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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/10/2012 23h05 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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Bonjour a tous,

En vue de renegocier eventuellement un ou plusieurs prets immo que je possede, je souhaiterai pouvoir faire des simulations afin d’estimer l’impact que pourrait avoir des augmentations de remboursement ou des remboursements anticipés sur
1/ La durée max du credit
2/ Les interets
3/ Les nouvelles mensualités (si remb anticipé)

Les credits etant sur des biens locatifs, le but serait de pouvoir raccourcir les durées, tout en payant sur cette durée plus d’interet (etant au réél). En exagerant, si je passe un credit sur 15 ans a 2 ans, la somme totale des interets sera moindre, par contre, je pourrais deduire plus d’interets sur ces 2 ans.

Mon logiciel de gestion compatble etait capable de le faire, mais suite a la mise a jour de celui-ci, cette option bien pratique a disparue… On pouvait evaluer l’impact de remb anticipé, nouveau taux, nouvelle durée ou nouvelle mensualité…

Je peux extraire sous excel mes tableaux d’amortissement si cela peut aider….

Merci d’avance au pro des prets immo ou excel….

Cdlt

Mots-clés : immo, pret, renego, simulation

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#2 13/10/2012 23h39 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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Bonsoir

Si j’ai bien compris, vous souhaitez payer plus d’interets sur des périodes plus courtes, mais au total sur la durée, moins d’interet, le but étant de conserver (ou d’augmenter) les interets à titre de déficit foncier.

Le seul moyen de payer plus d’interets (sur un an par exemple) est d’augmenter le taux d’interet, ce qui n’est pas dans votre interet.

Je m’explique :
2 variables dépendant de vous : Capital - durée du crédit.
1 variable dépendant de l’établissement de crédit.

Si vous faites un remboursement anticipé partiel pour diminuer le capital, ou/et si vous diminuez la durée du crédit, les interets vont obligatoirement diminuer la première année.

Quand a choisir d’augmenter vos mensualités, ceci revient à diminuer le durée du remboursement, donc à diminuer les interets versés, car ce que vous remboursez en supplément sera du capital aussi.

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#3 14/10/2012 00h31 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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Robinos33 a écrit :

Si j’ai bien compris, vous souhaitez payer plus d’interets sur des périodes plus courtes, mais au total sur la durée, moins d’interet, le but étant de conserver (ou d’augmenter) les interets à titre de déficit foncier.

C’est ca. Le but est de pouvoir deduire plus d’interets fonciers, tout en raccourcissant la duréé du pret..

Cas concret, un credit deja en cours ou il reste 85K a rembourser sur 19 ans ,avec 34K d’interet d’emprunt. Si je passais ce credit admettons sur 10 ans, je voudrais connaitre les nouvelles mensualités ainsi que les interets que je pourrais deduire sur cette nouvelle periode. Si sur cette simu, je paye plus d’interets ( a deduire) que je ne l’aurais fait en gardant mon pret actuel sur les 10 prochaines années, c’est donc tout bon :-).

Quand a choisir d’augmenter vos mensualités, ceci revient à diminuer le durée du remboursement, donc à diminuer les interets versés, car ce que vous remboursez en supplément sera du capital aussi.

oui et non, je ne suis pas sur:
En exagerant, si je raccourcissais ce pret a 1 an, j’aurais peut-etre 7500€ a rembourser mensuellement (donc en tres forte augmentation), dont (admettons) 5000€ d’interet deductibles (comparé au 3000€ sur les années a venir). Je serais donc gagnant car plus d’interets a deduire sur 2013 et credit fini plus tot !!

Je cherche donc un logiciel ou des methodes (par ex sous excel) qui permettent d’essayer plusieurs scenariis afin de voir lequel peut-etre le plus interessant et realisable (car non, je ne peux pas rebourser 7500€ par mois).

Dernière modification par jeamb (14/10/2012 00h35)

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#4 14/10/2012 01h02 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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Je crois que vous faites erreur dans votre raisonnement. Si vous faites un remboursement anticipé il y aura donc moins de capital a rembourser. Les intérêts sont calculés sur ce capital. Donc si le capital à rembourser baisse les intérêts baissent aussi.

Exemple sur un prêt locatif à 4.15% pour 72k€ de capital restant :
250.13+249.57+249.04+248.52+247.97+247.44+246.90+246.36+245.82+245.28+244.74+244.19
soit 2965.96€ d’intérêts prévus pour 2013

J’ai utilisé l’option 13eme mensualité qui correspond à un très faible remboursement anticipé et les intérêts pour 2013 sont :
246.80+245.99+245.18+244.37+243.56+242.74+241.92+241.09+240.27+239.44+239.61+237.77
soit 2908.74€ d’intérêts.

Quand je voit qu’un simple remboursement de 480€ sur 72k€ restant modifie d’environ 900€ d’intérêts de moins que prévue j’imagine que dans votre cas l’écart sera énorme.

Si vous souhaitait vraiment avoir plus d’intérêts les moyens sont :
- de rallonger la durée du prêt,
- de prendre un nouveau prêt pour des travaux
- ou un nouveau prêt pour un nouveau bien immobilier

Dernière modification par Kool31 (14/10/2012 01h04)


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#5 14/10/2012 02h22 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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le but ne serait pas de faire un remb anticipé dans ce cas la (pardon si ce n’etait pas assez clair), mais de moduler les mensualités (ici en les augmentant) afin de pouvoir avoir plus d’interet a deduire (ou au moins autant) mais sur une periode plus courte.

Faire d’une pierre deux coups; a court terme payer plus de mensualités mais avoir plus d’interets deductibles et a moyen terme de ne plus avoir de credit (sur ces biens).

bref essayer d’optimiser au mieux ces credits vis a vis de ma capacité d’epargne actuelle

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#6 14/10/2012 02h55 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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@jeamb 
A vous lire, j’ai l’impression que vous n’avez pas bien compris comment s’élabore un tableau d’amortissement / de remboursement d’un prêt. Si le prêt est avec un taux de 4%, chaque année, on paie 4% du capital restant du, et on rembourse un peu de capital. L’année suivante, c’est la même chose, mais on payera un peu moins d’intérêts parce qu’il restera moins de capital à rembourser (précisément parce qu’on en a déjà remboursé). Une formule pas trop complexe (voir [*]) permet de calculer combien il faut verser chaque année, pour que le total intérêts+capital remboursé soit constant, et que tout le capital soit remboursé après un certain nombre d’années.

Il existe de multiples calculettes sur le net qui génèrent les tableaux d’amortissement en fonction des caractéristiques du prêt, par exemple Calculette d’emprunts

Pour augmenter les intérêts des premières années, il faut renégocier pour allonger la durée du prêt (et envisager un remboursement anticipé lorsqu’il sera moins  utile d’avoir beaucoup d’intérêts à payer). Ceci n’est avantageux que si vous pouvez en même temps placer le cash économisé (le montant des échéances sera plus faible) dans de bonnes conditions.

[*]   R = M * t * (1+t)^N / [(1+t)^N -1]  (+ assurance), avec :
  R = Remboursement à chaque échéance
  M = Montant du prêt initial
  t = taux sur la durée entre 2 échéances (si échéances mensuelles, le taux annuel est T = ((1+t)^12)-1)
  N est le nombre d’échéances (si échéances mensuelles sur 15 ans, N = 180)
  ^ signifie "puissance"  (donc A^3 = A * A * A)


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#7 14/10/2012 19h05 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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Bonsoir

Toutes ces explications vont vous sembler un peu ardues à assimiler. Le mieux est de prendre des exemples concrets, avec un simulateur générant un tableau d’amortissement (cf. lien Goodbylenine).

En prenant votre exemple :

85 K€, sur 19 ans, taux d’interet à 3,8, Interets payés sur les 19 ans environ 34 K€, dont 3 176 € la première année.
Si vous racourcissez la durée, quelque soit celle-ci, les interets totaux vont diminuer, ainsi que les interets la première année. En prenant par exempne 1 an : vous rembourserez des mensualités de 7 239 €, et durant cette année au total 1 759 €. Le crédit est effectivement soldé en 1 an.

Donc si vous souhaitez diminuer la durée ou si vous faites un remboursement partiel, vous ne pourrez jamais augmenter les interets.

Les seules possibilités (de les augmenter) :
- allonger la durée
- augmenter le taux (clairement pas votre but).

Le mieux pour vous convaincre est de faire des simulations via le lien de Goodbylenine.

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#8 15/10/2012 04h09 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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merci pour ces explications.

Effectivement, mon hypothese/espoir ne marche pas… Cependant, je ne veux pas rallonger la durée des credits… je n’ai pas vraiment de choix, a part effectivement faire des travaux comme je l’ai fait l’année derniere pour les deduire…

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#9 15/10/2012 16h48 → Simulation de renégociation de prêt immobilier ? (immo, pret, renego, simulation)

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Vous devriez peut-être, plutôt que seulement considérer que payer des intérêts vous permet de ne pas payer d’IR sur vos revenus foncier, faire le raisonnement suivant :

J’imagine une persone avec TMI = 30% qui possède un immeuble payé 500 k€ rapportant 30 k€ (loyer - charges) et dont l’emprunt à 4% génère 15 k€ d’intérêts. Elle considère généralement payer 30% * 15 k€ = 4.5 k€ d’impôts (et 15.5% * 15 k€ = 2.325 € de prélèvements sociaux).

Elle pourrait peut aussi considérer payer 45.5% * 30 k€ = 13 650€ sur les revenus de cet immeuble (qui donc rapporte 16 350€, ou 3.27% net si le prix net vendeur qu’il serait possible d’obtenir du bien est 500 k€), et bénéficier d’un emprunt qui coute réellement 4% - 45.5% de 4% = 2.18% net  (si la fiscalité reste à ce niveau pendant toute la durée de l’emprunt).

Ce second raisonnement permettra de décider en connaissance de cause, d’arbitrer ou pas l’immeuble pour un autre investissement (si le financement n’impose pas de conserver ce bien), ou de faire évoluer le financement (par exemple faire un remboursement anticipé).


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