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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/10/2012 18h28 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonjour,

Je suis résident fiscal en France.
je réflechis à un projet d’investissement immobilier à bruxelles pour plusieurs raisons :

- mon épouse est d’origine belge et nous allons régulièrement à bruxelles
- le marché est beaucoup plus accessible qu’en France (notamment à paris)
- potentiel de progression probablement plus élevé (mais cela reste à étudier).

Je m’interroge sur le régime fiscal aux loyers percus.
D’après ma compréhension, les loyers seraient imposés en belgique. les intérêts d’emprunts seraient déductibles, quel que soit le lieu où est contracté l’emprunt.

Quelqu’un a-t-il une connaissance du sujet ? (taux d’imposition, déduction des frais et travaux)

Merci par avance

Mots-clés : belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier

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#2 22/10/2012 14h40 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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La convention fiscale prévoit effectivement une imposition dans le pays du bien.

le revenu locatif privé  ne subit pas de taxation directe. il faut d’intégrer le revenu cadastral indexé (revenu cadastral x 1,579 [en 2012]) multiplié par un coefficient de 1,40 dans la déclaration de revenus.

Je n’ai pas beaucoup d’exemple mais ce revenu cadastral est généralement faible et les intérêts sont déductibles.
Exemple maison de 3Millions avenue Louise le revenu cadastral = 11.000 soit 24.316 en base imposable.
Mais les impôts sont élevés en Belgique….

En location de bureau ou professionnel on intègre les loyers réels moins 60% d’abattement.

J’habite à Bruxelles mais pour l’instant je n’ai rien acheté.

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#3 22/10/2012 21h27 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Merci pour votre réponse, un peu plus précise que les informations que j’ai pu trouver sur internet.
Comment connaître le revenu cadastral ? l’agent immobilier ou l’ancien propriétaire est susceptible de me le communiquer ?
Quel est le taux d’imposition pour un résident français ? J’ai trouvé un taux de 25% pour un revenu imposable inférieur à 8 ou 9 K€. Cela vous semble-t-il plausible ?

L’incidence fiscale dans votre exemple resterait acceptable.
Je crois comprendre qu’il y a également un précompte immobilier, qui doit être une sorte de taxe foncière ?

Paul

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#4 22/10/2012 22h00 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Le précompte immobilier est de 25%.
Le revenu cadastral n’ a plus été revu depuis 30 ans, il a simplement été indexé.

Un bien immobilier n’ayant pas subi des transformation depuis 30 ans à un revenu cadastral faible.
Un bien immobilier neuf ou transformé à un revenu cadastral déterminé par l’administration du cadastre en fonction de biens du même type,  situé dans le voisinage.

Actuellement le budget 2013 est en préparation et une des hypothèse c’est la révision du revenu cadastral qui pourrait doublé puisque le revenu locatif a augmenté 2 x plus vite que l’inflation.

Les frais notariaux s’élève à 15/16% dont 12,5% pour l’enregistrement.

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#5 22/10/2012 22h50 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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@pvbe : Je ne suis pas bien sur de comprendre. Pourriez-vous donnez les chiffres pour un exemple concret, disons pour un bien acheté 400 000 € et dont le "revenu cadastral" serait de 5 000€/an  ?

Le vendeur récupèrerait 400 000€, et l’acheteur devrait-il payer 400 000 € + 15/16%, soit 4600/464 000€ (dont 50 000€ pour l’enregistrement) ?
Le "précompte mobilier" impliquerait-il que le bailleur devra payer 5000€ * 25% = 1250€/an ?
Est-ce cette somme de 1250€ qui serait susceptible de doubler prochainement ?
N’y aurait-il aucun autre impôt local (ou foncier) ?
La totalité des charges pourrait-elle être répercuté au locataire (ou y a-t-il des restrictions à ce niveau, comme dans la loi française) ?
Pourrait-on raisonnablement espérer louer ce bien aux alentours de 30 ou 40 000€/an ?


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#6 22/10/2012 23h18 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Il faut retenir que certains impôts, ou compléments régionaux dépendent de la région.

Les droits d’enregistrement sont récupérables à hauteur de 36% si on revend le bien avant 2 ans.

Les plus values ne sont plus imposables après 5 ans de détention sauf dans des cas de gestion qui seraient jugés quasi professionnels.

Comme en France le neuf (hors terrain) est soumis à la TVA cela ne s’applique qu’aux droits.

Il n’y a pas d’autres impôts comme les impôts locaux en France.

Pour le prix de location on peut prendre le problème a l’envers : le prix de vente d’un bien est généralement basé sur un rendement locatif brut de 5%  (pour du résidentiel de qualité). Donc on prend les loyers x 20 = base du prix de vente.
Le revenu cadastral est à demander au vendeur car comme on vient de le dire selon les modifications opérées sur le bien il peut avoir été révisé ou être très sous évalué.

Voici un exemple d’annonce qui indique le revenu cadastral =1.187 € précompte = Précompte: 791 €
prix de vente annoncé à 535K€ pour 180M2
http://www.gallery-real-estate.be/index … nbien=4055

Les charges locatives sont similaires à la France on ne peut pas mettre n’importe quoi sauf en commercial.

Dernière modification par PhbFr (22/10/2012 23h37)

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#7 23/10/2012 08h27 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Attention : 25 % c’est l’impôt fédéral, il faut y ajouter les impôts provinciaux et communaux.  On tourne souvent autour de 50 % de précompte mobilier.

Mais comme le précise Patrick, pour l’heure, le revenu cadastral est souvent largement inférieur au loyer réel obtenu sur le bien.

A noter aussi que le précompte immobilier n’est libératoire que pour les biens mis en location à des personnes qui ne l’affecte pas à une activité professionnelle (en résumé : immo résidentiel).  Les biens destinés à une activité professionnelle (bureau, commerce, …) sont imposés sur les loyers réels amputés d’un forfait pour les frais locatifs (de mémoire, je pense que c’est 40 %).


"Essayez d’acheter des actifs avec décote plutôt que des bénéfices." W. Schloss  http://blog.daubasses.com

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#8 31/01/2013 22h45 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonjour Paul, votre message date d’octobre et je le découvre aujourd’hui. Cependant, je peux vous répondre concrètement sur le sujet : être résident français et investir en Belgique puisque mon mari et moi sommes totalement concernés. Voila 7 ans que nous possédons un gîte (en tant que particuliers) en Belgique non loin des Ardennes et de la région du Luxembourg (à 1h45 de Lille précisément). I s’agit d’une maison de 14 personnes totalement meublée et que nous louons toute l’année à des vacanciers (car la région est très prisée des belges et hollandais!). Là-bas, les gîtes sont nombreux et très demandés. Lors de notre achat, nous avons sollicité à plusieurs reprises les centres d’impôts en Belgique et en France : nous avons appris à notre grande surprise une excellente nouvelle : aucun impôt foncier à payer sur les revenus locatifs! Cependant, nous payons tous les ans la taxe cadastrale (environ 900€/an) et c’est tout! Ce qui signifie qu’étant résident belge, il est tout à fait intéressant d’investir pour du locatif en Belgique. Lors de notre achat, nous avons réglé tout inclus environ 15% de frais supp chez le notaire. Notre investissement continue aujourd’hui de nous donner un rendement d’environ 8% en moyenne… Dommage, notre maison n’est pas à Bruxelles (car nous cherchons aujourd’hui à revendre pour réaliser d’autres projets et d’autres investissements…) Si vous souhaitez d’autres infos pratiques, n’hésitez pas. Nous ne sommes pas professionnels en matière d’impôts en Belgique mais nous sommes comme vous résidents français et nous avons investit dans une résidence secondaire en Belgique qui est louée pratiquement tous les week end de l’année, du 1er janvier au 31 décembre.

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#9 02/04/2013 21h18 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonsoir,
Je cherche des informations correctes concernant des investissements en Belgique. Ce que j’ai pu lire me fait penser que si j’achète en Belgique :
1 . Je paye des impôts en Belgique (sur le revenu ????)
2. Quand je fais passer mes bénéfices (belges) en France, je n’ai rien à déclarer.
Si quelqu’un a des précisions, et si on répond oui et non aux 2 questions précédentes : c’est peut être là qu’il y a un filon pour devenir riche :
sachant que les impôts en Belgique seront faibles : puisque nos revenus salariés sont en France, il suffira alors de s’attaquer à l Allemagne, puis l’Irlande etc …

Patrick99

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#10 02/04/2013 22h42 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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L’imposition sur le revenu dépends de votre lieu de résidence.

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#11 03/04/2013 02h31 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Vous avez fait une recherche sur le forum avec les mots clé "Immobilier Bruxelles" ou "Immobilier Belgique" (avec l’outil en haut à droite de cette page) ?   Vous aurez la réponse à presque toutes vos questions (sur Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? Info etc.). Sinon vous pouvez aussi essayer d’envoyer un MP à tonii (par exemple) qui a investi dans du locatif à Bruxelles.


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#12 10/06/2013 11h28 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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alexsince1978 a écrit :

L’imposition sur le revenu dépends de votre lieu de résidence.

Ou est l’erreur ?

Sur :

a écrit :

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_1425/fichedescriptive_1425.pdf

Je lis :

Article 3
1. Les revenus provenant des biens immobiliers, y compris les accessoires, ainsi que le cheptel mort ou vif
des entreprises agricoles et forestières ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont
situés.

Merci de m’éclairer. J’avoue que je pensais également que l’on était imposé sur les bénéfices contractés à l’étranger en France, mais là, le texte trouvé sur impotsgouv.fr est différent.

Patrick99

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#13 10/06/2013 12h21 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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C’est très clair comme on ne peut pas partir avec les biens immobiliers, c’est le lieu ou sont situés les biens qui déterminent le lieu d’imposition;

Les biens belges sont uniquement imposables en Belgique c’est à dire pour le résidentiel pratiquement non imposables (il y a l’équivalent d’une taxe foncière), et pour le commercial avec une base de 40% soumis à l’impôt sur le revenu (rapidement 40% d’IRPP).

Les biens Français sont imposables en France quelque soit le lieu de résidence.

Mais on ajoute l’ISF pour un résident Français y compris donc sur les biens Belges on passe alors de 0% d’impôts à 50% (pour simplifier).
Mais sur les biens français (hors niches) on est de 90% à 120% d’impôts si on a de l’ISF.

Indépendamment de l’ISF il n’y a donc pas à déclarer les revenus fonciers Belges. De là à devenir riche  :lol  la rentabilité à Bruxelles est de 3% pour des biens de qualité à 5% en qualité moyenne ou faible.

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#14 10/06/2013 12h24 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonjour

Quelques éléments sur l’investissement en Belgique (j’habite à Bruxelles et rénove un premier appartement pour le louer, mais n’ai pas fini de regarder tous les paramètres et veux bien en discuter en détail).

1) imposition : effectivement la convention fiscale franco-belge prévoit l’imposition à l’endroit où le bien est situé, i.e. en Belgique. Point que je n’ai pas regardé : si vous etes fiscalement domicilié en France il y a peut-être prise en compte des loyers dans votre revenu global pour déterminer votre taux marginal d’imposition.

2) imposition en Belgique : si le bien est loué nu à une personne physique, l’imposition à l’IR est proportionnelle au "revenu cadastral" et très faible, disons un mois de loyer pour fixer les idées. S’il est loué meublé ou à une personne morale, les loyers réels sont imposés à l’IR belge, beaucoup moins intéressant.

3) l’impot foncier est plus faible si le bien est loué en social via une agence sociale, ce qui a d’autres intérêts (location garantie pendant 9 ans, et il me semble 5% des frais de rénovation en réduction d’impots chaque année - à confirmer) mais implique bien sûr un plus faible loyer (loyer apparemment à négocier avec l’agence : je dois encore les rencontrer pour voir le genre de conditions faites).

Enfin il existe pas mal de primes à la rénovation, notamment pour les chassis de fenetre et l’isolation du toit. Par contre le dégrèvement de frais de notaires (12,5% normalement) mentionné par tonii dans l’autre file pour une première acquisition est subordonné à un engagement d’avoir sa résidence principale à Bruxelles pendant 5 ans, et il y a des amendes conséquentes prévues (mais ici la fraude est un sport national et les contrôles apparemment rares).

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#15 29/12/2013 14h47 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Edit Modération : ce sujet a été déplacé dans une discussion existante, afin de capitaliser sur celle-ci.
Ancien titre : Investir dans l’immobilier locatif en Belgique (résident français)…


Bonjour,
Nous envisageons d’acquérir un appartement meublé à De Haan ou sur la côte belge.  Si son coût d’achat est de 55 000 €, 40 m2 et qu’il y a environ 7 000 € de frais divers (droits d’enregistrement, notaires…)
Le revenu cadastral est de 354 €.
Partant de l’hypothèse que nous espérons le louer de façon saisonnière pour un montant annuel de 6 000 €.
Quels sont les impôts et taxes que nous aurions à payer chaque année ? Existe-t’il des taxes foncières ou d’habitation comme en France ? Est-ce à déclarer à l’impôt sur le revenu de France ou Belgique ?
Comment savoir à combien s’élèvent les taxes communales ou locales ?
Je remercie par avance toutes les personnes qui auront la gentillesse de me répondre ou de me donner des adresses ou des liens.
Je ne manquerai pas de transmettre le résultat de mes requêtes afin que cela puisse servir à d’autres personnes.
Cdt
Lola

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#16 29/12/2013 15h18 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonjour, quelques éléments (je n’ai pas d’info sur tout) :

Une ref officielle pour les revenus immo : Déclarer des revenus immobiliers - Impôts - Portail des services publics belges . La convention franco-belge prévoit que les revenus immobiliers sont taxés dans le pays du ou se situe le bien (article 3, http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_1425.pdf). Comme la location saisonniere sera meublée il faudra déclarer le revenu réel et pas seulement payer le précompte immobilier (calculé a partir de vos 354 euros, ca devrait etre 200-300 euros par an).

Je n’ai pas d’info précise sur les impots locaux (chercher "centimes additionnels", mais ca pourrait ne pas etre tout - ramassage des ordures ménageres etc.).

Renseignez vous bien sur le marché réel de la location la bas, je vois une demi-douzaine de biens comme le votre en vente sur immoweb.be et trouve le prix tres bas pour la cote belge (et pour votre rentabilité affichée) : n’y aurait-il pas des charges importantes, des couts importants de rénovation a terme, ou un probleme de qualité de la clientele ?

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#17 29/12/2013 17h21 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Merci de m’avoir répondu aussi rapidement.  Oui, vous avez raison, il y a quelques annonces du même type et principalement dans le parc résidentiel où nous avons déjà séjourné à 2 reprises. Comme nous avions eu un coup de coeur pour la région et qu’un système de gardiennage existe pour permettre d’accueillir, faire le ménage pour les locataires, cela semble séduisant comme concept.
Mais comme vous je me suis intérrogée : si c’était si idyllique pourquoi tant de ventes.
Aprés il est vrai aussi que les biens vendus actuellement ont des défauts quant à leur emplacement ou sur des rénovation à faire, et jusqu’à présent aucun ne répond de prime à bord à nos souhaits précis.
Pour les prix, je n’ai pas trop élargi mes recherches et donc pas trop d’idée des prix ailleurs, erreur de débutant peut-être.. Mais comment se renseigner sur le coût réel de la location dans cette région ?
J’attends des réponses sur les coûts de copropriétés car il ne faut rien oublier.
Peut-être que contacter un centre des impôts ou un notaire pourrait nous éclairer ?
Ou alors changer de projet…
Je continue pour le moment à attendre des réponses, à me renseigner avant une quelconque décision…

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#18 25/03/2015 20h29 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Edit Modération : ce sujet a été déplacé dans une discussion existante, afin de capitaliser sur celle-ci.
Ancien titre du topic créé pour rien : Investissement locatif en Belgique


Bonjour ou bonsoir,

N’ayant pas ou peu d’informations, hormis un topic d’un résident français, j’aurais souhaité en savoir plus sur des retours de personnes ayant investies ou projetant d’investir en Belgique.

Qu’en est-il de la taxation, du type de bien ( cela peut varier d’un pays a l’autre ) ou encore d’autres choses que j’aurais oubliées.

Bien à vous.

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#19 03/04/2015 17h49 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonjour,

Nouveau sur le forum, je tiens à partager mon investissement en Belgique avec vous :

Achat d’un bâtiment industriel : 2 200 000€ + 300 000 € de frais d’enregistrement soit un total de 2.5.
Bâtiment occupé loyers annuels 200 000€
Bien acheter par le biais d’une société immobilière Belge type SCI.
Capital 2 000 000€ apporté en propre (apport perso)
+ 220 000 correspondant à 10 % pour la promesse de vente
emprunter 300 000 pour la l’acquisition.
En Belgique, il existe un avantage fiscal qui s’appelle l’INTERET NOTIONEL :
pour faire simple, je rémunère mon capital à 3 % ce qui me donnerai un intérêt de 60 000 €/an.
Etant trop fiscalisé en France ( 45 % IR, 4 % sur les hauts revenus merci Sarko, + 15.5% csg) soit 64.5 % (Hors ISF), j’ai la possibilité de passer ses intérêts en charges sur la "SCI Belge" sans les prendre.
Cela revient à avoir un revenu imposable à IS (34%) de 200-60= 140 000€.

Permettez moi de vous faire part de l’avantage ISF maintenant :
avant j’avais 2 200 000€ qui dormait et 100 % taxable à l’isf (30 000 €/an tout de même) impossible de trouver un rendement qui dégage 30 000€/an NET soit 70 000€ brut/an diminué de 64.5 % d’impôts français. 
Maintenant :
valeur du biens 2 200 000€ -décote autorisée car bien immobilier donné à location entre 10 et 30 %, prenons 20 % soit 1 760 000
+ 220 000 de compte courant (correspondant au 10 % de la signature à la promesse)
- 300 000 de crédit
Soit 1 680 000 .
Différence de 540 000€ de patrimoine soit 8100 € net d’ISF à payer en mois cette année, soit 20 000€ de revenus brutes.

Si, un jour , je décide de quitter la France, ce bien ne sera plus taxable à l’ISF.

De +, en Belgique la + value est de 8 ans, 30 ans en France. Les plus values sur part de sociétés ne sont pas imposables, au même titre que les actions.

Je tiens à féliciter tous les acteurs Belges pour leur sérieux, m’ayant permis de réaliser cette opération immobilière, très facilement et sans encombre.
En France, je possède des biens immobiliers que je ne peux pas vendre, car, il n’y a pas grand chose sur le marché, dû essentiellement aux plus values longues et avec une dégressivité pénalisante (Merci Mr Baroin et Mm Pécresse), + l’ISF si le bien est un peu sous évalué.
Si je vends un bien en France, la  plus Value est de 40 %. Avec ce qui me restera en poche, je dois trouver un bien (pas évident), payer une commission d’agence 4-5 % , les droits d’enregistrements, et des travaux d’améliorations très certainement.
Donc, si je vends, je m’appauvris considérablement.
Par ailleurs, mon immobilisme ne créé pas de recette pour l’Etat Français,  ni d’emploi. C’est Bien Dommage.

Ne pensez pas que je sois aigri, je suis un homme heureux, ayant travaillé dur. Maintenant, je dois m’organiser au mieux pour gérer mon patrimoine, et peut être un jour, partir sous des cieux plus cléments.
Quand j’entends notre Président dire il y a encore 3 jours, à Berlin, + de justice sociale, je me demande ou il veut en venir, car pour moi, c’est 75 % d’impôts avec l’ISF.

tant que je serai à se régime, je continuerai à investir tous mes revenus Français à l’étranger.

Prochain investissement, Immobilier de Rapport en Belgique (appartements), car il n’y a pas d’impôts sur le revenu, il n’est également pas possible de passer les charges (c’est normal).
Cependant, je dois m’assurer que ces revenus ne seront pas taxables en France (sauf ISF). Voir convention fiscale Franco/Belge. J’attends vos éventuels conseils sur ce sujet.

(+ il y a de riche dans un pays , - il y a de pauvre)
(Hollande importe des pauvres et exporte des riches)

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#20 12/06/2015 14h26 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Bonjour à tous,

J’aimerais prendre contact avec Estelle pour connaitre exactement les impôts payés en Belgique, comme je souhaite avoir un projet identique.
J’ai du mal à comprendre la fiscalité belge avec le revenu cadastral, le précompte immobilier, les taxes communales, la taxe sur la location… J’aimerais savoir combien je vais payer d’impôts avant un achat au centre de Bruxelles.

Bien à vous

Coralie

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#21 12/06/2015 15h21 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Envoyez-lui un message privé…
Ou prenez contact avec un comptable en Belgique.
Si vous êtes sur Bruxelles je peux vous donner en MP les coordonnées de mon ex-banquière qui maîtrise le sujet.
(je suis Belge expatriée en France)


The only real failure is the failure to try.

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#22 12/06/2015 21h29 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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@hollandoiulle Je ne suis pas certain de  suivre tous les avantages …

Pour information je suis Français vivant en Belgique expert comptable de formation (ce qui ne signifie nullement que je connaisse la fiscalité Belge).

En vrac :

Une société immobilière Belge type SCI,  de quel type de sté s’agit t’il ?

En général les personnes physiques qui placent un bien immobilier dans une sté le font dans une SA patrimoniale à prépondérance immobilière; Souvent ils s’agit de placer la partie immobilière d’une activité commerciale dans une entité séparée (comme en France avec beaucoup de SCI).
Comme dans toutes société on a les amortissements du bien et en Belgique cette trouvaille assez intelligente (bien que détournée) les intérêts notionnels déductibles.

Inconvénient l’ISF Français  et je ne suis pas sûr qu’on puisse arguer de la prépondérance immobilière pour effectuer une décote il n’y a pas de transparence fiscale comme pour la SCI.

Avantage transmission des parts ou actions par donation  avec seulement 3% de droits s’il y a enregistrement ==> pas cher.

Si on meure avant ça me parait compliqué, quelle est la législation applicable selon les cas ?

Normalement la France considère que pour les biens immobiliers c’est la loi sur les successions du pays où se trouve le bien, en l’occurrence c’est pas terrible !

Encore une fois,  s’agit ’il d’un bien immobilier pour la France ?
si oui c’est en Belgique qu’on paie les droits (et c’est cher) sinon ce sont des droits mobilier donc en France (c’est cher !).
Si vous devenez résident Belge il faudra vérifier car la France a aussi prévue dans la convention fiscale Franco Belge :
il faut pendant les 10 dernières années avoir vécu 6 ans  en Belgique pour que les successions du pays de résidence (Belgique) s’appliquent, lesquelles ne sont que peu intéressantes (à part assurance vie et autres bricoles à organiser…).

Les plus values sur parts de sociétés ne sont pas imposables mais vendre des parts de société immobilière alors que le bien est déjà en tout ou partie amorti c’est pas facile. A coté de cela les droits de 12,5% sur les cessions immobilières sont économisés car la cession d’actions est sans droits.

Par contre vendre le bien (contrairement aux SCI) sans vendre les actions coute très cher (IS calculé  sur un bénéfice tenant compte de la valeur nette comptable après amortissements (comme une SCI optant pour l’IS)

Les plus values immobilières ne sont plus imposables après 5 ans (et non 8 ans ou on parle pas de la même chose ?) ( immeubles détenus en direct) donc pour les futurs immeubles de rapport détenus en direct.

J’ai raté il y a quelques mois un superbe immeuble de bureaux de 1500m2 (des années 30) sur le parc du cinquantenaire j’avais prévu de la mettre en direct dans mon patrimoine et celui de mes enfants en empruntant à 100%. On est imposable si les locations sont effectuées à des profession commerciales ou libérales après décote de 60%. Inconvénient les donations ou successions coutent chers (d’où l’idée de mise directement dans le patrimoine des enfants avec des emprunts que je cautionne).

A ma connaissance, il n’y a pas hélas de solutions zéro impôts de toute sorte et comme pour toutes les ingénieries financières la situation personnelle est fondamentale : fortune, âge, enfants, épouses, maitresses… !

Je ne sais pas si la détention de biens immobiliers en Belgique par l’intermédiaire d’une société Luxembourgeoise type SPF peut avoir de l’intérêt.

Dernière modification par PhbFr (12/06/2015 21h38)

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#23 13/06/2015 12h00 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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A partir du 17 août 2015 pour les pays européens la succession sera celle du dernier lieu de résidence du défunt.
Cependant par un testament, le futur défunt peut choisir que sa succession obéisse à sa loi nationale plutôt qu’à la loi de sa résidence
C’est bien expliqué ici:http://www.notaires.paris-idf.fr/international/la-succession-au-dela-des-frontieres

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#24 13/06/2015 12h37 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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Attention, pour les successions la législation fiscale reste inchangée, l’Europe à "seulement" prévu une harmonisation pour le code civil.

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#25 20/08/2015 11h20 → Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ? (belgique, bruxelles, fiscalité, imposition, investissement immobilier)

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M’intéressant au sujet depuis quelques temps, je vais résumer la situation (pour un cas de location nue à usage d’habitation uniquement) et prendre un exemple concret avec un immeuble que nous devrions aller visiter bientôt.

Le bien
- immeuble de 3 appartements entièrement rénové, situé aux frontières belge, luxembourgeoise et française
- revenus de 1830 € hors charges
- affiché à 219.000 €
- revenu cadastral : 2044 €


"Frais de Notaire"
En Belgique, ils s’élèvent à environ 15% du prix du bien. Pour les estimer, il existe des simulateurs tels que celui-ci (site officiel des notaires) ou celui-là (avec frais de garantie)

Dans mon exemple, ils s’élèvent à un peu plus de 30.000 €


"Taxe Foncière"
L’équivalent de notre taxe foncière s’appelle le précompte immobilier. Cette taxe est basée sur le revenu cadastral indexé du bien. On trouve normalement ce revenu sur les annonces, sinon l’agent immobilier et/ou le propriétaire devraient pouvoir la donner facilement.
Comme il l’a été dit plus haut, c’est une valeur arbitraire calculée il y a une 30aine d’années et censée correspondre au revenu locatif que pourrait procurer un bien immobilier.
La variable d’indexation est donnée tous les ans, pour 2014 elle est de 1,7
Ensuite, selon la région, on applique un coefficient au revenu cadastral : 1,25% en Wallonie et 2,5% chez les flamands (pas roses).
Ensuite, on ajoute les "centimes additionnels" de la province puis de la commune. On peut les trouver ici pour les communes, et avec google pour les provinces.
2000 centimes additionnels équivalent à 20 * le montant calculé précédemment.

Dans mon exemple (avec les chiffres de 2014) :
- 2044 * 1.7 = 3474.8 * 0.0125 = 43,435 pour la Wallonie
- 43.435 * 1980 cts = 860,01 € pour la province du Luxembourg
- 43.435 * 2100 cts = 912,135 € pour la commune d’Aubange (les villes sont regroupées dans des communes)
- Montant du précompte 2014 : 1815,58 €


Impots sur les revenus locatifs
*** je précise que le cas ci-dessous est pour de la location nue à usage d’habitation. Pour plus de détails, ce site est très instructif, ainsi que celui-là ***
En Belgique, les revenus fonciers ne sont pas imposés selon les loyers perçus, mais toujours selon le revenu cadastral - pour le moment du moins, la Commission Européenne ayant mis son nez la-dedans, voir cet article de presse.
Pour calculer le montant imposable, la formule est très simple : il faut donc prendre en compte le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Toujours dans mon exemple, on arrive à un revenu imposable de 2044*1.7*1.4 soit 4864,72 €

L’imposition en Belgique se fait aussi selon un barême progressif (que l’on trouve pour 2015 en page 6 de ce document - avec plein d’autres infos d’ailleurs). On y apprend qu’on doit pratiquer un abattement de 7090 € pour une personne seule,

Dans mon exemple avec 2 enfants, j’ai droit à un abattement de 10.970€.
Et… oooooh ! Ces revenus locatifs ne sont pas imposables !
EDIT : suite à la remarque de Chrism dans le message suivant, il faut en effet déclarer en Belgique les revenus de source étrangère qui vont servir à déterminer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers belges… Un rapide calcul pour ma situation indique 900 € d’impôts…

Le rendement net est donc bien meilleur qu’en France, où pour moi ces revenus seraient imposés à 45,5%…
Dans mon exemple, j’arrive à 8,6% (frais de notaire et précompte compris)


Quelques remarques supplémentaires en vrac :
- il faudra toutefois déclarer ces revenus en France, où ils seront pris en compte pour le calcul de mon taux moyen d’imposition.
- pour les non-résidents, la déclaration de revenus se fait au Bureau Central de taxation Bruxelles Etranger (Google vous donnera les coordonnées)
- les baux doivent être enregistrés auprès d’une instance officielle (un site internet est dédié à cette démarche)
- les locataires sont moins protégés qu’en France, les expulsions sont plus rapides
- ce site donne plein d’infos sur les règles de la location en Belgique

Voilà…

Dernière modification par Siocnarf (20/08/2015 12h40)


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