs de 30 (6 ans de revenus) et supporter des droits sur 23 (valeur retenue par le fisc : 100 * 23%). Si les parents ont besoin de revenus, ils mettront ces 30 sur un contrat d’AV (par exemple) et les retirer petit à petit. L’imposition sur ces 30 sera souvent bien plus faible que si ces 30 étaient imposés comme un revenu foncier. L’assiette ISF sera diminuée de 70 au départ (100 - 30). 
[*] si c’est le "bien immo loué nu, il ne faut pas qu’il soit sous un régime fiscal spécial, genre Perrissol, Borloo, Scellier, etc.

Par ailleurs, l’estimation du bien "LMP" est peut-être à réviser, en faisant estimer la vraie valeur vénale de ce bien (par un des acteurs du marché qui se charge de revendre des LMNP d’occasion). Il arrive parfois à cette occasion qu’on ait une (mauvaise) surprise et une estimation bien inférieure à la valeur qu’on pensait avoir…


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#8 26/10/2012 15h33 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Erucipe a écrit :

Quelqu’un pourrait approfondir:  la solution 3

- 3. Créer une SCI à l’IS (à l’IR?) où les 2 filles achèteraient (puisque ne pouvant plus le donner hors droits de succession) à leurs parents l’usufruit temporaire du bien loué en nu  (Là, je ne suis pas spécialiste de ce type de montage, donc je dis peut-être une bêtise…)

Je ne vois aucun intérêt à la SCI ici. Pourquoi ne pas faire ceci en direct ?


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#9 26/10/2012 16h51 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Mon idée de la SCI pour les enfants était plutôt pour la fiscalité et le partage des enfants.
S’il n’y a que le bien en nu dont est cédé l’usufruit ça permet de le partager sans individision entre les 2 filles. De plus, je me demandais si on ne pouvait pas y trouver qqs avantages fiscauxpar rapport à la déclaration en revenus fonciers pour les filles : amortissement de l’usufruit ? Profiter du taux réduit de l’IS etc ?

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#10 26/10/2012 18h11 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Le montant des frais associés à la mise en place et à la gestion d’une SCI IS le rend peu intéressant pour les montants concernés, sauf à être soi-même comptable.

Pourquoi essayer d’économiser 1-2 k€ d’impôts (sur les revenus foncier) en montant une usine à gaz qui coutera 3-5 k€/an ?


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#11 26/10/2012 19h36 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Merci GBL. Effectivement dans ce cas, ce n’est donc pas une piste à privilégier.

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#12 29/09/2013 13h10 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Bonjour,
Mes parents payent l’isf de justesse. Et ils me demandent si on peut réévaluer plusieurs fois par an. car avec les prix immobilier qui continue de descendre, ils pourraient repasser en dessous de cette fameuse barre. Merci pour vos réponses.

psychologue gratuit

Dernière modification par marion5851 (09/01/2014 21h36)

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#13 29/09/2013 13h19 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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Le calcul de l’ISF dit "de l’année N" dû en juin de l’année N est fondé sur la valeur du patrimoine au 31/12/(N-1).

Il n’y a donc qu’une date d’évaluation possible, et l’ISF lui-même n’est payé qu’une fois par an.

Cela avantage les contribuables quand leurs actifs sont haussiers, et les désavantage quand ils sont baissers, c’est comme ça.

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#14 29/09/2013 19h04 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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marion5851 a écrit :

Bonjour,
Mes parents payent l’isf de justesse. Et ils me demandent si on peut réévaluer plusieurs fois par an. car avec les prix immobilier qui continue de descendre, ils pourraient repasser en dessous de cette fameuse barre. Merci pour vos réponses.

Faîtes attention car suivant les secteurs et les biens la diminution est très faible, l’administration risque de voir d’un mauvais oeil une baisse de valeur si celle-ci n’a pas été augmentée au cours de années passées. La déclaration n’est pas détaillée à ce niveau de fortune mais il est fortement recommandé de la faire pour soi afin de pouvoir bien justifier le montant déclaré en cas de contrôle.

Carpediem


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#15 04/10/2013 18h57 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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salut

fais attention à ne pas y perdre juste en voulant éviter l’isf qui reste modeste 0.5 % ….
si tu dois payer 500 € mais que tes placements te font gagner 1000€
tu seras créditeur de +500 € 

après toutes les réductions classiques !!

tu ne devrais pas ne payer avant longtemps…

Synthèse des principales réductions ISF pour 2014 :

http://www.optimuspatrimoine.fr/reduire … reductions

Dernière modification par chouchou59 (04/10/2013 19h02)

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#16 04/10/2013 19h00 → ISF et seuil fatidique des 1,3 M€ : comment éviter l'ISF ? (2013, isf, seuil)

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coyote a écrit :

Mais pourquoi pas en profiter un jour si je suis confronter au problème, j’adore les belles voitures
et quand je vois mon entourage regarde son patrimoine grossir avec des 2 chvs / mehari et vielle porsche….

Ces modèles ne sont pas concernés par l’exonération ISF : trop jeunes et pas assez rares.

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