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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/10/2012 12h56 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

Le fils de discussion Faut-il acheter en ce moment entraine beaucoup d’échanges, et je réalise qu’il n’y a pas qu’une façon d’investir.

Personnellement, je ne me suis pas réveillé un matin en me disant "tiens, je vais devenir investisseur en immobilier et en vivre". J’ai juste cherché à voir si je pouvais gagner un peu d’argent, et de fils en aiguilles, j’ai développé mon patrimoine, et je pense aujourd’hui comme un investisseur en immobilier, pas comme quelqu’un qui souhaite juste faire un investissement locatif.

Beaucoup sur le fils cité ci dessus n’ont pas compris qu’un profil d’investisseur n’achète pas au prix du marché. Et donc ne comprennent pas qu’on puisse avoir des rentabilités supérieures à la moyenne (3 ou 4 fois le livret A)

Il n’y a pourtant pas de miracle, mais du travail!


Voici le processus pour arriver à de telles rentabilités :
- formation (économique, fiscale, juridique….)
- recherche d’un secteur où investir
- recherche du type de biens visés (studios, RDC pour handicapés, parkings, commerces….)
- quelques visites pour tâter le marché
- définition de critères de recherche précis
- mise en place d’alertes correspondant à nos critères
- visite d’agences immos (développement réseau)
- développement de la connaissance du marché visé (quelques mois)
- visites suite à nos alertes
- sélection d’un bien
- estimation la plus précise possible des travaux
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
- signature compromis
- négociation avec banque / courtier
- recherche assurance crédit
- recherche entrepreneur pour travaux (3 ou 4 devis minimum)
- signature acte authentique
- assurer le logement en tant que PNO
- début des travaux (gros œuvre, plomberie, électricité => garantie décennale)
- surveiller l’avancement des travaux
- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelquechose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement.
Bien sur il y a aussi le capital remboursé et la plus value éventuelle, mais ce n’est pas ce que je recherche en 1er lieu.

Je suis sur que ma liste est incomplète et que d’autres vont venir la compléter.

Mots-clés : investissement locatif


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#2 23/10/2012 13h28 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

……..
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
…..

Bonjour ZX-6R,

Tout d’abord, merci encore pour vos conseils.
Question de débutant:
- pensez-vous que les négo restent possible pour les investissements de type studio à Paris ?
- votre règle de -30% en dessous du marché reste applicable dans ce cas précis ?

Merci d’avance.

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#3 23/10/2012 13h48 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

Membre
Réputation :   14 

Je suis tout à fait d’accord sur la démarche.
On peut rajouter de faire de la prospection dans les magasins à fort passage (boulangerie, café du quartier, quelques concierges) On peut en informer aussi notre réseau déjà existant comme notre notaire, banquier,etc…

Comme votre démarche est basé sur une recherche de bien décoté avec des travaux, on peut rajouter les formations de bricolage chez Leroy Merlin, Castorama, etc.., afin d’augmenter la rentabilité.

Dernière modification par Kool31 (23/10/2012 13h51)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 23/10/2012 14h01 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Réputation :   224 

Vu votre filtre, toute nego a Paris pour un studio est impensable. Vous allez visiter dans la demi journee obligatoirement, et vous faites une offre au prix.

Sans ca, le bien vous passera sous le nez. Il y a une forte concurrence entre acheteurs a Paris!


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#5 23/10/2012 15h46 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Réputation :   

Je vois que tu parles de mettre des alertes????? Là, il faut que tu m’expliques un petit peu.
Me concernant, je passe mon temps sur le net et mon commerce est situé entre 2 agences immobilières mais ce systeme d’alerte m’interesse!!!!!!

Dernière modification par Francois80 (23/10/2012 22h46)

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#6 23/10/2012 16h03 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Sur seloger, tu peux enregistrer une recherche sous forme d alerte et recevoir les annonces par mail. Ca marche bien pour la province. Pour Paris, en revanche, il faut consulter le site directement car les alertes sont envoyées avec du retard.


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#7 23/10/2012 16h49 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

Membre
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Effectivement on s’y retrouve dans la liste des tâches

et à chaque préavis, on repart pour un tour:

- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelquechose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé


d’ou l’intéret de ne pas "tourner de locataires" tous les 12 mois.
Les bons locataires, chacun comprendra, se "bichonent"


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#8 23/10/2012 17h14 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Je sais que l’on est en FRANCE mais est ce que  "remercier" est bien légal ?

Le souci c’est que l’on se retrouve comme vous dite sur un travail , ce qui ne correspond pas non plus à l’idée que beaucoup s’en font

Dernière modification par ledude (23/10/2012 17h16)


Forum généraliste ( gaming, cinéma, série, games of thrones,  etc …)http://www.generation-geek.fr/

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#9 23/10/2012 18h20 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Personnellement, je ne me suis pas réveillé un matin en me disant "tiens, je vais devenir investisseur en immobilier et en vivre". J’ai juste cherché à voir si je pouvais gagner un peu d’argent, et de fils en aiguilles, j’ai développé mon patrimoine, et je pense aujourd’hui comme un investisseur en immobilier, pas comme quelqu’un qui souhaite juste faire un investissement locatif.

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement.
Bien sur il y a aussi le capital remboursé et la plus value éventuelle, mais ce n’est pas ce que je recherche en 1er lieu.

Je suis sur que ma liste est incomplète et que d’autres vont venir la compléter.

Bravo pour ce long message tu as sorti le clavier de compétition.

Je n’ai rien à ajouter dans la longue faite par ZX-6R, je voudrais juste apporter des compléments sur ma manière de procéder.

Comme l’indique ZX-6R , il s’agit d’un démarche d’investisseur immobilier et cela passe par une "professionnalisation" pour cela il faut ajouter les services
-  d’un comptable pour optimiser la fiscalité
- d’un notaire ou d’un fiscaliste pour des conseils juridiques de forme de structure d’investissement
- un courtier physique , une personne qui vient chercher les documents chez vous et qui monte le
   dossier entièrement pas les courtier sur internet car ils ne font rien que trouver une banque dans ce cas
   autant le faire soi même.

Autre point pour l’ameublement je passe par le bon coin , c’est sûr je n’ai pas de factures donc je ne peux pas déduire mais entre un canapé à 400 € chez confo et à 80 € sur le bon coin , je me passe de la facture, idem pour les tables , chaises , armoire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 23/10/2012 19h54 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

Modérateur
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ledude a écrit :

Le souci c’est que l’on se retrouve comme vous dite sur un travail , ce qui ne correspond pas non plus à l’idée que beaucoup s’en font

Ceux qui ne veulent pas faire ce "travail" devraient plutôt investir leur fonds dans des structures adaptée, comme les SCPI par exemple, ou alors ne pas être étonnés d’obtenir des rendements rikiki ou de subir de nombreux aléas et déconvenues.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 23/10/2012 20h12 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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ah c’est exat, j’ai oublié la comptabilité! Le nombre d’heures passées à tout photocopier, envoyer au comptable, et vérifier ces bétises (parfois énormes!)


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#12 23/10/2012 20h39 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Un gros merci pour toutes les précision apportées par Philippe et ZX 6R ces derniers jours.

Sur les conseils de Philippe, je me suis penché sur le bon coin pour l’ameublement. C’est bluffant de voir toutes les économies que l’on peut faire en cherchant dans son département car ça n’aurait aucun sens de traverser la France pour une table basse^^

Philippe, vous parliez d’absence de factures donc il n’y a aucun amortissement possible sur ces achats là si je ne me trompe pas.

Dernière modification par kentin (23/10/2012 20h40)

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#13 23/10/2012 22h16 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

Membre
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ZX-6R a écrit :

Vu votre filtre, toute nego a Paris pour un studio est impensable. Vous allez visiter dans la demi journee obligatoirement, et vous faites une offre au prix.

Sans ca, le bien vous passera sous le nez. Il y a une forte concurrence entre acheteurs a Paris!

Merci encore pour le conseil.

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#14 23/10/2012 23h02 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Par contre, un point m’interpelle, vous parlez du choix d’ameublement des pièces donc j’en définie que vous faites que de la location meublée.
Au niveau de l’ameublement, pouvez-vous proposer une liste des meubles que vous mettez dans vos logements (vaisselle, plaque chauffante, machine à laver, table, chaises, table basse, tv, lampe, lit, rideau, canapé….)
Pouvez faire un petit topo des avantages et des inconvénients de ce choix et la différence avec la location nue???

Ca commence à m’intéresser de plus en plus ce forum…

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#15 24/10/2012 06h23 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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GoodbyLenine a écrit :

ledude a écrit :

Le souci c’est que l’on se retrouve comme vous dite sur un travail , ce qui ne correspond pas non plus à l’idée que beaucoup s’en font

Ceux qui ne veulent pas faire ce "travail" devraient plutôt investir leur fonds dans des structures adaptée, comme les SCPI par exemple, ou alors ne pas être étonnés d’obtenir des rendements rikiki ou de subir de nombreux aléas et déconvenues.

Mettre en location en agence pour se décharger du souci de la location en gardant une activité de gestion de patrimoine.
Les SCPI sont sans soucis , c’est un fait mais les rentabilités sont faibles ( 5 % ) et ne constituent pas à mon sens une constitution de patrimoine , c’est plus un placement immobilier dématérialisé qui rapporte même si il est possible d’en acheter via un emprunt.

Je préfère la gestion et l’optimisation immobilière en direct qui permet de réglage patrimoniaux, fiscaux plus souple ( je vend X , je valorise Y , je meuble Z etc..)

Kentin a écrit :

Sur les conseils de Philippe, je me suis penché sur le bon coin pour l’ameublement. C’est bluffant de voir toutes les économies que l’on peut faire en cherchant dans son département car ça n’aurait aucun sens de traverser la France pour une table basse^^
Philippe, vous parliez d’absence de factures donc il n’y a aucun amortissement possible sur ces achats là si je ne me trompe pas.

Les factures de -500 € se déduisent des revenus locatif au titre de charges si vous êtes au régime réel.
Les factures de + 500 e s’amortissent sur plusieurs années , dans le détail je ne sais pas.

Effectivement pas de facture pas de déductions ,rien ne vous empêche d’acheter un canapé à un prix raisonnable pour votre salon et d’en prendre un sur le boncoin ,vous disposerez alors d’une facture…

Francois80 a écrit :

Au niveau de l’ameublement, pouvez-vous proposer une liste des meubles que vous mettez dans vos logements (vaisselle, plaque chauffante, machine à laver, table, chaises, table basse, tv, lampe, lit, rideau, canapé….)
Pouvez faire un petit topo des avantages et des inconvénients de ce choix et la différence avec la location nue???

Le principe du meublé est que le locataire arrive et pose ses valises.
Louer en meublé ne signifie pas location saisonnière avec draps et serviettes mais tout l’équipement que vous avez décrit renter dans le critère du meublé.
Aucune liste officielle décrivant le nombre de petites cuillères à mettre dans un meublé , le bon sens suffit  largement et ce que vous avez indiqué est très bien.
Certains éléments comme machine à laver ou tv sont pas obligatoires et sachez qu’en cas de problèmes cela sera à vous de les changer.
Je ne met jamais de tv ( sauf une fois , une vielle tv dans un logement étudiant ) sinon je met des machines à laver et  des micro ondes du bon coin à 15 € par contre les machines à laver je les achète neuves avec factures car je préfére un modèle neuf il tient plus longtemps.
Le déplacement d’une machine à laver est plus physique que celui d’un micro onde surtout avec étage sans ascenseur..

L’avantage du meublé est d’optimiser la fiscalité en pratiquant l’amortissement comptable du bien.

Je reprend un calcul que je fournis souvent qui est une estimation et non une règle absolue de comptabilité

Prenez 80 % de la valeur de votre bien et partez sur un amortissement de 25 ans , vous obtenez un taux annuel d’amortissement de 3.2 %
Votre bien à couté 100.000 € donc tous les ans vous amortissez comptablement 2560 €
Vous avez 500*12 de revenus locatifs soit 6.000 e
Vous avez 1.500 d’intérêts d’emprunts à déduire
Vous avez 1.800 de charges , d’impôts, d’assurances

Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

Les 20 autres % ne sont pas amortissables car représentent le terrain.

La règle comptable est plus complexe car il faut amortir par composant ( électricité , plomberie , menuiserie etc…) , je ne m’occupe pas de ces détails chacun son métier  , ce que je vous indique c’est la principe général qui revient en terme de taux à mes 80%.

En location nue vous devriez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 = 2.700 en plus dans votre irpp plus 15,5% de CSG

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (24/10/2012 06h42)


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#16 24/10/2012 09h24 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Bonjour,

merci pour toutes ces précisions.

à propos de meublé :

un logement "vide" peut devenir "meublé" du jour au lendemain, où y a-t’il une démarche particulière (juridique ou fiscale)

par exemple : j’achète un bien loué vide, je veux en faire un meublé, comment faire ? (hormis y mettre des meubles :p )

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#17 24/10/2012 13h00 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Les factures de -500 € se déduisent des revenus locatif au titre de charges si vous êtes au régime réel.
Les factures de + 500 e s’amortissent sur plusieurs années , dans le détail je ne sais pas.

Effectivement pas de facture pas de déductions ,rien ne vous empêche d’acheter un canapé à un prix raisonnable pour votre salon et d’en prendre un sur le boncoin ,vous disposerez alors d’une facture…

Bien vu concernant le canapé wink

Dans le cas où j’effectue des travaux dont le totale des factures de matériaux s’élèvent à 1000 euros par exemple mais que je dispose de plusieurs factures inférieures à 500 €.

Doit on les passer en ammortissement ou alors je les déduit comme de simples charges? Si je suis déjà en déficit BIC, je pourrais tout de même les reporter pour la ou les années suivantes non?

Si je reprends votre exemple :

Avant travaux
Déclaration :6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

Après travaux
Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560-1000 = -860 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

J’aurais donc droit de déduire les 860 euros l’année prochaine ou aurait il fallu que je passe en amortissement pour pouvoir profiter de ce report?

Dernière modification par kentin (24/10/2012 13h04)

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#18 24/10/2012 14h44 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Bonjour,

Tout d’abord merci pour ce fil de discussion tres interessant et riche en idées.

Je m’interesse tout particulièrement à l’immobilier et vos conseils sont precieux vous avez du y investir beaucoup de temps. On ne devient pas investisseur immobilier du jour au lendemain comme vous le soulignez très bien.

Concernant vos conseils évoqués dans le premier post :

ZX-6R a écrit :

- visite d’agences immos (développement réseau)

Je ne sais pas si c’est une spécificité à Paris mais j’ajouterais que pour le developpement du réseau, les concierges d’immeubles sont de très bon relais et permettent (en les retribuant avec un petit billet) de savoir exactement et en amont ce qui va être vendu dans un immeuble.

Je vais suivre ce fil de discussion de très pres pour m’en imprénier

Dernière modification par roudoudou (24/10/2012 14h44)

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#19 24/10/2012 18h15 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Boumboum a écrit :

Bonjour,

merci pour toutes ces précisions.

à propos de meublé :

un logement "vide" peut devenir "meublé" du jour au lendemain, où y a-t’il une démarche particulière (juridique ou fiscale)

par exemple : j’achète un bien loué vide, je veux en faire un meublé, comment faire ? (hormis y mettre des meubles :p )

Un logement peut devenir meublé du jour au lendemain , il suffit de mettre des meubles dedans.

Et il faut faire une démarche fiscale auprès du centre des impôts pour remplir une déclaration P0 pour se déclarer loueur en meublé ( aucune cotisation , ni charge sociale découlent de cette inscription )

Philippe


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#20 24/10/2012 18h18 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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roudoudou a écrit :

Bonjour,
Je ne sais pas si c’est une spécificité à Paris mais j’ajouterais que pour le developpement du réseau, les concierges d’immeubles sont de très bon relais et permettent (en les retribuant avec un petit billet) de savoir exactement et en amont ce qui va être vendu dans un immeuble.

Bof bof pour la démarche et cela fait beaucoup de billet à distribuer pour peu de retour à mon sens car des ventes ne se font pas tous les jours dans les immeubles.

Je vois mal la concierge vous appelez pour vous donnez les coordonnées d’un propriétaire qui vend , en tant que propriétaire j’apprécierais moyennement la démarche.

Philippe


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#21 24/10/2012 19h28 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Un logement peut devenir meublé du jour au lendemain , il suffit de mettre des meubles dedans.

Et il faut faire une démarche fiscale auprès du centre des impôts pour remplir une déclaration P0 pour se déclarer loueur en meublé ( aucune cotisation , ni charge sociale découlent de cette inscription )

Certes, mais il faut aussi ne pas contrevenir au règlement de copropriété, et demander l’autorisation à la mairie ou préfecture pour louer du meublé de courte durée dans les agglomérations de + de 250 000 habitants (sachant qu’à Paris ce sera refusé, et que la mairie a fait des poursuites de bailleurs de ce type de meublés et en a récemment fait condamner lourdement certains).


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#22 24/10/2012 20h32 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Bonsoir,

Petite précision pour les règlements de copropriété anciens, parfois il est indiqué que l’immeuble doit être occupé ou habité bourgeoisement cela indique que la location en meublée est interdite, de même que les activités commerciales.

Souvent, lors du rendez-vous, le notaire oublie de préciser ou de vérifier cet élément.

Max

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#23 24/10/2012 21h44 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Bonsoir,

J’ai de très gros doutes concernant cette dernière affirmation.

Pour la location saisonnière oui, mais pour la location meublée à titre de résidence principale je ne pense pas.

Dernière modification par ZX-6R (24/10/2012 21h47)


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#24 24/10/2012 21h58 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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Franchement on lit de ces trucs ici…

Un meublé d’habitation principale est strictement identique en usage à un bail 89. Aucun règlement de copropriété ne pourra vous l’interdire (sauf à interdire l’usage d’habitation).

En revanche, si l’on parle d’un meublé touristique (L631-7 et suivants CCH), je vous invite à lire ceci :

Bail d’habitation : Meublés touristiques et changement d’usage - Avis d’experts | LaVieImmo.com

Conclusion, écrivez toujours la clause disant que le locataire élit domicile dans le présent logement loué au titre d’habitation principale. Ça évitera bien des problèmes, imaginaires peut-être, sauf quand on doit payer 10.000 ou 25 000 euros d’amende… Code de la construction et de l’habitation - Article L651-2 | Legifrance

Dernière modification par BorderLine (24/10/2012 22h06)

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#25 24/10/2012 23h05 → Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier (investissement locatif)

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GoodbyLenine a écrit :

Philippe30 a écrit :

Un logement peut devenir meublé du jour au lendemain , il suffit de mettre des meubles dedans.

Et il faut faire une démarche fiscale auprès du centre des impôts pour remplir une déclaration P0 pour se déclarer loueur en meublé ( aucune cotisation , ni charge sociale découlent de cette inscription )

Certes, mais il faut aussi ne pas contrevenir au règlement de copropriété, et demander l’autorisation à la mairie ou préfecture pour louer du meublé de courte durée dans les agglomérations de + de 250 000 habitants (sachant qu’à Paris ce sera refusé, et que la mairie a fait des poursuites de bailleurs de ce type de meublés et en a récemment fait condamner lourdement certains).

Bonjour,

Habitant Paris et m’intéressant à l’immobilier, il me semble que vous confondez avec les meublés touristiques a qui la mairie de Paris fait la chasse. Un cas a fait jurisprudence : 25 000 euros d’amende.

A mon avis aucun problème pour un meublé classique (corrigez moi si je me trompe)

edit : je n’avais pas vu le message de Bordeline, vous avez été plus rapide !

Dernière modification par roudoudou (24/10/2012 23h06)

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